臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第1732號原 告 林邵涵訴訟代理人 顏少芃被 告 吳若蓉訴訟代理人 吳建宏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院民國110 年6 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為高雄市○鎮區○○街○○號3 樓房屋騰空，遷讓返還予原告及全體共有人。
被告應自民國一○九年七月三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條規定定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼為高雄市○鎮區○○街○○號3 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自即日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告當地房屋平均市價之租金作為損害賠償（參見本院109 年度審訴字第1070號卷〈下稱本院審訴字卷〉第11頁）。嗣原告追加及變更聲明如事實及理由欄第貳、一部分所示（參見本院109 年度訴字卷第1732號卷〈下稱本院訴字卷〉第120 頁）。核其變更系爭房屋應返還予原告及全體共有人，及對於每月相當於租金損害之金額為具體主張部分，僅係更正其事實上及法律上之陳述；其追加請求管理費部分，則與其原訴主張之遷讓房屋及附帶請求不當得利之基礎事實均屬同一，依上開規定，均應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與訴外人李昱瑩等共8 人於民國109 年6 月18日，在本院民事執行處108 年度司執字第111259號強制執行事件（下稱系爭執行事件），共同以如附表所示之金額拍定取得如附表所示之地號土地及其上之同地段第1753建號建物即系爭房屋（包含共有部分第1963建號之持分，與上述土地合稱系爭房地）所有權，原告取得系爭房地應有部分8 分之1 ，並於
109 年7 月3 日核發權利移轉證書，於109 年8 月6 日辦畢所有權移轉登記。惟系爭房屋現由被告無權占用中，被告除應遷讓房屋外，並應依系爭房屋當地租金行情按月賠償原告新臺幣（下同）12,000元。且被告應給付自109 年7 月起占用系爭房屋期間之管理費。為此，爰依民法第767 條第1 項、第179 條、第184 條、第197 條等規定，提起本件訴訟，並聲明：
㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
㈡被告應自109 年7 月1 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告及全體共有人12,000元。
㈢被告應給付17,564元予原告及全體共有人，及自110 年3 月
起至遷讓系爭房屋並返還予原告及其全體共有人之日止，按每2 月給付管理費4,391 元。
二、被告則以：系爭房屋實際上為被告所有，僅因故借名登記於被告之大姑即訴外人李吳敏美名下，詎李吳敏美突然死亡，李吳敏美之繼承人並竊占系爭房屋，始遭原告經由系爭執行事件拍定取得所有權。被告自82年購入系爭房屋後已入住28年許，並非無權占有系爭房屋，原告雖有系爭房屋之所有權，但並不包含使用權，蓋系爭房屋業經本院於系爭執行事件之拍賣公告中載明為不點交；且依最高法院69年度台上字第1386號判決意旨，債務人為強制執行法之出賣人，在出賣人未交付買賣標的物予買受人之前繼續占有該物，並非屬無權占有。另原告請求系爭房屋相當於不當得利之租金部分，依法應以系爭房屋及其基地申報總價額之年息百分之7 為適當，原告亦僅得依其應有部分8 分之1 所有權限範圍內，請求相當於租金之不當得利等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴者，者，占有人以非無權占有為抗辯者，依民事訴訟法第277 條規定，占有人自應就其取得占有係有正當權源之此有利於己事實證明之（最高法院105 年台上字第1729號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
⒈原告主張其與訴外人李昱瑩等共8 人於109 年6 月18日，經
由系爭執行事件共同以如附表所示之金額拍定取得系爭房地所有權，並經本院於109 年7 月3 日核發權利移轉證書予其等，其等嗣於109 年8 月6 日辦畢系爭房地所有權移轉登記等節，為兩造所不爭執（參見本院訴字卷第144 頁），堪信為真。且原告取得系爭房地應有部分8 分之1 ，有本院109年7 月3 日雄院和108 司執意字第111259號不動產權利移轉證書在卷可稽（參見本院審訴字卷第63頁），是原告係系爭房地之所有權人之一之事實，堪以認定。而系爭房地現由被告占有使用中，亦為兩造所不爭執（參見本院訴字卷第144頁），此部分事實，亦堪認定。
⒉依被告上開答辯，其已自陳其自原告及全體共有人於109 年
7 月3 日取得系爭房地所有權起，迄今仍繼續占用系爭房屋等事實，而原告否認被告係有權占有系爭房屋，則被告就其占有系爭房屋具有正當權源之有利於己之事實，應負舉證責任。
⒊本院依據卷內各事證，認被告上開答辯其有權占有系爭房屋等節均無可採，說明如下：
⑴查系爭執行事件之拍賣公告雖載明：「系爭房地查封時，據
在場人即被告表示其為該屋之實際所有權人，借名登記予債務人之被繼承人，其自81年起即居住迄今，惟實際使用情況，投標人應自行查證，拍定後不點交」等文字，有兩造提出之系爭執行事件之拍賣公告1 份附卷可稽（參見本院審訴字卷第67至73頁；本院訴字卷第105 頁）。惟按強制執行所謂不動產之點交，係指買受人或承受人在符合強制執行法第99條第1 項至第3 項規定之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。故執行法院若在拍賣條件中註明「不點交」，僅表示執行法院於拍賣後不負點交責任而已，目的是在限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並非係確定不動產之現占有人有何占有權源。是系爭房地雖經系爭執行事件於拍賣公告載明為不點交，惟若被告並無占有系爭房地之合法權源，原告仍得基於所有權請求無權占有之被告遷讓返還。被告答辯上開拍賣公告中載明「不點交」等節，自非屬其占有系爭房屋之正當權源依據，此部分所辯並無理由。
