臺灣高雄地方法院民事判決 109年度重訴字第5號原 告 張順集
張家慈張寶仁柳文政陳寶玉共 同訴訟代理人 梁志偉律師
魏韻儒律師被 告 宋守忠
宋美玲宋巧雯上 一 人訴訟代理人 李秀燕被 告 宋碧映兼 上一人訴訟代理人 宋昭清上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國110 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號、○○○號建物( 面積二二八點二平方公尺)拆除；被告宋守忠應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號建物(面積九一點四平方公尺)拆除。
被告應將高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地騰空返還予原告及其他共有人全體。
被告應自民國一○九年十二月三十日起至騰空返還主文第二項所示土地之日止，按月給付如附表三所示金額予各原告。
被告共同承租之高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地，應自民國一○九年十二月三十日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付各如附表四所示金額予原告張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一至二項，於原告以新臺幣參佰參拾陸萬伍仟柒佰伍拾捌元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹仟零玖萬柒仟貳佰柒拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以如附表五所示被告供擔保後，得假執行。但被告每期如以附表五所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項各到期部分，於原告每期以如附表六所示被告供擔保後，得假執行。但被告每期如以附表六所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告宋美玲、宋巧雯經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…。二、請求之基礎事實同一者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」、「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第262 條第1 項分別定有明文。經查：
㈠、本件起訴狀繕本送達後，因原告誤認訴外人李秀燕基於繼承關係而與其他被告共同繼承本件租賃權，故於民國109 年1月7 日追加李秀燕為被告( 見院卷第17至19頁) ，惟嗣後因原告查悉李秀燕非屬本件租賃權之共同繼承人，故於李秀燕為本案言詞辯論前，即自行具狀撤回此部分追加( 見院卷第
295 至301 頁) ，揆諸上開規定，應認其撤回發生效力，合先敘明。
㈡、本件原告起訴時，主張渠等為如附表一所示土地之共有人，因被告繼承土地租賃權後，有遲延給付租金情事，經原告終止部分租約後，依據民法第767 條第1 項、第821 條規定及租賃契約之法律關係，請求被告應拆屋還地及給付租金，訴之聲明第1 項、第2 項則分別聲明：「被告等人應連帶將坐落高雄市○○段○○○○段000 地號土地上建物（建物門牌為高雄市○○區○○街○○號、00號、00號）及地上物拆除，並將占用之土地騰空返還予全體共有人」、「被告宋守忠、宋張美玉（宋張美玉部分業經成立私法上和解而撤回起訴）應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還上開土地之日止，按月連帶給付原告全體21,288元。」；嗣於起訴狀繕本送達後，因原告認部分租約未經合法終止，且各原告就系爭土地之應有部分權利比例亦非一致，遂針對未終止租約部分依據租賃關係請求給付租金，另針對業已終止租約部分，除仍依據民法第767 條第1 項、第821 條規定請求拆屋還地外，復另依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，同時變更聲明如附表二所示。本院審酌原告前揭所為訴之變更，均係基於同一租賃契約關係暨租約終止後所衍生權利義務關係，核屬同一基礎事實，亦均不甚礙被告防禦及訴訟終結，自應予准許。
貳、實體部分:
一、原告主張:
㈠、高雄市○○區○○段○○段○000 地號、第995 地號（第99
