臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第453號原 告 周冠宏訴訟代理人 翁羚喬律師被 告 李素鳳訴訟代理人 謝嘉順律師被 告 凱璿不動產事業股份有限公司龍華分公司法定代理人 周文惠被 告 雄赫不動產有限公司法定代理人 陳珈米上二人共同訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、李素鳳、凱璿不動產事業股份有限公司龍華分公司應連帶給付周冠宏新臺幣447,758元，及自民國112 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、雄赫不動產有限公司應給付周冠宏新臺幣447,758元，及自民國112 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
三、李素鳳應給付周冠宏新臺幣28,000元，及自民國112 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
四、本判決第1、2項之給付，李素鳳、凱璿不動產事業股份有限公司龍華分公司、雄赫不動產有限公司如有任一人為全部或一部之給付者，其餘之人於該給付範圍內免給付之義務。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔3分之1，其餘由原告負擔。
七、本判決第1、2項、第3項得假執行。但李素鳳、凱璿不動產事業股份有限公司龍華分公司、雄赫不動產有限公司就第1、2項如以新臺幣447,758元為原告預供擔保；李素鳳就第3項如以新臺幣28,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。查原告起訴時聲明為： ㈠被告李素鳳應給付原告新臺幣（下同）1,438,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率比分之5計算之利息。㈡被告凱璿不動產事業股份有限公司龍華分公司（下稱凱璿龍華分公司）應給付原告1,438,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率比分之5計算在利息。㈢前二項所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付義務。原告其後於訴訟繫屬中，追加雄赫不動產有限公司（下稱雄赫公司，與李素鳳、凱璿龍華分公司下合稱被告）為被告，並對凱璿龍華分公司撤回原主張之民法第567條第1 項前段、第227 條、第226條規定，而對其與李素鳳均追加民法第184條第1 項前段、第185 條規定為請求權基礎，且將聲明第㈠至㈢項變更為：㈠李素鳳、凱璿龍華分公司應連帶給付原告1,457,281元，及自民國112年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡雄赫公司應給付原告1,457,281元，及自112年7月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢前二項所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付義務（參見本院109年度審訴字第1531號卷〈下稱本院審訴字卷〉第11頁；本院110年度訴字第453號卷〈下稱本院訴字卷〉二第39至40、183至184頁）。核原告前、後所為聲明變更，均係基於其與李素鳳間不動產買賣契約所生爭執之同一基礎事實，符合上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告前經雄赫公司仲介人員即訴外人洪蕙菁居間仲介，以14,
