臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第1020號原 告 林敦三
董林南旎共 同訴訟代理人 李明益律師被 告 中正公園大廈管理委員會法定代理人 林金興訴訟代理人 蔡鴻杰律師
李亭萱律師吳幸怡律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國111年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人宏佳建設股份有限公司（下稱宏佳公司）於民國70年間在坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上興建中正公園大廈（下稱系爭大樓），並於70年11月10日建築完成，又系爭大樓之全體區分所有權人與起造之建商就地下一樓空間規劃為停車空間，並供取得車位之特定人使用，達成分管之合意，而成立分管契約。宏佳公司負責人即訴外人郭威宏之胞姐即訴外人許郭寶珠於71年間向宏佳公司購買同段12243建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路00號12樓之1房地（下稱系爭房地），含系爭土地上同小段12216建號地下層如附圖A、B部分所示停車位（下稱系爭停車位），因此其共同使用部分之應有部分，較諸未購買停車位者多出1萬分之34。原告林敦三於71年間先向許郭寶珠借用系爭停車位作為倉庫使用，並要求暫時不要標示停車位編號，嗣伊等共同購得系爭房地，並取得系爭停車位，但被告卻藉故占用系爭停車位，將系爭停車位如附圖所示A部分私自改做倉庫使用（下稱系爭倉庫），並自行於如附圖所示C部分劃設長達6.73公尺之標線（下稱系爭標線），於系爭停車位前方設置編號B1停車位，以每月新臺幣（下同）3,000元出租予他人。則被告占有使用系爭停車位，並無合法正當權源，為無權占用，且系爭標線妨礙伊等進出系爭停車位，伊自得本於所有權及分管契約之法律關係，請求被告將系爭倉庫拆除，將系爭停車位返還予伊，並塗銷系爭標線。其次，被告無權占用系爭停車位出租，乃無法律上之原因受有每月至少3,000元之相當於租金利益，且伊因此受損，伊應得請求被告給付自105年6月1日起至110年5月31日止之不當得利合計18萬元，並自110年6月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付3,000元，為此爰依民法第767條、第176條及分管契約之約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭標線予以塗銷。㈡被告應將系爭倉庫予以拆除。㈢被告應將系爭停車位返還予原告。㈣被告應給付原告18萬元，及自110年6月1日起至返還系爭停車位之日止按月給付原告3,000元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊否認許郭寶珠向宏佳公司購買系爭房地時，取得系爭停車位，原告應提出分管契約為證，系爭停車位位於樓梯下方，為公用地下儲水槽之開口，為清洗公用地下儲水槽所必須使用之處，依規定不能做為停車位使用，且系爭倉庫長久以來作為系爭大樓公共電信設備放置使用空間，並非停車位。又郭威宏前寄送予伊當時主任委員之存證信函所附地下室平面圖，系爭停車位所在位置並未劃設停車位，郭威宏於本院高雄簡易庭98年度雄簡字第2993號民事事件（下稱系爭2993號事件）中，所提出書狀記載之系爭大樓地下室停車位數量未含括系爭停車位，同時並表明系爭大樓公共空間是由全體共有人共有，車位由郭威宏與地主共有、分管，車位以外其他公共空間則歸全體住戶共有，而原告於該案件中自陳系爭大樓地下停車位都是向郭威宏購買，購買產權之後再辦理移轉登記，因此宏佳公司於系爭大樓興建完成時，並未規劃系爭停車位，系爭房地於第一次登記時，共同使用部分之登記與停車位無關。其次，宏佳公司於78年5月20日書立同意書將屬於該公司之系爭大樓地下室，除已讓售之10個停車位以外之使用空間，交由伊管理出租作為汽、機車停放使用，因系爭大樓停車空間不足，為便宜使用，伊始在90年間劃設系爭標線將系爭停車位於系爭倉庫空間外，連接至樓梯角落之空間，作為停車位使用，提供予每年公開抽籤中籤之區分所有權人有償停車至今，原告擔任系爭大樓主任委員期間亦曾公告出租編號B1停車位，若該部分為原告所有之停車位，其怎麼可能於擔任主任委員期間不主張權利，於將近30年後始突然提出本件訴訟主張，足證原告主張並非屬實等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠宏佳公司於70年間在系爭土地上興建系爭大樓，於70年11月10日建築完成。