3 、995 地號原為高雄市○○○目00、00番土地，業主為「台灣地所建物株式會社」，嗣於63年間分割出高雄市○○區○○段○○○○○○○○○號土地，又於73年間重測改為現有地號土地，下稱系爭土地），原為訴外人汪明燦所有，並以不定期租賃方式出租予訴外人宋碨（下稱系爭租約）。又宋碨之配偶為宋陳溪，子女依序為長子宋守仁、次子宋守義、三子即被告宋守忠、四子宋守雄、長女張宋美玉、次女宋美月及三女吳宋美珠，惟宋守仁（無子女）、宋守雄（子女為宋寅生、宋凰先）、宋美月（無子女）均早於宋喂死亡，故宋喂死亡時，由宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋守雄之子宋寅生、宋凰先等2 人代位後，共同繼承系爭租約租賃權；又宋陳溪再於69年6 月12日死亡，故其租賃權之應繼分，再由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋寅生、宋凰先等2 人代位後共同繼承；而宋守義於105年2 月19日死亡後，其租賃權之應繼分，再由其子女即被告宋碧映、宋昭清，及孫即被告宋巧雯、宋美玲代位後共同繼承；另吳宋美珠及其配偶吳鴻燦分別於86年1 月7 日、108年5 月18日死亡後，其租賃權之應繼分，則由其子女吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承。職是，系爭租約租賃權現應由被告宋碧映、宋昭清、宋巧雯、宋美玲、宋守忠、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及宋寅生、宋凰先共同繼承而公同共有。
㈡、又系爭土地所有權人汪明燦死亡後，由訴外人汪欽若、汪欽崇、汪欽和等3 人共同繼承系爭土地所有權暨系爭租約出租人地位，並於84年6 月20日完成分割繼承登記（應有部分為各1/3 ）。嗣汪欽若就系爭993 地號土地之持分，透過拍賣程序由訴外人梁文漢於105 年4 月6 日取得後，梁文漢復於
106 年6 月6 日轉售予原告柳文政。另汪欽和就系爭993 、
995 地號土地之持分，分別於102 年1 月29日出售部分予訴外人蕭春美（移轉內容：系爭993 地號應有部分20/300 0、系爭995 地號應有部分120/ 3000 ）、於106 年7 月19日出售部分予原告張順集（移轉內容：系爭993 地號應有部分980/3000、系爭995 地號應有部分880/ 3000 ）；蕭春美再分別於103 年10月23日、106 年7 月19日將應有部分權利梁文漢（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000 、系爭99
5 地號應有部分60/ 3000）、原告張寶仁（移轉內容：系爭
993 地號應有部分10/3000 、系爭995 地號應有部分60/300
0 ）；梁文漢則於106 年7 月19日將系爭土地持份全數出售予原告張家慈（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000、系爭995 地號應有部分60/3000 ）；原告張家慈再於108年5 月28日將系爭土地持分全數贈與原告陳寶玉後（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000 、系爭995 地號應有部分60/3000 ），原告陳寶玉再於108 年6 月21日將系爭土地部分持分贈與原告張家慈（移轉內容：系爭993 地號應有部分5/3000、系爭995 地號應有部分30/3000 ）。故原告張順集、張家慈、張寶仁、柳文政、陳寶玉自屬系爭土地之共有人（應有部分權利比例詳如附表一所示），並同時既受系爭租約出租人地位。
㈢、被告等人因共同繼承而取得上開系爭租約租賃權，並在993地號土地上搭建門牌為高雄市○○區○○街○○○○○號房屋）。又原告之前手汪欽和曾對吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟、宋守義、宋守雄、被告宋守忠、張宋美玉等人提起調整租金訴訟（下稱調整租金訴訟），經本院88年度訴字第329號確定判決認系爭土地租金應自88年1 月26日起調整為每月新臺幣（下同）34,336元，故縱部分被告事後取得汪欽崇所持有之系爭土地應有部分持分1/3 ，亦無法免除其等應連帶給付租金之義務。嗣汪欽若、汪欽和等2 人，復以吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋守忠、宋守義、張宋美玉等人，自90年9 月起即未依前揭調整後租額支付租金為由，訴請給付租金，經本院高雄簡易庭審理後，以98年度雄簡字第2806號判決令吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋守忠、宋守義、張宋美玉等人除各應給付起訴前5 年之租金額171,
680 元暨法定利息予汪欽若、汪欽和等2 人外，並分別應自起訴狀繕本送達翌日即98年9 月24日、98年10月6 日、98年10月23日起，各按月給付租金2,861 元予汪欽若、汪欽和等
2 人確定。
㈣、惟被告自99年3 月起即未給付租金予原告之前手或原告，迄今積欠租金業已近10年，經原告於108 年5 月27日函文催告後仍未獲置理，又原告就系爭993 地號土地之應有部分比例業已逾2/3 ，故自得依據民法第820 條第1 項、第450 條或土地法第103 條第1 項第4 款規定，終止系爭993 地號土地之租約部分，並於訴訟中經送達終止租約之意思表示後，依據民法第821 條、第767 條第1 項規定，請求被告應連帶將系爭993 地號土地上建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○○○○○○號房屋（下稱系爭00、00、00號房屋）及地上物拆除，同時將占用之系爭993 地號土地騰空返還予全體共有人。並就終止後被告仍繼續占用系爭993 地號土地所受利益，就上開確定判決調整後系爭土地總租額，並參酌原告持分比例、系爭993 地號占系爭土地全部面積比例，依據民法第
