臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第725號原 告 蘇敬倫被 告 倪俊賢訴訟代理人 吳淑靜律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國110 年7 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾陸萬元，及其中新臺幣捌拾捌萬元自民國一０九年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造透過訴外人太禾不動產仲介股份有限公司（下稱太禾公司）之仲介，於民國108 年11月17日共同簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有如附表所示不動產（下稱系爭不動產），以新臺幣（下同）
676 萬元售予原告，系爭買賣契約第12條第3 項並約定若被告毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事，原告除得解除系爭買賣契約外，被告應於原告通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還原告，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償。原告已先後於108 年11月18日、20日將合計88萬元存入履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付，詎被告嗣違約不賣，經原告寄發存證信函及起訴請求被告履約，被告仍拒不履行，原告不得已以109 年10月13日民事補正狀之送達，表示依系爭買賣契約第12條第3 項解除系爭買賣契約，該書狀已於10
9 年10月19日至11月2 日間某日送達被告，則系爭買賣契約業經解除，被告自應返還買賣價金88萬元，並應依系爭買賣契約第12條第3 項，另給付原告違約金88萬元，為此依解除契約之法律關係、系爭契約第12條第3 項，提起本訴，並聲明︰被告應給付原告176 萬元，及其中88萬元（已付契約價金）自109 年11月11日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之法定遲延利息。
二、被告之答辯︰㈠不爭執確有與原告簽訂系爭買賣契約，但伊出售系爭不動產
之意思表示係遭詐欺、脅迫，及因意思表示錯誤而為，遭詐欺、脅迫之過程詳如㈡所述。伊已於108 年11月25日寄發存證信函予原告及太禾公司，表示依民法第88條、第92條第1項前段，向原告及太禾公司撤銷出賣之意思表示，該存證信函於108 年11月29日送達原告。復於109 年6 月22日寄發存證信函，向原告及太禾公司表示因遭李豪欺瞞、脅迫、意思表示錯誤，依民法第88條、第92條撤銷買賣之意思表示，該存證信函於000 年0 月00日生送達效力。故系爭買賣契約業經被告合法撤銷而溯及無效，原告自不得再依系爭買賣契約第12條第3 項，解除系爭買賣契約及請求違約金，被告僅須返還原告已付之88萬元買賣價金。又縱認被告並未合法撤銷出賣之意思表示，原告解除契約時，兩造僅至簽約階段，依系爭買賣契約第4 條第1 項約定，原告僅須支付簽約款68萬元，原告卻自行超額支付至88萬元，其超額給付20萬元為伊所不知，伊亦無法事先預知，則應加倍返還之違約金自應以68萬元為違約金計算基礎，否則顯然不公，再系爭買賣契約第12條第3 項約定之違約金，屬賠償總額預定性質之違約金，原告並未說明受有何積極、消極損害，其請求88萬元之違約金顯然過高，應予酌減。
㈡伊與太禾公司之仲介人員即訴外人李豪為軍中同僚，系爭不
動產委由李豪出租多年，故伊極為信任李豪，後伊有意出售系爭不動產，遂於108 年11月13日與李豪任職之太禾公司簽訂專任委託銷售契約書，委託太禾公司仲介銷售。但李豪於伊委託銷售前，並未先提供系爭房地附近3 個月之成交行情，供伊訂定委託銷售價格參考，復在伊向其諮詢系爭不動產所在大樓買賣行情時，謊稱「該大樓這幾年沒什麼漲，成交行情在每坪16萬元至18萬元之間，賣壓很重」，導致伊與太禾公司簽訂專任委託銷售契約書時，約定委託銷售價格為73