⑵被告雖又辯稱其為系爭房屋真正所有權人，僅因故將系爭房
地借名登記於訴外人即系爭執行事件之債務人之被繼承人李吳敏美名下等語。惟被告就此部分所辯並未提出任何證據證明之。且按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，此有最高法院106 年度第3 次民事庭會議意旨可參。是被告上開所辯縱認屬實，惟系爭房屋既登記在李吳敏美名下，嗣訴外人即系爭執行事件之債務人李長勳、李家賢又因繼承原因，而將系爭房屋登記於其等名下，有系爭房屋地籍異動索引1 份附卷可參（參見本院審訴字卷第127 頁），以出名人李長勳、李家賢為所有權人，李長勳、李家賢自屬有權處分系爭房屋之人。另強制執法上之拍賣，性質應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人（最高法院49年度台抗字第83號判決意旨參照）。據此，執行法院代李長勳、李家賢立於出賣人地位，出售系爭房地予原告及其他全體共有人，並發給不動產權利移轉證書，揆諸前揭實務見解，自屬有權處分，縱使系爭房地之上開拍賣公告載明被告於系爭房地查封時有表示其為該屋之實際所有權人，借名登記予債務人之被繼承人等文字，被告亦不得以其與李吳敏美、李長勳、李家賢等間內部之借名登記契約關係對抗原告，是被告辯稱其因內部借名登記關係而占有系爭房屋，且係系爭執行事件之出賣人，並非無權占有等語，亦無可採。
⒋綜上，被告未能具體舉證有何占用系爭土地之法律上權源，
即屬無權占有，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，自屬有據，應予准許。
㈡關於原告請求被告應自109 年7 月1 日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告及全體共有人12,000元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179 條、第181 條但書規定分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。同理，無權占有他人所有房屋，自亦應屬於可能獲得相當於租金之利益。另按民法第821 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號、94年度台上字第668 號判決要旨參照）。本件被告既有上述無權占有系爭房屋之事實，而原告就系爭房地之應有部分比例為8 分之1 ，依前揭說明，僅得按其應有部分之比例請求被告返還其所受相當於租金之不當得利予原告。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。而無權占用系爭房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（參見最高法院97年度台上字第323 號判決意旨）。又所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查系爭房屋建築完成日期為78年5 月10日，為鋼筋混凝土造建物，於同年7 月4 日始為第一次所有權登記，屋齡約32年許，屬住家用電梯大廈，位在第16層之第3 層，層次面積及附屬建物面積及本件拍定價格均如附表所示；且面臨高雄市○鎮區○○○路，鄰近捷運獅甲站、民權國小、復興國小、獅甲國中、商圈及勞工公園，交通便利，生活機能良好，有系爭房屋建物所有權狀、登記公務用謄本、原告提供之591 房屋交易、大家房屋出租資訊網頁、google地圖及原告提供之系爭房屋周遭環境照片與地圖等件附卷可稽（見本院審訴字卷第51頁、第57頁、第89頁、本院訴字卷第67至71頁、第91至99頁），而被告係將系爭房屋作為住家使用。是參酌系爭房屋之自身條件、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度及經濟使用效益，並佐以上開系爭房屋同社區之第12、13層住家（權狀坪數分別為43.059坪、43.05 坪）刊登之月租金均為20,000元、第15層住家（使用坪數為51.9坪）刊登之月租金均為16,500元（參見本院審訴字卷第51頁；本院訴字卷第67至69頁）等情，認本件租金以系爭房地之土地申報地價及建物課稅現值總額百分之10為適當。
⒊次查，系爭房屋坐落之二筆土地，面積分別為6236、3439平
方公尺，原告及其全體共有人就該二筆土地之應有部分均為10000 分之18，而該二筆土地自109 年起迄今申報地價分別為17,821元、29,101元，有該二筆土地建物查詢資料及高雄市政府地政局前鎮地政事務所109 年10月16日高市地政字第10970877200 號函暨所附之系爭房地登記公務用謄本等件可證（參見本院訴字卷第133 至134 頁；本院審訴卷第18頁、第75至91頁））。再者，系爭房屋於109 年課稅現值為505,
100 元，有高雄市稅捐稽徵處前鎮分處110 年2 月2 日高市稽前字第1108850542號函附卷可參（見本院訴字卷第79頁），且原告就系爭房地所有權應有部分為8 分之1 ，依此計算，原告每月所得請求相當於租金之不當得利金額為922 元(計算式：｛【〈（17,821*6236 ）+ （29,101*3439 ）〉*18/10000】+505,100｝×10％÷12×1/8 ＝922 元【小數點以下四捨五入】) 。而原告係於109 年7 月3 日始取得系爭房屋之所有權，是原告請求被告自109 年7 月3 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利
922 元，為有理由，應予准許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。至原告主張應按其上開提出之系爭房屋所屬大廈之其他房屋及鄰近房屋租金行情，以每月12,000元計算相當於租金之不當得利，以及請求被告亦應給付其餘全體共有人相當於租金之不當得利部分，均無所據而無可採。而原告另依侵權行為法律關係為相同請求部分，其中經本院依不當得利法律關係判准如前，即毋庸再予審酌；其餘經本院駁回之相當於租金之不當得利部分，因原告並無此部分請求之權限，自無此部分之損害，是其依民法侵權行為法律關係而為主張，亦無理由，附此敘明。
