臺灣高雄地方法院民事判決110年度簡上字第245號上 訴 人 黃瑞香訴訟代理人 裘佩恩律師
楊志凱律師被 上訴人 謝美琳訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於本院高雄簡易庭於中華民國110 年10月28日所為110 年度雄簡字第1200號第一審判決提起上訴，經本院於111 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第五項關於宣告主文第三項得假執行之部分廢棄。
其他上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國109年2月21日向訴外人顏仰光購得坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段249 建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0弄0號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）後，顏仰光與被上訴人約定得由上訴人買回之條件（期限：109年5月1日至同年10月30日），暨自系爭房地移轉登記予被上訴人之日起，將系爭房屋租予原使用人即上訴人，每月租金新臺幣（下同）3萬元，租賃期間自109 年5 月1 日起至同年10月30日止，租期6個月，期滿上訴人同意騰空返還系爭房屋（下稱系爭租約）。嗣兩造於109 年10月31日就系爭房地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約) ，然因上訴人未依約給付價金，故被上訴人乃於同年11月9 日發函通知上訴人解除系爭買賣契約，併予通知上訴人返還系爭房屋，惟未獲置理。而上訴人計至109 年10月30日業已積欠6 個月租金共18萬元（計算式：30,000×6 =180,000 ）未付，扣除上訴人於110 年1 月間遲付之6 萬元租金，尚欠12萬元租金（計算式：180,000－60,000=120,000 ），被上訴人自得請求上訴人給付尚欠租金12萬元；又系爭租約期限現已屆滿，被上訴人自亦得請求上訴人遷讓返還系爭房地，且系爭租約屆滿後，上訴人仍繼續無權占用系爭房地而受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有相當於租金之損害，自得請求上訴人自110 年11月1 日起按月返還相當於租金之不當得利3萬元；此外，上訴人即瑞香花植物芳香會館仍將商業登記設於系爭房屋，租約既已終止，被上訴人自得本於所有權請求上訴人辦理遷出登記。為此，爰依民法第455 條、第767 條、系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴等語。並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房地遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息，暨自109 年11月1 日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人3 萬元；㈢上訴人應將瑞香花植物芳香會館於系爭房屋所設之商業登記地址遷出。
二、上訴人則以：系爭租約期限屆至終止後，兩造曾於109年10月31日簽訂系爭買賣契約，於系爭買賣契約解除前，系爭買賣契約仍合法存在，倘上訴人依約給付價金，被上訴人仍有移轉系爭房地所有權之義務，被上訴人不得任意主張解除系爭買賣契約並請求返還房屋；另系爭租約雖已期限屆至，但於期限屆至後，上訴人曾透過訴外人歐寶蓮向被上訴人洽談，願以買回系爭房屋對價中之100 萬元扣抵租金，被上訴人並未透過歐寶蓮向上訴人表示反對之意思表示，且上訴人曾於110 年1 月份給付2 個月租金6 萬元，復繼續使用系爭房屋迄今，應認兩造間仍存有不定期租約存在，且業已合意以價金抵付租金，被上訴人自不得向上訴人請求遷讓房屋、給付租金、相當於租金之不當得利等語資為抗辯。
三、原審判決命被上訴人之請求全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另主張：㈠上訴人曾透過歐寶蓮向被上訴人表明房租以原約定附買回條件之對價100萬元扣抵，而被上訴人既未透過歐寶蓮向上訴人表示反對，應已默示同意該給付租金之方式，是上訴人於110年1月29日前即非毫無給付租金，且被上訴人既已收取上訴人於110年1
月29、30日以匯票方式給付之租金6 萬元，存證信函又大多主張系爭買賣契約業已解除，則被上訴人之存證信函中主張上訴人無權占有使用應係指買賣契約解除後上訴人無權使用之意，仍未明示租約到期不再續租之意，上訴人既繼續使用收益系爭房屋迄今，可認兩造間存有不定期限繼續契約之效力而有民法第451 條默示更新規定之適用，上訴人仍有使用系爭房屋之權源；㈡上訴人一直有能力買回系爭房地，亦於110 年1 月間多次透過歐寶蓮向被上訴人表達有訴外人趙必忠提供之資金可到位，趙必忠甚至親自向被上訴人本人表示願意為上訴人提出資金解決買賣價金問題，被上訴人卻堅持必須全額支付買回系爭房地之價金，亦不願協助上訴人辦理貸款，造成上訴人無法順利取得款項並支付附買回契約之價金，應認可歸責於被上訴人等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人除援用原審之主張陳述外，另主張：兩造於系爭租約已約定於租期屆滿時，上訴人應將系爭房屋騰空交還被上訴人而排除默示更新之適用，且上訴人從未給付租金，又未於系爭租約租期屆滿時取得被上訴人同意再行訂立租約，則兩造間就系爭房屋之租賃關係自已因租期屆滿而消滅，上訴人自負有返還系爭房地之義務；又上訴人於110年1月底寄交匯票2張面額各為3
