臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第171號原 告 劉家聲訴訟代理人 周慶順律師被 告 黃振銘訴訟代理人 洪苡惠上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號七樓之二房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟元，及自民國一百一十年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年十二月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號7樓之2房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自民國103年11月1日起至104年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）12,000元，系爭租約到期後，兩造未訂立新租約，被告仍繼續支付租金。詎被告自108年2月1日起即未再給付租金，原告於108年8月13日寄發台北法院郵局存證號碼000371號存證信函（下稱系爭存證信函），函催原告限期5日內給付積欠之租金，否則即以該函為解除租約之意思表示，惟被告僅給付一期租金即12,000元，即未再給付而積欠2個月以上租金，並繼續占用系爭房屋至今，被告未於催告期限內清償積欠租金，兩造租賃關係應已於108年8月20日（108年8月14日收受存證信函後經5日之翌日）發生終止效力，被告已無占用系爭房屋之權源，請求被告應自系爭房屋遷出，並返還系爭房屋予原告。又終止前被告應依租賃關係給付租金，於終止租約之後，返還系爭房屋之前，被告亦應依不當得利之法律關係，給付相當於租金之損害，被告自108年2月起積欠租金，計算至109年11月間原告提起本件訴訟止，積欠之租金或不當得利共252,000元（12,000元×22期－12,000元＝252,000元），另自109年12月1日起至返還系爭房屋之日止，被告應按月給付原告12,000元。爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權及不當得利請求權，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。並應給付原告252,000元及自起訴狀繕本送達翌日即110年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自109年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元。
二、被告則以：在準備將系爭房屋整理返還原告，然因作為事務所使用，屋內卷宗眾多整理費時，且被告需全程注意整理過程，然業務繁忙無暇，尚需時日整頓，會再跟原告協調租金、搬遷事宜等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於103年10月31日簽訂系爭租約，約定由原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號7樓之2系爭房屋出租予被告，租賃期限1年，即自103年11月1日起至104年10月31日止，每月租金12,000元。
(二)被告於上開租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭房屋迄今，且至108年2月1日前每月仍給付原告12,000元。
(三)原告於108年8月13日寄發系爭存證信函，通知被告於函到5日內清償積欠6個月租金72,000元，如未於期限內給付，即以系爭存證信函為終止租約之意思表示不另通知，並騰空搬遷將系爭房屋返還，系爭存證信函於108年8月14日送達被告。
四、得心證理由：
(一)兩造間租賃契約已終止，被告應遷讓返還系爭房屋予原告：
１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此為民法第451條所明定。次按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第440條第1至3項、第455條亦分別定有明文。
２、經查，原告主張之事實，業據其提出與所述相符之房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書、存證信函，並有建物登記謄本等件在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。而系爭租約104年10月31日租期屆滿後，系爭房屋仍由被告繼續使用收益，而原告不即表示反對之意思，應視為以不定期限繼續系爭租約，被告既積欠租金已達2個月以上，經原告於108年8月13日寄發系爭存證信函，通知被告於函到5日內清償積欠6個月租金72,000元，如未於期限內給付，即以系爭存證信函為終止租約之意思表示不另通知，並騰空搬遷將系爭房屋返還，系爭存證信函於108年8月14日送達被告，被告仍未於收受系爭存證信函後5日內清償租金，應自108年8月20日（108年8月14日經五日之翌日）已生合法終止租約之效力。從而，兩造間系爭租約已終止，原告於租賃契約終止後，請求被告應遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
(二)原告請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，是否有據？
１、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。
２、查被告負有支付租金之義務，然被告未遵期給付租金，已如前述，則原告本於租賃關係，請求被告給付108年2月起至系爭租約終止日即108年8月20日間積欠之每月12,000元租金，應屬有據。又本件兩造間租賃契約既已於108年8月20日合法終止，被告即無繼續占有系爭房屋之正當權源，則被告仍居住使用系爭房屋，核屬無權占有，且其因此受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告主張被告無權占有系爭房屋，每月所獲得之利益，以兩造間約定之每月租金12,000元計算，堪屬適當。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自108年8月21日起至109年11月止以每月12,000元計算相當於租金之損害，亦屬有據，應予准許。從而，原告請求被告給付108年2月至109年11月止共22個月積欠之租金及相當於租金之不當得利，扣除期間被告已給付之一期12,000元，共計252,000元（計算式：12,000×22－12,000＝252,000）及自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年1月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。
３、另被告尚未返還系爭房屋，原告依不當得利法律關係，請求被告自109年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害12,000元，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付及不當得利給付請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；且應給付原告252,000元，及自110年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自109年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，自應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 張雅文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 25 日
書記官 陳褘翎