179 條規定，請求被告應按月連帶返還如附表二訴之聲明第二項所示相當於租金之不當得利。
㈤、另就系爭995 地號土地部分，則參酌調整後系爭土地總租額、各原告持分比例、系爭995 地號占系爭土地全部面積比例核算後，依據依據租賃契約之法律關係，請求被告應按月連帶給付如附表二訴之聲明第三項所示租金。
㈥、並聲明：如附表二所示。
二、被告則以：
㈠、被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清部分：⒈兩造間並無租賃關係存在：
渠等4 人（即宋守義之繼承人），因繼承關係取得對系爭土地自日據時代起之不定期租賃契約租賃權，且為○○街00號、00號房屋之所有權人，而汪欽和、汪欽若經由繼承取得系爭土地應有部分權利後，固與被告間就系爭土地繼續存有租賃關係，然汪欽和、汪欽若曾於94年間以存證信函要求被告支付租金，且同時表示若未繳納租金，即以該函作為為終止系爭租約之意思表示，足徵系爭租約已於94年間終止；又汪欽和、汪欽若已於102 、106 年間將系爭土地出售轉讓與他人，亦即其已喪失就系爭土地之權益，何來租金債權可轉讓予原告；況汪欽和、汪欽若與原告間轉讓系爭土地所有權時，並未依土地法第104 條之規定通知被告優先承買，故其買賣契約無效。
⒉被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人為系爭土地之共有人，故無支付租金之義務：
宋守義於92年間即已經由買賣而自共有人汪欽崇取得系爭土地應有部分1/3 （換算後面積約100.3 平方公尺），並由被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人共同繼承應有部分，而○○街00號、00號房屋使用系爭土地之面積僅95平方公尺，故無佔據汪欽和、汪欽若應有部分。
⒊租金債務業經清償完畢：
汪欽和於98年間提起給付租金訴訟，並以該訴訟確定判決為執行名義，聲請對宋守義名下財產為強制執行，因而獲償260,162 元；復於107 年間持上開給付租金訴訟確定判決，再次聲請對宋守義之繼承人財產為強制執行，然經本院以汪欽和就宋守義之租金債權業已清償完畢為由，而以107 年度司執字第52655 號民事裁定駁回強制執行聲請，堪認雙方間因給付租金訴訟所生之債權債務業已執行完畢而結案；又縱使原告得請求被告給付租金，亦僅限於原告取得系爭土地應有部分權利後所發生之租金債權。
㈡、被告宋守忠部分：系爭土地均是接收日據時代財產而來，兩造間並無任何租賃關係存在等語。
三、本院得心證理由：
㈠、原告主張系爭土地原為汪明燦所有，並以不定期租賃方式出租予宋碨。又宋碨之配偶為宋陳溪，子女依序為長子宋守仁、次子宋守義、三子即被告宋守忠、四子宋守雄、長女張宋美玉、次女宋美月及三女吳宋美珠，惟宋守仁（無子女）、宋守雄（子女為宋寅生、宋凰先）、宋美月（無子女）均早於宋喂死亡，故宋喂死亡時，由宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋守雄之子宋寅生、宋凰先等2 人代位後，共同繼承系爭租約租賃權；又宋陳溪再於69年6 月12日死亡，故其租賃權之應繼分，再由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋寅生、宋凰先等2 人代位後共同繼承；而宋守義於105 年2 月19日死亡後，其租賃權之應繼分，再由其子女即被告宋碧映、宋昭清，及孫即被告宋巧雯、宋美玲代位後共同繼承；另吳宋美珠及其配偶吳鴻燦分別於86年1 月7 日、108 年5 月18日死亡後，其租賃權之應繼分，則由其子女吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承。職是，系爭租約租賃權現應由被告宋碧映、宋昭清、宋巧雯、宋美玲、宋守忠、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及宋寅生、宋凰先共同繼承而公同共有等情，業據提出系爭土地登記謄本（見108 年度訴字第1618號院卷第27至41頁）及除戶謄本、戶籍謄本及繼承系統表等件為憑（見審查卷第227 至267頁，院卷第23頁），且未據被告爭執，是此部分事實，自堪認定。
㈡、其次，原告主張渠等經由拍賣、買賣及贈與等原因，輾轉受讓系爭土地應有部分而成為共有人一節，業據提出上開土地登記謄本、土地所有權移轉過程圖示為佐（見108 年度訴字第1618號院卷第279 至281 頁），並有卷附異動索引可參（見108 年度訴字第1618號審訴卷第129 至151 頁），是此部分主張，亦屬有據。至被告雖辯稱：原告並非系爭土地之共有人，然未據提出任何反證為憑，是其空言否認上情，自屬無稽，而非可採。
㈢、關於系爭租約是否存在於兩造間部分：⒈系爭土地所有權之前手即汪欽若、汪欽崇、汪欽和等3 人，
