臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第241號原 告 鄭自忠訴訟代理人 曾胤瑄律師被 告 林文源
林美娥馬美慧馬美月訴訟代理人 魏釷沛律師當事人間返還買賣價金事件，本院民國109年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元供擔保後得假執行。但被告以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國107年4月間向被告承買渠等所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱128地號土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋（下稱350號房屋），約定價金新臺幣（下同）1,800萬元，並訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約）。惟128地號土地遭國有之同段122、125、126、127地號土地(以下合稱122等4筆土地，分別則以地號稱之)包圍，不能對外通行，故被告簽約時向原告承諾上開122等4筆與國有之同段127-2地號土地(下稱127-2地號土地)均由其母林明珠租使用中，被告將負責使原告承租。詎原告給付第一期價款400萬元後始發現同段122地號土地業經第三人承租中，故128地號土地因此難以對外通行，致其價值嚴重貶損，被告就系爭契約原約定事項已不能給付。嗣原告洽詢承租事宜時又獲悉350號房屋越界建築占用同段
125、126、129地號等土地，自屬瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，故原告在108年10月25日以岡山大仁郵局49號存證信函解除系爭契約，被告自應將原告已給付之價金返還之，縱認原告解除系爭契約無理由，得由被告解除系爭契約並沒入已給付之價金充作為違約金，亦屬過高，應予酌減至0元，並將差額返還原告。爰依民法第227條第1項、第226條、第256條、第354條、第359條規定，及民法第259條規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告400萬元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：原告未依約履行於107年11月12日簽訂正式合約、給付第2期款400萬元之義務，被告曾於108年10月14日以存證信函催告被告於文到10日內給付該等價款，經原告回覆拒絕履行，故被告依系爭契約第14條規定解除契約，並沒入原告已給付之400萬元。原告雖主張128地號土地遭國有地包圍及350號房屋越界建築，被告應負瑕疵擔保責任，及不完全給付責任，故其得據此解除契約。然原告承買時已知周圍均係國有地，自不得主張物之瑕疵擔保責任，被告亦未向原告承諾使其租得周圍國有地之事，承租國有地與否僅係給付尾款之約定。又原告自107年4月14日起取得350號房屋鑰匙及128地號土地權狀正本，已為使用收益，從未向被告反應遭第三人或國財署主張權利，迄至108年10月15日收到被告催告給付第2期價款以前，均未曾向被告主張有無法進出、越界建築恐遭拆除之瑕疵，視為原告承認其所受領之物，已不能在主張物之瑕疵擔保責任或不完全給付，自不能依民法第359條、第256條規定，單方解除契約並請求返還400萬元定金，該400萬元屬於定金非違約金，亦不得酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於107 年4 、5 月間與被告訂立系爭契約，約定被告將
渠等共有之128地號土地及350號房屋，以1800萬元之價格出售予原告。
㈡原告已給付價金400萬元予被告。
㈢128地號土地周圍均為國有地。
㈣系爭契約簽訂前，被告曾告知原告國有地均係由被告之母林明珠向國財署承租使用。
㈤350號房屋越界建築而占用同段125、126、129地號等土地情形。
㈥兩造約定第2期款400萬元於107年11月12日給付，原告迄未
給付。被告以此為由在108年10月14日以桃園府前1211號存證信函催告於10日內給付，後在108年11月5日以桃園府前1300存證信函解除系爭契約，均經原告收受。
㈦原告在108年10月25日稱原告無法承租國有地，128地號土地
無路可出入，以岡山大仁郵局49號存證信函解除系爭契約經被告收受。
四、兩造爭執事項：㈠原告以無法承租128地號土地周圍圍國有地屬於給付不能為
由解除契約有無理由?㈡原告主張350號房屋越界建築占用他人土地，被告應負瑕疵
擔保責任為由解除系爭契約有無理由?㈢倘原告解除契約均無理由，主張違約金過高，請求被告返還
差額，有無理由?
