臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第309號原 告 王道和訴訟代理人 翁羚喬律師被 告 莊子葳訴訟代理人 陳建宏律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○地號土地移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造前經訴外人住商不動產祥富加盟店（下稱住商祥富店）居間，於民國108 年10月25日就被告所有坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）320 萬元。嗣兩造進行鑑界時發現系爭土地遭鄰屋越界占用，原告遂向高雄市政府消費爭議委員會申請調解，調解委員並曾於109 年3 月10日指示住商祥富店協助被告提出竣工圖確認是否有共同壁之情況，且載明原告表示如系爭土地確實係因共同壁而有土地遭占用之情，原告原則上仍願購買，僅係對價金部分有疑義；又於109 年4 月29日調解時，調解委員再請住商祥富店協助被告提出系爭土地是否遭占用或面積減少之相關情況，兩造因而於109 年5 月19日會同住商祥富店及里長等人到現場會勘；另原告於調解時表示經建築師告知縱該牆為共同壁，因系爭土地久未興建建物，以該牆為共同壁興建房屋將無法密合，會產生嚴重漏水之問題，需退縮後建築，被告經充分考量系爭土地現實情狀，包含遭人無權占用拆除所增加之履約時間、縱係共同壁亦已無法利用之現狀、原告因此須請建築師重繪設計圖之花費等，由高雄市政府消費爭議調解委員會協同兩造及住商祥富店於109 年5 月28日調解成立（下稱系爭消費爭議調解），約定系爭土地買賣價金變更為303 萬元，且兩造與住商祥富店繼續履行系爭買賣契約，系爭消費爭議調解雖未經法院核定，惟仍具有和解效力。而原告業已付清買賣價金303 萬元，被告即應將系爭土地所有權移轉登記予原告，詎被告仍無故拒絕依系爭消費爭議調解繼續履行系爭買賣契約。為此，爰依系爭消費爭議調解紀錄書第2 條及民法第348 條第1 項規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭土地移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠兩造確經住商祥富店居間於108 年10月25日就系爭土地簽定
系爭買賣契約，約定買賣價金320 萬元，然原告事後主張鄰屋屋簷、鐵窗侵入系爭土地領空，經被告與鄰屋所有權人協調後，鄰屋所有權人已拆除越界之屋簷、鐵窗，惟原告仍爭執鄰屋牆壁占用系爭土地，故被告於109 年5 月28日系爭消費爭議調解時，始同意就鄰屋牆壁占用系爭土地部分按占有面積減少買賣價金17萬元，是兩造間重要爭執點即在鄰屋牆壁是否越界占用系爭土地之情形。
㈡惟被告向前手取得系爭土地時，鄰屋早已興建多年，被告不
清楚前手與鄰屋屋主間有何約定，系爭消費爭議調解成立後，鄰屋屋主於109 年6 月22日始提供其向高雄市政府工務局取得早年建商興建之建築平面圖，於圖示上標記原告所指之處為共有壁並提供該平面圖給被告，被告始知鄰屋無越界建築之情形；而由於原告所指鄰屋占用系爭土地之牆壁實為共同壁（其中有4 吋牆屬被告所有），如以共同壁之壁心為界線，鄰屋即無越界占用系爭土地，故被告對於系爭消費爭議調解「重要之爭點有錯誤而為和解」，自得依民法第738 條但書第3 款規定，以109 年12月28日答辯狀繕本送達原告撤銷系爭消費爭議調解同意減少買賣價金17萬元之意思表示，原告仍應依系爭買賣契約給付買賣價金320 萬元。又原告先前僅匯款96萬元至履保專戶，於收受109 年12月28日答辯狀繕本後再於110 年1 月4 日匯款207 萬元至履保專戶，然因系爭消費爭議調解中同意減少買賣價金17萬元之部分既經被告撤銷，原告迄未將尾款17萬元（計算式：320 萬元- 303萬元＝17萬元）匯入履保專戶，因原告尚未履行全額價金給付義務，業已違反系爭買賣契約第3 條第2 項第3 期款約定定，被告自得依民法第264 條行使同時履行抗辯權，在原告將價金尾款17萬元匯入履保專戶前，拒絕履行移轉系爭土地所有權予原告。
㈢另109 年3 月10日協商會議紀錄相對人為住商祥富店，依原