250,000元向李素鳳購買高雄市○○區○○段00000 ○000000地號土地（下稱系爭340-9 、340-20地號土地，合稱系爭土地）及其上同段5314建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○段000
巷0 弄00號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方於108 年11月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。詎李素鳳與其代理人凱璿龍華分公司均明知系爭房屋1樓後方孝親房（下稱系爭孝親房）及其上2樓廚房部分係建築在屬計劃道路用地之系爭340-20地號土地上，竟故意在系爭買賣契約書上記載系爭房屋僅坐落在340-9 地號土地，且其等均未告知原告上情，李素鳳並於系爭買賣契約書上有關系爭房屋增建或占用範圍欄位勾選「陽台外推」及在下記載「1F~2F」，及勾選「其他」並在旁註記頂樓採光罩及1樓前車庫。又李素鳳、凱璿龍華分公司均明知系爭房屋天花板內放置多達9 部閒置之冷氣機體，且李素鳳先前為方便其使用中央空調系統，於加裝變壓器後已變更系爭房屋之供電電路，卻仍故意於系爭契約第16條有關附贈設備欄位部分，勾選冷氣並記載3 具，且在旁註記「1樓×2及2樓×1」；及於標的物現況說明書（成屋）（下稱系爭現況說明書）第12項「是否曾於產權持有期間更新水電管線」項目勾選「否」，而均未告知原告上情。
㈡嗣原告於交屋後之109 年4 月間，因故獲悉系爭房屋內留有
上開9部冷氣及電路變更一情，如欲全數拆除上開冷氣機體需費139,500 元，又改善電路及管路則需費28,000元。而原告母親入住系爭孝親房後，因房內常有惡臭，始循線查悉該房內櫥櫃下方有污水排水溝；原告再向友人諮詢意見，經友人查詢後始悉系爭房屋之系爭孝親房及2樓廚房部分均係建築在道路用地之系爭340-20地號土地上。再者，系爭房屋具上開道路用地違建之瑕疵，致房屋交易價值減損1,289,781元。原告依民法第354 條第 1項、第359 條、第353 條等規定，自得請求李素鳳減少價金1,457,281 元（計算式：139,
500 元＋28,000元＋1,289,781元＝1,457,281 元）。又凱璿龍華分公司為李素鳳之仲介，卻與李素鳳共同對原告隱瞞上情，亦未依不動產經紀業管理條例等相關法規交付系爭房地詳細說明資料之不動產說明書，致原告買受具有上開瑕疵之系爭房屋，受有上開損害，原告依民法第184條第1 項前段、第185 條規定，亦得請求李素鳳與凱璿龍華分公司連帶給付原告1,457,281 元，且就李素鳳部分，請優先審酌共同侵權行為責任。另雄赫公司為原告之仲介公司，卻於為原告提供仲介服務時，未盡善良管理人之注意義務，未依不動產經紀業管理條例第23條第1項及民法第567條等規定，以不動產說明書向原告為解說，亦未就其所知之訂約事項盡據實報告之義務，致原告受有損害。原告依民法第567條第1 項前段、第227 條、第226條規定，亦得請求雄赫公司給付原告1,457,281 元。此外，李素鳳、凱璿龍華分公司、雄赫公司對原告各應負擔全部之損害賠償責任，被告間則屬不真正連帶債務。為此，爰依法提起本件訴訟。
㈢並聲明：
⒈李素鳳、凱璿龍華分公司應連帶給付原告1,457,281 元，及
自112 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉雄赫公司應給付原告1,457,281元，及自112 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒊前二項所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付義務。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠李素鳳部分：
⒈李素鳳前委託專業房地仲介公司即凱璿龍華分公司（即永慶