8 萬元，惟簽約後20餘分鐘，李豪又以「這棟水世紀大樓的房子目前不好賣，若過了1 年還是賣不掉呢？還是先提早再降價做準備，就暫訂在實拿650 萬元，但我依然還是會努力拉高超過這個價格」，勸說被告降低委託銷售價格，伊因信任李豪，故同日再與太禾公司簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售價格下修為「屋主（即被告）實拿為680 萬元，超出部分為乙方（即太禾公司）服務費，超出4 ﹪則退還甲方（即被告）」，隨即再次下修為「屋主（即被告）實拿為65
0 萬元，超出部分為乙方（即太禾公司）服務費，超出4 ﹪則退還甲方（即被告）」，嗣於108 年11月15日李豪即表示有對夫妻有購買意願並支付斡旋金，約兩造於108 年11月17日至太禾公司洽談，李豪並表示會幫伊拉高價格，孰料當天原告出價至676 萬元後，李豪即向伊表示已談到實拿650 萬元之委託銷售價格，可簽訂買賣契約，但伊認為此一價格過低而拒絕，李豪竟當場以若不簽約須賠償違約金等語脅迫伊，伊孤身一人受脅迫且不諳法律而誤信李豪所言，錯誤認知伊有義務簽訂買賣契約（實則太禾公司並未將委託銷售契約書交予原告審閱3 日，依消費者保護法第11條之1 ，伊得主張不利於伊之條款不構成契約條款，甚至以意思表示錯誤、受詐欺為由，撤銷該委託銷售契約、委託事項變更契約書，而無須給付違約金），因而與原告簽訂系爭買賣契約，以每坪僅16萬元之低價出售，伊與原告簽約時，李豪始將部分附近大樓之實價登錄資料交予伊閱覽、簽名，事後伊經友人告知及協助調查，始發現系爭不動產所在大樓因自強陸橋拆除，價格看漲，108 年8 月至11月間成交行情為每坪16.6萬元至19.6萬元間，若伊知悉系爭不動產之真實行情，絕無可能以676 萬元即每坪16萬元出售系爭不動產，故伊出售之意思表示係意思表示內容錯誤，且係受李豪詐欺、脅迫所致。李豪曾於104 至106 年間任職於台慶不動產高雄幸福美術加盟店擔任仲介人員，原告於103 年間曾任職於台慶不動產凱璿中山店，嗣後調任至台慶不動產高雄美術明誠加盟店，因此李豪與原告不僅曾為台慶不動產之同事，現亦同為永慶房產集團旗下仲介人員，尤其原告於本案審理中曾主張被告在台南永康區另有房屋，並提出系爭房屋內部照片，應係李豪透露及提供予原告，故原告與李豪應相當熟識，又原告亦從事房屋仲介業，對於伊之售價明顯低於市場行情應屬明知或可得而知。再本件買賣過程，更有「原告並未結婚，李豪卻向伊謊稱買方是一對夫妻」、「李豪與伊簽訂專任委託銷售契約書當天，李豪即要求伊壓低委託銷售價格，未如一般仲介先試賣數日，賣不出去才商談降價」、「伊於108 年11月13日委託銷售，至108 年11月17日簽訂系爭買賣契約，僅短短
4 日，極為匆促，不像一般買家需經多次看屋，審慎評估房屋條件、價格而花費相當時間」等違反交易常情之異狀，故本件應係原告與李豪勾串，推由李豪先以各種話術壓低伊之委託銷售價格，再由原告出面購買，伊自得依民法第88條、第92條第1 項前段撤銷出賣之意思表示。
㈢並聲明︰原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造透過太禾公司之仲介，於108 年11月17日共同簽訂系爭
買賣契約，約定被告將其所有之系爭不動產，以676 萬元售予原告。系爭房屋專有部分加計共有部分總面積為42.02 坪，每坪售價16萬876 元。
㈡原告已先後於108 年11月18日、20日將合計88萬元存入履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付。
㈢系爭買賣契約第12條第3 項並約定若被告毀約不賣或給付不
能或不為給付或有其他違約情事，原告除得解除系爭買賣契約外，被告應於原告通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還原告，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償。
㈣被告於108 年11月25日寄發原證2 之存證信函〔見本院109
年度審訴字第216 號卷（下稱審訴卷）第35-37 頁〕予原告及太禾公司，表示依民法第88條、第92條，向原告及太禾公司撤銷出賣之意思表示，該存證信函於108 年11月29日送達原告。復於109 年6 月22日寄送被證7 之存證信函予原告及太禾公司，表示因遭李豪欺瞞、脅迫、意思表示錯誤，而與原告簽訂系爭買賣契約，依民法第88條、第92條，撤銷買賣之意思表示，該存證信函被告寄送到原告在買賣契約上所○○○區○○街36之4 號地址，雖然之後招領逾期被退回，但兩造同意依系爭買賣契約第13條第5 項，於000 年0 月00日生送達效力。