告與住商祥富店之協商，如係共同（連續）壁所造成而無占用系爭土地狀況，原告同意購買土地，住商祥富店則需協調鄰戶切結必須去除鐵厝侵占領空部分，但被告當時並不知系爭土地是否有遭鄰屋占用，再依109 年4 月29日調解記錄書之記載，亦可知住商祥富店仍不知系爭土地係遭鄰屋占用或單純屬共有壁之狀況，遑論未參與協商之被告，嗣兩造於10
9 年5 月19日至現場查勘仍無法判斷有無遭鄰屋占用系爭土地。惟因原告一再堅持系爭土地遭鄰屋占用而需退縮損失其可使用空間，並於109 年5 月28日要求減少價金17萬元，被告始在無法確認是否確有越界情況下同意原告主張應就鄰屋牆壁占有系爭土地部分減少價金17萬元，是被告係對調解重要之爭點有錯誤而為和解；再者，原告配偶之前曾表示若被告拿出證據證明係共同壁，不用補償也沒關係，待被告事後取得鄰屋所有權人調取之證明佐證無越界問題而要求再次協商時，原告卻置之不理等語置辨。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造前經住商祥富店居間，由原告向被告購買系爭土地，並
於108 年10月25日簽定系爭買賣契約，約定買賣價金為320萬元。
㈡原告於109 年1 月22日以系爭土地鑑界時發現遭鄰屋越界占
用為由，向高雄市政府申請調解，嗣由高雄市政府消費爭議調解委員會協同兩造及住商祥富店於109 年5 月28日調解成立，系爭消費爭議調解內容略為「調解成立，其內容如下：…⒉雙方（即兩造、住商祥富店）合意內容：本件土地買賣爭議經調解後，申請人（即原告）、對造人（即被告、住商祥富店）均同意本件購買土地購買價金變更為303 萬元，三方繼續履行買賣契約。⒊本案調解成立後，申請人對於對造人不得再互為其他主張、告訴或其他請求，就成立調解內容並同意不對外轉述，雙方亦同意本案免送法院核定」，而系爭消費爭議調解嗣亦未經法院核定。
㈢原告業已匯款共303 萬元至履保專戶。
四、本件原告主張系爭買賣契約約定之價金，業經系爭消費爭議調解變更為303 萬元，且其亦已全部給付完畢，被告自應將系爭土地移轉登記予原告，此為被告所否認並以前詞置辯。是本件之爭點厥在於：㈠被告以就系爭土地買賣所衍生鄰屋有無越界建築之重要爭點有錯誤而撤銷系爭消費爭議調解，是否有據？㈡原告請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？茲將本院得心證之理由析述如下：
㈠被告以就系爭土地買賣所衍生鄰屋有無越界建築之重要爭點
有錯誤而撤銷系爭消費爭議調解，是否有據？⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止
爭執發生之契約，民法第736 條定有明文。次按和解不得以錯誤為理由撤銷之，但當事人之一方，對於他方當事人之資格或對於重要之爭點有錯誤，而為和解者，不在此限，民法第738 條但書第3 款定有明文。所謂「對於重要之爭點有錯誤者」，係指和解契約當事人對於作為和解前提之基礎事實有所誤認之情形，然而僅限於其中一方之誤認，若雙方當事人均對於作為和解契約前提之基礎事實有所誤認，則無本款規定適用之餘地。此外，如當事人明知爭點為不實在，因不能證明，而與他造成立和解者，就此爭點互讓所決定事項本身，縱有錯誤，則不得以錯誤為由，撤銷和解（臺灣高等法院81年度續字第1 號判決意旨參照，此判決上訴後亦經最高法院81年度台上字第2239號判決維持）。
⒉經查，系爭消費爭議調解經雙方同意免送法院核定，此僅係
使該調解不具有與確定判決同一效力，惟該調解既係雙方意思表示合致而約定互相讓步以終止爭執，自仍不影響其為和解契約之性質與效力。又原告於109 年1 月22日係以系爭土地鑑界時發現遭鄰屋越界占用為由，並以住商祥富店為被申訴人，向高雄市政府進行消費爭議申訴，此有消費爭議申訴資料表在卷可考（見本院審訴卷第33頁）；另依高雄市政府消費爭議第二次申訴協商會議紀錄內容，原告與住商祥富店於109 年3 月10日協商後同意由住商祥富店與系爭土地鄰戶溝通，請鄰戶向工務局申請當初興建房屋之竣工圖，以確認本件疑似占用土地是否為共同（連續）壁所造成，若占用土地係共同（連續）壁所造成，原告原則仍同意購買系爭土地，住商祥富店則協調鄰戶切結必須去除鐵厝侵占領空部分，價金部分如有爭議，請住商祥富店再行積極與雙方協調（見本院訴字卷第65頁）；復觀之109 年4 月29日高雄市消費爭議調解委員會調解記錄書所載內容，住商祥富店於2 星期內協助系爭土地賣方向地政機關申請土地界址及土地面積之複丈，以確認系爭土地面積是否有減少或被占用之情況，釐清相關疑點，俾利後續處理（見本院訴字卷第65至68頁）；嗣於109 年5 月28日，高雄市政府消費爭議調解委員會協同兩造及住商祥富店達成系爭消費爭議調解。由上述過程可知，兩造在系爭買賣契約訂立後，確實因系爭土地是否有遭鄰屋越界占用乙事而有糾紛，期間確有提及占用部分可能為共同壁之問題，然系爭消費爭議調解並未明確記載兩造最終同意變更買賣價金之基礎事實為何，故此部分仍須進一步釐清。⒊證人即系爭消費爭議調解之調解委員鄭逸聰、林佩樺到庭作
