臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第454號原 告 周于萱訴訟代理人 王治華律師
楊申田律師陳思道律師被 告 胡子將訴訟代理人 鍾義律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴請求判命被告給付其新台幣（下同）346萬663元本息，嗣於訴狀送達後，數次變更請求，終變更為：請求被告給付其332萬1,081元本息，核屬縮減應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：兩造前於105年10月11日簽訂不動產買賣契約書，約定被告以總價2,920萬元買受伊所有坐落高雄市○○區○○段○○號土地及其上同段0000建號建物（下合稱系爭房地），及被告應於簽約當日交付第一期款292萬元，後陸續應交付第二、三期款1,168萬元、1,460萬元，惟被告均未給付。嗣因被告欲將系爭房地登記予訴外人胡書亞（即被告之女），故於105年11月23日以胡書亞名義另與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告依系爭契約第2條第2項約定本應於簽約當日給付520萬元首期款、於105年12月12日給付尾款2,400萬元予原告，其雖於簽約當日交付面額520萬元、發票日105年11月30日之支票乙紙（下稱系爭支票）予伊，卻屢屢藉詞央求勿提示，因遲不給付價金，伊不得已於106年5月16日提示兌領系爭支票，並於106年12月5日發函促請於函達7日內給付尾款，未獲置理，遂再於107年1月22日發函向被告為解除系爭契約之意思表示，並沒收首期款520萬元作為懲罰性違約金。因被告上開遲延履約情事，使伊遲至107年8月13日方以2,580萬元將系爭房地出售予第三人，而受有跌價損失340萬元，且增加支出房屋仲介費30萬5,600元、房屋稅4萬89元、管理費10萬2,739元、房屋貸款利息35萬3,832元，綜上，伊因被告遲延履約而受有損害共計420萬2,260元（計算式：3400,000＋305,600元＋40,089元＋102,739元＋353,832元＝4,202,260元）。又被告前以系爭契約業經被告解除為由，訴請原告返還價金或酌減違約金（相關案號：本院107年度訴字第1253號、臺灣高等法院高雄分院108年度上字第108號、最高法院108年度台上字第2068號，下合稱另案訴訟），另案訴訟經確定判決認定系爭房地之買賣因被告遲未依約給付價金尾款，伊係依約解除契約，已生合法解除之效力，並認定伊已收受之懲罰性為約金520萬元，應酌減為420萬元，伊應返還100萬元予被告，伊並已因以另案訴訟之確定判決為執行名義，於108年11月9日遭扣押12萬868元，而伊發函被告主張以另案訴訟判決應返還被告金額（即100萬元）抵銷本件原告請求遲延損害420萬2,260元函文，被告係108年11月25日收受，則扣除前揭伊已遭執行之12萬868元，原告尚可主張抵銷之金額加計利息應為88萬1,179元【計算式：1,000,000-12,868-(879,132×0.05×17 /365）=881,179，計息期間108年11月9日（扣押翌日）至108年11月25日（即伊主張抵銷函文送達被告之日）】，依此計算，本件伊得請求被告賠償之金額尚有332萬1,081元（計算式：4,202,260-881,179＝3,321,081）為此，爰依民法第229條第1項、第254條、第260條、第231條、第216條第1項規定及系爭契約第9條第2項約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告332萬1,081元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊固不爭執另案訴訟確定判決認定系爭契約係因被告遲未依約給付尾款，由原告依約合法解除系爭契約，暨經酌減後之懲罰性違約金為420萬元等事實，惟否認原告因而受有跌價及增加仲介費、管理費、房屋稅、房貸利息等損害，蓋原告是否以2,580萬元降價出售系爭房地，尚有未明，衡以系爭房地所在地段日趨繁榮，土地現值亦經調高，原告豈有降價出售之理，且原告與他人間合意之買賣價金，與伊是否遲延給付間應無相當因果關係，況仲介費係原告本於仲介契約所生之義務，亦與系爭契約是否可歸責於伊而解除無相當因果關係；又原告於系爭契約解除前，既為系爭房地之所有權人，且持續居住在內，自有繳納房屋稅與管理費之義務，至房貸利息則係原告基於貸款契約對銀行所負之義務，上開費用支出均難認屬因遲延給付所生之損害，是以，原告主張之抵銷自無理由。