臺灣高雄地方法院民事判決
109年度訴字第1767號原 告 劉國欽訴訟代理人 洪士宏律師
蘇辰雨律師被 告 快樂京城大廈管理委員會法定代理人 黃華亮訴訟代理人 陳柏中律師
朱冠菱律師上列當事人間確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國111年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認快樂京城大廈區分所有權人會議於民國一○九年六月二十一日案由一：快樂京城大廈組織章程暨住戶規約條文，刪除第二條第二款但書，增列第二條第六、七款之決議無效。
確認快樂京城大廈如高雄市政府工務局民國一一○年十二月十六日高市工務建字第一一○四一七九○四○○號函所附壹層平面圖所示之B棟四周空地（標示為綠色）為原告約定專用。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定，提起確認之訴。查原告主張快樂京城大廈（下稱系爭大廈）於民國109 年6 月21日召開之區分所有權人會議（下稱系爭會議），其中案由一即系爭大廈組織章程暨住戶規約條文刪除第2條第2款但書，增列第2條第6、7款之決議內容（下稱系爭決議）違法而屬無效，被告自不得以無效之系爭決議，侵害原告如高雄市政府工務局110年12月16日高市工務建字第11041790400號函所附壹層平面圖所示B棟四周空地（標示為綠色，下稱系爭空地）之約定專用權等情，然為被告所否認。足見兩造間就系爭決議效力，及原告就系爭空地約定專用權之存否，處於不明確之狀態，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認訴訟予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：訴外人劉彩惠於88年3 月22日向訴外人京成建設股份有限公司（下稱京成公司）購買位於系爭大廈B 棟1 樓之門牌號碼高雄市○○區○○路00號1 樓房屋（即高雄市○○區○○○段0000○號）及其坐落基地（下合稱系爭房地），雙方就此簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），據契約附件㈠大樓管理規則切結書（下稱系爭切結書）第3 條第3 項所載，系爭空地經全體住戶同意為約定專用部分，專屬1 樓住家即系爭房地所有權人使用。原告於97年4 月30日自劉彩惠處受讓系爭房地後，依系爭切結書之約定，系爭空地為原告約定專用。詎被告召開系爭會議後，逕作成系爭決議，以此否認原告就系爭空地之約定專用權。查系爭決議已造成約定專用變更之效果，卻未徵得原告同意，亦未訴請法院判決確定，顯違反公寓大廈管理條例第33條第3 款前段規定，應屬無效。又系爭空地經京成公司媒介，於區分所有權人間合意成立分管契約，原由劉彩惠使用，嗣由原告承受，而該分管契約未經全體區分所有權人同意終止，不因系爭決議修正規約而失其效力等語。並聲明如主文所示等語。
二、被告則以：系爭空地是否因系爭切結書第3 條第3 項所載，即屬約定專用部分，尚有爭執。據調閱自高雄市政府工務局之系爭大廈壹層平面圖顯示，系爭空地為防火巷及法定騎樓，則系爭空地應為系爭大廈共用部分或約定共用部分，不得約定專用，自非專屬系爭房地所有權人使用，故系爭決議未違反公寓大廈管理條例之規定等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠劉彩惠於88年3 月22日向京成公司購買系爭房地，雙方就此簽訂系爭契約。
㈡劉彩惠基於系爭大廈區分所有權人身分，參與第一次區分所有權人會議。
㈢原告以買賣為登記原因，自劉彩惠受讓系爭房地，於97年5月20日登記為系爭房地所有權人。
㈣系爭大廈住戶規約之第2條第2款原規定：「本大廈法定空地
、開放空間、…等為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書已有約定時，從其約定」。被告召開系爭會議，並於其案由一中作成系爭決議。
四、本件爭點：㈠系爭契約是否附有系爭切結書，其中系爭切結書第3 條第3項
為：「本人及日後轉接之承受人，均願同意遵守下列約定使用事項：三全體住戶同意本大廈地面層空地之B 棟四周空地及D 、E 、F 、H 棟後院空地歸所屬壹樓住家使用，但不得增建外，其餘空地由公司統一規劃為中庭花園，任何人不得擅自佔用或堆積物品」？㈡原告主張成立之約定專用部分，其效力為何？㈢系爭決議是否違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定而無效
？
五、得心證之理由：㈠劉彩惠於88年3 月22日向京成公司購買系爭房地，雙方就此
簽訂系爭契約，原告復以買賣為登記原因，自劉彩惠受讓系爭房地，於97年5 月20日登記為系爭房地所有權人，此為兩造所不爭執，復有系爭契約及系爭切結書影本（訴一卷第17
3 至189 頁）、鳳山區七老爺段1971建號之建物登記第一類謄本、地籍異動索引、鳳山區七老爺段321 地號之土地登記第三類謄本（審訴卷第111 至193 頁）等在卷可稽，此部分事實應堪認定，合先敘明。
㈡又快樂京城建案係由京成公司起造，該建案買賣合約書等資
料已逾資料保存年限，且京成公司於106 年搬遷時已全數銷毀，故無法提供相關資料，有京成公司110 年5 月18日（11
0 ）京成字第034 號函可資佐證（訴一卷第157 頁）。則本件無法自京成公司調取系爭契約及系爭切結書查證，以確認系爭切結書是否為系爭契約簽約時之附件內容，惟系爭契約簽訂於88年間，距今已逾20年之久，資料保存不易，復參以系爭契約、系爭切結書及原告檢附之系爭契約附件㈡地下汽車停車位之權屬及使用特別約定切結書（訴一卷第191 頁）上「劉彩惠」之署名，其筆劃運勢、特色，以肉眼觀之均無二致，應為劉彩惠於購買系爭房地時所簽立。況原告為提出系爭契約完整內容，亦提供系爭契約之附件㈢快樂京城銷售坪數簡算表以為參酌（訴一卷第193 頁），參以該坪數簡算表所載內容，雖與本件爭點不具密切關連性，但記載各種計算公式，內容堪稱縝密複雜。就本件舉證責任而言，原告就系爭切結書為系爭契約之附件，構成劉彩惠與京成公司間合意內容乙節，雖負有舉證之責，惟原告應無因此刻意偽造附件㈡地下汽車停車位之權屬及使用特別約定切結書及附件㈢快樂京城銷售坪數簡算表之必要，足見系爭契約及系爭切結書應屬真正。另系爭契約第12條其他特約事項欄位，特以手寫方式載明「㈣其他如附件」等字樣，足證包含系爭切結書在內之上開各項附件文件，應均為承購戶簽訂系爭契約之附件。況公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用，以作為不同銷售價格之籌碼，此為不動產交易實務所常見，益徵系爭切結書應為系爭契約之附件無訛。
