臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第1422號原 告 陳念武訴訟代理人 陳魁元律師
蘇伯維律師被 告 趙豐榮
許馨文（即顏森𣾜之承受訴訟人）
許家穎（即顏森𣾜之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許馨文、許家穎應於繼承被繼承人顏森𣾜遺產範圍內與被告趙豐榮給付原告新臺幣（下同）437萬元及如附表一所示之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告許馨文、許家穎於繼承被繼承人顏森𣾜遺產範圍內與被告趙豐榮負擔91/100，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以145萬6,667元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以437萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、被告顏森𣾜於本件訴訟進行中之民國112年4月19日死亡，其繼承人為許馨文、許家穎（下稱許馨文等2人），有戶籍謄本、繼承系統表、家事公告查詢結果可證（見本院卷第243頁至第251頁），彼等具狀向本院聲明承受訴訟（見本院卷第241頁至第242頁、第255頁、第239頁），應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。原告起訴原請求：「㈠被告趙豐榮、顏森𣾜（下稱趙豐榮等2人）應給付原告480萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院110年度審訴字第1102號卷【下稱審訴卷】第9頁），嗣變更聲明為：「㈠許馨文等2人應於繼承被繼承人顏森𣾜遺產範圍內與趙豐榮給付原告480萬元，及許馨文等2人自民事更正起訴聲明狀（下稱系爭書狀）繕本送達最後一位被告翌日起，趙豐榮自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第261頁），被告並無異議而為本案之言詞辯論，視為同意原告之變更，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠伊於民國110年4月7日以380萬元向趙豐榮等2人，買受高雄市
○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地），雙方簽立土地買賣合約書（下稱系爭契約）。
㈡系爭契約第9條第1項（下稱甲約款）約定如系爭土地為建地
，須為可合法申請建照之建築用地，並約定賣方應為買方無償取得為申請建照所需之土地使用權同意書。惟因系爭土地不符合高雄市畸零地使用自治條例（下稱畸零地使用條例）之最小寬度、最小深度，且欠缺私設通路同意書，致伊無從申請建照，堪認系爭土地具有無法申請建照之瑕疵。
㈢伊於110年9月14日以存證信函（下稱系爭信函）催告趙豐榮
等2人於14日內，補正前開瑕疵並為伊取得同意書，逾期未補正，即依甲約款以該函解除系爭契約，趙豐榮等2人逾期未為，可認系爭契約於110年9月29日已經伊合法解除。伊得依甲約款或民法第259條請求返還已給付之價金380萬元，並得依系爭契約第8條第1項（下稱乙約款）請求給付懲罰性違約金100萬元。許馨文等2人為顏森𣾜之繼承人，當於繼承顏森𣾜之遺產範圍內與趙豐榮給付伊480萬元（即附表二原告請求金額欄合計），並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：㈠原告締約時明知系爭土地為畸零裏地，未能申請建照，惟因
原告僅欲於該地擺放貨櫃，本無建屋之需，始願以低價購入系爭土地。是依契約當事人前約定真意，甲約款當屬制式合約中未經兩造合意，惟漏未刪除之條款，原告自不得依甲約款解除系爭契約。
㈡如認原告可解除契約，需賣方未履行系爭契約第2條至第7條
所示應履行義務時，始得依系爭契約第8條之乙約款請求懲罰性違約金，惟如違反屬系爭契約第9條之甲約款，則不得請求之。
㈢又無償取得周圍地號所有人之土地使用權同意書予原告，並
非被告須負之給付義務，原告購地前未事先調查該地得否建築，賣方亦無從知悉買方購地目的，可認系爭契約之解除不可歸責於被告。