㈤原告於108 年12月3 日寄送訴字卷一第237 頁之存證信函予
被告，已送達被告。原告以109 年10月13日民事補正狀，表示依系爭買賣契約第12條第3 項解除系爭買賣契約〔見本院
109 年度訴字第725 號卷一（下稱訴字卷一）第103 頁〕，該書狀於109 年10月19日至109 年11月2 日間某日送達被告。
㈥太禾公司負責賣方之仲介人員為訴外人李豪，負責買方之仲介人員為訴外人陳品宏。
㈦被證1 （訴字卷一第43頁）為被告與李豪於108 年11月間、簽訂系爭買賣契約書之前之LINE對話。
㈧被告係於108 年11月13日與太禾公司簽訂專任委託銷售契約
書，委託太禾公司仲介銷售系爭不動產，約定委託銷售價格為738 萬元，並約定以成交價額4 ﹪為仲介服務報酬，當天被告因李豪勸說降低委託銷售價格，而於同日再與太禾公司簽訂委託事項變更契約書，將委託銷售價格下修為「屋主（即被告）實拿為650 萬元，超出部分為乙方（即太禾公司）服務費，超出4 ﹪則退還甲方（即被告）」』。
㈨李豪於108 年11月17日約被告、原告至太禾公司議價，議價
當天即簽訂系爭買賣契約。當天被證4 之系爭不動產附近大樓之實價登錄資料（見訴字卷一第49頁）有交予兩造閱覽、簽名。
㈩被證29（訴字卷二第153-196 頁）為被告與李豪之LINE對話。
四、兩造爭執事項：㈠系爭買賣契約是否業經被告合法撤銷出賣之意思表示而無效
？被告是否因錯誤或受詐欺、脅迫而簽訂系爭買賣契約？㈡若未合法撤銷，系爭買賣契約是否業經原告合法解除？原告
請求被告返還已支付之88萬元，及88萬元自109 年11月11日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，有無理由？㈢原告依系爭買賣契約第12條第3 項，請求被告給付違約金88
萬元，有無理由？㈣若原告請求違約金為有理由，違約金是否過高應予酌減？
五、本院之判斷：㈠系爭買賣契約是否業經被告合法撤銷出賣之意思表示而無效
？被告是否因錯誤或受詐欺、脅迫而簽訂系爭買賣契約？⒈被告主張受詐欺、脅迫而撤銷部分：
⑴按因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。
惟民法第92條所規定因被詐欺而為意思表示者，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。該不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院
103 年台上字第1384號民事判決意旨參照）。又所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照），詐欺係由第三人所為者，表意人並應就相對人明知或可得而知詐欺情事，負舉證責任。
⑵被告辯稱遭第三人李豪詐欺而簽立系爭買賣契約，無非係以
李豪未提供被告系爭不動產所在大樓於108 年8 至11月之成交行情資料，卻向其謊稱系爭不動產所在大樓近幾年沒什麼漲，實價登錄約為每坪16-18 萬元、賣壓很大，591 開出來賣的就有23間，扣除重覆的，應該還有10間以上同時期在賣云云，勸說被告降低委託銷售價格至實拿650 萬元，導致被告錯誤低估系爭不動產之市價，而同意以每坪16萬876 元、低於實價登錄價格及市場行情之676 萬元（每坪16萬876 元）出售，為主要論據，並舉其與李豪於108 年11月6 日之LINE對話紀錄、被告自行查得之系爭不動產所在大樓房屋實價登錄資料、陸橋拆除後附近房價可望上漲之網路新聞報導為證（見訴字卷一第43、55-56 、167-170 、51頁、訴字卷二第159 頁），惟兩造簽訂系爭買賣契約時，交予兩造閱覽、簽名之系爭不動產所在及附近大樓108 年7 、8 月之實價登錄資料，所載單價為「每坪10.4萬元至18.9萬元」（見訴字卷一第49頁），而被告自行提出之系爭不動產所在大樓房屋於108 年8 月至109 年3 月實價登錄資料，顯示1 樓店面以外之房屋每坪單價為「16.1萬元至19.6萬元間」（見訴字卷一第55-56 頁），核與李豪對被告表示之實價登錄價格「每坪16至18萬元」相去不遠、差距不大，尤其上開資料中以每坪18、19萬元售出之房屋，均為該大樓之高樓層房屋，與系爭不動產是位在6 樓之中低樓層房屋有別，房價本不可同視，故此每坪售價之差距，可能是房價波動，或房屋本身條件如樓層、內部裝潢新舊有別所致。再對照李豪於108 年11月
