臺灣高雄地方法院民事判決110年度簡上字第156號上 訴 人 詹婉君被 上訴 人 蔡東沛上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國110年4月30日本院高雄簡易庭110年度雄簡字第125號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於111年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一，不在此限；前開規定，於簡易程序第一審裁判之上訴程序，準用之，民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第
446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款分別規範明確。上訴人起訴時，係以民法第423 條、第227 條第2項為請求權基礎，嗣於上訴後，追加民法第226條為請求權基礎（見本院卷第174、201頁），核其追加請求權基礎，仍係基於同一租賃糾紛之基礎事實，揆諸前揭規定，自應准許。
二、上訴人起訴主張：兩造於民國108 年12月31日簽訂房屋租賃契約書，上訴人向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○街00
0 號房屋（下稱系爭房屋）之1 樓，並約定租期為3 年，自109年2 月1 日至112 年1 月31日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬1000元（不含水、電費）（下稱系爭租約）。上訴人簽約時，並交付被上訴人2萬2000元作為押租保證金。上訴人承租系爭房屋係為經營飲料店，故於承租後，即重新裝潢系爭房屋，支出裝潢費用共10萬2500 元（含吧檯5萬4500元、加強線路及加裝全新變電箱1萬9500元、隔間牆1萬5000元、壁紙8000 元、拆除落地木製玻璃櫥窗及重新訂製招牌招牌5500 元）。嗣上訴人於109 年5 月間向被上訴人表示欲辦理商業登記，要求被上訴人提供所有權狀，被上訴人卻藉故拖延，上訴人因而起疑，經他人告知而查詢系爭房屋登記謄本，始發現被上訴人並非系爭房屋所有權人，被上訴人拒不提供所有權狀供上訴人辦理商業登記，上訴人因而行使同時履行抗辯，自109年7月起拒絕給付租金，被上訴人為此本同意由系爭房屋所有權人與上訴人重新簽訂租約，並配合上訴人辦理商業登記，未料訴外人即被上訴人母親黃美崴於店面營業期間大吼大叫，並表明不必重簽租約、不讓上訴人辦理商業登記、上訴人須繳納租金，否則就用押租金扣抵109年7、8月租金後搬走，上訴人因不堪黃美崴之騷擾，遂與代理被上訴人之黃美崴達成口頭協議，以押租金扣抵109年7、8月租金後，再給予上訴人1個月時間整理、遷移店面設備且不收租金，109年9月底搬走。詎黃美崴突於109年9月10日來電要求上訴人簽立放棄對被上訴人求償之文件，上訴人回稱希望109年9月30日點交當天再簽立，結果109年9月12日竟收到被上訴人以欠租2期為由，寄發之終止系爭租約存證信函，並載明上訴人收到存證信函之時為系爭租約解除時，限上訴人7日內搬離屋內物品，逾期視為廢棄物處理。惟出租人依民法第423條規定，應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，若出租人拒絕提供所有權狀，即違反系爭租約之附隨義務，承租人可主張同時履行抗辯拒絕給付租金，亦得依民法第227條不完全給付規定，向出租人請求損害賠償。又上訴人並未欠租2期，被上訴人終止系爭租約不合法，上訴人拒絕提供所有權狀及違法終止租約，導致上訴人無法繼續經營飲料店，於109 年9 月22日遷離系爭房屋，支出之裝潢成本10萬2500元因而無法在原訂租賃期間內回收，受有同額損害，自得請求被上訴人賠償。為此依民法第423條、第227條第2項，聲明請求被上訴人給付上訴人10萬2500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息〔上訴人原審另請求返還租金5萬5000元、押租金2萬2000元、賠償5300元燈具費用部分，經原判決駁回後，上訴人雖曾提起上訴，惟已於準備程序當庭撤回此部分上訴（見本院卷第114頁），不在本院審理範圍，故不予贅述〕。