㈣而原告就未取得土地使用權同意書一事，並未受有任何損害
，更不得依乙約款請求給付懲罰性違約金，其請求給付違反誠信原則，且請求違約金100萬元亦屬過高等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第213頁至第214頁、第261頁）：
㈠原告於110年4月7日以380萬元買受趙豐榮等2人共有之系爭土地，並簽立原證1所示之系爭契約。
㈡原告已依系爭契約將買賣價金380萬元給付趙豐榮等2人。
㈢趙豐榮另與訴外人即高雄市○○區○○段00000地號土地共有人郭士祺於110年6月4日曾簽署被證一所示之合意書。
㈣系爭土地已於110年6月10日點交予原告。
㈤系爭土地為建地。㈥被告於110年9月15日收受系爭信函。㈦被告於112年5月15日收受系爭書狀。
四、得心證之理由：㈠系爭契約是否業經原告合法解除？原告依否依甲約款或民法
第259條請求返還已給付之價金380萬元？⒈按「如本件買賣土地係建地，須為可合法申請建照之建築用
地，如需賣方或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，賣方須無償取得同意書給買方，否則買方得主張解除契約，賣方須原金返還。本買賣標的不得為法定空地及使用過建蔽率或容積率之土地。本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，賣方仍須負擔上述條約之完全擔保責任。」為系爭契約第9條第1項（即甲約款）所約定（見審訴卷第21頁）。兩造既不爭執系爭土地為建地（見本院卷第214頁），則依甲約款，如系爭土地未屬合法申請建照之建築用地，買方得依甲約款取得約定解約權。
⒉被告辯稱：原告購買系爭土地時，僅稱欲購地放置機具與貨
櫃，未提及欲以該地建築房屋，亦未要求被告應提供土地同意書，原告明知系爭土地為畸零裏地，恐有申請建照之困難，方以遠低於行情之價格成交，甲約款實屬未經雙方合意、漏未刪除之條款云云。惟查：
⑴、協助簽訂系爭契約之代書簡玉琴具結證稱：我是仲介公司
之特約代書，公司成交物件都是透過代書簽訂買賣契約，系爭契約是公司制式合約，簽立系爭契約時，我全程在場，我有向雙方逐條講解過契約內容後，請他們簽名。就甲約款，雙方沒有特別表示意見，也沒有特別討論，契約既定條款均沒有刪除，但有手寫註記將來要查套繪。套繪是為確認有無法定空地被移轉及之前有無申請過建照，如果有，將來買方無法作建築使用，所以才加載套繪要正常，契約始為成立等語（見本院卷第175頁至第177頁）。
⑵、趙豐榮等2人於系爭契約之仲介李美蓁亦證述：代書就系爭
契約於簽約時有逐條說明，我有跟我的客戶一起看，一條條唸過才簽名，簽約前沒有跟原告說過系爭土地無法建築。因為這塊土地是建地，故於系爭契約第15條記載「本標的賣方應申請土地套繪之鑑界，套繪正常本契約始為成立。」，因為如果遭套繪，該土地的容積率就被移轉了，這樣就無法成交等語（見本院卷第170頁至第173頁）。趙豐榮於言詞辯論時亦自承：賣方不會知道買方購買的目的，本件原告都沒有詢問該土地可否建屋。因為我們不是內行，所以沒有把第9條刪除等詞（見本院卷第262頁）。
⑶、是觀買賣雙方知悉於仲介陪同之情況下，經代書簡玉琴逐
條說明系爭契約內容，知悉該約具有甲約款之情形下，未曾表示要刪除或更改甲約款，甚至額外增定第15條第1項之特別約款，約定「系爭土地需套繪正常，契約始為成立」等節（見審訴卷第23頁），併查簡玉琴亦證述查詢套繪之用意，在於確認有無法定空地被移轉或申請過建照情事，堪認前開套繪查詢，意在確保買方將來可使用系爭土地合法申請建築住宅。被告既未舉證趙豐榮等2人於系爭契約締結過程，曾就甲約款有所爭執，或反應甲約款非彼等真意而要求刪除，則其稱甲約款係漏未刪除云云，不可遽信。買賣雙方就甲約款內容，既已意思表示達成一致，則契約當事人均應受該約款所拘束。
⑷、被告辯稱：原告於締約前，已知悉系爭土地屬未能建築房
屋之畸零裏地云云。然觀買方仲介郭聿秝於本院具結證稱：依我的認知，系爭土地方正、有23坪多，並非畸零地等語（見本院卷第167頁），是觀具有不動產交易經驗之買方仲介，均無從判定系爭土地屬畸零地之情況下，縱然買方於帶看時，可知系爭土地屬無尾巷之土地，亦未能依此推認買方於締約前，已知系爭土地未能合法建築房屋。又如兩造於締約前，均發現系爭土地屬無從申請建照之建築用地，衡情應會於契約中加以註記，且於代書、仲介協同締約之情況下，趙豐榮等2人應能直接於締約時將甲約款刪除，不致遺留爭議、影響渠等權益。則被告前開所辯，亦不可採。