萬元予被上訴人，此6 萬元應屬上訴人支付109 年5 月起之租金或占用系爭房屋之對價，並不能據此認定被上訴人同意上訴人繼續租用系爭房屋，況系爭買賣契約已因上訴人未依約支付價金而解除，被上訴人亦以存證信函通知上訴人應自系爭房屋遷出，可知被上訴人確有於租期屆滿前後向上訴人表明不再將系爭房屋續租予上訴人之事實；此外，系爭買賣契約約定上訴人應於簽約日即109年10月31日以現金支付第一期款200萬元，於同年11月15日以現金支付300萬元，上訴人卻未按期付款，經被上訴人於同年11月9 日以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，上訴人或趙必忠表明可提供資金等節縱為真實，亦為系爭買賣契約解除後所發生，並無法使已遭解除之系爭買賣契約回復效力等語，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為被上訴人所有。
㈡兩造、顏仰光曾簽立協議同意書，其上載明：「附帶買回條
件：期限109 年5 月1 日至109 年10月30日。價款：1,500萬元。一買賣過戶登記日起算使用人黃瑞香續住承租願支付買方（按：即被上訴人）每月租金30,000元，期間6 個月至
109 年10月30日」等語。㈢兩造曾簽立系爭買賣契約，其上載明：第二條「價金為1,50
0 萬元」，第三條：「價款分二期給付：第一期款500 萬元付款期限分別為109 年11月5 日付款200 萬元、同年11月15日付款300 萬元，第二期款1,000 萬元付款期限：109 年11月20日。」第十六條其他約定事項：「三、雙方（按即兩造）同意買賣價金中，買方（按：即上訴人）若有任一期款逾期三日未支付時，本契約則立即終止（解除），買方（按：即上訴人）已付之各期價金全部由賣方（按即被上訴人）沒收，買方（按：即上訴人）絕無異議。」。
㈣被上訴人曾於109 年11月9 日寄發原證四之存證信函予上訴
人，主張解除系爭買賣契約並請求上訴人於收文日起1 個月騰空系爭房屋交付被上訴人，而上訴人則於翌日收受上開存證信函。
㈤上訴人曾於110 年1 月份共給付6 萬元之租金予被上訴人。
㈥被上訴人曾於110 年2 月5 日寄發存證信函予上訴人，通知
上訴人租約屆期請求上訴人自系爭房屋遷出，上訴人於當日收受該存證信函。
㈦系爭房屋自109 年5 月1 日起迄今，仍由上訴人占有使用。
五、本件被上訴人主張上訴人未依約給付租金及買賣價金，且上訴人在系爭租約租賃期間屆滿後，其又已解除系爭買賣契約之情形下，上訴人業無占有使用系爭房地之權源，致其受有相當於租金之不當得利，此為上訴人所否認並以前詞置辯。是本件爭點厥在於：㈠上訴人有無占用系爭房地之合法權源？被上訴人請求上訴人返還系爭房地，是否於法有據？㈡被上訴人請求上訴人支付109 年5 月1 日至109 年10月30日之租金，是否有理由？其金額若干？㈢被上訴人請求上訴人返還占用系爭房屋相當於租金之不當得利，是否有理由？其數額是否相當？㈣被上訴人告本於所有權請求被上訴人即瑞香花植物芳香會館將商業登記地址自系爭房屋遷出，是否有理由？茲將本院得心證之理由析述如下：
㈠上訴人有無占用系爭房地之合法權源？被上訴人請求上訴人
返還系爭房地，是否於法有據？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。而上開規定所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言；如出租人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有10日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思（最高法院43年台上字第367 號民事裁判意旨參照）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條及第767 條第1 項前段亦分別規定甚明。
⒉經查，依系爭租約內容所示，上訴人承租系爭房屋係迄至10