前以渠等與宋守義（即被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人之被繼承人）、宋守雄（即宋寅生、宋凰先之被繼承人）、張宋美玉、吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、被告宋守忠等人間，就系爭土地存有不定期租賃關係為由，依據民法第442 條、土地法第105 條準用同法第97條等規定，訴請調整租金，經本院審理後，認渠等間確存有不定期租賃關係，並審酌系爭土地使用現況、周遭生活環境、交通條件、發展狀況等情事後，認系爭土地總租金數額應自88年1 月26日起將每月租金數額調整至34,336元，並據此以88年訴字第329 號判決汪欽若、汪欽崇、汪欽和部分勝訴，宋守義等人不服提起上訴後，經臺灣高等法院高雄分院以89年度上字第128 號判決駁回上訴確定；嗣汪欽若、汪欽和等2 人，以吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋守忠、宋守義、張宋美玉等人，自90年9 月起即未依前揭調整後租額支付租金為由，依據租賃契約之法律關係，請求渠等應自該訴訟起訴狀繕本送達時起給付回溯5 年積欠租金，並應自起訴狀繕本送達翌日起，依汪欽若、汪欽和等2 人就系爭土地應有部分比例按月給付租金，經本院高雄簡易庭審理後，依上開調整後租額核算結果，以98年度雄簡字第2806號判決令吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋守忠、宋守義、張宋美玉等人除各應給付起訴前5 年之租金額171,680 元暨法定利息予汪欽若、汪欽和等2 人外，並分別應自98年9 月24日、98年10月
6 日、98年10月23日起，各按月給付租金2,861 元予汪欽若、汪欽和等2 人確定等情，有卷附判決書可參（見108 年度訴字第1618號審訴卷第43至55頁），且為兩造不爭執，是此部分事實，自堪認定。
⒉按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」，民法第425 條定有明文；次按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2項規定之餘地（參見最高法院98年度第2 次民庭會議決議、98年度台上字第764 號判決意旨）。查，系爭土地不定期租賃關係原係存在於兩造間之前手，原告嗣後分別因拍賣、買賣及贈與關係，陸續取得系爭土地應有部分權利而成為共有人一節，俱經本院認定如前。又被告等人因繼承而取得系爭租約租賃權等情，既為兩造不爭執，揆諸上開規定，應認系爭租約關係存在於兩造之間，當無疑義。故被告辯稱：兩造間並無任何租賃契約關係存在云云，當非可採。
⒊被告復辯稱：汪欽和、汪欽若於94年間曾以存證信函追繳租
金，並表示若未繳納租金，同時以該函為終止租賃關係之意思表示，故租賃關係已於94年間終止云云。然原告於94年間寄發存證信函所為終止租約之意思表示，未曾對承租人即宋喂之全體繼承人為合法送達，故不生合法終止租約效力一節，業據本院98年雄簡字第2806號判決認定在案，故被告猶執前詞而否認有租賃關係存在，自非可採。
⒋被告再辯稱：汪欽和、汪欽若與原告間轉讓系爭土地所有權
時，並未依土地法第104 條規定通知被告優先承買，故其買賣契約無效云云。然按土地法第104 條第1 項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（參見最高法院77年度台上字第1243號判決意旨）。查，被告宋守忠、宋守義於本院88年度訴字第329 號請求調整租金事件中陳稱：系爭土地原為宋碨於日據時代向原地主台灣地所建物株式會社（乃日本政府為開發海埔新生承租地《哈瑪星》所創立之公司），定有租賃契約，後來才由汪欽和、汪欽若、汪欽崇等人取得所有權等情，可知，系爭租約於日據時代即已成立發生，又觀諸系爭○○街00、00號房屋屋齡分別為85年、42年，有卷附房屋稅籍證明書暨課稅明細表可參（見108 年度訴字第1618號審訴卷第155 至164 頁），則最初系爭租約成立之目的，是否確以租地建屋之基地租賃契約為目的，抑或租用系爭土地供其他用途後，期間始自行興建該等房屋，尚有疑義；況且，觀諸系爭土地輾轉歷經多次轉讓後始由原告取得，而被告等人暨渠等前手即被繼承人，於歷經88年度訴字第329 號請求調整租金事件、98年度雄簡字第2806號請求給付租金事件等審理過程中，均未曾為行使基地租賃優先承買之主張，迄至本件訴訟提起時始為此等辯解，則系爭租約是否確以基地租賃為目的，亦待商榷；甚者，基地租賃優先承買權性質上係屬形成權，須待行使後始發生效力，本件被告基於繼承關係而公同共有租賃權，其基地租賃優先承買權之行使，亦需全體繼承人共同為之，然迄至本件言詞辯論終結時為止，均未見全體繼承人共同提出行使優先承買權之意願、具體承買內容，則被告僅憑未依土地法第104 條規定接獲通知優先承買，遽以主張原告所有權移轉行為無效，自屬率斷，並非可採。
㈣、關於被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人為系爭土地之共有人，得否據此無庸支付租金部分：
宋守義於92年6 月9 日經由買賣向汪欽崇取得系爭土地應有部分權利1/3 ，並由被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清共同繼承取得該等應有部分權利一節，固為兩造不爭執。然雖因此發生部份承租權與部份所有權歸於同一人類似混同之情事，惟該所有權、承租權既為他人所共有，如認權利義務歸於一身而遽指部份承租權消滅，對同為該土地所有權或承租權之共有人利益均有影響，與民法第334 條但書關於混同效力例外規定之情狀類似，應類推該規定，認其所有權之取得不影響該承租權之完整性，故被告辯稱：因取得系爭土地部分共有權利而無庸支付租金云云，亦非可採。