縱認伊應負損害賠償責任，然原告依另案訴訟判決已得沒收420萬元，再加計原告出售系爭房地予他人取得之價金2,580萬元後，已高於系爭契約約定之價金2,920萬元，足徵原告實質上已無損害可言，自不得請求賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於105年10月11日簽訂不動產買賣契約書，由被告以總價2,920萬元買受原告所有之系爭房地，約定被告應於簽約當日交付第一期款292萬元，後陸續應交付第二、三期款1,168萬元、1,460萬元，惟被告均未給付。
㈡、被告欲將系爭房地登記予胡書亞，再於105年11月23日以胡書亞之名義另與原告簽立系爭契約，且交付系爭支票予原告，原告已於106年5月16日提示兌領之，至於原定於105年12月12日支付之尾款2,400萬元部分則尚未給付。
㈢、原告於106年12月5日委由律師發函催告被告給付尾款2,400萬元，復於107年1月22日發函向被告為解除系爭契約之意思表示。
㈣、另案訴訟確定判決認定系爭房地之買賣因被告遲未依約給付價金尾款，而原告依約解除契約，已生合法解除之效力。
五、本件之爭點為：㈠、原告是否因被告遲延給付尾款而受有損害？㈡、原告得據以主張損害賠償之項目及範圍為何？金額各為若干？茲分別論述如下：
㈠、原告是否因被告遲延給付尾款而受有損害？按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第231條第1項定有明文。查兩造簽訂系爭契約等事實，為兩造所不爭執，復有系爭契約可稽。被告係以總價2,920萬元購買原告所有系爭房地，於給付第一期款520萬元後，未依約於105年12月12日支付尾款2,400萬元，乃因可歸責於被告之事由致給付遲延，原告於107年1月22日發函向被告解除契約，並經另案訴訟確定判決上開520萬元中之420萬元充作違約金等事實，亦為兩造所不爭執，足見，系爭契約之解約原因，係因可歸責於被告之事由所致，原告主張依第231條規定，請求被告賠償原告因遲延給付尾款而生之損害，於法即屬有據。
㈡、原告得據以主張損害賠償之項目及範圍為何？金額各為若干？
1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，民法第216條固定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。（最高法院97年度台上字第1316號民事判決意旨參照）。
2.本件系爭契約係因可歸責於被告之事由，由原告合法解約，已如前述，原告就此另主張：其因被告遲延給付尾款至原告解約止（即105年12月13日至107年1月22日），於上開期間，其因被告遲延給付尾款多支出系爭房屋稅款4萬89元、大樓管理費10萬2,739元、房屋貸款之銀行利息35萬3,832元，共受有49萬6,660元之損害，應由被告負損害賠償之責等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。茲就原告主張之前揭項目及金額，是否屬原告得請求被告負損害賠償責任之範疇，分別論述如下：
①房屋稅款4萬89元、管理費10萬2,739元部分：依系爭契約第
二條：「第四期尾款（12/12）」第五條：「稅費負擔：一、除本約有特別約定以外，房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、電話及管理費等雜項費用於點交日前由乙方（按即原告）負責繳納，「點交日」後甲方（按即被告）負責繳納，其餘未約定之費用依法令規定，法令未規定由買賣雙方平均負擔。」系爭契約第十五條：「其他約定事項：本案至遲於105年12月20日前交屋。」有系爭契約在卷可稽（見審卷第50 -51頁、第55頁），準此，依系爭契約上開約定，倘被告依約於105年12月12日給付尾款，原告至遲應於105年12月20日交屋，至於系爭房屋之管理費、房屋稅於105年12月20日交屋（即點交）前應由賣方即原告負擔，於105年12月21日（點交後）起應由被告負擔。