⑸、被告復辯稱：原告購買系爭土地僅為置放機具、貨櫃，依
其使用目的，本無申請建照之需云云。惟觀原告仲介郭聿秝另具結證稱：原告是做工程的，其工作機具擺放在自家住所一樓外面，會影響鄰居，故看到廣告後，打電話來公司說想看系爭土地。該土地原有鐵皮屋之出入口對原告來說不夠大，又因他的機具是鐵製品，為防竊所以想說要自己新蓋一間，或改用貨櫃等語（見本院卷第165頁）。併查「如於系爭土地興建鐵皮屋，作為長期使用之倉庫建築物，或置放貨櫃屋作為長期使用之倉庫建築物，均應申請建築執照」，亦有高雄市政府工務局112年4月18日高市工務建字第11233188900號函在卷可查（見本院卷第235頁至第237頁）。亦難單以原告欲購地置放機具之締約動機，推認其並無以該地申請建照之需，附此敘明。
⒊經查，原告主張：系爭土地具有未能申請建照之瑕疵等語。
又按「畸零地非經補足最小寬度、深度，不得建築。」為畸零地使用條例第7條第1項所規範（見本院卷第266頁）。而系爭土地為正面路寬7公尺以下之第三之一種住宅區，系爭土地未達畸零地使用條例第4條第1項第2目附表二一最小寬度3公尺、最小深度12公尺之規定，故屬畸零地，有高雄市政府工務局111年9月13日高市工務建字第11132774300號函暨多目標地籍圖在卷可查（見本院卷第43頁至第44頁、相關規範見本院卷第265頁、第269頁）。又原告曾就系爭土地申請建照，惟經高雄市政府工務局於110年9月8日以原告「未依畸零地使用條例檢討最小寬、深度」、「未檢附私設通路同意書」、「未備齊建築法第30條及本市建築管理自治條例第73條附表二二規定之工程圖樣及說明書」通知補正，另有高雄市政府工務局110年9月8日之高市工務建字第110A002665號函在卷可查（見審訴卷第31頁至第33頁）。可認系爭土地如未能補足最小寬度、深度，即未能合法供建築使用，亦未能向政府申請建照。
⒋從而，原告知悉於系爭土地補足最小寬度、深度前，不得申
請建照後，於110年9月14日就以系爭信函催告趙豐榮等2人於函到14日內予以補正，逾期則解除系爭契約，有系爭信函在卷可查（見審訴卷第35頁），兩造既不爭執被告係於110年9月15日收受系爭信函（見本院卷第214頁），然趙豐榮等2人至110年9月29日仍未補正，堪認系爭契約於110年9月30日，業經原告合法解除。
⒌另按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款亦有明文。則原告依民法第259條第1款規定，請求返還已給付之價金380萬元，自屬有據。又原告依民法第259條第1款請求返還價金部分，既有理由，則其另依甲約款為同一請求部分，本院即毋庸再予審究。
㈡原告得否依乙約款請求懲罰性違約金？若可，數額若干？⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。
⒉次按「賣方若未依本約履行各項義務…，經買方書面通知限期
催告(至少7日)仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」為乙約款所約定（見審訴卷第21頁），前開約款既已載明為「懲罰性違約金」，則兩造所約定之違約金性質自屬懲罰性違約金。而趙豐榮等2人交付、移轉所有權予原告之系爭土地屬建地，惟經催告後仍未能於期限內，補正至可合法申請建照之狀態，顯然與賣方以甲約款保證系爭土地若為建地，可供合法申請建照之約定不符，難認趙豐榮等2人已按本約履行其給付義務，渠等既有前述之違約情事，並經原告解除契約，則原告按乙約款請求懲罰性違約金，自屬有據。
⒊被告雖辯稱：乙約款之賣方應履行之義務，係指賣方應配合
辦理履約保證、稅捐負擔及直至點交土地前應履行之義務，亦即如有違反第7條以前之本約，才得依乙約款請求違約金，如係違反屬第9條之甲約款，則不得請求懲罰性違約金云云。惟乙約款之「賣方未依本約履行各項義務」，並未明文列舉違反義務之內涵，難認乙約款有限制在賣方違反第7條以前之本約，才有適用。
⒋又趙豐榮等2人為系爭土地之原所有人，就買賣標的之性質、
