臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第1053號原 告 許茂坤訴訟代理人 徐福建被 告 王富星 住○○市○○區○○路00號 居臺南市○○區○○街0號上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111 年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告購買坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），約定買賣價金新臺幣（下同）838 萬元，原告簽約前，已於民國109 年6 月27日交付簽約款100萬元予被告，兩造並於109 年7 月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），茲因系爭土地與同段1181-1地號土地（下稱系爭鄰地）原為一宗土地，在分割前已申請建築同段281建號建物（下稱系爭建物），故系爭土地在分割後，仍為系爭建物之建築基地，無法單獨申請建築，登記謄本並註記：「保安段281 建號之建築基地地號：保安段1181、1181-1地號」（下稱系爭註記），被告承諾會與系爭鄰地及系爭建物所有權人協商塗銷系爭註記，系爭契約第11條其他特約事項第8 項因而約定：「本宗土地註記事項保安段281 建號之建築基地地號：保安段1181、1181-1地號由賣主負責辦理以上註記塗銷，一切費用由賣主負擔。本條款如於110年3月31日未能註銷，本買賣不成立」。另依系爭契約第5 條第1項、第9條約定，被告應無條件配合提供所有權移轉登記及相關手續之資料，如被告不履行契約所定各項義務時，即為違約，原告得限期催告履行，逾期仍不履行，被告應賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。兩造簽訂系爭契約後，原告已多次提供系爭建物辦理使用執照補發所需申請文件予被告，被告卻未將之交予系爭鄰地所有權人簽章，顯係故意不履行塗銷系爭註記之義務，亦未交付相關文件以辦理系爭土地所有權移轉登記，經原告於109年11月20日寄發存證信函催告被告仍未履行，被告違反系爭契約第5條第1項及第11條第8項約定，且屬因可歸責被告之事由致無法履行系爭契約，原告依系爭契約第9條第2項或民法第226條規定，自得請求被告給付懲罰性違約金100萬元。為此依系爭契約第5條第1項、第9條第2項、民法第226條，提起本訴，並聲明︰㈠被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以︰系爭建物取得使用執照在先，系爭土地分割在後，須協商系爭建物所有權人拆除部分建物，始可塗銷系爭註記，非被告單方面所能完成，系爭契約簽訂當時，原告即知系爭註記之塗銷有不確定性，始在簽約時，加註如110年3月31日未能註銷，本買賣不成立之特約條款，當初伊知系爭註記塗銷有不確定性，本不願簽訂系爭契約，但因當時原告及陪同之代書強調如未能塗銷註記，買賣契約即不成立，不會有違約金問題，伊才願意簽署系爭契約。伊在簽署系爭契約後，已盡力與系爭鄰地所有權人即訴外人王福三、王尉任協商，已取得經王福三填寫之使用執照（建築圖）補發申請書及身分證影本，但王尉任反對拆屋，而阻止王福三在申請書上蓋章，亦不願配合辦理法定空地重新分算，因而未能在110年3月31日前塗銷系爭註記，被告並非故意不履行塗銷註記義務，系爭契約無法履行實不可歸責於被告。又因系爭土地未能辦理註記塗銷，故承辦地政士並未依系爭契約第5條第1項通知被告補繳任何證件。系爭土地至110年3月31日仍未能塗銷註記，依約系爭契約即不成立而無效，原告自無從再依系爭契約第9條第2項約定向被告請求違約金，系爭契約第11條第8項、第5條第1項約定被告應盡之義務亦必然無法履行，原告主張伊應負債務不履行之責任，應無理由。且原告所稱催告之存證信函，其寄件人為原告之岳父徐福建，而非原告。伊已於110年5月10日將應退還原告之定金100萬元提存於法院等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告向被告購買系爭土地，約定買賣價金838 萬元，原告簽
約前，已於109 年6 月27日交付簽約款100萬元予被告，兩造並於109 年7 月18日簽訂系爭契約〔本院110年度審訴字第654號卷（下稱審訴卷）第11、17至25、87頁〕。