五、得心證之理由㈠原告以無法承租128地號土地周圍為國有地屬於給付不能為
由解除契約有無理由?本件128地號土地周圍為國有地係原告承買時已知悉，固約定被告需協助原告辦理承租事宜，然此約定係給付尾款之條件，被告前已依約交付128號土地及350號房屋予原告使用，故原告以此為由主張解除系爭契約無理由。
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有民法第226 條所定因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形時，得解除其契約，民法第227 條第1 項、第256 條定有明文。是債務人所提出之給付不符合債之本旨，且屬不能補正者，固得依民法第256 條規定解除契約。
⒉本件原告雖主張122地號土地已由他人承租，故無法租得該
筆土地，要屬給付不能而得解除系爭契約乙情，為被告所否認，並以前詞為辯。經查，兩造在107年4月14日簽立系爭契約，約定原告向被告承買128地號土地及350號房屋，價金1,800萬元。特約條款則載明略以本件交易包含林明珠名義承租之國有地，約定先過名被告林美娥後由原告使用，日後可變更時再辦理原告名義等語(見本院卷第23頁)。原告亦自陳購買過程仲介公司有說周圍被國有地包圍等語(見審訴卷第125頁)。可見原告在簽立上開系爭契約時明知128地號土地周圍均係國有地，關於周圍國有地部分僅約定先行使用日後再變更承租名義；嗣又在107年5月9日約定被告協助原告承租，辦妥租約後始付尾款等語(見審訴卷第27頁)。顯見系爭契約買賣標的為128地號土地及350號房屋，均未見將承租國有地作為買賣標的，且兩造亦另將協助承租作為給付尾款之要件。是倘原告未承租國有地，僅得作為拒絕給付尾款之事由。又原告固稱：如果知道122地號土地不能承租就不會買，然其亦表示：沒有將此考量因素告知被告，這是內心考慮購買因素等語(見本院卷第126頁)。足徵兩造從未以能否承租122地號土地或其他國有地為系爭契約是否成立之要件，被告出售。
⒊又縱認協助承租屬系爭契約債之本旨，原告主張民法第256
、226條規定構成給付不能之事由，亦需有可歸責被告之要件。原告未辦理周圍國有地承租，係因122地號土地嗣後由他人承租；因在107年10月間知道越界建築，人家說如果換人承租就要拆除，所以跟被告說晚一點辦，因為法規會變等語，業據原告陳述甚詳(見本院卷第126、176頁)，被告則稱因原告未依約給付且也沒有為承租之表示，故未進行標租等語。原告復未證明被告經通知應協助辦理承租而未協助，或被告阻礙承租等為可歸責被告事由致無法承租，要與民法第226條、256條規定解除契約之要件似有差異，原告揆引前開規定主張解除系爭契約，要難採認。
㈡原告主張350號房屋越界建築占用他人土地，被告應負瑕疵
擔保責任為由解除系爭契約有無理由?⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。原告自陳略以：在取得350號房屋4、5個月後(即107年4月間後4、5個月，約同年8、9月)知道占到國有地，直到108年10月收到存證信函才想說不要買好了；西側占到國有地是簽約後拿到鑰匙隔幾天進去知道等語(見本院卷第127、152頁)。可見原告至遲在107年9月已知350號房屋越界建築占用其他土地之情事，至其決定不購買之108年10月時，相隔1年。
依前引規定堪認怠為通知，已視為受領，是以原告自難主張350號房屋有越界建築之瑕疵而解除契約。
⒉況本件兩造約定第2期款400萬元於107年11月12日給付，原
告未依約給付，被告遂在108年10月14日以桃園府前1211號存證信函催告於10日內給付，後在108年11月5日以桃園府前1300存證信函解除系爭契約。原告雖前在108年10月25日以岡山大仁郵局49號存證信函通知被告解除系爭契約，然原告該存證信函係以無法承租國有地，128地號土地無路可出入作為解除事由，隻字未提350號房屋占用國有地之情事。是系爭契約前已在108年11月5日經被告終止。即便無前開原告怠為通知視為受領之情事，原告業已無從就已解除之系爭契約再為解除。
㈢倘原告解除契約均無理由，主張違約金過高，請求被告返還
差額，有無理由?⒈系爭契約第14條約定略以：買方違反本契約各條之一者，賣
方得沒收所受全部金額並解除契約等語(見橋院審訴卷第21頁)。被告抗辯上開約定沒收之金額係定金，無非以兩造簽立之系爭契約及更正事項就價款支付方式係記載為定金(見橋院審訴卷第19、27頁)，然兩造均不爭執在訂立系爭契約時已確認標的及價金等語(見本院卷第176頁)，非未議定而以收受一定金額即定金推定買賣契約成立。縱爾後欲統合各細項約定書立另紙契約，要不影響系爭契約為兩造間買賣契約之成立，且系爭契約未明文所稱之定金後續應如何處理，而係將其稱定金之金額列為第1期價金，足徵僅係使用定金之名稱，實際上為價金之一部。本件原告未依約繳款，經被告解除系爭契約沒入已給付之價金，以確保契約之履行為目的，故上開約定沒收之金額性質應屬違約金甚明。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明定。當事人約定之違約金是否過高，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號裁判意旨參照）。本件系爭契約故因原告未依約給付第2期價金，經被告終止沒入已給付收受之金額400萬元，被告須再另行耗費時間勞力費用覓得其它買方，惟其就原告使用128地號土地及350號房屋期間亦已另訴請求原告給付使用對價，仍得就上開不動產為收益，所受損害非鉅，其沒入之400萬元已逾系爭契約總價之5分之1，核屬過高，應與酌減至200萬元為適當。
六、從而，原告主張被告沒入之400萬元屬違約金過高請求酌減，訴請被告應給付原告200萬元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請供擔保宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，既失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 14 日
民事第五庭法 官 楊詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 14 日
書記官 蔡佩珊