9 年10月30日期滿，惟兩造於翌日即簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以價金1,500 萬元向被上訴人購買系爭房地，且載明第一期款付款期限為109 年11月5 日付款200 萬元、同年11月15日付款300 萬元，則在兩造業已訂立系爭買賣契約之情形下，如順利履約，系爭房地仍需點交予上訴人，被上訴人自無表示反對上訴人繼續使用系爭房屋之實益與必要；嗣上訴人未於109 年11月5 日給付買賣價金第一期款200 萬元，被上訴人乃於同年月9 日寄發原證四之存證信函予上訴人，主張解除系爭買賣契約並請求上訴人於收文日起1 個月騰空系爭房屋交付被上訴人，上訴人則於翌日收受上開存證信函，此為兩造所不爭執，復有上開存證信函暨回執在卷可查（見原審卷第43至45頁），被上訴人前揭所為解除契約之意思表示，不僅符合系爭買賣契約第16條所約定之期間（亦即，買方若有任一期款逾期3 日未支付時，得解除契約；而上訴人未於109 年11月5 日給付第一期款，迄至被上訴人於同年月9 日寄發上開存證信函時已逾3 日），更明確在上開存證信函請求上訴人騰空返還系爭房屋，已可認係明示反對上訴人繼續使用系爭房屋之意思，與租期屆滿之日相距僅有10日，揆諸前揭說明，在一般觀念上，仍屬已於相當時期內表示反對之意思，自無民法第451 條視為以不定期限繼續契約情形之適用。從而，在系爭租約之租賃期間屆至之情形下，被上訴人又已合法解除系爭買賣契約而使系爭買賣契約溯及失效，復同時表示反對上訴人繼續使用系爭房屋之意思，上訴人即無占用系爭房地之合法權源。
⒊至上訴人雖主張伊曾透過歐寶蓮向被上訴人表明房租以原約
定附買回條件之對價100 萬元扣抵，而被上訴人既未透過歐寶蓮向伊表示反對，應已默示同意該給付租金之方式，且被上訴人已收取伊於110 年1 月29、30日以匯票方式給付之租金6 萬元，存證信函又大多主張系爭買賣契約業已解除，則被上訴人之存證信函中主張上訴人無權占有使用應係指買賣契約解除後上訴人無權使用之意，仍未明示租約到期不再續租之意云云。惟查：
⑴民法第451 條所稱表示反對續租之意思表示，並未限制須以
何種形式為之，出租人如已明確表達不欲承租人繼續使用租賃物之意，即可認為係屬上開規定所謂表示反對之意思，是以原證四之存證信函雖在主張解除系爭買賣契約，但既同時請求上訴人騰空返還系爭房屋，即係明確表達不欲上訴人繼續使用之意；況且，上訴人自租賃期間屆滿後，迄至109 年11月10日收受解除系爭買賣契約之存證信函時止，其之所以得占有使用系爭房屋、被上訴人之所以未請求上訴人返還系爭房屋，原因即在於系爭買賣契約之存在，則上訴人在解除系爭買賣契約而使系爭買賣契約溯及失效後，兩造間之法律關係即回復到未訂立系爭買賣契約前之狀態，此時被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，自可認為係在租賃期滿後表示反對上訴人繼續占用系爭房屋之意，故上訴人以此主張本件有默示更新租賃契約之適用，委無足採。
⑵又證人歐寶蓮到庭證稱：當初在買賣時所附買回條件有提到
，買回的話要讓被上訴人這邊可以賺取100 萬元價差，算是補貼被上訴人，另外也要給付每月3 萬元租金，可是這6 個月上訴人均未支付租金，我在109 年6 至8 月都有跟上訴人提過支付租金這件事情，上訴人於109 年6 、7 月時表示沒有能力支付，是否能夠以那100 萬元抵扣，我有將上訴人的意思轉達被上訴人，但被上訴人沒有同意，我也有再轉達給上訴人並提醒上訴人10月就要到期，如果上訴人要買回，要準備好自備款及貸款，後來上訴人在109 年10月時表示她已經準備好了，所以我就跟兩造說要簽系爭買賣契約，但上訴人在簽約當時都沒有拿出任何款項，當日上訴人還有帶另一位男子到公司來，上訴人稱原本要借她的款項又不借她了，請我和被上訴人再給她一點時間，所以在契約裡面才有約定第1 、2 期款給付時間，並且約定上訴人要在3 日內給付，若未給付，契約就解除，之後上訴人都沒有依約給付並一直請我去跟被上訴人溝通，說她的錢即將到位，期間還跟我說是否可以讓她拿房子先去抵押貸款，但這並不符合一般交易常情，上訴人有找了2 、3 個金主見過面，但對方都不願意借她，我有持續與被上訴人及其姐姐溝通，被上訴人姐姐有表示請上訴人趕快拿出資金，但這個意思只是一個緩衝，只要上訴人拿出資金就可買回，並沒有表示同意延期，上訴人於110 年1 月份又請了一位臺南的教授出來協商，說上訴人沒有能力買回，她願意在過年期間搬遷，後來就沒有談買賣的事情了，但上訴人也沒有搬遷，被上訴人才訴請法院處理等語在卷（見本院卷第48至49頁），足見上訴人主張伊透過歐寶蓮向被上訴人表明以原約定附買回條件之對價100 萬元扣抵租金而被上訴人未透過歐寶蓮向伊表示反對云云，係屬不實，自難憑採。
⑶另上訴人雖於110 年1 月份共給付6 萬元租金予被上訴人，
此為兩造所不爭執，然上訴人自承於系爭租約存續中均未繳付任何租金，則上開6 萬元亦僅係在給付其原應給付之部分租金數額而已，尚難以被上訴人同意收受該遲付之租金即認定屬被上訴人同意將系爭房屋續租上訴人，況被上訴人業已明示拒絕上訴人繼續占用系爭房屋，就此亦無從認定有民法第451 條規定視為以不定期限繼續系爭租約之情事，上訴人主張洵屬無據。
⒋此外，上訴人主張其有能力買回系爭房地，亦多次向被上訴
