臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第1710號原 告 黃坤強訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師黃有衡律師被 告 林秀霞訴訟代理人 沈志祥律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國110 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國109 年5 月31日經由天○不動產仲介股份有限公
司（下稱天○公司）仲介，將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（權利範圍54 /100000、715/000000000 ，以下稱系爭土地）及其上1898建號建物（門牌號碼「高○○○區○○○路○○○ 巷00之0 號0 樓」，權利範圍全部）、共有之同段0000建號建物（權利範圍分別為54/100000、103 /100000）、0000建號（門牌號碼高雄市○○區○○○路○ ○ ○號，權利範圍55/100000 、55/100000 ）建物（以下合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）以總價新臺幣（下同）500 萬元出賣予原告，原告已交付簽約款50萬元予被告，兩造並簽訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。
㈡被告委由天○公司行銷出售系爭不動產，標榜優質3 房2 廳
1 衛，且在系爭契約標的物現況說明書第18項「是否有增建部分」勾選「否」。然原告於簽訂系爭契約後始發現系爭不動產僅有2 房2 廳1 衛，被告復未告知有違反建築法第77條第1 項及建築法第9 條規定，陽臺外推變更室內格局，遭高雄市政府工務局建築管理處（下稱建管處）處罰，並勒令回復原狀等情事。原告於109 年6 月12日以高雄站前郵局第000090號存證信函通知被告，其有違法變更室內格局及陽臺外推之行為，可能遭處罰鍰，且恐有危害安全之虞，然被告與房屋仲介簽訂系爭契約前，均未向原告誠實告知實情等語。嗣兩造分別於109 年6 月17日、同年7 月4 日在永慶瑞隆鳳甲加盟店兩度調解，調解均不成立。
㈢原告先位主張被告刻意隱瞞且不告知嚴重瑕疵之事實，系爭
建物業經建管處認定違反建築法規，且裁罰及勒令回復原狀確定，嚴重降低其經濟上價值，顯已構成物之瑕疵。而被告應負之瑕疵擔保責任，不以該瑕疵是否係可歸責於出賣人之事由所致為要件，是該違章部分無論是否為被告所興建，仍應對原告負瑕疵擔保責任，原告得依民法第359 條規定解除系爭契約。原告已於109 年7 月23日以高雄新田郵局第000173號存證信函通知被告解約，兩造間系爭買賣契約已解除。
又被告委託天○公司刊登不實廣告，系爭契約復未載明系爭建物違法變更格局，現況說明書是否有增建部分亦勾選否，被告顯未依債之本旨給付，屬系爭契約第12條第3 款約定之其他違約情事，原告自得依系爭契約第12條第3 項後段約定，請求被告返還簽約款50萬元、違約之損害賠償50萬元。
㈣縱認先位主張無理由，備位主張買賣標的物有無違章，涉及
買方被罰款、勒令改善甚至拆除之風險，屬出賣人應盡義務之重要事項。然被告委託天○公司刊登不實廣告、締約過程中未告知系爭建物有違法改建之情事，系爭契約未載明系爭建物違法變更格局、標的物現況說明書第18項是否有增建部分亦勾選否等情，屬隱瞞重要交易事項之詐欺，原告自得依民法第92條第1 項規定撤銷被詐欺所為之意思表示。原告於系爭契約簽約翌日109 年6 月1 日致電建管處，經建管處答以系爭建物內牆打掉及陽臺外推部分屬違法，始知悉被詐欺，爰以本件起訴狀繕本之送達為撤銷本件被詐欺所為買受之意思表示，系爭契約依民法第114 條第1 項規定自始無效，被告受領簽約款50萬元無法律上原因，致原告受有損害，應依民法第179 條規定返還簽約款50萬元暨法定遲延利息予原告。為此，爰依系爭契約第12條第3 項後段、民法第179 條規定聲明求為判令：⒈先位聲明：⑴被告應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⑵願供擔保，請求准予宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應給付原告50萬元及自民事變更暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⑵願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約之標的物現況說明書為附件，且為代書製作時勾選筆誤。