臺灣高雄地方法院民事判決 109年度重訴字第207號原 告 陳洸華
陳岳坊陳岳彬共 同訴訟代理人 單文程律師
黃子浩律師被 告 陳佳德訴訟代理人 柳馥琳律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段二小段一○○、一○一、一○
二、一○三、一○四地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，將占用土地騰空返還如附表所示原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（下稱甲地）為原告陳洸華所有；同段同小段100、102、103、104地號土地（下合稱乙地，與甲地合稱系爭土地）分別為兩造及訴外人陳相賓、陳勇全、洪平森共有（共有情形如附表所示）。其中甲地上有同段同小段701建號即門牌號碼高雄市○○區○○街○○號建物坐落（如起訴狀附圖Ａ部分所示）；另甲、乙地上有未辦保存登記建物坐落，經本院108年度司執字第103563號強制執行事件（下稱系爭執行事件）暫編為同段同小段877建號（如附圖Ｂ部分所示）（Ａ與Ｂ部分下合稱系爭建物）。系爭建物嗣由系爭執行事件拍賣，由被告拍定，並於109年5月間取得權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項規定，被告為系爭建物之所有權人。查系爭建物無權占用甲、乙地，法院拍賣通知亦載明此情，原告爰依民法第759條之1、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用土地騰空返還予原告及共有人等語。並聲明：被告應將坐落甲、乙地之系爭建物拆除，將占用土地騰空，分別返還如附表權利範圍欄所示之人。
二、被告則以：
(一)系爭建物係訴外人鼓山工業股份有限公司（下稱鼓山公司）於67年間在甲、乙地上建造，於68年5 月2 日辦理建物所有權保存登記，其增建部分係68年3 月間建造完成；而原告嗣分別因買賣、贈與而取得甲、乙地所有權。系爭建物興建當時，均有取得坐落土地全部所有權人之土地使用同意書，否則無法取得建築執照及使用執照，自非無權占有。原告陳岳彬前曾另訴主張鼓山公司就系爭建物係無權占有坐落土地而積欠相當於租金之不當得利（經本院102 年度訴字第218 號民事判決確定，下稱前案），當時任鼓山公司法定代理人之原告陳岳坊於訴訟中即表示土地為鼓山公司原始股東無償提供予鼓山公司使用，屬使用借貸關係，原告身為鼓山公司之股東、董事、清算人，自當知悉系爭建物係經土地所有權人同意而興建，自應繼續容忍系爭建物存在於甲、乙地上。再者，高雄市政捐稽徵處三民分處於109 年6 月2 日曾發函認定系爭建物1 、2 樓增建部分至少於91年3 月間即已存在，並核定其房屋現值，原告陳岳坊收悉該函文後均未異議，亦足證系爭建物非無權占有。
(二)次查，原告除於前案請求不當得利外，未曾訴請遷屋還地；且系爭建物於拍賣時亦曾通知身為土地共有人之原告行使優先承買權，經原告拒絕。原告30年來長期消極不作為，迄至被告得標買受後，始提起本件訴訟請求拆屋還地，參照民法第796條第1項、第796條之1第1項、第425條之1規定，及最高法院48年台上字第1457號、56年台上字第1708號、71年台上字第737號民事判例及101年度台上字第1114號、101年台上字第728號、97年台上字第900號、108年度台上字第1836號民事判決意旨，原告訴請拆屋還地有違誠信原則，屬權利濫用等語置辯。並聲明：１、原告之訴及假執行聲請均駁回。２、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見重訴卷第122至124、156、281頁）：
(一)坐落高雄市○○區○○段○○段000地號之甲地為原告陳洸華所有；同段同小段100、102、103、104地號土地合稱乙地，分別為兩造及訴外人陳相賓、陳勇全、洪平森共有（共有情形如附表所示）。
(二)高雄市○○區○○段○○段0000000000000000000地號，於73年12月19日地籍圖重測前，分別編列為高雄市○○區○○○段870-2、864-2、869-1、860-3、859地號。
(三)甲地上坐落高雄市○○區○○段○○段000○號（門牌號碼高雄市○○區○○街○○號）建物，（如起訴狀附圖A部分所示），A部分占用104地號806.64平方公尺；另甲、乙地上有未辦保存登記建物坐落，經系爭執行事件暫編為高雄市○○區○○段○○段000○號（如起訴狀附圖B部分所示），B部分分別占用100、101、102、103、104地號各557.93、50、
252、53.07、166.91平方公尺（A、B部分合稱系爭建物）。
(四)系爭建物嗣由系爭執行事件拍賣，由被告於109年4月7日拍定，並由本院於109年5月15日核發權利移轉證書，被告為系爭建物之所有權人，於109年6月3日完成登記（重訴卷第79頁）。
(五)鼓山工業股份有限公司由訴外人陳壽山創立，由陳壽山之胞弟即訴外人陳福海及陳振峰入股合作經營，原告陳洸華為陳壽山之子、原告陳岳坊、陳岳彬為陳福海之子，被告陳佳德與訴外人陳相賓、陳勇全為陳振峰之子。
(六)訴外人柯火星、柯獻章、柯建華、柯建雄、陳泉銘、項鐵達、黃耀彩、黃明輝、黃聰前等人曾出具土地使用權同意書（見重訴卷第53至55、59頁），同意鼓山工業股份有限公司在重測前高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地、面積89平方公尺上，建造平層、RC鐵骨造建築物1棟。
