臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第890號原 告 黃傅菊梅訴訟代理人 蔡坤展律師被 告 林育良
吳炳輝共 同訴訟代理人 阮文泉律師當事人間返還價金事件，本院民國109年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前向被告吳炳輝購買高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地(下稱11-4、11地號土地)，約定價款新臺幣(下同)500萬元，原告已給付第1期簽約款50萬元，其餘450萬元過戶款需在108年11月30日前給付；復向被告林育良購買同段9-1、9-13地號土地(下稱9-1、9-3地號土地，與11-4、11地號土地合稱系爭土地)，約定價款1,400萬元，原告已給付第1期簽約款50萬元，其餘1,350萬元過戶款需在108年11月30日前給付，兩造並分別在108年8月9日簽立買賣契約。簽約時被告共同代理人黃惠明表示原告可先支付簽約款，其餘款項均由系爭土地設定抵押權貸款，倘無法貸款可無條件退還簽約款。詎爾後銀行拒絕承貸，故系爭土地買賣契約因此解除，被告應分別返還已收受之簽約款各50萬元。縱認無前開無法辦理貸款應退還簽約款之約定，被告得沒入簽約款充作違約金，則被告未因解除契約受有損害，沒入之違約金過高應可酌減，被告亦應返還逾收之違約金。爰依兩造間約定之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應各給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告否認有無法辦理貸款無條件退還簽約款之約定。原告能否貸得預期成數及款項涉及原告債信情況，非被告可得而知，被告自不可能承諾貸款未如預期可退還簽約款之買賣條件。原告未依約在108年11月30日給付系爭土地過戶款，被告在109年1月31日催告未果，遂在109年2月26日解除系爭土地買賣契約，並沒入已付價金作為違約金。系爭土地雖分屬不同人所有，但可算是聯立契約，違約金數額為兩造合意，違約金數額合計100萬占系爭土地總計價金1,900萬元比例甚低，原告請求酌減應無理由等詞置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告前向被告吳炳輝購○○○區○○段11-4、11地號之農業
區土地，並在108年8月9日簽立買賣契約，約定價款500萬元，第1期為簽約款50萬元，其餘450萬元均為過戶款，過戶款需在108年11月30日前給付。原告並已交付50萬元支票予被告吳炳輝經兌現。
㈡原告前向被告林育良購○○○區○○段9-1、9-13地號之工
業區土地，並在108年8月9日簽立買賣契約，約定價款1,400萬元，第1期為簽約款50萬元，其餘1,350萬元均為過戶款，過戶款需在108年11月30日前給付。原告並已匯付50萬元予被告林育良。
㈢原告迄今尚未給付過戶款。
㈣被告以原告未給付過戶款為由解除系爭土地買賣契約。
四、兩造爭執事項㈠兩造有無約定貸款未達成數則解除買賣契約，返還已收受之
簽約款?㈡承上㈠如否，被告將已收受簽約款作為違約金沒入，其金額
是否過高?原告主張酌減並請求返還酌減後之金額有無理由?
五、得心證之理由㈠兩造有無約定貸款未達成數則解除買賣契約，返還已收受之
簽約款?證人劉燕陵、莊明樺證詞相佐，又無其他客觀事證足證原告主張為真實，故難認兩造有貸款未達成數則解除買賣契約，返還已收受之簽約款之約定。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張兩造有貸款未達成數解除買賣契約，返還已收受簽約款之約定乙情為被告所否認，依前引規定應由原告就為證明。
⒉經查，系爭土地買賣仲介人員即證人劉燕陵固證稱：尾款要
貸款，因為金額比較高，所以買方(即原告)要求若貸款不成簽約款無息退還，賣方代理人黃惠明有同意；有要求代書記載在合約裡，但契約是代書寫的，給兩造看完就收回去，所以沒有注意到沒有記載在契約上；原告說貸款不到他要的金額，黃惠明就去京城銀行說可以貸到原告要求的金額但利率要比較高，原告無法接受就沒有貸款，同時我們也有找玉山銀行但成數不到原告要求金額等語(見本院卷第44至45頁)。
另代書即證人莊明樺則證述：買方說未達成數願意自己補差額；不記得有約定未取得貸款無息退還已付金額，簽約跟電腦不在同一空間，所以我有進進出出；黃惠明有說可以幫忙找，據悉因為資料未補齊不了了之；約定貸款不足成數解約退還已付金額是重要條件，若有會寫在契約裡；我確認付款方式後用打字的，打字完後到簽約房間時還有確認付款，當時也跟買方確認願意補足不足成數等語(見本院卷第48至50頁)。證人莊明樺雖非全程在場，然標的及買賣價金之交付屬重要事項，其證述在簽約前仍有向兩造確認乙情，與一般代書辦理不動產買賣簽約前會多次向買賣雙方確認之常情相符。是以證人劉燕陵、莊明樺之前開證詞相悖，又無其他客觀事證可為證人劉燕陵證詞之佐證。復審酌買賣成立後無條件退款要屬重要交易事項，應會形諸於文字書面確保等一切情狀，尚難僅以證人劉燕陵之證述論斷。此外，原告亦未提出其他事證，則原告此部分主張自難採信。
㈡承上㈠如否，被告將已收受簽約款作為違約金沒入，其金額
是否過高?原告主張酌減並請求返還酌減後之金額，有無理由?原告係認系爭土地為同一買賣標的，是以被告沒入之簽約款共100萬元占系爭土地買賣契約總價合計1,900萬元比例甚低。被告需再耗費勞力時間另覓買家及可能需負擔兩造間買賣系爭土地之仲介費，故被告沒入之違約金尚屬合理，並無過高之情事。
⒈兩造約定略以買方(即原告)違反義務經定期催告不履行者，
同意沒收已付價金作為違約金等語，有系爭土地買賣契約第7條可參(見本院卷第20、30頁)。被告以原告未給付過戶款為由解除系爭土地買賣契約。本件兩造原約定過戶款需在108年11月30日前給付，原告迄未給付乙節為兩造所不爭執。故被告依前開約定沒入原告已付簽約款作違約金，自屬有據。
⒉按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定
於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。本件被告得依約沒入簽約款為違約金，已如前述。原告雖主張違約金過高云云，然原告自陳：欲購買一整塊土地，後來才知道有數筆地號及不同所有權人等語(見本院卷第79頁)。可見原告係將系爭土地買賣契約視為同一買賣標的，所給付之簽約款100萬元占合計總價1,900萬元約百分之5。而被告尚需另覓其他買家，期間須再耗費勞力時間。又依證人劉燕陵有收違約金即須給付仲介費等語之證詞(見本院卷第45頁)，足認將來被告可能尚需給付仲介費用，是故被告沒入簽約款作違約金要屬合理。原告主張違約金過高應予酌減，尚難採認。
六、從而，原告依兩造間契約關係提起本件訴訟，請求被告應各給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息無理由，應予駁回。原告假執行之聲請因訴之駁回失所附麗併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件結論，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 21 日
民事第七庭法 官 楊詠惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 21 日
書記官 蔡佩珊