證時均稱不記得當時調降買賣價金之原因及調解詳細過程等語（見本院訴字卷第123 至125 、148 至149 頁）。而證人即住商祥富店負責人蔡昆祥到庭證述：我有負責處理兩造土地買賣後續糾紛之協調，系爭土地之鄰屋應該不是越界建築，鄰屋越界其實就是指共同壁部分，鑑界點會是在共同壁中心點，所以買方才會以為有越界問題，後續才衍生到依照新法規規定買受人買受土地後不能沿共同壁上做建築，必須要退縮，導致使用面積減少，當時有向雙方解釋過，但買方無法接受法規問題導致使用面積減少，之後才到市政府那邊進行協調，我們開了三次協調會，且他們也會勘很多次，我參與其中一次，雙方在現場還是各說各話，原告主張在法規上他必需要退縮才能建築，地主則主張按舊法規他是可以沿著共同壁建築，而共同壁占用到系爭土地之面積在第2 或第3次協調會時有計算大概是3 坪以內，當時原告太太主張越界部分要減少價金，包括法規要退縮的部分也要減少價金，調解委員針對雙方落差去協調，最後溝通出來的結果是地主讓價好像10幾萬元，就越界及退縮部分減少價金，我們也有折讓服務費，實際金額忘記了，後來雙方有在市政府達成調解，而第3 次協調後被告有提到她可以找到不用退縮建築的證明，我是跟她說如果有證明可以提出來，可以再溝通協調，後來他們雙方在溝通對話，我們就沒有參與等語在卷（見本院訴字卷第91至94頁）；另證人即原告前配偶亦為原告調解時之代理人林雅萍到庭證稱：系爭買賣契約訂立後有進行鑑界，發現隔壁房子共同壁有占到系爭土地，因為我不知道是不是共同壁，如果不是共同壁就有越界建築的問題，如果是共同壁，我們蓋房子勢必要再退縮，還是會有找補問題，此部分被告在簽立系爭買賣契約時未說明，這會影響原告購買意願，被告說是不是共同壁還不知道，我們說這是被告要負責的，因此產生爭議才進行調解，而被告申請第二次鑑界時，建築師、里長、地政測量人員、住商不動產店長、兩位仲介及我和被告都有到現場，另外鄰地三個地主也有到場，有占到系爭土地之鄰屋屋主有說他5 、60年前蓋房子時就是這樣蓋，他主張他沒有錯、這是共同壁，但我不清楚他所謂共同壁是否就是現場的共同壁，因如果是共同壁要有鋼筋出來讓隔壁蓋房子可以連接，但他並沒有留，第一次鑑定就知道他們有蓋到鑑界線一半，之後調解時我、被告及住商不動產三方到場，當時我們還是要買，只是要解決共同壁找補問題，因為我們向被告購買是一坪20萬元，如果要減價就是要減20萬元，被告覺得太多，調解委員建議各退一步，住商不動產向被告收取之服務費也減少，不過住商與被告如何協商我不清楚，她們是出去談的，進來後三方都同意以303 萬元成交，當時並未提及若被告調得鄰屋平面圖就重新協商，在這之後被告確實有再申請鼓山區公所調解，我也有到場，但調解委員對被告說妳們已經在市政府調解過了，妳還是不承認，我沒辦法幫妳調解，當時就不幫我們調解了等語（見本院訴字卷第150 至153 頁）。比對上開證人蔡昆祥、林雅萍之證述內容暨前揭109 年3 月10日協商及同年4 月29日調解記錄書關於共同壁問題之記載，應可認定兩造在簽訂系爭買賣契約並進行土地鑑界後，原告發現疑似有鄰屋占用系爭土地之情形，遂以鄰屋越界占用土地為由申訴，其後於調解過程中確有討論占用部分可能為共同壁問題而非越界侵占，甚至提及縱為共同壁亦仍對事後建築產生影響等節，兩造各有堅持，在被告無法提出進一步證明之情形下，兩造經調解成立而合意調降買賣價金為303 萬元。
⒋另被告經本院依職權以當事人訊問稱：本件調解過程中，有