不動產高雄農16博愛加盟店）出售系爭房地，凱璿龍華分公司並查閱系爭房地相關房地資料，製作銷售資料永慶CASE-STUDY，該等銷售資料已明確載明系爭土地含道路3.933坪，是李素鳳並無隱匿系爭340-20地號土地為道路用地之事實，原告於買受前經專業仲介公司明確告知該道路用地事實，已知悉此情，故原告買受土地之標的與契約相符，並無此部分之瑕疵。
⒉就增建部分，李素鳳亦由標的物現狀說明書（下稱系爭標的
物現況說明書）而與原告確認，並經雙方簽名蓋章，且已記載增建或占用範圍為1F~2F，就1樓孝親房、2樓廚房有增建部分已加以載明，另仲介公司人員在帶看有指明位置，原告對此均明知也接受。另系爭契約記載冷氣3部係指正常使用3部冷氣機，而買方即原告之母親前來看屋時，李素鳳曾告知屋內天花板裝過中央空調及中央空調主機所在位置等情，並無隱瞞原告之情事，且因買方想提前交屋，亦曾檢查系爭房屋之屋況及水電設施，其確認無瑕疵後並書立交屋切結書予賣方。
⒊至於原告所稱之排水溝係李素鳳跟建商購屋時即已存在，況
透天厝基於排水必須有水溝屬正常之事，並無隱瞞之亦要。⒋綜上，原告主張為無理由。此外，原告前以存證信函通知李
素鳳之受託人上情後，逾6個月始提起本件訴訟主張減少價金之請求權，已罹於時效，自不得依民法第354條第1項、第359條、第349條、第353條規定為請求。
㈡凱璿龍華分公司部分：
凱璿龍華分公司受李素鳳委託後，已調取系爭房地相關資料製作不動產說明書（下稱系爭不動產說明書），並於簽約前已交予原告閱覽確認系爭不動產說明書內容，並經原告確認。又於系爭買賣契約簽約過程中，凱璿龍華分公司並無催促原告盡快完成簽約程序。而凱璿龍華分公司與原告間並無任何契約關係，原告對凱璿龍華分公司提起本件訴訟，顯有誤會。倘認凱璿龍華分公司與原告間存在委任關係，因買方在購買系爭房屋前，業經洪蕙菁帶同原告或其母親看屋3 至4次，每次至少30分鐘，當時李素鳳對於原告提出問題，均已詳細說明及答覆，亦告知屋內有裝設空調系統、加裝變壓器，加以系爭房屋之空調設備出風口及變壓器均設置在明顯處，原告看屋時自能發現。又洪蕙菁及李素鳳在原告看屋時，已告知系爭340-20地號土地屬道路用地及系爭孝親房、廚房係增建物等情，原告事後推諉不知，實不足採。另洪蕙菁在帶看房屋時，因李素鳳在系爭孝親房內水溝上放置傢俱，洪蕙菁實無從知悉上情，難認洪蕙菁未盡善良管理人注意義務。是凱璿龍華分公司在系爭房屋買賣過程中，已盡據實報告及善良管理人之注意義務，自不具可歸責事由。
㈢雄赫公司：本件交易應由凱璿龍華分公司提出不動產說明書
予原告確認，而非屬雄赫公司義務，原告主張雄赫公司未依不動產經紀業管理條例第23條第1項，以不動產說明書向原告解說，顯有誤會。又於原告賞屋時，李素鳳已向原告介紹系爭房屋之空調系統及加裝變壓器一情，且該等空調設備出風口及變壓器均係設置於明顯處，李素鳳並未遮掩，原告於賞屋時當可一目了然，原告自不得嗣後推託不知該等冷氣及變壓器存在。另洪蕙菁、李素鳳業於原告賞屋時，均有告知原告系爭340-20地號土地均屬道路用地，及廚房、系爭孝親房均系增建物等節。至系爭孝親房下雖有水溝，然因李素鳳有在其上置放家具，洪蕙菁實無從知悉下方有水溝經過之情事。準此，雄赫公司於系爭買賣過程中，已盡據實報告義務及善良管理人之注意義務，亦無任何過失。
㈣均聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠於108 年間，李素鳳委由凱璿龍華分公司，出售其名下之系爭房地。
㈡系爭340-9 地號土地之使用分區為第三之一種住宅區。系爭340-20地號土地之使用分區為道路用地。
㈢於108 年11月30日，原告經由委託雄赫公司仲介，以14,250,
000元向李素鳳購買系爭房地，雙方簽立系爭買賣契約。㈣嗣原告於109 年1 月15日以買賣為原因，登記為系爭房地所有權人。
㈤原告買受系爭房屋時，屋內客觀狀態如下：
⒈屋內天花板內即有裝設吊隱式室內機冷氣共9 台，位置分別
為：各樓層均2 台冷氣、5 樓1 台冷氣。屋外即有裝設冷氣室外機共3台，如本院訴字卷二第191頁所示。
⒉1 樓後方並有增建之系爭孝親房，其內有李素鳳遺留之木櫃