㈡系爭契約第5 條第1 項明訂：「本件所有權移轉登記及相關
手續，倘須任何一方補繳證件，用印或為其他必要行為者，應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推託或藉故要求任何補貼。如因一方延誤致影響產權登記者，所受損害應由延誤之一方負擔賠償責任」。
㈢系爭契約第9 條違約罰則第2 項約定：「賣方如不履行契約
所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」。第3 項約定：「有第一款、第二款之情形，應按每日以買賣總價款千方之一支付遲延違約金。」。
㈣系爭土地有註記事項：「保安段281 建號之建築基地地號：
保安段1181、1181-1地號」，系爭契約第11條其他特約事項第8 項因而約定：「本宗土地註記事項保安段281 建號之建築基地地號：保安段1181、1181-1地號由賣主負責辦理以上註記塗銷，一切費用由賣主負擔。如無法塗銷註記本買賣不成立，賣方已收價款應無息退還予買方。本條款如於民國11
0 年3 月31日未能註銷，本買賣不成立」。㈤系爭土地至110年3月31日為止仍未塗銷註記事項。
㈥原告之岳父徐福建於109 年11月20日有寄送審訴卷35頁之存
證信函予被告，被告已收受，徐福建又於110 年4月1 日寄送審訴卷37頁之存證信函予被告，被告收受後，於110 年4月12日寄送審訴卷39頁之存證信函予原告。
四、兩造爭執事項：原告依系爭契約第5條第1項、第9條第2項、民法第226條規定，請求被告給付懲罰性違約金100萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法
第99條第2項定有明文。又買賣貨物之契約，訂定買受人應將定金以外之貨款儘本月底交付，到期不交，契約即告失效者，係以到期不交貨款為其契約之解除條件，此項解除條件成就時，買賣契約失其效力，出賣人即免其交付貨物之義務（最高法院29年渝上字第1249號判例意旨參照）。又如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例意旨參照）。
㈡查因系爭土地有系爭註記，系爭契約第11條其他特約事項第8
項因而約定由賣主負責辦理系爭註記之塗銷，一切費用由賣主負擔，如無法塗銷註記本買賣不成立，賣方已收價款應無息退還予買方。如於110 年3 月31日未能註銷，本買賣不成立，此為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可稽（見審訴卷第23頁），該約款既約定如至110年3月31日仍未能註銷系爭註記，則本買賣不成立，賣方已收價款應直接無息退還予買方，復依與兩造商談並撰寫此特約條款之證人李俊翰證述：原告在交付100萬元之前就知道系爭土地有註記瑕疵，當初簽買賣契約時，被告也清楚系爭土地有這個瑕疵，所以有針對系爭土地有系爭註記這個瑕疵討論，當時簽買賣契約是希望被告積極去處理塗銷系爭註記，讓系爭土地變成乾淨的地，所以原告願意負一點風險，也就是負擔100萬元的簽約金，但100萬元總不可能無限期一直放在被告那裡，所以才會加註一個110年3月31日的限期，如果期限到了還處理不起來，這個買賣就沒辦法成立，就是不買了，簽這個特約條款當時重點在於要歸還那100萬元，因為擔心100萬元拿不回來等語〔見本院110年度訴字第1053號卷（下稱訴字卷）143-14
4、148-150頁〕，可見系爭契約加註「至110年3月31日未能註銷系爭註記，本買賣不成立」之特約條款，其性質應屬附解除條件之契約，於條件成就時，系爭契約當然失其效力。又系爭土地至110年3月31日為止仍未塗銷系爭註記，亦為兩造所不爭執，揆諸上開說明，系爭契約約定之解除條件於110年3月31日已成就，無待兩造另為解除契約之意思表示，系爭契約即當然失效。
㈢又契約因解除條件成就而失其效力者，除當事人有特約外，
並不溯及失效，業經最高法院以80年度台上字第392號判決闡釋甚明。原告雖主張被告在系爭契約失效前，故意違約不履行塗銷系爭註記之義務，亦未交付相關文件以辦理系爭土地所有權移轉登記，違反系爭契約第11條、第5 條第1 項約定，應依系爭契約第9 條違約罰則第2 項，給付原告懲罰性違約金100萬元云云，惟查：