系爭契約第2 條明文表示增建部分陽臺外推，系爭建物除陽臺外推外，並無任何增建，且被告已據實告知，並無任何欺騙。實則為原告簽約支付部分價金後，銀行貸款階段無法就剩餘價金如其預期全數撥貸，原告乃反悔不買，並檢舉系爭建物陽臺外推。又依國人買屋、裝潢習慣，縱使拆除隔間牆「變更室內格局」亦無違法，被告認為無違反建築法的規定，因為只是隔間牆，而沒有變動格局，隨時可以回復，隔間牆也沒有影響結構的問題，且中古屋買賣以現況交屋，原告係看過屋內格局後，始簽訂系爭契約。被告前已告知原告，系爭契約第2 條明文有增建部分「陽臺外推」，並無原告所稱詐欺情事，原告主張解除系爭契約、撤銷意思表示均無理由。被告前以高雄地方法院郵局存證號碼第002920號存證信函通知不同意原告片面解除系爭契約，並限期原告履約，否則於109 年7 月28日依系爭契約第2 條第
2 項、第12條第3 項約定解除系爭契約並沒收原告已支付之簽約款50萬元，原告迄今未履約，被告再以本件答辯狀送達為意思通知，解除系爭契約，並沒收原告已支付之簽約款50萬元，是原告請求為無理由。另被告承認陽臺外推部分，但依照公寓大廈管理條例，法律效果是回復原狀，被告也早在起訴前就回復原狀等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點：㈠兩造不爭執事項（見訴字卷第145 至146 、163 至164 頁）：
⒈被告於109 年5 月31日經由天○公司仲介，將其所有系爭不
動產以500 萬元出賣予原告，原告已交付簽約款50萬元予被告，兩造並簽訂有系爭契約。
⒉系爭契約第2 條㈠增建或占用範圍有勾選「陽臺外推」，系
爭契約標的物現況說明書第18項「是否有增建部分」勾選「否」、備註說明欄手寫「陽臺外推」。
⒊被告前於109 年7 月17日以高雄地方法院郵局存證號碼第00
2920號存證信函通知原告，不同意原告於109 年6 月12日以存證信函片面解除系爭契約，並請原告立即與代書聯繫完成後續房屋過戶程序，否則將於109 年7 月28日依系爭契約第
2 條第2 項約定解除系爭契約並沒收原告已支付之簽約款50萬元，原告於109 年7 月20日收受該份存證信函。⒋原告於109 年7 月23日以高雄新田郵局第000173號存證信函
通知被告解約，被告訴訟代理人於109 年7 月24日收受該份存證信函。
⒌系爭建物有陽臺外推違反建築法規情形，主臥室已打除隔間牆。
⒍兩造所提證物，形式上均為真正。
⒎原告於買受系爭不動產前有至不動產現場查看屋況，且屋況與原告簽約買受時相符。
㈡本件爭點：
⒈原告先位主張因系爭不動產陽臺外推、拆除隔間牆之情形構
成物之瑕疵，依民法第359 條解除契約，並依系爭契約第12條第3 項後段約定，請求被告返還簽約款50萬元、違約之損害賠償50萬元，是否有理？⒉若上開無理由，原告備位主張依民法第92條第1 項規定撤銷
被詐欺所為之意思表示，依民法第179 條規定請求被告返還簽約款50萬元暨法定遲延利息予原告，是否有據？
四、得心證之理由：㈠系爭不動產陽臺外推、拆除隔間牆之情形是否構成物之瑕疵
？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第 1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判決要旨可資參照）。復按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。建築法第25條第1 項前段定有規定。
⒉查系爭不動產有陽臺外推違反建築法規、主臥室已打除隔間
牆等情形為兩造所不爭執。而系系爭建物陽臺外推涉嫌違建及違反公寓大廈管理條例第8 條之規定一情，亦有高雄市政府工務局110 年1 月6 日高市工務建字第10942421200 號函在卷可稽（見訴字卷第17至18頁），堪認被告未依建築法第25條第1 項規定，經申請高雄市主管建築機關之審查許可並發給執照即擅自外推系爭建物陽臺為二次建造，系爭建物陽臺外推部分自屬違建。審以陽臺、花臺係法定之逃生空間，被告將之外推充為室內空間使用，顯已影響系爭建物之消防安全使用，且此未經建管機關許可即擅自建造，原有遭政府機關依法取締處以罰鍰並強制拆除之危險，已涉原告得使用系爭建物陽臺外推空間之時間久暫，足見系爭建物陽臺外推影響買賣雙方議定買賣價金、是否締結系爭契約之重要事項，堪認為有減少物之價值及效用之瑕疵；至系爭建物主臥室已打除隔間牆部分，屬於打除室內隔間牆，原告並未舉證證明系爭建物遭打除之隔間牆是否屬於承重牆或有何造成系爭建物結構體之耐震強度產生減損而不具應有耐震強度等何種影響系爭建物安全性之瑕疵，尚難認此部分屬何種物之瑕疵，即不得主張被告對此部分應負民法上物之瑕疵擔保責任。㈡原告得否依民法第359 條解除契約，並依系爭契約第12條第