，而木櫃下方地板磁磚上有一鐵蓋，打開鐵蓋後可察鐵蓋下方有一凹洞，並有明顯流水聲。
⒊1樓車庫有加裝變壓器（下稱系爭變壓器）。
⒋系爭孝親房坐落於系爭340-9 地號土地部分共有17平方公尺
；其餘坐落於系爭340-20地號土地，為未保存部分，共有12平方公尺，其中有0.1 平方公尺為水溝。另系爭孝親房坐落於上開系爭340-20地號土地之未保存部分，其上2樓廚房部分亦屬未保存部分。
㈥李素鳳出售系爭房地予原告時，於系爭契約書上記載增建範
圍為「陽台外推1F~2F 」、「頂樓採光罩及1 樓前車庫」，並記載贈送原告冷氣3 具，且在旁加註1 樓×2及2 樓×1；另於標的物現況說明書第18項「是否有增建部分」，勾選「是」。李素鳳又於標的物現況說明書第12項「是否曾於產權持有期間更新水電管線」，勾選「否」。
㈦原告於購買系爭房地後，支出下列各項費用裝修系爭房屋：
⒈移除冷氣機之費用共139,500元。
⒉就系爭變壓器部分，進行電路即管路改善工程作業共28,000元。
四、兩造同意協議簡化爭點如下（依兩造語意略為文字調整）：㈠原告依354 條第1 項、第359 條、第353 條、第184 條第1
項前段、第185 條規定，請求李素鳳、凱璿公司龍華分公司應連帶給付1,457,281元，及自112 年7 月18日起至清償日止，按周年利率百分之 5 計算之利息，有無理由？⒈原告買受系爭房屋時，是否知悉系爭房屋內之天花板內放置
之冷氣機體共9 台、系爭房屋有安裝供電電路加裝變壓器？李素鳳是否故意不為告知？⒉原告買受系爭房屋時，是否知悉增建之系爭孝親房、2樓廚房
有上開部分為未保存登記且坐落於道路用地上，及系爭孝親房內有排水溝？被告李素鳳是否故意不為告知？⒊原告請求李素鳳、凱璿公司龍華分公司應連帶給付1,457,281
元本息，是否有理由？㈡原告依民法第567 條第1 項前段、第227 條、第226 條規定
，請求雄赫公司應給付1,457,281 元，及自112 年7 月18日起至清償日止，按周年利率百分之5 計算之利息，有無理由？⒈雄赫公司執行仲介業務時，有無未盡調查及說明系爭房屋現
況之過失？⒉原告依民法第567 條第1 項前段、第227 條、第226 條規定
，請求雄赫公司給付1,457,281元本息，是否有據？㈢原告主張凱璿龍華分公司、李素鳳、雄赫公司就上開債務，
應負不真正連帶債務，是否可採？
五、經查：㈠原告依第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求李素鳳、
凱璿龍華分公司應連帶給付447,758元，及自112 年7 月18日起至清償日止，按周年利率百分之 5 計算之利息，為有理由。
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。民法第184條第1項前段規定定有明文。因受詐欺而為之買賣，在經依法撤銷前，倘已受有實際損害，非不得依侵權行為之法則請求損害賠償（參見最高法院104 年度台上字第1902號民事判決、97年度台上字第1209號判決意旨）。又債權之行使，通常雖應對特定之債務人為之，但債務人如意欲債務不履行，倘第三人加以幫助或相與合謀，使債務之全部或一部陷於不能履行時，則債權人就此所受損害，自得依侵權行為之法則，向該第三人請求賠償。至負損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之原狀，此觀民法第213條第1項之規定自明（參見最高法院101年度台抗字第251號民事裁定意旨）。
⒉李素鳳部分：
⑴李素鳳於系爭買賣契約上第16條有關附贈設備欄位部分，勾
