臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第352號原 告 張榮州訴訟代理人 吳麗珠律師被 告 姚蔚瑛訴訟代理人 林育民被 告 施榮宗上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年7 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷出，並將該屋返還予原告。
被告姚蔚瑛應自民國一○九年二月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬肆仟伍佰元。
被告施榮宗應自民國一○九年二月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬壹仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告姚蔚瑛負擔四分之三，其餘四分之一由被告施榮宗負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告姚蔚瑛於民國107 年12月27日向原告承租系爭房屋，租期自108 年1 月1 日起至11
0 年12月31日止，共計3 年，每月租金新臺幣（下同）126,
000 元（下稱系爭租約）。嗣於租期內，被告姚蔚瑛竟未經原告同意，擅自將系爭房屋之1 樓出借予被告施榮宗經營「京鼎麵食館」使用，顯已違反系爭租約第8 條第2 款約定，故原告自得依系爭租約第18條第2 款規定，以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。又系爭租約既經終止，被告姚蔚瑛即無正當使用權源，應自系爭房屋遷出。被告施榮宗雖向被告姚蔚瑛承租系爭房屋之1 樓經營京鼎麵食館，惟其二人之租屋並未經原告同意，對原告不生效力，且原告業已對被告姚蔚瑛終止系爭租約，被告施榮宗亦無使用正當權源，應自系爭房屋遷出。為此，原告依民法455 條、第767 條規定請求被告姚蔚瑛返還系爭房屋；另依民法第767 條規定請求被告施榮宗返還系爭房屋。此外，被告迄今仍未自系爭房屋遷出，其繼續占有系爭房屋為無法律上原因，並受有相當租金之不當得利，系爭房屋為4 層樓之建物，原告出租系爭房屋予被告姚蔚瑛使用，則以系爭房屋每月租金126,000元作為計算，依各該被告占用之樓層數平均計算後，原告自得依民法第179 條規定分別請求被告姚蔚瑛、施榮宗各自按月給付相當租金之不當得利94,500元、34,500元。並聲明：
㈠、被告姚蔚瑛、被告施榮宗應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告。
㈡、被告姚蔚瑛應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告94,500元。
㈢、被告施榮宗應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告34,500元。
二、被告則以：
㈠、被告姚蔚瑛部分：伊向原告承租系爭房屋，其中2 、3 、4樓供其個人經營卡拉OK、放置雜物使用，另系爭房屋1 樓則供其與被告施榮宗及訴外人林育民、蘇政嵐合夥經營「京鼎麵食館」，並非出借或出租予被告施榮宗個人經營該麵食館，故並無違反系爭租約情事，且伊已打算要搬離等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告施榮宗部分：系爭房屋1 樓固供作經營「京鼎麵食館」用途，然伊並不清楚，也未參與等語置辯。
三、本院得心證理由：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第455 條、第767 條及第179 條分別定有明文。查：
㈠、原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告姚蔚瑛於107 年12月27日向其承租系爭房屋，租期自108 年1 月1 日起至110年12月31日止，共計3 年，每月租金126,000 元。嗣於租期內，系爭房屋1 樓實際作為經營「京鼎麵食館」使用等情，除為兩造不爭執外，並有卷附建物登記謄本、房屋租賃契約書及商業登記抄本等件可稽（見審查卷第19至21頁、第23至35頁，院卷第39頁），是此部分事實，自堪認定。
㈡、次按「未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」、「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：…二、違反第8 條規定而為使用者。…」，系爭租約第8 條第2 款、第18條第2 款分別定有明文。查，「京鼎麵食館」組織型態為獨資，負責人為被告施榮宗一節，有前揭商業登記抄本可參，核與原告主張系爭房屋遭被告姚蔚瑛擅自出借予被告施榮宗經營「京鼎麵食館」使用等情，大致相符，堪認原告此部分主張為真。至被告姚蔚瑛雖稱：「京鼎麵食館」係由伊與施榮宗、林育民、蘇政嵐等4 人共同出資合夥經營，並無擅自出借予被告施榮宗情事發生云云，然此除與前揭商業登記抄本所示內容不符外，被告姚蔚瑛復未能提出其他證據以為證明，故其所辯，自不足採信。又原告以被告姚蔚瑛擅自出借系爭房屋予他人為由，依據系爭租約第18條第2 款約定，以起訴狀繕本送達被告姚蔚瑛，作為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本業於109 年2 月4 日合法送達一節，有卷附送達證書可參（見審查卷第77頁）。依此，堪認系爭租約業經原告於109 年2 月4 日合法終止。職是，系爭租約終止後，被告繼續占用系爭房屋，自屬無權占用，故原告分別依據民法第455 條、第767 條等規定，請求被告應返還系爭房屋，自屬有據。
㈢、又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判決意旨參照）。查，被告經原告請求返還系爭房屋後，迄今仍無權占用該屋而未返還，則原告顯受有相當於租金利益之損害之事實，應可認定，故原告主張被告應返還相當於租金之不當得利，當為可採。另參酌系爭房屋為4 層樓建築，以系爭租約每月租金126,000 元核算，則原告主張平均占用各樓層相當於租金之不當得利數額應以31,500元計算，尚屬合理。依此，以被告施榮宗占用系爭房屋1 樓、被告姚蔚瑛占用系爭房屋2至4 樓之面積核算後，原告請求被告施榮宗應按月給付31,500元、被告姚蔚瑛應按月給付94,500元【計算式：31,5 00×3 ＝94,500】等相當於租金之不當得利數額，應屬可採，至逾此範圍部分，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條及第179 條規定，請求：㈠、被告姚蔚瑛、被告施榮宗應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告。㈡、被告姚蔚瑛應自起訴狀繕本送達翌日即109 年2 月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告94,500元。㈢、被告施榮宗應自起訴狀繕本送達翌日即
109 年2 月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,500元，均為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
民事第五庭法 官 鄭子文如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書 記 官 吳語杰