㈤、關於租金債務是否業經清償而消滅部分：被告辯稱：汪欽和曾持本院98年度雄簡字第2806號確定判決為執行名義，聲請對宋守義名下財產為強制執行，因而獲償260,162 元，另於107 年間再度持上開確定判決聲請對宋守義之繼承人財產為強制執行，經本院以該等租金債權業已清償完畢為由，而以107 年度司執字第52655 號民事裁定駁回強制執行聲請，故被告已無積欠任何租金債務云云，並提出本院上開民事裁定為憑（見108 年度訴字第1618號審訴卷第
187 至190 頁）。然細繹該裁定意旨，僅係認執行債權人汪欽和前曾於100 年度司執字第119475號強制執行事件程序中，就上開租金債權分別受償宋守忠自行清償之租額283,510元、及就宋守義名下財產執行所得款260,162 元受償，因而通知執行債權人汪欽和補正該次聲明執行之債權範圍為何，然因汪欽和遲未遵期補正，故經本院民事執行處認該強制執行之聲請內容不明確，而以聲請不合法駁回，尚非認被告業已全額清償租金完畢，此由被告於本院審理期間自承自上開
100 年間執行程序結束後，即未給付任何租金一節，亦可佐徵。從而，被告僅憑上開裁定，遽認兩造間之租金債務業已全額清償完畢，顯有誤會，亦非可採。
㈥、關於系爭993 地號土地之租約是否業經原告合法終止部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第439 條前段、第440 條第1 項分別定有明文。查，原告主張被告自99年3 月起迄今即未給付各期租金予原告之前手或原告，並經原告張順集於108 年5 月27日函文催告限期於15日內給付一節，業據提出存證信函暨回執為憑（見審訴卷第63至70頁），又經原告送達本件起訴狀、民事催告狀等件繕本，被告分別於108 年10月9 日、109 年12月4 日收受該等繕本後，迄至本件於110 年1 月12日言詞辯論終結時為止，被告仍拒絕給付租金等情，亦有卷附送達回證可參（見審查卷第155 至
163 頁，院卷第285 至293 頁）。依此，堪認被告確有遲延支付租金，且經催告後經相當期間仍未清償之情事存在。
⒉次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項定有明文。又共有物出租後所為終止租約行為，性質上係屬管理行為，故縱未經全體共有人同意，倘符合上開規定，自仍得由共有人過半數及應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二之同意後為之。查，本件原告就系爭993 地號土地之應有部分持分人數及持分比例，均已過半數，揆諸上開規定，自得經渠等同意後終止兩造間就系爭993 地號土地之租賃關係，故於本件訴訟進行期間，經於民事陳報三狀陳明為終止上開租約之意思表示，該狀繕本於109 年12月29日送達全體被告後，自應認發生合法終止系爭993 地號土地租約之效力，當無疑義。
⒊至原告於起訴狀雖載明依據民法第450 條規定為上開終止租
約之依據，然細繹其所揭終止租約事由，既已載明係依據被告遲延給付租金經催告後仍未履行之事實而為終止，顯見上開誤引民法第450 條規定情事，仍不影響本件業已合法終止租約之效力，併予敘明。
㈦、按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文；又按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。另稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，既不能因張婦為訟爭房屋之納稅義務人而認定訟爭房屋由其取得所有權( 最高法院72年度台上字第1816號判決參照) 。查：
⒈系爭31、33、35號房屋均屬未保存登記建物，其中系爭31、
33號為宋守義所有，並由被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清共同繼承，系爭35號房屋為被告宋守忠所有等情，業據本院88年度第329 號判決認定在案，且未據兩造爭執，是此部分事實，自堪認定。依此，系爭993 地號租約既經原告合法終止，則該等房屋占用土地自屬欠缺合法權源，則原告依據民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清應將系爭31、33號房屋拆除，被告宋守忠應將系爭35號房屋拆除，且全體被告應將系爭993 地號土地騰空後返還予全體共有人，自屬有據。
⒉至原告雖另主張：被告宋守忠應就系爭31、33號房屋負有拆
除義務，被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清就系爭35號房屋負拆除義務，且全體被告應就上開房屋負連帶拆除義務云云。然被告宋守忠既非系爭31、33號房屋之事實上處分權人，而被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清亦非系爭35號房屋之事實上處分權人，且渠等所負上開拆除、遷讓返還義務之原因，既係基於租約終止後之無權占用行為始發生，而與繼承本身無涉，則原告此部分主張，自屬無據。此外，原告訴之聲明中，除請求拆除系爭31、33、35號房屋外，雖另請求被告應拆除「地上物」，然該等地上物究竟為何，始終均未見原告敘明及提出相關證據佐參，故此部分請求，亦屬無據。