選冷氣並記載3 具，且在旁註記「1樓×2及2樓×1」；又於標的物現況說明書（成屋）（下稱系爭現況說明書）第12項「是否曾於產權持有期間更新水電管線」項目勾選「否」等節。惟實際上，系爭房屋除屋外裝設冷氣室外機台共3台外，屋內天花板內亦有裝設吊隱式室內機冷氣機台共9 台，位置分別為：各樓層均2 台冷氣、5 樓1 台冷氣等情，為兩造所不爭執；另原告主張李素鳳先前為方便其使用中央空調系統，於加裝變壓器後已變更系爭房屋之供電電路，亦有系爭變壓器暨其內部線路更改之照片附卷可考（參見本院審訴字卷第47至49頁），且為李素鳳所不否認，堪信為真實。審酌李素鳳為系爭房地原所有權人，系爭房屋亦係其自行裝潢，業據其自陳在卷（參見本院審訴字卷第175頁），則其主觀上自明知系爭房屋內外冷氣機台數量，及上開變更電路一情。而上開9台室內機冷氣機台均位於天花板裝潢板材內，倘若未特地掀開天花板往內察看，自天花板之外觀上並無從直接目視發現其內置放室內機冷氣機台，此有本院前往系爭房屋履勘所拍攝之現場照片附卷可佐（參見本院訴字卷一第161至170頁）；又系爭變壓器所變更之線路亦藏放在房屋裝潢或牆壁內部，客觀上自房屋外觀亦無從得知此情。則以外部人無從自系爭房屋外觀直接察知此情之情形下，李素鳳卻在系爭買賣契約及現況說明書上明確記載上開不實事實，積極誤導原告對於系爭房屋內所遺留之冷氣機台數量及電路已遭變更等情之認知。其又於陪同原告看房時，僅說明其整棟使用空調，後來沒有使用了，後續使用由買方自己處理等語，而兩造當場亦未掀開系爭房屋內吊隱式冷氣機台外之天花板裝潢查看等節，均經證人洪蕙菁於本院審理中證述明確（參見本院訴字卷一第232頁），則依洪蕙菁此部分證述，難認李素鳳於陪同原告看房時，有據實說明系爭房屋內遺留冷氣機台。是依上情綜合參照，堪認李素鳳主觀上顯有故意隱瞞系爭房屋內真正機台之數量及上開變更電路等情。至被告嗣雖又答辯：3台冷氣應該是指包含冷氣主機及出風口，是1個組合，算是1套，1樓是有包含中央空調系統，有經過1至4樓，1樓會多加註1台冷氣是因為1樓多加裝1台分離式冷氣，所以講的3台冷氣應該就是包含整個空調系統一組，再加上2套分離式冷氣等語（參見本院訴字卷二第185頁）。然查，洪蕙菁於本院審理中又證述：通常有吊隱式的裝潢裡面就有機器，（問：那為何契約書上面填寫冷氣設備是3具？）3台是指主機可以用的部分，就是現在還可以使用的，我就照屋主跟我們講的，1樓有前面1台吊隱式的，孝親房有一間分離式的，2樓客餐廳有1間分離式的，簽約時他是說就送這3台給我們等語（參見本院訴字卷一第232頁），是被告就系爭買賣契約上記載之冷氣3台等節當時是如何對原告告知詳情，與洪蕙菁此部分證述不符，顯見其等當時並未如實對原告告知系爭房屋遺留之冷氣機台數量，就其等此部分所辯，亦難認為真實，而無可採。此外，原告於看房時，縱使經由目視已可明確查見系爭變壓器存在之事實，然本件並無證據證明原告具有水電專業，就此亦難認原告已可推知系爭房屋之電路已有變更之事實，被告此部分所辯，亦無可採，附此敘明。
⑵李素鳳出售系爭房地予原告時，於系爭買賣契約第2條約定有
關增建及占用部分，記載增建範圍為「陽台外推1F~2F 」、「頂樓採光罩及1 樓前車庫」。惟實際上，系爭孝親房坐落於系爭340-9 地號土地部分共有17平方公尺；其餘坐落於系爭340-20地號土地，為未保存部分，共有12平方公尺，其中有0.1 平方公尺為水溝。另系爭孝親房坐落於上開系爭340-20地號土地之未保存部分，其上2樓廚房部分亦屬未保存部分，以上為兩造所不爭執。且該水溝約位於系爭孝親房中間地帶，亦有系爭房屋現場照片及高雄市政府地政局鳳山地政事務所110年11月12日高市地鳳測字第11071056100號函暨所附之土地複丈成果圖等件在卷可稽（參見本院訴字卷一第159至160、181頁）。而系爭孝親房內有李素鳳遺留之木櫃，且木櫃下方地板磁磚上有一鐵蓋，打開鐵蓋後可察鐵蓋下方有一凹洞，並有明顯流水聲。準此，系爭房屋增建之部分應為系爭孝親房坐落於系爭340-20地號土地及其上之2樓廚房部分，與「頂樓採光罩及1 樓前車庫」無涉，然而，李素鳳在系爭買賣契約上有關增建及占用部分，卻未明確記載上開孝親房及廚房增建等節。而有關「陽台外推1F~2F」等文字，客觀上並無從使他人具體明確知悉該等文字係指1樓之系爭孝親房及2樓廚房部分，蓋系爭房屋1至2樓前後均有陽台建設，有系爭房屋之現場照片及不動產說明書內含之高雄縣鳳山地政事務所建物測量成果圖1份在卷可稽（參見本院訴字卷一第116、127至128頁）。