3 項後段約定，請求被告返還簽約款50萬元、違約之損害賠償50萬元？⒈按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所稱
之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354 條第1 項第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文。次按上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第355 條第2 項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言（最高法院49年台上字第2544號判決要旨參照）。
⒉查原告於買受系爭不動產前有至不動產現場查看屋況，且屋
況與原告簽約買受時相符一情，為兩造所不爭執。且原告於言詞辯論時稱：現場只有看到2 房2 廳1 衛，109 年5 月31日去看的，看了房子整個構造的結構，永慶房屋仲介張小姐跟我說陽臺外推，（你去看了，沒有質疑為何網路上寫3 房，但實際只有2 房？）他的意思是說他的內牆打掉，陽臺外推是合法的，叫我們自己用輕鋼架接回去，代書自己在合約上面寫陽臺外推，但我不知道建築法規是怎麼樣，（你確實有跟你太太去現場看過3 次房子嗎？）有等語明確（見訴字卷第135 至137 、145 頁）；而證人即原告之妻郭○貞則證稱：買房前有去看過房子2 、3 次，都是同一間房子，（ 2、3 次都是你跟你先生去看的？）我跟我女兒還有我先生，我們都是3 人一起。（你為何會去看2 、3 次？）這間房子已經託了好幾間仲介，好幾間仲介我都有去看過。第1 次是別間仲介的先生在場，他帶我們去看，第2 次也是另外1 間永慶加盟的另外1 位小姐帶我們去，最後1 次是張小姐。總共去看3 次。看3 次房子的狀況都一樣，房子狀況如起訴狀所附證物2 的照片那樣，房子不錯，主臥和陽臺外推是否合法我不知道，因為我第一次買房子，且急著搬家。（你第 1次跟你先生去現場看房子，已經知道房子隔間打掉且陽臺外推？）是，但他沒有告知是合法。（你有詢問是否合法？）有，我問張小姐。第1 、2 次沒有問，我不知道，因為 591寫是3 房2 廳1 衛，我問她為何是2 房2 廳1 衛，事後張小姐有傳LINE跟我說，屋主為了要讓空間變大，才把牆打掉。
（你跟妳先生去看前2 次，有討論嗎？）有。（討論什麼？）陽臺外推，還有那面牆的事情。（所以前2 次就發現了？）對。（你們去看的3 次間隔多久？）沒有很久，差不多交屋前3 、4 個禮拜，我忘記了，我簽約的時候是5 月31日。
在4 月份有陸陸續續去看。我問張小姐，張小姐說屋主說為了讓室內變大，有請土木技師來看，認為沒有違反建築結構等語綦詳（見訴字卷第140 至144 頁）。復參以系爭契約第
2 條增建或占用部分已勾選「陽臺外推」、標的物現況說明書（成屋）第2 頁項次18「是否有增建部分」雖勾選否，但備註說明處有載明「陽臺外推」4 字無訛（見審訴卷第15、33頁）。足認原告於購買系爭不動產前有與證人郭○貞至系爭建物看屋3 次，3 次屋況均與簽立系爭契約時相同，亦即原告於簽立系爭契約時，即知系爭建物有陽臺外推之增建情事，且仍願買受甚明。
⒊原告固主張其於簽約時並不知陽臺外推之增建係屬違建云云
。惟如前所述，系爭契約第2 條㈠增建或占用範圍已勾選「陽臺外推」，標的物現況說明書（成屋）項次18「是否有增建部分」之備註說明亦已明確手寫載明「陽臺外推」等字句，且觀諸系爭契約第2 條㈢並記載「上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方（買方即原告）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」（見審訴卷第17頁）。一般具正常智識之人，當知該等記載項次係責令賣方誠實說明標的房屋有無增建、違建情事，以保護買方而設。查原告與證人郭○貞均為高職電子科畢業，原告於簽立系爭契約時約為50餘歲等情，業經原告與證人郭○貞陳明在卷，並有原告個人戶籍資料存卷可查（見訴字卷第136 、 140頁、卷末附證物存置袋），原告應為智慮正常且有相當社會經驗之人，原告購屋前既已踏勘系爭建物3 次，且依證人郭○貞上開所證，原告就陽臺外推乙情有與證人郭○貞討論，簽約時應知悉屋內空間情況與一般陽臺不同，依一般社會交易狀況，原告就陽臺外推之增建為不合法，當可預見、認識。