㈧、關於請求系爭995地號租金部分：⒈按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定，承受被繼承人財
產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第1148條、第1151條、第1153條第1 項、第831 條分別定有明文。租賃權係財產權之一種，被繼承人生前既承租他人之物，如繼承人有數人時，自均承受被繼承人所遺之租賃權（最高法院51年台上字第1134號判決意旨參照），在分割前，為全體繼承人公同共有，惟給付租金乃為繼承所生之債務，繼承人應負連帶責任。準此，系爭租約既係由被告宋守忠、宋碧映、宋昭清、宋巧雯、宋美玲等5 人及宋寅生、宋凰先、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承租賃權，且迄未分割遺產，揆諸上開說明，渠等自應就上開給付租金義務負連帶責任。
⒉又按債權人向連帶債務人中之一人免除債務，而無消滅全部
債務之意思表示者，除該債務人應分擔之部分外，他債務人仍不免除其責任。前項規定，於連帶債務人中之一人消滅時效已完成者，準用之。又連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務；第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分；同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。但法律另有規定者，不在此限，民法第276 條、第280 條、第1140條及第1141條分別定有明文。查，本件起訴前，業經原告之前手汪欽若、汪欽和與吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁等3 人於另案達成訴訟上和解，有卷附和解筆錄可參（見108 年度訴字第1618號審訴卷第21至23頁），另於本件訴訟期間原告除與宋寅生、宋凰先成立訴訟上和解外（見108 年度訴字第1618號院卷第153 至154 頁），並另與張宋美玉成立私法上和解（見108 年度訴字第1618號院卷第209 至213 頁），參諸上開和解內容，均係吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋寅生、宋凰先、張宋美玉等人拋棄租賃權及建物權利，原告則同意免除對渠等之租金請求。依此，原告雖未同時免除其他連帶債務人之租金給付義務，然揆諸上開規定意旨，原告所得請求之租金數額，自應扣除上開經達成和解債務人之應分擔部分。
⒊另系爭租約之總租額經調整後為每月34,336元一節，有前揭
88年度訴字第329 號確定判決可參。依此，則以原告張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉持分比例，並扣除上開達成和解部分債務人應分擔部分、系爭995 地號土地於系爭土地所佔總面積之比例核算後，則原告張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉就系爭995 地號土地所得請求之每月租金數額分別如附表四所示。依此，則自民事陳報三狀繕本送達翌日即109 年12月30日起，於租賃關係存續期間內，所得請求之租金總額分別如附表四所示，至逾此部分之請求，則屬無據。
㈨、關於被告占用993 地號之不當得利部分：按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判決意旨可資參照。查：
⒈依原告柳文政、張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉持分比例
，並扣除前述達成和解部分債務人應分擔部分、系爭993 地號土地於系爭土地所佔總面積之比例核算後，則原告柳文政、張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉就系爭993 地號土地原所得請求之每月租金數額分別如附表三所示。而本件被告於租約終止後繼續占用系爭993 地號土地，既欠缺法律上原因，而受有相當於租金之不當得利，揆諸上開說明，應認原告柳文政、張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉自得請求被告依附表三所示數額，返還所受利益，至逾此範圍之請求，則屬無據。
⒉至原告雖另主張被告就上開不當得利債務，應負連帶返還責
任云云，然被告所負上開拆不當得利返還義務之原因，既係基於租約終止後之無權占用行為始發生，而與繼承本身無涉，則原告此部分主張，自屬無據。