㈢按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，稱約定專用部分，公寓大廈管理條例第3 條第5 款定有明文。
次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院105 年度台上字第445 號民事判決參照）。末按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院100 年度台上字第2103號、105 年度台上字第209 號、109 年度台上字第1668號民事判決）。經查，系爭大廈為京成公司起造後，販售與劉彩惠在內之各承購戶，且系爭切結書載明：「…本人同意確實遵守大廈所訂管理規則各項條款如左…第3 條：本人即日後轉接之承受人，均願同意遵守下列約定使用事項：㈠屋頂平台為全體區分所有權人所共有，任何住戶不得擅自佔用或堆積物品。㈡本大廈採用開放性空間設計，頂蓋型私設通路增建為公共門廳，另頂蓋型開放空間闢建為交誼會議室，其使用依管理委員會制定之使用規則正確使用之。㈢全體住戶同意本大廈地面層空地之B棟四周及D、E、F、H棟後院空地歸所屬壹樓住家使用，但不得增建外，其餘空地由公司統一規劃為中庭花園，任何人不得擅自佔用或堆積物品。…」等（審訴卷第24、25頁），足見各承購戶於簽訂房地買賣合約書時，因買賣合約書附有系爭切結書，各承購戶間已透由京成公司就系爭空地合意成立分管契約，並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人。又系爭大廈之公寓大廈草約第2條第2項規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區份所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。該大樓於90年2月7日召開第一次區分所有權人會議之規約第2條第2款略以：本大樓法定空地、開放空間…等為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，又95年1月14日區分所有權人會議修訂增訂但書「…但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」，此有高雄市政府工務局110年12月16日高市工務建字第11041790400號函及其附件在卷可佐（訴二卷第9至10頁），依上開規約沿革，足見系爭大廈之規約原規定「非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，因系爭切結書之約定，為免規約與分管契約相互矛盾，始於95年1月14日區分所有權人會議增列第2條第2款但書規定，以為適用。益徵系爭契約於簽訂時，因有系爭切結書作為附件，而具有分管契約之約定，若區分所有權人受讓系爭房地，在法所允許之情形下，應受推認得依分管約定而享有系爭空地之約定使用權。
㈣至被告抗辯：系爭空地為防火巷及法定騎樓，依公寓大廈管
理條例第7 條第2 款規定，及內政部86年4 月17日台內營字第86726260號函所示，該等空地應為系爭大廈共用部分或約定共用部分，不得約定專用等語。惟按84年6 月28日制定公布之公寓大廈管理條例第44條第1 項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。嗣該條例於92年12月31日修正公布時，增列申請建造執照時，應檢附約定專用部分之詳細圖說及規約草約等內容。查系爭大廈之建照號碼為（86）高縣建局建管字第02340 號（訴一卷第113 頁），足見本件申請建造執照時，依修正前公寓大廈管理條例第44條第1 項規定，僅須檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約，無須檢附約定專用部分之詳細圖說及規約草約。又本件依該建照執照圖說A-10（張號10/79 ）所示，本案法定空地並無標示「專有」或「共用」及非屬防火巷或法定騎樓，有高雄市政府工務局110 年3 月25日高市工務建字第11032821701 號、110 年12月16日高市工務建字第11041790400 號函及其附件在卷可佐（訴一卷第111 至113頁、訴二卷第9 至10頁），足見系爭空地並非防火巷或法定騎樓，則被告前揭抗辯顯已無據。
㈤按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，
不生效力：三、依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，公寓大廈管理條例第33條第
3 款定有明文。查系爭決議刪除系爭大廈組織章程暨住戶規約條文第2 條第2 款但書「但起造人或建築業者之買賣契約書獲分管契約書已有約定時，從其約定」，並增列同條第6款「六、本大廈門口前及左、右側開放空間停放機車，需預留行人通行走道，車輛出入時需將車輛熄火牽出或牽入，亦不得約定專用部分」、同條第7 款「本大廈一樓週防火巷不得堆積雜物亦不得約定專用部分，若有違者由管理委員會決議後，依廢棄物管理辦法給予清理」，則系爭決議已變更原告就系爭空地之約定專用部分，有系爭大廈組織章程暨住戶規約條文修訂對照在卷足憑（審訴卷第71頁）。而公寓大廈管理條例第33條第3 款就「約定專用部分有變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」而為規定，惟原告並未參與系爭會議，而未在簽到簿簽名報到，有系爭大廈10
9 年度區分所有權人會議出席人員名冊可資佐證（審訴卷第83頁），則原告依公寓大廈管理條例第33條第3 款主張系爭決議未經其同意而無效，應屬有據。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
民事第五庭 法 官 呂俊杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書記官 陳褘翎