臺灣高雄地方法院民事判決109年度訴字第1170號原 告 天祿建設有限公司法定代理人 顏清正
薛榮德訴訟代理人 王正宏律師被 告 吳照卿訴訟代理人 顏福松律師
鄭智元律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告所有門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○巷○號房屋占用原告所有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地如附件所示紅色斜線部分面積四九點四二平方公尺，自民國一百零一年五月十一日起，每月應給付原告之租金為新臺幣參仟陸佰參拾柒元。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟貳佰貳拾元。
被告應自民國一百零九年八月二十日起至第一項所示租賃關係消滅之日止，按月給付原告新臺幣參仟陸佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段○○段0000○00地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，詎被告自民國101年5月11日起，以其所有高雄市○○區○○段○○段00000○號房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○○街000巷0號，下稱系爭房屋），無權占有系爭土地如附件所示紅色斜線部分面積49.42平方公尺，並自104年8月20日起至起訴狀繕本送達日即109年8月19日止5年內，受有不當得利共新臺幣（下同）2,109,300元，其後並按月受有不當得利35,155元；縱認被告因租賃關係而有權占有系爭土地，亦應給付自104年8月20日起至起訴狀繕本送達日即109年8月19日止5年內之租金共2,109,300元，其後並應按月給付租金35,155元。爰先位依民法第767條之規定、不當得利之法律關係，備位依租賃契約之法律關係提起本訴，並先位聲明：㈠被告應將系爭土地如附件所示紅色斜線部分之房屋拆除，並將該部分土地返還原告，㈡被告應給付原告2,109,300元，及自109年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈢被告應自109年8月20日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告35,155元，㈣願供擔保聲請宣告假執行；另備位聲明：㈠核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地如附件所示紅色斜線部分面積49.42平方公尺，自101年5月11日起，每月應給付原告之租金為35,155元，㈡被告應給付原告2,109,300元，及自109年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈢被告應自109年8月20日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告35,155元，㈣願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：兩造間就系爭土地如附件所示紅色斜線部分具有法定租賃關係，被告並非無權占有。又原告主張之不當得利或租金之數額均屬過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（訴字卷第392至393頁）：㈠原告原為系爭土地及房屋所有權人，並於72年2月21日因買賣
而將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人薛欽銓，薛欽銓於91年1月25日將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人倪豐蓮，經法院判決回復登記確定後回復登記，被告於101年3月28日得標，同年5月11日拍定取得系爭房屋。
㈡系爭建物占用系爭土地如附件紅色斜線部分所示共49.42平方公尺，被告為系爭房屋之間接占有人。
㈢兩造協議系爭土地之申報地價統一以每平方公尺11,040元計算。
㈣系爭房屋目前出租訴外人朱明宗，每月租金7,000元。
四、本院得心證之理由：㈠先位之訴部分：
⒈原告將系爭房屋所有權讓與薛欽銓時，二人就系爭土地如附件所示紅色斜線部分具有租賃關係：
⑴土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，89年5月5日修正施行之民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字第2344號判決可資參照。
⑵經查，原告原為系爭土地及房屋所有權人，並於72年2月21日
因買賣而將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人薛欽銓乙節，已如前述（前揭兩造不爭執之事實㈠部分參照），則原告固於民法第425條之1修正施行前將系爭房屋所有權讓與薛欽銓，然揆諸前揭判決意旨，依房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地等法理，仍應推斷薛欽銓與原告間在房屋得使用期限內有租賃關係，原告應許薛欽銓使用土地。⒉被告於101年5月11日拍定取得系爭房屋時，兩造就系爭土地如附件所示紅色斜線部分具有租賃關係：
⑴租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃
契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。經查，被告於101年5月11日拍定取得系爭房屋乙節，已如前述（前揭兩造不爭執之事實㈠部分參照），揆諸前揭法律規定，自應推斷薛欽銓與原告間之前揭租賃關係，於被告拍定取得系爭房屋時，對於被告仍繼續存在。
⑵原告固主張：系爭房屋使用約48年，已逾固定資產耐用年數
表所載加強磚造房屋為35年之耐用年數，而達不堪使用之程度，且被告拍定取得系爭房屋後，又在系爭房屋為重大改建，其改建之新屋與原屋已非同一，應認原屋業因改建而消滅，被告就新屋對於系爭土地則無租賃關係存在云云。然查：①固定資產耐用年數表旨在「促進國內經濟持續發展及產業升
