臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1248號原 告 簡武勇訴訟代理人 葉庭嘉律師被 告 張秀月訴訟代理人 陳清朗律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103年11月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1,100萬元向被告購買坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（面積2,
941 平方公尺；使用分區：一般農業區；使用地類別：農牧用地，下稱系爭土地），原告已給付全部價金，並於104 年
1 月15日登記為系爭土地之所有權人。嗣原告於 110年5 月間調取系爭土地登記謄本，發現訴外人黃金座於79年12月6日於屏東縣○○鄉○○段0000號土地（下稱系爭基地）上興建農舍（下稱系爭農舍），並利用未毗鄰之系爭土地合併申請建築面積，以致系爭土地全部受套繪管制，並因系爭農舍持續存在，系爭土地、系爭基地仍為農業用地，原告無法申請解除系爭土地之套繪管制，導致系爭土地面積雖超過0.25公頃，仍無法申請興建農舍，而使系爭土地無法達到合於使用收益目的之瑕疵，亦欠缺系爭買賣契約第5 條所示出賣人保證之品質，應屬瑕疵給付。此瑕疵並造成系爭土地通常效用及價值上減少275萬元，被告應負瑕疵擔保之責；又被告所給付之系爭土地既具有欠缺保證品質之瑕疵，自屬可歸責於被告之不完全給付，被告亦應負損害賠償責任。故依民法第359條、第179條請求減少價金依不當得利請求返還該金額；或依民法第360條、第227條第1項請求損害賠償等語。並聲明：㈠、被告應給付原告275 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於102 年7 月1 日向訴外人郭政發購買系爭土地至出售系爭土地予原告時，土地謄本其他登記事項上均無登記「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」，被告並不知悉系爭土地有受套繪管制之情形，並非隱瞞或故意不告知原告。又原告購買系爭土地時並未就系爭土地使用用途為約定，而以系爭土地以農舍使用為必要，農業用地興建農舍，涉及諸多法定規範限制，非被告可瞭解，被告並未保證可興建農舍，而系爭土地如僅係單純作為農業耕作使用，無興建農舍之考量，尚無從認定系爭土地有何未能提供原告合理使用收益之情形，況興建農舍係為輔助農地耕作，系爭土地能否用於興建農舍，就土地之通常效用、契約預定效用或其經濟價值之減少或滅失，並無瑕疵可言。倘認定系爭土地具有瑕疵，原告於109年12月15日業已調取系爭土地謄本而知悉，而怠於通知被告，且其取得系爭土地所有權迄今已6 年半，其因己之過失怠於通知、檢查受領之系爭土地，應認原告已逾民法第365 條所示瑕疵擔保請求權之行使期限，不得再向伊主張民法第359 條價金減少請求權，或第360 條損害賠償請求權。另被告依系爭買賣契約將系爭土地交付原告，並完成所有權移轉登記，已依債務本旨而為給付，至原告所稱土地受有套繪管制之瑕疵問題，顯係發生於系爭買賣契約成立前之79年間，自與債務不履行責任無涉。再者，民法第227 條所示不完全給付損害賠償請求權，須以伊具可歸責事由為要件，然伊出賣系爭土地予原告時，並不知悉系爭土地已受套繪管制，自非故意不告知瑕疵或有何過失之情形，原告對伊請求不完全給付之損害賠償，尚屬無據。此外，被告向前手以970萬元購買系爭農地後，轉賣予原告僅獲得差額利益130萬元，原告主張要減少價金275萬元，對於被告實有不公平之情形。綜上，原告主張為無理由，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、不爭執事項
㈠、原告於103年11月30日以1,100萬元向被告購買系爭土地，並已給付價金完畢，於104 年1 月15日完成交付及所有權移轉登記取得所有權。
㈡、訴外人黃金座於79年12月6日以系爭基地作為基地興建系爭農舍，並利用未毗鄰之系爭土地合併申請建築面積，即系爭土地面積全部均受套繪管制。系爭土地之土地謄本上套繪管制登記，係地政機關於106年8月2日經萬丹鄉公所通知後為登記。
㈢、因系爭農舍仍然存在，系爭土地、系爭基地仍為農業用地，原告無法申請解除系爭土地之套繪管制。
四、得心證之理由
㈠、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，出賣人依民法第354條第1項負有擔保其物於同法第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。經查：
１、按「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之」、「非都市土地得劃定為下列各種使用區：⑴、特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。⑵、一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。」，而農牧用地係指供農牧生產及其設施使用者而言，區域計畫法第15條第1 項、區域計畫法施行細則第11條第