三、被上訴人則以：上訴人承租時，僅說要做飲料店使用，並未向代理人黃美崴表示需配合辦理商業登記，且上訴人並非109年5月即告知需辦理商業登記，而是遲至109年7月才要求提出所有權狀供辦理商業登記，伊並無不配合提供所有權狀，且出租人非以房屋所有權人為限，簽約後伊確有依約將合於約定使用收益之系爭房屋交付上訴人營業使用，故無債務不履行情事。上訴人自109年7月起未依約繳付租金、水電費，被上訴人催討時，上訴人才以伊非房屋所有權人為由，誣指伊違約而拒付租金，伊為此曾欲提示所有權人之授權書予上訴人，惟上訴人未予理會，一再要求伊賠償。伊之代理人黃美崴擔心上訴人藉詞不付租金又占用系爭房屋不搬遷，考量上訴人簽約時給付2個月押租金，遂提議租約至109年8月31日止，然因上訴人表示與GOMAJI簽約，要延到9月4日之後才能終止，之後又一再延後交還日期，伊擔心若終止租約無簽立書面將有糾紛，要求上訴人簽立書面終止合約，上訴人拒絕簽立，伊為自保，乃於109年9月11日寄發存證信函予上訴人催繳租金，並提醒上訴人伊有終止契約之權利，該存證信函並非終止租約之意思表示，上訴人經催繳後仍未繳付租金，亦未與伊點交房屋，僅於109年9月22日發函將鑰匙及鐵門遙控器寄還被上訴人，上訴人此舉先表明終止契約之意思表示，伊同意終止契約，故兩造係合意終止租約。裝潢係上訴人自行裝設，依系爭租約第7條約定，費用應由上訴人自行負擔。且上訴人並未提出裝潢費用之發票，僅報價單、估價單不足以證明有實際支出，是否用於系爭房屋亦無證明等語，資為抗辯。並於原審聲明：㈠上訴人之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴後，復表明僅就原審駁回其裝潢費損失10萬2500元部分繼續上訴，並追加民法第226條為請求權基礎，其餘部分則撤回上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人10萬2500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠兩造於108 年12月31日簽訂系爭租約，上訴人向被上訴人承
租系爭房屋之1 樓，並約定租期為3 年，自109年2 月1 日至112 年1 月31日止，每月租金1 萬1000元（不含水、電費）。上訴人簽約時，並交付被上訴人2萬2000元作為押租保證金。
㈡被上訴人並非系爭房屋之所有權人，該房屋為被上訴人之父親蔡神基、伯父蔡宏基共有。
㈢上訴人承租系爭房屋1 樓後，有進行裝潢，增設如原審卷第2
11 頁所示之吧台、招牌，及在牆壁貼壁紙如原審卷第207、
209 頁所示。㈣上訴人僅繳納房租至109 年6 月為止，此後未再繳納租金，
且自109 年5 月之後未依約支付電費。111年3月6日始依本院高雄簡易庭110年度雄小字第409號、110年度小上字第62號判決，給付被上訴人37,525元（含109年7、8、9月租金2萬6400元、水電費1萬1125元）。
㈤被上訴人於109 年9 月11日寄送原審卷51-53 頁之存證信函予上訴人，該存證信函於109 年9 月12日送達上訴人。
㈥上訴人於109 年9 月22日遷離系爭房屋，並將系爭房屋之鑰
匙及鐵門遙控器寄送予被上訴人，被上訴人於109年9 月22日收受。
㈦上訴人於109 年9 月23日寄送原審卷55-59 頁之存證信函予被上訴人，被上訴人已收受。
㈧原審卷185-193 頁為上訴人與被上訴人之LINE對話。原審卷111-113 為上訴人與被上訴人之代理人黃美崴之LINE對話。
原審卷161-165 頁為上訴人與房屋仲介張進財之LINE對話。
本院卷P73-79頁為上訴人與黃美崴於110 年1 月9 日之電話通話內容。
六、兩造爭執事項：㈠被上訴人有無提前終止租約？有無拒絕提供所有權狀供上訴
人辦理商業登記？㈡若有，是否導致上訴人受有裝潢費用損害？上訴人依民法第2
27 條第2 項、第226 條、第423 條，請求被上訴人賠償裝潢費用損害10萬2500元，有無理由？
七、本院之判斷：㈠上訴人主張被上訴人拒絕提供所有權狀及提前終止租約，導