使用限制或實際現況，本具一定程度之瞭解，且查賣方以甲約款擔保買方屬建地之系爭土地，可供合法申請建築住宅使用，惟於知悉原告未能順利申請建照後，仍未能即時排除相關障礙，堪認系爭契約之解除，實可歸責於趙豐榮等2人。
被告辯稱：因原告締約時未提及購買系爭土地係為建築房屋，亦未自行調查該地可否建築，賣方不可能會探詢買方購買之日後用途，故解約事由不可歸責於被告云云，亦屬無據。
而原告請求被告給付懲罰性違約金，乃正當法律上權利之行使，被告就此既負給付義務，業如上述，則其主張原告提起本件訴訟違反誠信原則云云，洵不足採。
⒌懲罰性違約金數額之酌定：
⑴、是觀趙豐榮等2人於110年4月7日締約後約2個月，始於110
年6月10日將系爭土地點交予原告（見本院卷第214頁），並於110年6月11日移轉登記系爭土地至原告名下，有系爭土地謄本在卷可查（見審訴卷第79頁），可認原告自110年6月，始能實際占有使用系爭土地。而原告至110年9月8日經高雄市政府工務局就建照申請通知補正，嗣於110年9月14日以系爭信函催告趙豐榮等2人補正，惟趙豐榮逾期未補正，而系爭契約自110年4月7日締約起至原告於110年9月30日合法解除，歷時約5個月又20餘日，而原告自110年6月可占有使用系爭土地時起至系爭契約解除為止，可占有使用系爭土地之時間約3個月又20日。
⑵、而原告受領系爭土地後，縱已耗費一定之成本，仍未能按
計畫自由、使用收益系爭土地之相關損害，考量原告占有使用系爭土地至系爭契約解除為止，僅約3個月餘，另查原告仲介郭聿秝證稱：簽完約後，原告已訂好貨櫃了，但因無法申請合法的貨櫃屋，後續原告不要貨櫃，係由我們公司賠償貨櫃置放費給貨櫃公司等語（見本院卷第165頁），可認原告未能置放貨櫃屋所生之損害，部分亦經仲介公司為一定之填補。而原告交付買賣價金後，未能使用該筆金錢之利息損失，亦經原告於本件另為請求（詳後述），此部分之損害亦已有所填補。
⑶、併查原告依乙約款原可請求之懲罰性違約金數額，為原告
已支付價金總額之同額即380萬元，則原告依乙約款請求100萬元之懲罰性違約金，約為買賣價金380萬元之26％【計算式：100萬元÷380萬元＝0.26，小數點第3位以下四捨五入】，仍屬過高，應認原告應得請求按系爭土地買賣地總價15％計算之違約金57萬元【計算式：380萬元×15％＝57萬元】，較為適當。
㈢原告可請求被告給付之金額為何？
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付
為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別有所規範。另按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條亦有明定。
⒉從而，原告請求許馨文等2人應於繼承被繼承人顏森𣾜遺產
範圍內與趙豐榮給付原告437萬元（附表二本院判准金額欄總合），及許馨文等2人自系爭書狀繕本送達最後一位被告翌日起（即112年5月16日，見本院卷第261頁），趙豐榮自起訴狀繕本送達翌日起（即110年11月23日，見審訴卷第57頁），均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，逾此範圍，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第259條、乙約款請求許馨文等2人應於繼承被繼承人顏森𣾜遺產範圍內與趙豐榮給付原告437萬元及如附表一所示之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，爰併駁回之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第九庭 法 官 葉晨暘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官 吳良美【附表一】
計息起算日 （民國） 計息迄日 週年利率（％） 被告許馨文、許家穎 112年5月16日 清償日 5 被告趙豐榮 110年11月23日 清償日 5【附表二】編號 原告請求項目 原告請求金額 (新臺幣/元) 本院判准金額 （新臺幣/元） 1 返還買賣價金 380萬元 380萬元 2 懲罰性違約金 100萬元 57萬元 合計 480萬元 437萬元