㈢關於原告請求被告應給付無權占有上開房屋期間之管理費部分：
原告主張被告無權占用系爭房屋之期間，基於使用者付費自應繳納此期間之管理費用，卻未繳納之，致原告受有此部分之損害云云。惟按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。而公寓大廈設置之公共基金來源之一係區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之費用。公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1 項第2 款均有明文規定。是公寓大廈公共基金之來源即管理費之繳納，原則上應由區分所有權人為之，區分所有權人依該等規定負有繳納管理費之義務。原告於10
9 年7 月3 日取得本院核發之系爭房屋權利移轉證書後，即為系爭房屋之共有人之一，亦為系爭房屋所屬大廈之區分所有權人，依法自應由其與其餘共有人依區分所有權人會議負擔繳納系爭房屋管理費之義務。準此，原告基於該大廈之區分所有權人身分本具有繳納管理費之義務，並無代被告繳納管理費而受有損害之情。縱被告於上開期間有無權占用系爭房屋之事實，亦未因此造成原告財產損益變動，此與民法之不當得利及侵權行為之要件顯然不符，是原告請求被告應給付此段期間之管理費用，自屬無據而不應准許。至原告雖又以同條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」作為此部分主張之依據，然查，原告既已主張被告自其等取得系爭房屋之所有權之日起，即無權占有系爭房屋，並請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，而否認被告於此段期間具有合法使用系爭房屋之權源，被告亦經本院認定於此段期間確係無權占有系爭房屋，則被告於此段無權占有系爭房屋之期間自不具系爭房屋之住戶資格，原告以該條規定為此部分請求之依據，於法尚有未合，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告及其他共有人，並依同法第179 條之規定，請求被告自109 年7 月3 日（即原告取得上開房地之所有權狀之日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利922 元予原告，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘提出之攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
六、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條規定，定訴訟費用負擔如主文所示。
中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
民事第三庭法 官 黃姿育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
書記官 陳亭妤附表：
┌─┬─────────────────┬────┬───┬──────┐│編│土 地 坐 落 │面積 │權利 │拍定金額 ││號├───┬────┬──┬──┬──┼────┤範圍 │（新臺幣元）││ │縣 市○鄉鎮市區○段 ○○段│地號│平方公尺│ │ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼────┼───┼──────┤│1 │高雄市│前鎮區 │憲德│一 │820 │6236.00 │10000 │1,600,000元 ││ │ │ │ │ │ │ │分之18│ │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼────┼───┼──────┤│2 │高雄市│前鎮區 │憲德│一 │820 │3439.00 │10000 │960,000元 ││ │ │ │ │ │-1 │ │分之18│ │└─┴───┴────┴──┴──┴──┴────┴───┴──────┘┌─┬──┬──────┬───┬─────────────┬────┬──────┐│ │ │基 地 坐 落 │建築式│建物面積（平方公尺） │ │拍定金額 ││編│建號├──────┤樣主要├──────┬──────┤ │（新臺幣元）││號│ │建 物 門 牌 │建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主要│權利範圍│ ││ │ │ │料及房│ │建築材料及用│ │ ││ │ │ │屋層數│合 計 │途 │ │ │├─┼──┼──────┼───┼──────┼──────┼────┼──────┤│1 │1753│高雄市前鎮區│16層樓│3 樓層： │陽台：14.83 │1分之1 │2,439,780元 ││ │ │憲德段一小段│鋼筋混│102.38 │花台5.89 │ │ ││ │ │820地號 │凝土造│ │ │ │ ││ │ ├──────┤之第3 │合計：102.38│ │ │ ││ │ │高雄市前鎮區│層 │ │ │ │ ││ │ │沱江街13號3 │ │ │ │ │ ││ │ │樓 │ │ │ │ │ │├─┼──┼──────┼───┼──────┼──────┼────┼──────┤│2 │1963│高雄市前鎮區│ │共同使用部分│ │10000 分│640,000元 ││ │ │憲德段一小段│ │：17359.97 │ │之22 │ ││ │ │820地號 │ │ │ │ │ ││ │ ├──────┤ │合計： │ │ │ ││ │ │同上建物共同│ │17359.97 │ │ │ ││ │ │使用部分 │ │ │ │ │ │└─┴──┴──────┴───┴──────┴──────┴────┴──────┘