又本件系爭房屋之買賣，因可歸責於被告之事由遲延給付，終至原告於107年1月22日依約解除系爭契約，已如前述，則原告於前述原約定交屋之日之翌日（即105年12月21日）至解約日（107年1月22日）止所負擔之房屋稅、管理費依系爭契約本應由被告負擔，卻因被告之前揭違約行為，致使原告因此需於該段期間負擔系爭房屋稅、管理費，兩者間顯有相當因果關係，則原告自得依民法第231條規定請求被告賠償上開期間系爭房屋之房屋稅、管理費。又原告表明僅請求106年1月至12月之管理費、房屋稅，而原告於106年整年所負擔之房屋稅為4萬89元、管理費為10萬2,739元部分，業據原告提出高雄市稅捐稽徵處全期房屋稅繳納證明書、溫莎堡大廈管理中心代收收據為證（見審卷第191、195頁），堪信為真。依上開說明，原告依民法第231條規定，請求被告賠償因被告違約致原告多支出之房屋稅款4萬89元、管理費10萬2,739元部分，於法即無不合，應予准許。
②房屋貸款利息35萬3,832元：依系爭契約第二條（買賣價金
之給付與收受）：「二、付款方式：第四期尾款12/12新臺幣2,400萬元整，....⑵乙方（按即原告）原有貸款未清償者，前項金融機構核發之金額，應直接清償原貸款，以代尾款之給付，若有餘額，則依前項方式辦理。」有系爭契約在卷可稽（見審卷第50-51頁），準此，倘被告依約於105年12月12日給付尾款，該尾款應先清償原告就系爭房屋之房貸。
又本件系爭房屋之買賣，因可歸責於被告之事由遲延給付，終至原告於107年1月22日依約解除系爭契約，已如前述，則原告原約定交付尾款之日（即105年12月22日）至解約日止（即107年1月22日）間所負擔之系爭房屋房貸利息依約本應由被告給付之尾款清償完畢，卻因被告之前揭違約行為，致使原告因此多支出該段期間內系爭房屋之房貸利息，兩者間復有相當因果關係，則原告主張：依民法第231條規定請求賠償該段期間系爭房屋之房貸利息，即屬有據。又原告於訴訟中表明僅請求106年1月1日至107年1月4日止之系爭房屋之房貸利息，而原告主張於上開期間系爭房貸利息為35萬3,832元一事，業據原告提出新光人壽保險股份有限公司帳務作業交易明細查詢、各期利息計算整理表為證（見審卷第347-353頁），堪信為真。依上開說明，原告主張：依民法第231條規定，請求被告賠償原告，因被告違約致原告多支出之系爭房屋房貸利息35萬3,832元等語，於法即無不合，亦應准許。
3.原告另主張：被告遲延給付尾款致原告僅能解除系爭契約，依民法第260條規定，就原告因解除契約所受之損害，尚有嗣後售出系爭房地之跌價損失340萬元及支出仲介費用30萬5,600元，亦應由被告負損害賠償責任等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
①按民法第260條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不
履行之損害賠償而言。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。當事人所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。
②原告請求系爭房地之跌價損失340萬元部分：按債權人依給
付遲延之債務不履行規定請求損害賠償時，固無須就債務人之故意或過失等可歸責事由為主張及舉證，而應由債務人就不可歸責之事由致未為給付而不負遲延責任，為主張及舉證然債權人就其所受之損害，與債務人之給付遲延間，具有相當因果關係一事，仍應負證明之責（最高法院101年台上字第1497號民事判決可資參照）。查系爭契約既經原告合法解除，為兩造所不爭執，已如前述，則系爭契約既已因合法解除，而已溯及失其效力，系爭房地鑑估價格，雖低於兩造間所約定價金2,920萬元，惟不論是鑑估價差之221萬2,650元(參見卷附鑑估報告書第2-3頁，附卷可稽)，或是原告嗣後售出系爭房屋與系爭契約原訂價金之價差340萬元（見審卷第49-63頁、第173-185頁之買賣契約書），均非於系爭契約有效期間（即締約日105年11月23日至解約日107年1月22日，見前述兩造不爭執事項（二）、（三）），因被告遲延給付尾款之債務不履行所生損害，而係因系爭契約解除後所生損害，與被告之遲延給付間已難認有因果關係，況不動產買賣之價格漲跌，繫於交易市場資金、政治、經濟環境及預期心理等諸多因素所致，系爭房地之跌價與被告之遲延給付亦難認有相當因果關係。從而，原告依民法第229條第1項、第231條第1項及第216條規定，請求被告賠償此項價差金額，應非有據。