一次我、住商不動產、原告夫婦、建築師和鄰屋鄭先生都有到現場，原告太太林小姐有提出鄰屋越界建築問題，鄭先生說房子住了5 、60年他也不知道房子有越界侵占，後來不知道什麼原因林小姐就生氣先走了，而我只有最後一次調解被邀約過去，當時調解委員向林小姐解說老舊房屋就會有共用壁問題，林小姐有要求住商不動產要拿出占用數據，住商說他們沒辦法算、要由法院去算，並說共用壁是我在說，我也拿不出證據，調解委員要住商不動產提出共用壁證明，但住商說鄭先生不是他們服務對象，要我自行去找鄭先生，所以他們就一直要求要降價，住商不動產說我拿不出有共用壁證明，還讓大家跑那麼多趟，叫我降價給林小姐，最後我被叫進去，住商不動產說我先簽名，如果調到證明大家再出來談，所以就同意林小姐說的越界建築，從70萬元降到17萬元，好像我不簽名走不出去，最後我同意降價是因為我相信調得到共用壁證明，林小姐說如果調得到共用壁證明可以不用補償，就同意她說的越界建築，但我於調解過程始終堅持鄰屋沒有越界建築之問題，是住商不動產跟林小姐說我拿不出證明，在我拿不出證明之情況下我就願意降價，事後我於109年6 月取得鄰屋鄭先生提出之平面圖，可以證明係共用壁問題，地政機關說權狀面積、地面上面積都沒有減少，打給住商不動產卻說他們已經不收林小姐服務費，不會再處理她的問題，我去區公所申請調解，但林小姐並未出席等語（見本院訴字卷第126 至129 頁）。被告雖一再辯稱係同意就鄰屋牆壁占用系爭土地部分按占有面積減少買賣價金17萬元，惟在本院訊問時卻又反覆稱於調解過程始終堅持鄰屋無越界建築之問題云云，前後所述不一，已難遽採，如再由被告自承當時係因拿不出共同壁證明而降價、同意降價係因相信調得共同壁證明即可不用補償，足見被告於本院訊問時所述其始終堅持係屬共同壁問題乙語較為可採；甚至參酌被告自己所提出其與原告配偶即林雅萍間之對話紀錄截圖（見本院訴字卷第109 頁），林雅萍表示「您要問代書，既然是共用壁，要有證明文件，如果確定是共用壁，我們建築師可以直接蓋自己的牆壁，不用留碰撞距離，如果可以證明是共用壁，甚至他們不用補償，搞清楚對大家都有保障」、「他沒有提供證明文件，就是侵佔」、「不是地政人員說了算」、「鄭屋主的建造跟使用執照可以證明」等語，被告則稱「同理，我能體會你的難處」、「你真的不用留碰撞距離真的！」等語，可徵兩造確曾就是否為共同壁、縱為共同壁應否留碰撞距離、應提出相關證明文件等問題討論，證人蔡昆祥、林雅萍所述即非毫無憑採，則被告調解時確實並未完全同意原告關於鄰屋有越界占用之主張，當時之情形應係原告方主張係屬越界占用、被告須拿出共同壁證明，而被告則係堅持鄰屋係共同壁問題並非越界占用，甚至就縱為共同壁應否退縮建築等節亦有所爭議，在雙方爭執且被告無法拿出進一步證明之情況下，遂就此爭點互讓而決定系爭消費爭議調解內容，並調降系爭買賣契約所約定之買賣價金，實無從認定兩造於系爭消費爭議調解時對於鄰屋係越界建築乙事達成共識且係以鄰屋越界建築為調解前提事實，揆諸前揭說明，被告明知原告主張越界占用乙事為不實，惟因不能證明而與原告成立系爭消費爭議調解，就此爭點互讓所決定事項本身，縱有錯誤，亦不得以錯誤為由撤銷，是被告再以此為由撤銷系爭消費爭議調解，洵屬無據。
⒌至於被告辯稱原告配偶曾表示若被告拿出證據證明係共同壁
，不用補償也沒關係云云，並提出對話紀錄截圖為佐證（見本院訴字卷第109 頁）。然觀之該對話紀錄內容，林雅萍當時係陳稱「…如果可以證明是共用壁，甚至他們不用補償…」，所謂「他們」，參照前後文義係指鄰屋屋主，並非係應允被告若事後得提出共用壁證明可以不用補償抑或承諾被告調得共用壁證明後再行協商，更何況兩造在該對話紀錄中亦曾就應否留碰撞距離有所爭執，除此之外，被告並未再行提出其他證據以實其說，自難因此而為被告有利之認定。
㈡原告請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。經查，兩造間就系爭土地簽訂系爭買賣契約，嗣後以系爭消費爭議調解將買賣價金調降為303 萬元，並約定繼續履行買賣契約，而原告業已匯款共303 萬元至履保專戶，此為兩造所不爭執，是原告已履行其價金給付義務，身為系爭土地出賣人之被告即負有交付系爭土地並使原告取得系爭土地所有權之義務，原告據此請求被告將系爭土地移轉登記予原告，為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭消費爭議調解紀錄書第2 條及民法第
348 條第1 項規定，請求被告應將系爭土地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 18 日
民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日
書記官 劉容辰