6 日與被告之ＬＩＮＥ對話中，告知被告「每坪18萬元是高樓層，中間樓層開價19萬上下，成交大概17」（見訴字卷二第160 頁），可知李豪告知之房價行情與被告提出之實價登錄資料吻合，並無明顯低於市場行情，自難認有詐欺不實。且李豪對被告表示「現在這棟賣壓很大，591 開出來賣的有23間」，亦與被告所提出房仲銷售網頁，所載「系爭房屋所在大樓待售房屋有21筆」相符（見訴字卷一第167 頁），由此觀之，李豪上開表示亦無不實，則被告本於李豪之告知而與大禾公司約定委託銷售價格，進而同意與原告簽訂系爭買賣契約，自難認係受詐欺而為。
⑶且被告就如何得知、如何確定受李豪詐欺，係陳稱：簽約後
我回到系爭房○○○區○鄰居○道我要賣房子，有帶我走我們社區周邊，跟我說這邊房子房價其實很高，說這裡很有競爭力，是會上漲的，也帶我看社區公告欄，我才知道我被誆騙了。我最主要是看到李豪之前跟我簽約的時候說會幫我努力，卻跟當天買賣房屋的行為不符，再加上我聽我朋友說該房屋是有競爭力的，我也有把當天買賣房屋的過程中不舒服的心情結合在一起，我才認為我自己被騙。（問：被告覺得被騙是因為覺得系爭不動產不止676 萬元嗎？）朋友跟我分析，如果系爭不動產真的只有676 萬元，賣了就認了，沒辦法，但別人在網路上也有看到一些他買了這個房子不是要自住，是要高價去賣的狀況下，我才覺得這個房子不只676 萬元。（問：被告覺得系爭不動產不只676 萬元的根據為何？）當天朋友帶我去看水世紀的公告欄時，有看到售屋訊息，跟系爭房屋相同規格開價898 萬元、996 萬元，跟我的開價差很多，我是受到李豪的矇騙才會開那麼低，如果沒有受到李豪的矇騙我開出的價格就不會落差那麼大等語（見訴字卷二第45-4 6頁），可知被告自覺受騙，係聽聞友人對系爭不動產將來之上漲預估，復見系爭不動產所在大樓其他售屋廣告之開價，始認為當初售價過低，然而其友人對房價之評估、售屋廣告之開價、被告提出之新聞報導，從反映房價之角度而言，究不如實價登錄資料來得準確，則被告徒以友人對房價之評估、售屋廣告之開價，據以主張李豪告知之房價過低不實，尚非有據。
⑷至被告主張原告並未結婚，李豪卻對被告謊稱是一對夫妻要
買屋，此部分與事實之不符，尚非影響當初被告同意出售及售價之重要事實，對於被告是否受詐欺，應無因果關係，不足為被告受詐欺之論據。又原告短時間內即決定購買系爭不動產一情，亦可能係其身為房屋仲介人員，對於房屋之選購有其專業、經驗所致，尚不能執此推斷其必係與李豪共謀詐欺。再被告所稱其簽訂專任委託銷售契約書當天，李豪即要求壓低委託銷售價格，未如一般仲介先試賣數日，賣不出去才商談降價部分，證人李豪已證述：銷售委託書上面的委託銷售價格738 萬元是我跟被告討論出來的開價，開價跟底價會分開寫，開價是有讓買方出價的空間，底價是比較私密的，所以會另外寫一張底價的，底價是寫在委託事項變更契約書，委託事項變更契約書上的實拿650 萬元就是被告與太禾公司約定的底價（見訴字卷二第60、61頁），可見被告所稱「簽訂專任委託銷售契約書當天即被要求壓低委託銷售價格」，實際上僅係依一般房屋仲介銷售慣例，另行書面約定委託銷售底價，則被告執此而謂李豪之行徑異於一般房屋仲介，而屬詐術，亦難認有據。
⑸況本件被告主張受第三人李豪詐欺，依民法第92條第1 項但
書，須證明原告明知或可得而知被告受詐欺，始得撤銷其意思表示，然被告僅以原告、李豪均為房屋仲介人員，均在永慶房產集團旗下加盟店任職，即主觀臆測渠等為同事而熟識、有意思聯絡，並未提出簽約前原告與李豪認識、有聯繫之具體證據。尤其永慶房屋仲介股份有限公司、台慶國際股份有限公司之各加盟店間，係分屬不同法人，彼此於人事、財務與經營管理各自獨立，且互不隸屬，此有永慶房屋仲介股份有限公司109 年12月9 日函文、台慶國際股份有限公司
109 年12月10日函文在卷可考（見訴字卷一第257 、259 頁），本院依被告聲請，查詢原告、李豪之勞保投保紀錄，發現渠2 人之勞保投保單位從未相同（見限制閱覽卷），另原告依被告之聲請，主動提出原告使用之行動電話門號於109年5 月11日至12月10日之通聯紀錄（見限制閱覽卷），亦查無與李豪使用之行動電話門號通聯之紀錄，此為被告所不爭執（見訴字卷二第77-78 頁），則被告主張原告與李豪曾為同事而熟識，顯無確切事證，自不足以證明原告與李豪就本件不動產買賣有事先串謀情事。