且李素鳳在系爭孝親房內所遺留之木櫃亦遮掩其內水溝之鐵蓋，使一般人無從依系爭孝親房內部察覺該房內有水溝建設，進而推知該房可能為增建之事實。另系爭房屋之標的物現況說明書第1項就「是否有增建部分」，李素鳳雖勾選「是」之選項，惟對於備註說明欄所列之防火巷增建、一樓空地增建、陽台外推、平台外推等勾選欄位，卻均未勾選，而完全未為說明詳情。是依上情交互參照，堪認李素鳳主觀上顯有故意隱匿系爭房屋內之系爭孝親房及2樓廚房均為增建之未保存登記部分事實。又查，經本院函請大地不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房地（包含高雄市政府地政局鳳山地政事務所110年11月12日高市地鳳測字第11071056100號函所附之複丈成果圖編號D2之系爭孝親房增建違建部分及其內水溝），於108年11月30日為之合理價格為13,941,742元，有大地不動產估價師事務所不動產估價報告書1份在卷可稽（參見鑑定報告卷第83頁）。則原告以14,250,000元購買，受有價差308,258元之損害（計算式：14,250,000-13,941,742元=308,258元），亦堪以認定。
⑶系爭房屋所座落之系爭340-20地號土地及其上之2樓廚房部分
，均屬未保存登記之增建部分，非屬使用分區為第三之一種住宅區，李素鳳卻刻意以隱諱、抽象攏統文字為增建部分之記載，未對原告為清楚明確之告知，顯有故意隱匿該事項；復就系爭房屋內所遺留之冷氣機台數量及電路已遭變更等情記載上開不實之事，而有積極誤導原告獲悉此情之行為。審酌上開隱匿之增建事項涉及系爭房屋是否因違建而將遭強制拆除與居住品質，上開隱匿之電路變更事項涉及居住安全、冷氣機台事項涉及占用屋內空間範圍甚大與移機費用之增加等情，該等因素加乘而導致系爭房屋之屋況並非單純，買方於購屋後尚須花費相當時間及金錢處理該等事務，客觀上已足以影響一般人購買系爭房屋之意願，據此堪認該等事項整體已屬系爭買賣契約之重要告知事項，惟李素鳳卻未對原告詳實告知此情，致原告陷於錯誤而為買受之意思表示，自已侵害原告之意思表示自主權，且致原告受有需另行支出之9台冷氣機移機費用、電路即管路改善工程費用之損害及系爭房屋價差損害，則原告依民法侵權行為法律關係，主張李素鳳應對其負損害賠償責任，為有理由。
⑷至洪蕙菁雖於本院審理中證述：第一次帶看房屋，屋主有解
說前面的馬路是一人一半，當時有帶著不動產說明書整本並為簡單翻閱，讓買方看哪邊有疑問，稍微給他看。（問：測量成果圖有無給原告看？）現場有翻，我們在房子的現場指房子現場，這本產調我是整本翻閱的，我有說有問題要跟我說，因為我不知道客戶到底有沒有問題。（問：有無拿測量成果圖跟原告解說340-20所在處就是孝親房的範圍內，340-9所在處就是系爭房屋的1樓客廳及車庫？）我有跟他說有兩個地號，340-20是道路用地，340-9是房子座落地，我只有現場比給他看，我記得我們有在系爭房屋2樓廚房位置，跟原告說1樓跟2樓的後面都是增建的，我只有現場比給他看，沒有拿圖給他看。我們營業員第一次斡旋前整本產銷要為說明，所以第一次斡旋前，我有約原告到店裡稍微解釋整本產銷給他聽等語（參見本院訴字卷一第233頁）。惟查，洪蕙菁雖於系爭買賣契約中係為原告提供仲介服務之人，然依其自陳其係受僱於雄赫公司，而雄赫公司係凱璿龍華分公司旗下之分公司之一等語（參見本院訴字卷一第235頁），且其又為凱璿龍華分公司擔任系爭房屋不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）之銷售經紀人員（解說人），系爭不動產說明書並記載買賣雙方同意本公司（即凱璿龍華分公司）得同時接受雙方委託，並為雙方代理人，有系爭房屋不動產說明書1份附卷可考（參見本院訴字卷一第87至89頁）。