(七)訴外人林黃美芳於63年8月29日將高雄市○○區○○○段○○○○號土地出售予鼓山公司，於65年3月23日完成登記（見重訴卷第57頁）。
四、得心證理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。
(二)被告辯稱系爭建物係徵得土地所有權人同意始得興建，具有使用借貸之占有權源然調得資料僅有訴外人柯火星、柯獻章、柯建華、柯建雄、陳泉銘、項鐵達、黃耀彩、黃明輝、黃聰前等人所出具土地使用權同意書（見重訴卷第53至55、59頁），同意鼓山公司在重測前之高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地即系爭103地號、面積89平方公尺上，建造平層、RC鐵骨造建築物1棟，難謂已得土地共有人允許而興建系爭建物。再按使用借貸僅於當事人間有其效力，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令前手將房屋及空地，概括允許借用人使用，借用人不得以其與前手間之使用借貸契約，主張對現在之房地所有權人有使用該房地之權利（最高法院59年度台上字第2490號裁判、最高法院107年度台上字第1606號判決意旨參照）。縱使鼓山公司前依土地所有人出具之土地使用同意書，就系爭土地之使用借貸關係，基於債之相對性效力，無從對抗契約以外第三人即原告，被告據此對原告抗辯有占有權源亦無可採。
(三)被告辯稱鼓山公司初始股東及原告均同意上開建物坐落，認為有使用借貸關係存在，固據提出鼓山公司公司登記表、股東名冊、鼓山公司章程等件為佐（見重訴卷第199至269頁），然原告具有鼓山公司股東身分，與原告就其所有土地有允許鼓山公司無償使用、具有使用借貸之意，尚屬有間。且觀系爭土地共有人於102年到104年間曾對鼓山公司請求土地使用補償金事件，訴外人陳勇全（104地號土地共有人）、本件原告陳洸華分別向鼓山公司請求時，當時鼓山公司法定代理人均為本件被告陳佳德、原告陳岳坊，鼓山公司於本院102年度訴字第248號、102年度重訴字第379號審理時，均未舉證有何占有權源；本件被告陳佳德、訴外人陳相賓向鼓山公司請求時，鼓山公司於本院104年度訴字第2021號審理時，亦不爭執其無權占用系爭土地，有前揭判決書在卷可參（見重訴卷第21至35頁），倘鼓山公司基於使用借貸或租賃關係而具占有權源，當可提出作為抗辯，然該等案件均未見鼓山公司抗辯而敗訴確定，益見系爭建物並無合法占用系爭土地之權源。
(四)被告辯稱有425條之1之適用而屬有權占有，按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條之1固有明文規定。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年台上字第2344號判決要旨參照）。然此一租賃關係，僅屬推斷或推定之性質，既為上開判例意旨及該條之立法理由所明示，即非不得以反證推翻。系爭701建號自68年5月22日完成建物所有權第一次登記時起，即登記為鼓山公司所有；系爭104土地重測前之高雄市○○區○○○段○○○○號，經訴外人林黃美芳於63年8月29日將土地出售予鼓山公司，嗣經變更登記為原告3人及被告、陳相賓、陳勇全共有，為兩造所不爭執，然系爭100、101、102、103地號均非原屬鼓山公司所有，未合於土地及其土地上之房屋同屬一人所有情形，且被告係辯稱鼓山公司與土地共有人間有無償同意之使用借貸關係，俱與前開推定租賃關係存在之情形相異，被告執此抗辯，亦無理由。
(五)另按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1定有明文。然系爭建物遭法院拍賣由被告取得前，系爭建物雖原為鼓山公司所有，惟坐落基地為附表所示之人所有或共有，並非屬鼓山公司所有，故本件與前揭民法第838條之1規定之法定地上權要件，即須土地及建築物同屬於一人所有之要件已明顯不合，故難謂被告有何法定地上權。
(六)又被告辯稱：原告不主張優先承買，而特意在被告得標系爭建物後訴請被告拆除現仍有使用價值之系爭建物，自違誠信原則且濫用權利等語。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。另民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人為主要目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用（最高法院72年度台上字第1205號判決意旨參照）。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號裁判要旨參照）。又權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100年度台上字第463號判決要旨參照）。是查，被告雖於109年4月7日分別以12,460,106元、4,300,000元標得系爭701（Ａ）、877（Ｂ）建物，惟本院民事執行處拍賣公告備考欄六特別載明：「六、本件877建號建物未辦建物所有權第一次登記，不能依權利移轉證書辦理所有權登記，所座落之基地屬無權占有，請投標人注意，該建物將來有被訴請拆除之虞。」