再原告身為房屋仲介人員，縱對於被告提出之售價不高有所認識，亦未必等同於明知或可得而知被告受詐欺，蓋不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後仍係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，賣方亦可能因急於出售或其他緣由而降低售價，是亦不能以原告熟悉房價行情，即謂原告明知或可得而知被告之出價係遭詐欺。又被告雖以「原告於本案審理中雖曾主張被告在台南永康區另有房屋，並提出系爭房屋內部照片，應係李豪透露及提供予原告」為由，主張原告與李豪認識有聯絡，然而被告此部分所述仍係其主觀上推測，且原告提出系爭房屋內部照片、主張被告在台南永康區另有房屋，均係本案審理中所發生，原告、李豪在兩造發生買賣糾紛後，究有何聯絡或接觸，猶不足以證明渠等於系爭買賣契約前簽訂前即認識而共謀，從而被告辯稱原告係與李豪共謀詐欺被告云云，尚乏具體實證，無以採信。
⑹被告固辯稱原告出價676 萬元後，伊原拒絕以此價格出售，
詎李豪竟當場以若不簽約須賠償違約金等語脅迫伊，伊受脅迫始與原告簽訂系爭買賣契約云云，惟「脅迫」須為「不法危害之言語或舉動，使表意人心生恐怖」，查被告與大禾公司共同簽訂之專任委託銷售契約書第8 條第3 項第3 款約明：「乙方（按：指大禾公司）收受定金後，因可歸責於甲方（按：指被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」，該契約第6 條第2 項並有甲方得授權乙方於買方出價達於委託價額，且承購條件與本委託相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方，即可全權代理收受定金之約款（見訴字卷一第45、46頁），該契約第6 條第2 項雖未勾選甲方同意或不同意授權乙方收受定金，但李豪於108 年11月15日即向被告表示收取5 萬元斡旋金，此有渠2 人之LINE對話可徵（見訴字卷二第166 頁），足見被告已授權大禾公司收取斡旋金，則李豪在原告之出價已達被告與大禾公司約定之銷售底價，見被告拒絕以此達於銷售底價之金額售屋，所述被告如不簽約則須支付違約金等語，應係引述上開契約所約定被告仍須支付服務報酬之約定，李豪上開引述契約條款、法律效果之言語，尚難認已構成對被告之不法惡害告知，亦難認會造成被告心生恐怖，且李豪所告知之惡害充其量僅為金錢損失，與被告當時若同意以676 萬元出售，可能蒙受之價格損失並無不同，遑論676 萬元之售價，與被告前於108 年11月15日得知欲與原告相約議價後，主動表示「我以16-16.5 萬這價錢去立最低價錢吧」、「每坪16-16.5 萬」（見訴字卷二第168 頁），所意欲之最低價格大致相符，未低於被告之期待，故被告顯係比較、權衡拒絕出售與同意出售可能之金錢損失後，同意簽訂系爭買賣契約，自難認係遭脅迫所為，至被告得否依消費者保護法規定，主張不受上開契約條款之拘束，尚不影響本院對李豪上開所述不構成脅迫之認定。
⑺承上，依被告所舉事證，尚無從認為李豪對被告有詐欺、脅
迫之情事，不足以證明被告因受詐欺、脅迫而締結系爭買賣契約，更無法證明原告知悉或可得而知李豪與被告間決定售價之過程，從而，被告主張得依民法第92條第1 項規定，撤銷其締約之意思表示，並無理由，不生合法撤銷之效果。
⒉被告主張因錯誤而撤銷部分：
⑴次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項固定有明文。惟該規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年度台上字第3311號判例意旨參照）。而「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致（最高法院109年度台上字第286 號判決意旨參照）。是該條所謂「錯誤」，係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。至表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，僅為動機錯誤，除有民法第88條第2 項當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，應無影響。
⑵被告雖以「伊錯誤認知有義務簽訂買賣契約，否則須支付違