四、綜上所述，原告依兩造間不定期租賃契約、繼承法律關係、民法第767 條第1 項、第821 條及第179 條規定，請求：⑴被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清應將系爭31、33號建物拆除；被告宋守忠應將系爭35號建物拆除；⑵被告應將系爭993 地號土地騰空返還予原告及其他共有人全體；⑶被告應自109 年12月30日起至騰空返還主文第2 項所示土地之日止，按月給付如附表三所示金額予各原告；⑷被告共同承租之系爭995 地號土地，應自109 年12月30日起，於租賃關係存續期間內，按月連帶給付各如附表四所示金額予原告張順集、張家慈、張寶仁、陳寶玉，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告於為原告供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
民事第四庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 2 月 20 日
書 記 官 賴怡靜附表一：
┌──────────────────────────┐│一、高雄市○○段○○○○段000 地號土地（面積257 平方││ 公尺） │├──┬────┬───────┬────┬─────┤│編號│所有權人│登記日期 │登記原因│權利範圍 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│1 │柳文政 │106年6月6日 │買賣 │1000/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│2 │張寶仁 │106年7月19日 │買賣 │10/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│3 │張順集 │106年7月19日 │買賣 │980/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│4 │陳寶玉 │108年5月28日 │贈與 │5/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│5 │張家慈 │108年6月21日 │贈與 │5/3000 │├──┴────┴───────┴────┴─────┤│二、高雄市○○段○○○○段000 地號土地（面積44平方公││ 尺） │├──┬────┬───────┬────┬─────┤│1 │張寶仁 │106年7月19日 │買賣 │60/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│2 │張順集 │106年7月19日 │買賣 │880/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│3 │陳寶玉 │108年5月28日 │贈與 │30/3000 │├──┼────┼───────┼────┼─────┤│4 │張家慈 │108年6月21日 │贈與 │30/3000 │└──┴────┴───────┴────┴─────┘附表二：訴之聲明┌───┬──────────────────────┐│ │被告應連帶將坐落高雄市○○區○○段○○段993 ││第一項│地號土地上建物（建物門牌為○○市○○區○○街││ │00號、00號、00號）及地上物拆除，並將該占用土││ │地騰空返還予原告及其他共有人全體。 │├───┼──────────────────────┤│ │被告應自民事陳報三狀繕本送達翌日起至騰空返還││第二項│第一項所示土地之日止，按月連帶給付原告柳文政││ │9,773 元、原告張順集9,576 元、原告張寶仁98元││ │、原告張家慈及陳寶玉各49元。 │├───┼──────────────────────┤│ │被告應自民事陳報三狀繕本送達翌日起，按月連帶││第三項│給付系爭995 地號土地租金予原告張順集1,473 元││ │、原告張寶仁100 元、原告張家慈及陳寶玉各50元││ │。 │├───┼──────────────────────┤│第四項│願提供現金，請准宣告假執行。 │└───┴──────────────────────┘附表三：
┌──────────────────────────────────────────────────┐│993地號土地（面積257平方公尺） │├─────┬─────────┬──────────┬──────────┬────────────┤│原告 │權利範圍 │達成和解之連帶債務人│993 地號與系爭土地總│相當於租金之不當得利數額││ │ │應扣除之比例 │面積之比例 │｛每月所得請求租金數額【││ │ │ │ │計算式：系爭土地每月總租││ │ │ │ │額×應有部分比例×（1-已││ │ │ │ │免除債務比例）×993 地號││ │ │ │ │土地面積比例】（元以下四││ │ │ │ │捨五入）｝ │├─────┼─────────┼──────────┼──────────┼────────────┤│柳文政 │1000/3000 │⒈吳榮傑、吳瓊娟、吳│257/301 │3,909元 ││ │ │ 瓊嬁共同繼承吳宋美│ │【計算式：34,336元×1000││ │ │ 珠之應繼分比例5 分│ │/3000 ×（1-3/5 ）×257/││ │ │ 之1 ，故應扣除5 分│ │301 ＝3,909元】 │├─────┼─────────┤ 之1 │ ├────────────┤│ │ │ │ │39元 ││張寶仁 │10/3000 │⒉張宋美玉應繼分比例│ │【計算式：34,336元×10/3││ │ │ 5 分之1 ，故應扣除│ │000 ×（1-3/5 ）×257/30││ │ │ 5 分之1 │ │1 ＝39元】 ││ │ │ │ │ │├─────┼─────────┤⒊宋寅生、宋煌先代位│ ├────────────┤│張順集 │980/3000 │ 繼承宋守雄之應繼分│ │3,831元 ││ │ │ 比例5 分之1 ，故應│ │【計算式：34,336元×980/││ │ │ 扣除5 分之1 │ │3000×（1-3/5 ））×257/││ │ │ │ │301 ＝3,831元】 │├─────┼─────────┤ │ ├────────────┤│陳寶玉 │5/3000 │ │ │20元 ││ │ │ │ │【計算式：34,336元×5/3 ││ │ │ │ │000 ×（1-3/5 ）×257/30││ │ │ │ │1 ＝20元】 │├─────┼─────────┤ │ ├────────────┤│張家慈 │5/3000 │ │ │20元 ││ │ │ │ │【計算式：34,336元×5/3 ││ │ │ │ │000 ×（1-3/5 ）×257/30││ │ │ │ │1 ＝20元】 │└─────┴─────────┴──────────┴──────────┴────────────┘附表四：
┌──────────────────────────────────────────────────┐│995地號土地（面積44平方公尺） │├─────┬─────────┬──────────┬──────────┬────────────┤│原告 │權利範圍 │達成和解之連帶債務人│995 地號與系爭土地總│每月所得請求租金數額 ││ │ │應扣除之比例 │面積之比例 │【計算式：每月總租額×應││ │ │ │ │有部分比例×（1-已免除債││ │ │ │ │務比例）×995 地號面積比││ │ │ │ │例】（元以下四捨五入） │├─────┼─────────┼──────────┼──────────┼────────────┤│張寶仁 │60/3000 │同上 │44/301 │40元 ││ │ │ │ │【計算式：34,336元×60/3││ │ │ │ │000 ×（1-3/5 ）×44/301││ │ │ │ │＝40元】 │├─────┼─────────┤ │ ├────────────┤│張順集 │880/3000 │ │ │589元 ││ │ │ │ │【計算式：34,336元×880/││ │ │ │ │3 000 ×（1-3/5 ）×44/3││ │ │ │ │01＝589元】 │├─────┼─────────┤ │ ├────────────┤│陳寶玉 │30/3000 │ │ │20元 ││ │ │ │ │【計算式：34,336元×30/3││ │ │ │ │000 ×（1-3/5 ）×44/301││ │ │ │ │＝20元】 │├─────┼─────────┤ │ ├────────────┤│張家慈 │30/3000 │ │ │20元 ││ │ │ │ │【計算式：34,336元×30/3││ │ │ │ │000 ×（1-3/5 ）×44/301││ │ │ │ │＝20元】 │└─────┴─────────┴──────────┴──────────┴────────────┘附表五：
┌─────┬───────────┬───────────────────┐│原告 │假執行所需提供擔保金額│被告免為假執行所需提供擔保金額 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│柳文政 │1,303元 │3,909元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│張寶仁 │13元 │39元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│張順集 │1,277元 │3,831元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│陳寶玉 │7元 │20元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│張家慈 │7元 │20元 │└─────┴───────────┴───────────────────┘附表六：
┌─────┬───────────┬───────────────────┐│原告 │假執行所需提供擔保金額│被告免為假執行所需提供擔保金額 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│張寶仁 │13元 │40元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│張順集 │196元 │589元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│陳寶玉 │7元 │20元 │├─────┼───────────┼───────────────────┤│張家慈 │7元 │20元 │└─────┴───────────┴───────────────────┘