人表達有資金可到位，上訴人卻堅持必須全額支付買回系爭房地之價金，亦不願協助上訴人辦理貸款，造成上訴人無法順利取得款項並支付附買回契約之價金，應認可歸責於被上訴人云云。然而，兩造於系爭買賣契約早已約明第一、二期款給付時間，上訴人自有遵期給付之義務，逾期未給付之情況下，被上訴人本即得合法行使解除系爭買賣契約之權利，且兩造在系爭買賣契約中並未約定被上訴人有協助上訴人辦理貸款之義務等語，上訴人據此要求被上訴人將系爭房地讓其辦理貸款並主張其未支付價金係可歸責被上訴人云云，實屬無稽。除此之外，上訴人即未能再說明或舉證有其他占有使用系爭房地之正當權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段及第455條等規定，請求上訴人遷讓返還系爭房地，自為有理由。㈡被上訴人請求上訴人支付109 年5 月1 日至109 年10月30日
之租金，是否有理由？其金額若干？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439 條前段定有明文。
⒉經查，兩造間訂有系爭租約並約定每月租金30,000元，租期6
個月，上訴人僅於110年1月給付6 萬元等節，為兩造所不爭執，並有系爭租約、匯票影本存卷可參（見原審卷第29、51頁），不論兩造是否有約定支付租金之明確時期，被上訴人於本件起訴時，系爭租約之租賃期間業已期滿，揆諸上開規定，被上訴人自得請求上訴人給付積欠之租金12萬元(計算式：30,000×6－60,000＝120,000)。至上訴人主張其曾透過歐寶蓮向被上訴人表明以原約定附買回條件之對價100萬元扣抵租金云云，此主張並不可採業如前認定，且系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，上訴人亦未曾給付任何購屋價金，自無扣抵之情事，是上訴人此部分主張亦屬無據。
㈢被上訴人請求上訴人返還占用系爭房屋相當於租金之不當得
利，是否有理由？其數額是否相當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可資參照）。
⒉經查，系爭租約既已於109 年10月30日期滿，上訴人亦無占
用系爭房地之正當權源，則其於租期屆滿後仍占用系爭房地即屬無權占用，上訴人因此受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，復審酌上訴人係以每月3 萬元向被上訴人承租系爭房屋，已如前述，以每月3 萬元核算上訴人無權占有期間相當於租金之不當得利應屬合理，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自109 年11月1 日起至返還系爭房地之日止，每月相當於租金之不當得利3 萬元，即為有理由。
㈣被上訴人告本於所有權請求被上訴人即瑞香花植物芳香會館
將商業登記地址自系爭房屋遷出，是否有理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。經查，系爭房屋為被上訴人所有，有土地及建物登記謄本在卷可佐（見原審卷第23至27頁），又上訴人獨資設立之「瑞香花植物芳香會館」之商業登記地址即係在系爭房屋，則有經濟部商業司商工登記公示資料附卷可稽（見原審卷第153 至154 頁），而系爭租約業已期滿，上訴人復無占用系爭房屋之正當權源，其仍將上開商業登記地址登記於系爭房屋，自屬妨害被上訴人就系爭房屋所有權之行使，揆諸前揭規定，被上訴人自得本於所有權請求上訴人將「瑞香花植物芳香會館」之商業登記地址自系爭房屋遷出。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條、系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭房地遷讓返還予被上訴人，且上訴人應給付被上訴人12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月18日（見原審卷第77頁送達證書）起至清償日，按週年利率5％計算之利息，暨自109年11月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人3 萬元，上訴人另應將「瑞香花植物芳香會館」於系爭房屋所設之商業登記地址遷出，為有理由，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，並依職權就遷讓返還系爭房地、給付積欠租金及相當於租金之不當得利部分，依職權為准予假執行之宣告，於法並無違誤，上訴人猶執前詞指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上開部分之上訴。惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文，準此，命債務人為一定意思表示之判決，須於判決確定時，始視為債務人已為意思表示，無須經強制執行程序，此類事件性質上亦不適於強制執行；是以被上訴人請求上訴人將「瑞香花植物芳香會館」於系爭房屋所設之商業登記地址遷出部分，既係屬命債務人為一定之意思表示，其性質上不宜為假執行，不合假執行之宣告條件，故原審判決就此部分依職權宣告假執行即有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
民事第四庭 審判長法官 鄭子文
法 官 徐彩芳法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 111 年 5 月 23 日
書 記 官 陳仙宜