約金，因而與原告簽訂系爭買賣契約，以每坪僅16萬元之低價出售，若伊知悉系爭不動產之真實行情，絕無可能以676萬元出售系爭不動產」為由，主張其意思表示錯誤，而依民法第88條第1 項撤銷其出賣之意思表示，惟被告當初既同意以676 萬元出售系爭不動產，而簽訂系爭買賣契約，顯見其對價金數額所為之意思表示並無錯誤，而不動產交易價格會因屋況、屋齡、環境，甚至買賣雙方個人主、客觀因素之不同而有差異。被告究基於何種考量而決定以676 萬元價格出售系爭不動產，此為其內心之動機意思，縱其當時有錯估系爭不動產市價，或誤以為未簽訂買賣契約將有違約責任之情形，此動機錯誤並非民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之資格或物之性質錯誤，自不得依民法第88條第1 項規定撤銷意思表示，從而被告主張得依民法第88條，撤銷其締約之意思表示，尚非有據，不生合法撤銷之效果。㈡系爭買賣契約是否業經原告合法解除？原告請求被告返還已
支付之88萬元，及88萬元自109 年11月11日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，有無理由？⒈查系爭買賣契約第12條第3 項後段已約明：若被告毀約不賣
或給付不能或不為給付或有其他違約情事，原告除得解除系爭買賣契約外，被告應於原告通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還原告，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償，此為兩造所不爭執，並觀系爭買賣契約自明（見審訴卷第19頁）。次查，兩造於108 年11月17日簽立系爭買賣契約後，被告即於108年11月25日寄送存證信函予原告及太禾公司，表示依民法第88條、第92條，撤銷出賣之意思表示，該存證信函於108 年11月29日送達原告，復於109 年6 月22日寄送存證信函予原告及太禾公司，表示因遭李豪欺瞞、脅迫、意思表示錯誤，依民法第88條、第92條撤銷買賣之意思表示，該存證信函寄送到原告在系爭買賣契約所○○○區○○街36之4 號地址，兩造同意依系爭買賣契約第13條第5 項，於000 年0 月00日生送達效力等情，為兩造所不爭執，並有各該存證信函在卷可憑（見審訴卷第35-37 頁、訴字卷一第59-60 頁），顯見被告已數度明示拒絕履約、欲毀約不賣，而系爭買賣契約為有效，無得撤銷之原因，已如前述，被告顯係毀約不賣、違反契約，則原告依系爭買賣契約第12條第3 項後段，自得片面解除系爭買賣契約，而原告已以109 年10月13日民事補正狀，向被告表示依該契約條款解除系爭買賣契約，該書狀於
109 年10月19日至11月2 日間某日送達被告等情，為兩造所不爭執，並有原告109 年10月13日民事補正狀在卷可憑（見訴字卷一第103 頁），則系爭買賣契約於109 年10月19日至11月2 日間送達被告時，業經合法解除。
⒉按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受
領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 項第1 款定有明文。查原告簽訂系爭買賣契約後，已先後於108 年11月18日、20日將合計88萬元存入履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付，系爭買賣契約解除後，被告基於回復原狀之義務，自應將已受領之88萬元買賣價金返還原告，是原告依解除契約之法律關係，請求被告返還已付之88萬元價金，及自109年11月10日當庭追加請求之翌日即109 年11月11日起（見訴字卷一第185 頁、訴字卷二第30頁），按週年利率5 ﹪計算之法定遲延利息，應屬有據。
㈢原告依系爭買賣契約第12條第3 項，請求被告給付違約金88
萬元，有無理由？是否過高應予酌減？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民
法第250 條第1 項定有明文。契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。倘為賠償總額預定性之違約金，一旦有債務不履行情事發生，債權人毋庸舉證證明其所受實際損害，即可依約定金額，請求債務人為給付（最高法院74年度台上字第137 號判決意旨參照），且此一賠償總額預定性之違約金，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約之解除而隨同消滅（最高法院95年度台上字第1831號判決意旨參照）。