㈡郭威宏前為宏佳公司之負責人。
㈢系爭房地為原告所共有。
四、得心證之理由原告固主張許郭寶珠向宏佳公司購買系爭房地時，包含系爭停車位之使用收益權限，因此其共同使用部分之應有部分，較諸未購買停車位者多出1萬分之34，是伊等已因取得系爭房地所有權而取得系爭停車位云云。惟查：
㈠宏佳公司於70年間在系爭土地上興建系爭大樓，於70年11月1
0日建築完成一節，為兩造所不爭執，又觀諸原告前於本院99年度簡上字第434號民事事件（下稱系爭434號事件）所提出之「中正公園大廈預定房屋買賣契約書」，該契約書封面印有宏佳公司名稱，內頁則是載明房屋及土地委託購買預定契約書（見系爭434號事件卷㈠第257至261頁），由訴外人劉純清向訴外人葉崇堅購買坐落系爭土地上大樓5樓房間編號A，該契約書第㈤條約定：「本大樓地下室另有獨立產權，但裝設於地下室之機電設備及其基地，為本大樓全體所有權人所共有，但於防空時，應開放為公共避難場所」等語。又證人葉崇堅於系爭2993號事件審理中證稱其與建設公司合建系爭大樓，並就地下室使用上進行劃分，伊使用地下室門左側停車位，而建設公司則使用門右側空間，其分得之左側畫了2格停車位，其有請建設公司製作2張使用權證明書，其另向建設公司購買1個停車位，建設公司有交給其1張使用權的證明書，當時購買停車位要在使用權證明書上蓋章，並沒有說要辦理持分移轉登記，因為當時持分都在建設公司手上，另其自系爭大樓建造完成就一直居住在該處等語（見系爭2993號卷第107至109頁），而證人葉崇堅原為系爭大樓坐落土地之地主，其提供土地與宏佳公司合建系爭大樓，並自系爭大樓建造完成即居住該處，其對於系爭大樓地下室停車位之情況應知悉甚詳，其上開證述內容應可採信。則證人葉崇堅為與宏佳公司合建系爭大樓之地主，前述買賣契約書載明其為出賣人，封面上又印有宏佳公司名稱，應足認該買賣契約書為建商當時使用於購買系爭大樓之各承購戶之制式合約書，而由該契約書第㈤條之約定內容，並衡情系爭大樓地下室既登記為共有，有建物登記第二類謄本附卷可查（見訴字卷第107至111頁），宏佳公司透過買賣契約書所要與系爭大樓承購戶約定之「產權」，應是在於地下室使用管理權限非屬於各承購戶，是宏佳公司乃透過買賣契約書之約定，與各承購戶就共有之地下室訂有分管契約。又據證人葉崇堅上開證述內容，宏佳公司於取得地下室管理使用權限後，先與地主葉崇堅以地下室之門為界，各自管理使用，再將取得地下室使用權限範圍一一規劃停車位出售予他人，且出售及嗣後移轉之憑證乃為使用權證明書，尚非系爭大樓共有部分權利範圍之移轉登記。再者，證人郭威宏於本院98年度訴字第2039號民事事件審理中證稱系爭大樓有向其購買停車位者，都是97年11月18日同時辦理持分萬分之36之登記等語（見系爭434號事件原審卷第104至105頁），並參諸證人郭威宏於系爭2993號事件所提出之土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書立約日期均為97年10月3日（見系爭2993號事件卷第133至141頁），可知由宏佳公司處取得系爭大樓停車位使用權人，獲取較諸他區分所有權人為多之共有部分權利範圍，應是在系爭大樓建造完成且出售多年以後，益徵非地主而自宏佳公司購得系爭大樓停車位使用權者，並非在系爭大樓區分所有權第一次登記時，即會取得較諸他人為多之共有部分權利範圍，是尚無從以許郭寶珠向宏佳公司購買系爭房地時，其共同使用部分之應有部分，較諸未購買停車位者多出1萬分之34，即認系爭房地附有系爭停車位之管理使用權限。
㈡原告自承宏佳公司前未於系爭停車位標示編號，且亦未就該