等語，有本院民事執行處109年3月2日雄院和107司執玄字第000000號公告1份在卷可參（見審重訴卷第27至29頁），又被告前曾對鼓山公司訴請給付土地使用補償金，已如前述，被告當可知悉鼓山公司所有系爭建物係無權占用基地。因此，被告顯然對於系爭建物有遭拆除之危險有所認識，卻仍甘冒風險而予拍定，足見該風險係在其評估及預料範圍內；且就兩造所受利益及損害相較，系爭建物占用系爭土地之價值約為96,504,213元，而經本院據以核定本件裁判費（見審重訴卷第57頁），顯然高於系爭701、877建號建物之價值。再考量系爭701、877建號建物各占用系爭100、101、102、103、104地號土地557.93、50、252、53.07、166.91平方公尺，對土地全部使用俱有影響，而非僅限系爭建物坐落之範圍，而系爭建物前為鼓山公司使用，鼓山公司業經廢止公司登記，有股份有限公司變更登記表在卷可按，為待進行清算之非營業狀態，則原告不能使用收益系爭土地所受損害，自大於系爭建物拆除所受損失，倘不准原告拆屋還地之請求，顯難達保護不動產所有人之立法意旨；況本件原告訴請拆除系爭建物，雖將損及被告之所有權，惟系爭土地究屬原告所有，原告有使用及處分系爭土地之權利，其為維護土地所有權之完整性，而請求拆屋還地，乃所有權權能之正當行使，尚不得僅以被告所有之系爭建物有經濟價值，遽指原告行使權利係專以損害他人為主要目的。再被告辯稱原告長期未對鼓山公司訴請拆屋還地長達30年，顯係針對、故意對被告為損害等語，然原告陳洸華等人於102年起即對鼓山公司主張無權占用土地請求給付土地使用補償金，有前該判決書可參，並非長期未對無權占用其所有土地之人不為請求，不能認係以加損害於被告之目的而訴請拆屋還地。綜上，被告辯稱原告訴請拆除系爭建物有違誠信、權利濫用之情乙節，尚屬無據。
(七)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。被告以拍賣取得系爭建物所有權，系爭建物占用系爭土地，已如前述，再參以被告上揭所辯均不足採，又被告復未能舉證證明其等有何其他占用系爭土地之權源，則被告無權占用系爭土地乙節，堪以認定。是被告所有之系爭建物既各係無權占用系爭土地，則原告依據上揭規定，請求被告拆除系爭Ａ、Ｂ建物，並請求被告騰空返還系爭土地予附表所示之原告及全體共有人，自均屬有據。
五、綜上所述，原告分別就其如附表所示所有土地及權利範圍，依民法第767條第1項、第821條等規定，請求被告拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之建物，並將占用土地返還如附表編號所示原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
六、被告雖陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，惟原告未聲請假執行，則就原告勝訴部分，被告聲明願供擔保免為假執行，即無必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 張雅文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
書記官 陳褘翎附表：
┌──────┬───────────────────────────┐│土地地號 │所有權人/權利範圍 ││ ├───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┤│ │陳洸華│陳岳坊│陳岳彬│陳佳德│陳相賓│陳勇全│洪平森│├──────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│高雄市三民區│1/3 │2/9 │ │1/3 │ │ │1/9 ││中都段二小段│ │ │ │ │ │ │ ││100地號 │ │ │ │ │ │ │ │├──────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│高雄市三民區│全部 │ │ │ │ │ │ ││中都段二小段│ │ │ │ │ │ │ ││101地號 │ │ │ │ │ │ │ │├──────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│高雄市三民區│1/3 │2/9 │ │1/3 │ │ │1/9 ││中都段二小段│ │ │ │ │ │ │ ││102地號 │ │ │ │ │ │ │ │├──────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│高雄市三民區│ │1/2 │ │1/2 │ │ │ ││中都段二小段│ │ │ │ │ │ │ ││103地號 │ │ │ │ │ │ │ │├──────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│高雄市三民區│4/9 │1/9 │1/9 │1/9 │1/9 │1/9 │ ││中都段二小段│ │ │ │ │ │ │ ││104地號 │ │ │ │ │ │ │ │└──────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