⒈系爭契約第5條第1項係約定：「本件所有權移轉登記及相關
手續，倘須任何一方補繳證件，用印或為其他必要行為者，應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦......」，而被告辯稱承辦地政士並未依系爭契約第5條第1項通知被告補繳任何證件，原告亦自陳本件代書沒有通知被告要提出什麼文件（見訴字卷第101頁），則原告主張被告違反該契約條款，顯非有據。
⒉又原告雖主張被告故意不履行塗銷系爭註記之義務，但依證
人李俊翰證述：要塗銷上開註記，被告必須跟系爭鄰地及系爭建物之所有權人去辦理法定空地的重新分算，申請法定空地重新分算必須系爭土地、系爭鄰地所有權人、系爭建物所有權人一起去申請，申請法定空地重新分算後再去地政事務所辦理塗銷註記。重點是系爭土地、系爭鄰地及系爭建物的所有權人要協調好重新分算法定空地，原告拿使用執照圖補發申請書給被告，我猜測是要叫被告去溝通協調法定空地比的分算，申請補發使用執照圖才可以看出建築物用到哪些法定空地。簽約當時，我有跟被告說要處理系爭註記，就是要協調鄰地跟系爭建物所有權人去辦法定空地比的重新分算，被告當下有說他會去處理，但沒有講一定可以處理等語（見訴字卷第145-147頁），及證人即被告母親潘雪梅證述：簽約以後，我有請系爭鄰地所有權人辦法定空地比，系爭鄰地所有權人王尉任有去問系爭土地能不能蓋，問到的結果是可以蓋，但後面的房子要拆掉，我很想要辦，但系爭鄰地所有權人會怕要把房屋拆掉，希望我們等他們的土地要整理的時候，再一起處理，所以被告無法取得系爭鄰地所有權人同意辦法定空地比。我有拿原告提供的使用執照建築圖補發申請書給系爭鄰地所有權人，但他們看了都不簽等語（見訴字卷第157、158頁），可知系爭註記之塗銷，尚須協調系爭鄰地所有權人，獲得系爭鄰地所有權人同意重新分算法定空地，且須系爭建物所有權人同意拆除部分房屋，並非被告得以單獨決定、完成，被告簽約時亦未向原告保證可以塗銷。又被告稱其有積極協調系爭鄰地所有權人一節，亦已提出系爭鄰地共有人王福三之身分證影本、其填寫之申請書為證（見訴字卷第97、99頁），自難認被告係故意不為塗銷註記。再參以兩造簽約當時，對於無法協調系爭鄰地所有權人塗銷系爭註記均有預見，因而加註110年3月31日無法塗銷買賣不成立之特約條款，刻意保障原告得以解除買賣契約、取回簽約款100萬元，則被告主張簽約當時雙方係認知如未能塗銷註記，買賣契約即不成立，買方取回簽約款、賣方亦不須支付違約金，雙方並未有最後無法塗銷，被告須支付違約金之認識，應屬合理可信。復徵諸證人李俊翰證述：當時簽買賣契約是希望被告積極去處理塗銷系爭註記，加註買賣不成立之特約條款，是針對100萬元拿不回來的問題，所以當時應該沒有想到違約金的問題，系爭契約其實也是制式的合約等語（見訴字卷第144、150頁），益見當時兩造當時應無系爭註記最後無法塗銷，被告即須支付違約金之共識，或受違約金條款拘束之合意。是原告以被告最終無法協調鄰地所有權人辦理塗銷系爭註記，即認被告應負違約、債務不履行責任，應不符兩造締約當時之真意。
⒊再者，系爭契約第9 條違約罰則第2 項約定：「賣方如不履
行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」，依其文義觀之，該條項之懲罰性違約金，係以賣方不履行契約所定義務，經買方催告後解除契約為前提，而本件原告在系爭契約失效前，並未解除契約，業經原告陳述明確（見訴字卷第102頁），即不符系爭契約第9條第2項所定得請求懲罰性違約金之情形，是原告依系爭契約第9條第2項，請求被告給付懲罰性違約金100萬元，並非有據。㈣原告雖另援引民法第226條為請求權基礎，卻表示係依系爭契
約請求違約金100萬元（見訴字卷第100頁），其主張與請求之依據未能合致，且並未主張或舉證受有何損害達100萬元，則其依民法第226條請求損害賠償，同屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第5條第1項、第9條第2項、民法第226條，請求被告給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 16 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 16 日
書記官 張宸維