停車位核發車位使用權利證明書等情（見訴字卷第183頁），則衡以如前所述，宏佳公司將取得地下室使用權限範圍一一規劃停車位出售予他人時，其出售及嗣後移轉之憑證乃為使用權證明書，且依合建契約取得地下室停車位之葉崇堅亦請宏佳公司就此製作2張使用權證明，足見當時建商、地主是以使用證明書為地下停車位權利表彰，若宏佳公司確實將系爭停車位出售予系爭房地之原始承購戶，縱該承購戶為公司負責人之至親，亦無不予製作使用權利證明書予其，以表彰其權利之理由，益徵系爭房地之原始承購戶並未取得系爭停車位之管理使用權利，原告無從因取得系爭房地所有權，而自原始承購戶取得系爭停車位之管理使用權利。
㈢證人郭威宏固於本院審理中證述其因為原告詢問為何其土地
權狀裡面比他人多，其乃跟原告解釋，因此出具110年4月1日證明書予原告等語（見訴字卷第217頁），而該證明書（下稱系爭證明書，見審訴字卷第31頁）則記載郭威宏擔任過宏佳公司之負責人，系爭大樓建造完成後，許郭寶珠向宏佳公司購買系爭房地，含系爭停車位，因此共有部分之應有部分較諸未購買者多1萬分之34等語。然郭威宏前於97年11月27日寄送存證信函予被告當時主任委員即訴外人趙江蓉時，記載「…開始啟用時，葉賴二位地主曾有商議地下室停車位產權必須由本人公司製發供大樓管委會成立時交由使用，當時即依此作業從民國70年起20幾年來均照此規劃之14個車位使用至今，並無變動（附車主車位圖如附件）」等語，且所附地下室平面圖並無系爭停車位，有郵局存證信函用紙及地下室平面圖在卷可查（見審訴字卷第103至106頁），且其於系爭2993號事件中所陳報之民事補充理由狀亦載明：「系爭大樓於興建完成時，地主即與原告商議，就地下室部分空間規劃為停車位，除編號A1、A2停車位屬地主所有外，餘12個停車位（編號A3、A5、B2、B3、B5、C1、C2、C3、D1、D2、D3、D5）悉歸原告所有，並由地主、原告各自登記為所有權人並得各自使用、收益及處分，原告自有權就上開屬於原告之停車空間予以劃定並出售」等（見系爭2993號事件卷第127頁），並衡情郭威宏前以存證信函、書狀向他人主張權利、表明系爭大樓地下室停車位權利情況時，應會謹慎為之，其卻二次一致未將系爭停車位計入，且未標明該車位編號，應可認原無系爭停車位存在，而其嗣另出具予原告之證明書及於本院所為之證述內容，既與上開內容相左，即難採信，而非可據此認定原告確實取得系爭停車位之管理使用權能。㈣原告雖另提出郭威宏所出具之「78.5.20同意書內容已讓售之
十個車位確認書」，以證明其確實就系爭停車位具有管理使用權能，惟該確認書（見訴字卷第51頁）雖記載：「依據本公司與葉崇堅及賴丁財二位原地主合建協議，地下室空間使用產權歸屬，以地下室車道進入線分割成二邊，左邊空間使用產權歸屬原地主葉崇堅，即為現有A1、A2二個車位空間，右邊空間使用產權歸屬於本公司，即為現有A3二個車位加上B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3及D5十個車位空間」等語，然證人郭威宏卻無從明確證述其是因何故而出具該確認書，且該確認書內容又與郭威宏前述於97、98年間之存證信函、民事補充理由狀記載不合，顯非可信，應無從據此為有利於原告之認定。
㈤綜上所述，系爭房地原始承購戶並未取得系爭停車位之管理
使用權限，原告亦無從因取得系爭房地所有權，而自原始承購戶取得系爭停車位之管理使用權限，其等即不得本於所有權及分管契約請求被告塗銷系爭標線、拆除系爭倉庫，並返還系爭停車位，且亦不因被告占用系爭停車位而受有損害，而不得就被告自105年6月1日起占用系爭停車位，請求返還相當於租金之不當得利。
五、從而，原告民法第767條、第176條及分管契約之約定，請求被告塗銷系爭標線、拆除系爭倉庫，且將系爭停車位返還，暨給付18萬元及自110年6月1日起至返還系爭停車位之日止按月給付3,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
民事第二庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
書記官 詹立瑜