⒉被告簽訂系爭買賣契約後毀約不賣，業如前述，而系爭買賣
契約第12條第3 項後段已明訂：「若被告毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事，原告除得解除系爭買賣契約外，被告應於原告通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還原告，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償」，亦如前述，上開約款約明賣方毀約不賣時，應返還已收價款，並給付同額款項以為違約損害賠償，其目的顯係為確保債務履行，且由該條款約明該應付款項係作為「違約損害賠償」，堪認該條款約定賣方毀約不賣時應支付之金錢，應屬損害賠償額預定性質之違約金。至同條第4 項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見審訴卷第19頁），則應專指同條第2 項、第3 項前段約定之買賣雙方遲延給付之違約金。
⒊原告簽訂系爭買賣契約後，已先後於108 年11月18日、20日
將合計88萬元存入履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付，為兩造所不爭執，則原告依系爭買賣契約第12條第3 項後段約定，自得請求被告另行給付違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌。倘當事人所約定之違約金係損害賠償總額預定性質者，因其目的係於債務人有債務不履行之情事時，即須支付一定之金額，並以該項金額作為債務人於債務不履行時之預定賠償總額，自應衡酌債權人實際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害），以決定其所約定之違約金是否過高？庶符私法自治之精神（最高法院10
3 年台上字第2654號判決意旨參照）。本院審酌原告於108年11月18日、20日即給付88萬元買賣價金，至今已逾1 年半，因被告違約而無法取得系爭不動產，損失原本購得系爭不動產後可使用、收益甚至轉售獲利之利益，更因88萬元之資金無法取回，而無法用以購買其他房屋或進行投資等資金運用，喪失購買其他不動產或投資之機會及進而可獲取之利益，損害難謂輕微，惟原告自陳除88萬元拿不回來、這段期間無法買房子及因而無法順利結婚外，尚無其他損害（見訴字卷二第256 、257 頁），本院因認依系爭買賣契約應給付之違約金稍嫌過高，酌減為68萬元方屬允當。
六、綜上所述，原告依解除契約之法律關係、系爭買賣契約第12條第3 項後段，請求被告給付原告156 萬元（已付價金88萬元+ 違約金68萬元＝156 萬元），及其中88萬元自109 年11月11日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 28 日
書記官 張宸維┌───────────────────────────────┐│附表 │├──┬───┬────────────┬──────┬────┤│編號│性質 │地號/ 建號/ 門牌號碼 │建物坐落土地│權利範圍││ │ │ │ │ │├──┼───┼────────────┼──────┼────┤│ 1 │土地 │地號：高雄市○○區○○段│ │31/10000││ │ │ 2412-3地號 │ │ │├──┼───┼────────────┼──────┼────┤│ 2 │建物 │建號：高雄市○○區○○段│編號1土地 │全部 ││ │ │ 8630建號 │ │ ││ │ │ │ │ ││ │ │門牌號碼：高雄市鳳山區建│ │ ││ │ │ 國路三段557 號│ │ ││ │ │ 6 樓 │ │ ││ │ │ │ │ ││ │ │（含共有部分文英段8912建│ │ ││ │ │號，權利範圍32/10000） │ │ │├──┼───┼────────────┼──────┼────┤│ 3 │土地 │地號：高雄市○○區○○段│ │31/10000││ │ │ 335地號 │ │ │├──┼───┼────────────┼──────┼────┤│ 4 │土地 │地號：高雄市○○區○○段│ │31/10000││ │ │ 339地號 │ │ │└──┴───┴────────────┴──────┴────┘