再者，系爭不動產買賣總價亦達500 萬元，並非小額交易，原告自無不謹慎之理，原告及證人郭○貞既自承有詢問仲介公司張小姐，顯見其知此係異常狀況，是就系爭建物陽臺外推之增建係屬違建，自無從以被告未告知曾否得建管機關許可而指為不知，原告不知違建之主張，難予採信。況原告於有疑後並未延緩簽約，待審慎評估或向建管單位查詢確認後，再行決定是否簽約，而仍簽約，亦難謂無重大過失。則原告就系爭建物陽臺外推之增建既知為違建，或有重大過失而不知，而原告亦未提出何等證據足以證明被告有保證合法、無違建之瑕疵，依上開規定，被告於系爭建物陽臺外推之增建自不負物之瑕疵擔保責任，原告主張不足為採。
⒋綜上，被告就系爭不動產所有陽臺外推增建之瑕疵部分，依
民法第355 條規定，並不負出賣人之瑕疵擔保責任，原告自不得主張依同法第359 條規定解除系爭契約，原告復未舉證證明被告有何符合系爭契約第12條第3 項之其他違約情事，原告先位主張依系爭契約第12條第3 項後段約定，請求被告返還簽約款50萬元及違約之損害賠償50萬元，自無理由。
㈢原告備位主張依民法第92條第1 項規定撤銷被詐欺所為之意
思表示，依民法第179 條規定請求被告返還簽約款50萬元暨法定遲延利息予原告，是否有據？⒈按民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限
，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年度上字第884 號判決要旨參照）。復按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決意旨可參）。又按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號判決參照）。本件原告主張被告委託天○公司刊登不實廣告，並隱瞞重要交易事項之詐欺，既為被告所否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⒉查原告備位主張被告刊登不實廣告，締約過程中未告知系爭
建物有違法改建之情事，系爭契約未載明系爭建物違法變更格局、標的物現況說明書第18項是否有增建部分亦勾選否云云。然而，如前所述，系爭建物原始格局確實為3 房2 廳 1衛，經打除室內隔間牆後成為2 房2 廳1 衛，天○公司刊登之廣告格局欄雖記載「3 房2 廳1 衛」，但原告與證人郭○貞至現場勘查系爭建物時，屋況均如同天○公司所刊廣告之照片所示（即起訴狀所附證物2 ，見審訴卷第35至41頁），天○公司刊登之系爭建物照片中亦有室內隔間牆打除後之屋況照片（見審訴卷第41頁）；又標的物現況說明書第18項是否有增建部分雖勾選否，惟系爭契約第2 條㈠增建或占用範圍已勾選「陽臺外推」，標的物現況說明書（成屋）項次18「是否有增建部分」之備註說明亦已明確手寫載明「陽臺外推」等字句，堪認被告辯稱乃代書製作時勾選筆誤等語，並非無稽；且系爭契約第2 條㈢另記載「上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方（買方即原告）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」。堪認被告始終未隱瞞系爭建物有陽臺外推、室內隔間牆打除等重要交易事項，契約第2 條㈢復有記載陽臺外推有被拆除之虞等文句，實難認被告有何就負有告知義務之事項未予告知之情形，亦難認被告有使原告陷於錯誤之故意，致原告基於錯誤而為不利於己之意思表示。從而，本件原告未能舉證證明被告有何詐欺行為及不當得利之情事，其主張依民法第92條第 1項規定撤銷被詐欺所為之意思表示，依民法第179 條規定請求被告返還簽約款50萬元暨法定遲延利息予原告等語，即無所據。
㈣綜上所述，原告依系爭契約第12條第3 項後段、民法第 179
條規定，先位聲明請求被告應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；備位聲明請求被告應給付原告50萬元及自民事變更暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第五庭法 官 鄭靜筠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
書記官 李方云