級，加速機器設備之更新、自動化及現代化」（修正總說明即訴字卷第273頁參照），此一汰舊換新之規範目的，顯與民法第426條之1意在維持房屋繼續利用，即「房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟」（立法理由參照）之立法意旨迥異，殊難僅以固定資產耐用年數表所載35年之耐用年數，遽論系爭房屋已達不堪使用之程度。況系爭房屋外觀正常，現供承租人朱明宗居住使用等節，有本院109年12月21日勘驗筆錄暨現場照片（訴字卷第109至111頁參照）附卷可稽，原告主張系爭房屋已達不堪使用之程度云云，自嫌速斷。
②又原告先於本院109年10月26日言詞辯論時就「兩造間就系爭
土地自101年5月11日起具有租賃關係」乙節不爭執（訴字卷第89頁），嗣又重行爭執並追加先位之訴，且經被告明示不同意原告撤銷自認（訴字卷第392頁），則依民事訴訟法第279條第3項之規定，原告可否再為：被告在系爭房屋為重大改建而對於系爭土地已無租賃關係存在等主張，已非無疑。況依被告拍定取得系爭房屋之不動產權利移轉證書所示，其取得11207建號部分，1樓層、2樓層面積各為42.71平方公尺，其取得26156建號即該建物未保存登記部分，1樓層面積為
5.15平方公尺，3樓層面積為49.42平方公尺，夾層面積為8.21平方公尺，陽台面積為6.71平方公尺（訴字卷第289頁），該等面積均與附件即高雄市三民地政事務所土地複丈成果圖就系爭房屋所測得之面積大致相符，則被告抗辯：被告拍定取得系爭房屋後並無改建情事等語，並非全然無據，原告主張：被告在系爭房屋為重大改建而對於系爭土地已無租賃關係存在云云，尚非足採。
⑶從而，兩造就系爭土地如附件所示紅色斜線部分既有租賃關
係，被告即非無權占有，則原告先位依民法第767條之規定、不當得利之法律關係，請求被告拆屋還地並返還不當得利，自屬無據。
㈡備位之訴部分：⒈民法第425條之1第1項情形，其租金數額當事人不能協議時，
得請求法院定之；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，租用基地建築房屋準用之，民法第425條之1第2項、土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
⒉經查：
⑴被告於101年5月11日拍定取得系爭房屋時，兩造就系爭土地
如附件所示紅色斜線部分具有租賃關係等節，已如前述，則原告備位請求核定系爭土地如附件所示紅色斜線部分自101年5月11日起之租金，自屬有據。
⑵又兩造協議系爭土地之申報地價統一以每平方公尺1萬1040元
計算乙節，已如前述（前揭兩造不爭執之事實㈢部分參照），則系爭土地如附件所示紅色斜線部分申報總價為545,597元（計算式：11,040元×49.42平方公尺＝545,597元〈元以下四捨五入，下同〉）。審酌系爭土地距離高醫車程約3分鐘，鄰近第一銀行、公立泳池，商業機能尚可（本院109年12月21日勘驗筆錄即訴字卷第109頁參照）等一切情狀，認為系爭土地如附件所示紅色斜線部分之租金，應以該部分土地申報總價年息百分之八計算為適當，爰核定被告就該部分土地自101年5月11日起，每月應給付原告之租金為3,637元（計算式：545,597元×8％÷12月＝3,637元）。⑶原告固主張：系爭房屋位於商業發達之區域，係屬營業用房
屋，不受土地法第97條第1項、第105頁規定之限制，其租金應參考鄰近房屋估算之租金，而以每月35,155元計算，始屬合理云云。然查，系爭房屋現供承租人朱明宗居住使用乙節，已如前述，則系爭房屋仍屬供住宅使用，難認有何「得以營商而享受商業上之特殊利益」（最高法院95年度台上字第1907號判決參照）可言。又原告所引鄰近房屋之租金每月35,155元，係以門牌號碼高雄市○○區○○○街000號房屋（下稱159號房屋）為據（審訴字卷第19頁），惟159號房屋位於遼寧一街與龍江街口，系爭房屋則僅面遼寧一街144巷，二者採光通風、交通往來之條件差距甚大，其租金之數額殊難並論。從而，原告主張：系爭房屋係屬營業用房屋，不受土地法第97條第1項、第105頁規定之限制，其租金應以每月35,155元計算，始屬合理云云，自非足採。
⑷又依民法第425條之1第2項請求法院核定租金為形成之訴，非
待判決確定，土地所有人不得請求給付，則其就該無確定給付期限之債，自無從以催告使房屋所有人負遲延責任，是原告就104年8月20日起至109年8月19日止5年內之租金部分，另請求自109年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自無理由。
⑸從而，原告備位請求核定被告就該部分自101年5月11日起，
每月應給付原告之租金為3,637元，及被告應給付原告218,220元（計算式：3,637元×12月×5年＝218,220元），暨自109年8月20日起至租賃關係終止之日止，按月給付原告3,637元部分，尚屬有據；其逾此範圍之請求，則屬無據。
五、本件事證已臻明確，原告聲請送交社團法人高雄市建築師公會鑑定系爭房屋有無重大改建而喪失同一性等，即與判決結果不生影響，自無再予審究之必要，併此敘明。
六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求：㈠核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地如附件所示紅色斜線部分面積49.42平方公尺，自101年5月11日起，每月應給付原告之租金為3,637元；㈡被告給付218,220元；㈢被告自109年8月20日起至租賃關係消滅之日止，按月給付3,637元，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決第1項為形成判決，非待判決確定不生形成效力，自無宣告假執行之問題。本判決第2項、第3項係以第1項發生形成效力為前提之給付判決，非待第1項判決確定，原告無從請求給付該等租金，亦無宣告假執行之餘地。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 3 月 29 日
民事第五庭法 官 王耀霆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日
書記官 陳莉庭附件：