致上訴人無法辦理商業登記，因而受有裝潢費用之損失，惟上訴人並未提出被上訴人拒絕提供所有權狀之證明，其雖主張自109年5月起就要求被上訴人提供所有權狀，卻遭被上訴人一再藉故拖延云云，但並未舉證證明早在109年5月間就要求被上訴人提供所有權狀，反而其提出與被上訴人於109年7月27日之LINE對話（見原審卷第105頁），被上訴人得知上訴人欲辦理商業登記，尚詢問上訴人需要準備的資料有哪些，上訴人表示需準備所有權狀影本後，被上訴人並無表示拒絕提供，僅說要回一趟五甲找所有權狀（見原審卷第107頁），復徵諸上訴人與訴外人即房屋仲介張進財於109年7月18日之LINE對話中，上訴人僅指摘系爭房屋所有權人非被上訴人，抱怨房屋仲介未做完整產權調查，並未提及被上訴人拒絕提供所有權狀，甚至表示只想好好跟房東談降租金的問題（見原審卷第161、163頁），此外上訴人於109年9月23日寄送被上訴人之存證信函，亦未提及被上訴人拒絕提供所有權狀影本，導致上訴人無法辦理商業登記（見原審卷第55-59頁），則上訴人主張被上訴人拒絕提供所有權狀、不配合上訴人辦理商業登記等情，與卷證不符，不足採信，自不構成不完全給付或債務不履行。
㈡又上訴人自陳在被上訴人109年9月11日寄發存證信函前，已
同意被上訴人之代理人黃美崴之提議，即租到9月底，且與黃美崴談好7、8月租金要用押金抵扣，讓上訴人寄放東西到9月底不收租金（見本院卷第122、123頁），並有上訴人提出與黃美崴於110年1月9日之電話錄音對話譯文可佐（見本院卷第73-79頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷第123頁），兩造當時既有共識上訴人僅承租至109年9月底，9月底即搬遷，則在被上訴人於109年9月11日寄發存證信函予上訴人之前，兩造應已合意於109年9月底終止系爭租約，此終止系爭租約之合意不以書面為必要，故兩造縱未簽立書面文件，仍生合意終止之效力。此後被上訴人雖又於109年9月11日寄送存證信函予上訴人，其上並記載：「.....自109年7月1日起台端即未再繳納租金，迄今已達2個月應納之總額，依民法第440條規定，發函告知臺端若未於函到7日內給付積欠租金.....，本人有權依法終止租約，另限台端於函到7日內，將前揭承租房屋屋內物品搬離，若逾期不為搬離，將視同廢棄物為處理，併函通知，並以台端收到存證信函之時起為本租約解除時......」等片面終止租約文義之文字（見原審卷第51-53頁），惟在此之前兩造既已合意終止系爭租約，且被上訴人當時已同意上訴人以押租金扣抵109年7、8月押金，自無從以上訴人積欠2期租金為由，片面終止租約，故被上訴人寄發該存證信函，縱有終止租約之意思表示，亦因不符合民法第440條須遲付租金達2個月之租額、經定期催告承租人於期限內不為支付等出租人得片面終止租約之要件，而不生終止系爭租約之效力。
㈢按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。被上訴人並無拒絕提供所有權狀之債務不履行情事，而被上訴人於109年9月11日寄送之存證信函，亦不生終止租約之效力，系爭租約在此之前業經兩造合意終止，均如前述。上訴人既與被上訴人合意提前於109年9月底終止系爭租約，自已明知支出之裝潢費用無法藉由長期營業而回收，故其無法回收裝潢費用之損失，在其與被上訴人合意提前終止租約時即已發生，而與被上訴人嗣於109年9月11日終止租約之行為不具因果關係，故上訴人主張因被上訴人於109年9月11日提前終止租約，致其受有裝潢費用之損害，並非事實。揆諸前揭說明，其對被上訴人自無損害賠償請求權存在，是上訴人依民法第423條、第226條、第227條第2項，請求被上訴人賠償裝潢費用之損失10萬2500元，核屬無據。
八、綜上所述，上訴人依民法第423條、第227條第2項、第226條，請求被上訴人賠償10萬2500元，洵屬無據，不應准許。原審判決駁回上訴人該部分之訴，理由雖有不同，惟結論仍屬正當，應予維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 劉定安法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 2 日
書記官 張宸維