1、2 款、第13條第1 項第5 款分別定有明文。內政部所訂立之非都市土地使用管制規則第3 條規定「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」、第6 條第3 項前段規定「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」，復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等。再者，農業發展條例（下稱濃發條例）89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。而關於興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關制定興建農舍辦法，亦經農發條例第18條第1項、第5項以及興建農舍辦法第1條規定甚明。可見編訂為農業區之農牧用地，在符合一定資格與條件下，得經直轄市或縣（市）主管機關核定，申請在其上興建農舍。
２、查系爭土地使用分區原為「特定農業區」，於110年4月15日調整使用分區為「一般農業區」，使用地類均為農牧用地，面積2,941平方公尺，此有土地第二類謄本、土地標示部審查在卷可佐（卷一第19、107、149頁），依前開規定，於未有其他因特定農業區及農牧用地所受之限制外，本得依法申請後作為興建農舍及農舍附屬設施等使用，此為一般、特定農業區之農牧用地所應具有之通常效用。惟系爭土地前所有權人黃金座，於79年間曾以系爭土地、基地合併申請於系爭基地上興建系爭農舍（起造人為黃金座），致系爭土地受套繪管制，此有萬丹鄉公會函文及所附之使用執照、建造執照申請相關資料、系爭土地登記謄本附卷可考（卷一第19頁，卷二第93至125頁），依農發條例第18條第4 項後段規定「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」，即不得再作為申請建築農舍基地使用。足認系爭土地欠缺特定（一般）農業區農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用顯有欠缺，自屬有瑕疵。
３、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。系爭土地雖具有瑕疵，然被告已於104年1月15日將系爭土地移轉登記予原告，並使原告取得占有，是可認斯時買賣標的物已交付原告，原告於110年7月15日方提起本件訴訟，已經過6年6月而時效完成，被告並為時效抗辯，故原告依民法第359條請求減少價金，並請求減少價金後依同法第179條請求返還減少之價金，不應准許。
㈢、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條固有明文。原告主張兩造於系爭買賣書第5條約定「賣方保證所出售之標的合於使用收益之目的」（下稱系爭條款），係包含保證系爭土地應得興建農舍之品質等語。惟就該條款之全文「賣方保證所出售之標的合於使用收益之目的，並無第三人主張優先承買權、使用權、界址糾紛佔有等任何權利。且確係自有產權清楚，無變更使用分區或被徵收之情事，無凶宅、無來歷不明及其他債務、糾紛等並聲明優先購買權人已確定放棄優先購買權...」（卷一第26頁）以觀，文意係在保證系爭土地無第三人占有，或得對於系爭土地主張占有等其他使用權利；況系爭買賣契約書為代書事務所擬制之不動產買賣定型化契約，僅有部分如土地標示、付款方式等部分留白供書寫，系爭條款亦為定型化契約之一部，顯非特約，此外並無任何證明佐證原告於購買系爭土地時曾特別提及有興建農舍之需求或目的，實難以系爭條款認定兩造間就興建農舍有為特約之擔保。次依證人蔣易辰（被告向前手購買系爭土地之代書）證稱：當時主要談到如何取得農用證明，不用課徵到土地增值稅，雙方買賣時並無談到農舍，也沒有談到套繪管制的問題等語（卷二第164頁）；證人林財德（被告向前手購買系爭土地之中人）證稱：我幫郭政發賣系爭土地時，系爭土地是魚塭沒有蓋農舍，要賣土地時才把魚塭填起來，都沒有講到土地有被申請蓋農舍之情形，被告也沒有問，我也不知道有這種套繪的事情等語（卷二第240頁）；證人即兩造買賣系爭土地之代書施富源證稱：我對於這件買賣已經沒有印象了，但是103年時土地還沒有登記套繪管制的事情，沒有人知道要查詢等語（卷二第258頁），可見被告於購買、出售系爭土地時，均未查詢土地受套繪與否、能否興建農舍之情形，甚連具有辦理土地登記專業之代書，亦不知悉，矧地政機關乃於106年8月2日受萬丹鄉公所通知就系爭土地為套繪管制之登記，故難認被告有明知系爭土地受套繪管制無法興建農舍，仍未告知原告之情形。是原告以系爭土地欠缺被告所為可興建農舍之品質保證，請求不履行之損害賠償，洵屬無據。
㈢、按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，以有可歸責之事由存在為要件。系爭土地乃於103年12月31日簽訂系爭買賣契約時，即存有受套繪管制無法申請興建農舍之瑕疵，且此受套繪管制乃79年間前所有權人黃金座所申請，於簽立系爭買賣契約時亦無證據可資證明有談及興建農舍，被告有明知而未告知系爭土地受套繪管制之情形，難認被告有可歸責之事由，是原告依民法第227條第1項不完全給付請求被告應負債務不履行之損害賠償責任，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、第360條、第227條第1項之法律關係請求被告應給付275萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
民事第二庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
書記官 楊姿敏