③原告請求仲介費用30萬5,600元部分：房地之銷售不以透過
仲介為必要，此由本件兩造系爭契約之訂立並未透過房屋仲介，有系爭契約在卷可稽（見審卷第47-63頁），亦可推知，則原告於系爭契約解約後，另委請仲介銷售房屋已難認屬銷售房屋之必要費用，況原告係在系爭契約解除（即107年1月22日）後，始委由房屋仲介銷售系爭房屋，非於系爭契約有效期間（即締約日之105年11月23日至解約日之107年1月22日止），尚難認係因被告遲延給付尾款之債務不履行所生損害，與被告之遲延給付間難認有因果關係，從而，原告依民法第229條第1項、第231條第1項及第216條規定，請求被告賠償此項仲介費用，亦非有據。
4.依上所述，原告主張：被告遲延給付尾款，致原告受有多支出房屋稅款4萬89元、大樓管理費10萬2,739元、房屋貸款之銀行利息35萬3,832元，共49萬6,660元（計算式：40,089+102, 739+35,3832=496,660）之損害，應由被告負損害賠償之責，洵屬有據，應予准許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。
5.至被告關此部分另抗辯：原告因本件被告債務不履行已經由系爭訴訟確定判決取得懲罰性違約金420萬元，依民法第216條之1規定，420萬元已大於原告所得請求之前揭損害賠償金額，兩者係基於同一原因事實，原告自不得再向被告請求損害賠償云云，惟為原告所否認，經查：
①按系爭契約第9條第2款：「本約簽訂後，甲方（即被告）若
有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（按即原告）所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」次按違約金，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付（民法第250條、第253條參照）。旨在確保契約訂立後，債務人能確實履行債務，以強化契約之效力，並節省債權人對債務不履行而生之損害，所負舉證責任之成本，與民法第213條第1項所規定之損害賠償，係以填補債權人實際所受之損害，性質並非相同。損害賠償旨在填補損害，初不具有懲罰之性質（懲罰性之賠償金須以法律另有明文規定為限），與懲罰性違約金係當事人對於債務不履行所約定之一種私的制裁，尤屬迥異（最高法院109年度台上字第75號判決意旨參照）。②查本件原告因另案訴訟確定判決所取得之違約金，係屬懲罰
性違約金一事，為兩造所不爭執（見本院卷第123頁），依上開說明，懲罰性違約金係一種制裁，與損害賠償係在填補損害之性質迥異，前者基於兩造約定，後者係基於原告因可歸責於被告之債務不履行，所受損害之補償，兩者係依據不同之原因事實，應無損益相底原則之適用，自難以原告已取得系爭懲罰性違約金420萬元，即遽認原告不得再請求損害賠償以填補其因本件被告遲延給付尾款所受損害，是被告此部分抗辯，顯有混淆兩者性質之疑義，自無可採。
6.原告關此部分另主張：原告於另案訴訟判決確定後，原告依該確定判決，本應返還被告100萬元，扣除原告已遭執行之12萬868元，原告尚欠被告之金額加計利息應為88萬1,179元【計算式：1,000,000-12,868-(879,132×0.05×17/365）=881,179，計息期間108年11月9日（扣押翌日）至108年11月25日（即伊主張抵銷函文送達被告之日）】。以此計算，前揭被告可向原告請求返還之88萬1,179元，其金額大於本件原告得請求之損害賠償數額49萬6,660元，經抵銷後已無餘額，原告自不得再向被告請求給付其因遲延給付尾款所生之損害賠償。
六、綜上所述，本件原告依民法第229條第1項、第254條、第260條、第231條、第216條第1項規定及系爭契約第9條第2項約定，請求被告給付其332萬1,081元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據資料，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 林綉君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
書記官 徐美婷