堪認洪蕙菁實質上仍係凱璿龍華分公司之內部人員，就其證述有關李素鳳或李素鳳之代理人凱璿龍華分公司有無據實對原告陳述系爭房屋之增建部分等節，將涉及其所任職之雄赫公司與李素鳳、凱璿龍華分公司之相關法律責任，客觀上已難認其於系爭買賣契約中為中立第三人立場，顯有可能有偏頗被告之動機，就其證述被告已於陪同原告看屋時，口頭告知系爭孝親房及2樓廚房部分均屬增建等節，可信性自有不足，尚需有其他事證佐證，始堪認為真實。再參酌李素鳳於系爭買賣契約與系爭標的物現況說明書、凱璿龍華分公司於系爭不動產說明書上均未直接清楚明確記載系爭孝親房部分及2樓廚房均屬增建等節，則該等文書紀錄亦無從佐證洪蕙菁等人先前看房時，已當場明確告知原告有關系爭孝親房及2樓廚房部分均屬違建等節。復查被告就此部分並未再提出其他事證佐證於締約前已有口頭告知原告此情，並佐以李素鳳對於冷氣數量、電路變更事項甚至有積極為不實告知之言行，益徵李素鳳就系爭買賣契約之履行並不符合誠信原則，則本院自難以洪蕙菁此部分空口證述，逕認李素鳳主張其已口頭告知原告有關系爭孝親房及2樓廚房為增建部分等節為真實。
李素鳳此部分答辯，並無可採而無理由。
⑸另關於李素鳳以凱璿龍華分公司已以系爭標的物現況說明書
等資料對原告說明系爭340-20地號土地為道路用地之事實等節。參酌系爭不動產說明書雖有於產權調查表上記載建物基地座落系爭340-9、340-20地號土地上，並附上系爭340-20地號土地為道路用地之土地電傳資訊，以及記載系爭房屋座落在系爭340-9地號土地上之高雄縣鳳山地政事務所建物測量成果圖與上開5314建號建物之電傳資訊等情（以上參見本院訴字卷一第100、114、116頁），經由此部分資訊交互參照，雖可間接推知系爭340-20地號土地上之建物乃係增建部分。惟系爭340-20地號土地係位於系爭房屋前方或後方基地，亦無從自系爭不動產說明書清楚得知，而李素鳳未直接明確具體說明系爭孝親房與2樓廚房為增建部分，反而經由如此迂迴方式間接表明系爭340-20地號土地上之建物乃係增建部分，李素鳳此部分告知方式顯有違誠信原則。且查，上開記載事項字體均與系爭不動產現況說明書內字體一致偏小，且無特殊標誌符號呈現該等重要資訊。則以系爭不動產現況說明書內容豐富，除有6頁說明產權調查表、買賣雙方應負擔費用項目一覽表、增值稅概算表等項目外，其後則附上系爭標的物現況說明書、系爭房地周圍GOOGLE地圖說明鄰近環境及相關建設1頁、永慶房仲網有關系爭房地鄰近交易住宅成交行情1頁、系爭房地之電傳資訊共12頁、系爭土地V523地產資訊網地及分區查詢系統-分區列印共3頁、特約代書及仲介服務費收費標準-【買方】1頁、系爭房地CASE STUDY資料1頁等件（參見本院訴字卷一第87至118頁）。上開重要資訊記載事項夾雜於系爭不動產現況說明書內，倘若未經明確清楚之告知，客觀上難以期待原告經由當場翻閱即可查知該等情形。復參酌卷內並無事證可證明原告具有不動產領域之專業能力，則以原告未能攜帶系爭不動產現況說明書返家察看，而無從透過查詢相關資料或諮詢專業人士以明確了解系爭不動產現況說明書內所提供之資料之情形下，上開重要資訊記載事項又未以特殊形式呈現之，無從使讀者一目了然，而難以明顯察覺該等文字之記載；且縱使查見該等文字記載，然因系爭房地前方為道路，有上開系爭房地現場照片可參，讀者亦有可能因此誤認系爭340-20地號土地係在前半部，而系爭房屋之後半部則均為系爭340-9地號土地之情。準此，依據系爭不動產說明書上並未直接清楚明確記載系爭孝親房部分及2樓廚房均屬增建等節，而經由系爭不動產說明書內所記載之建物坐落基地之重要資訊呈現於系爭不動產說明書內之方式，並未特地標示以彰顯系爭房屋增建部分位置之資訊，及原告僅能當場查看系爭不動產說明書等情綜合觀之，仍認系爭不動產說明書就有關系爭孝親房及2樓廚房為增建部分等重要事項，並未盡到實質有益之告知義務。李素鳳此部分答辯，亦無可採而無理由。
⒊凱璿龍華分公司部分：
⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項、第26條第2項分別定有明文。凱璿龍華分公司於執行本件仲介業務過程中，負有上開以不動產說明書向與其委託人即李素鳳交易之原告解說之義務，惟凱璿龍華分公司所製作之系爭不動產說明書，並未明確清楚具體記載有關系爭孝親房及2樓廚房部分為增建部分之事項，而未盡到實質有益之告知義務，業經本院認定如前。又凱璿龍華分公司於為李素鳳處理系爭買賣契約過程中，亦未清楚告知原告該等重要資訊，顯有刻意隱匿上開重要事項而未對原告據實說明。再者，上開室內機冷氣機台雖位於天花板內，然客觀上可經由掀開天花板裝置之簡易行為，查看其內有無室內機冷氣機台。凱璿龍華分公司為李素鳳提供系爭房地買賣仲介服務，理應對於該等可得查核之屋況進行查核，並對原告為說明。惟凱璿龍華分公司卻隱匿該等事項，任由此部分記載不實之系爭標的物現況說明書附在系爭不動產說明書內，而提出予原告，另針對李素鳳在系爭買賣契約上為不實記載冷氣機台數量部分，亦未對原告為據實說明。凱璿龍華分公司故意隱匿有關系爭房屋之增建及屋內遺留室內機冷氣機台事項，致原告陷於錯誤而為買受之意思表示，亦已侵害原告之意思表示自主權，且致原告受有上開9台冷氣機移機費用及系爭房屋價差損害，亦應對原告負侵權行為損害賠償責任。又李素鳳、凱璿龍華分公司隱匿有關系爭房屋之增建及屋內遺留室內機冷氣機台事項，主觀上顯係為使原告陷於錯誤，而同意和李素鳳訂立系爭買賣契之目的，故共同以此方式侵害原告之意思自主權，則原告依第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求李素鳳、凱璿龍華分公司應連帶負侵權行為損害賠償責任，為有理由。此外，關於電路變更部分，考量電路變更工程藏置於建築物管線內，凱璿龍華分公司客觀上並無從自系爭房屋外觀察知，則此部分自難認凱璿龍華分公司未對原告為據實說明之行為有何故意或過失，原告就此部分請求凱璿龍華分公司亦應負侵權行為損害賠償責任，並無理由。
⒋另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3 項定有明文。查原告以14,250,000元購買系爭房地，受有價差308,258元，已如前述。至原告主張本件係因對土地使用分區認知與事實不同產生之差異，則交易金額之計算應以系爭土地為不同分區之合理價額差異作為損失金額，故認為原告就房屋價值損害為1,289,781元等節(計算式：15,231,523-13,941,742=1,289,781)。惟查，原告就本件實際支付之價金僅有14,250,000元，其所受之實際損害亦僅止於此，並非係受有15,231,523元之損害，是其此部分主張，並無理由。是以，李素鳳、凱璿龍華分公司共同故意不法侵害原告之意思自主權，而對原告為詐欺之侵權行為，致原告受有系爭房地價值損失308,258元，及原告移除冷氣機之費用共139,500元，尚屬有據。另李素鳳故意不法侵害原告之意思自主權，而對原告為詐欺之侵權行為，致原告受有對系爭變壓器進行電路即管路改善工程作業28,000元，亦屬有據。因此，原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求其等連帶負侵權行為損害賠償責任共447,758元（計算式：308,258元+139,500元=447,758元），及原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求其李素鳳負侵權行為損害賠償責任28,000元，均屬有據，為有理由，應予允許，逾此部分，則無理由。原告向李素鳳請求部分，既已依侵權行為獲得勝訴之判決，而審酌李素鳳就本件雖亦對原告構成物之瑕疵擔保責任，然其等所受損害內容相同，則就李素鳳部分自毋庸再依物之瑕疵擔保責任為審理，附此敘明。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文、第203 條分別定有明文。經查，原告係於112年7月17日當庭變更其訴之聲明，有本院112年7月17日言詞辯論筆錄1份可參（參見本院訴字卷二第183至184頁），是原告就其得請求被告給付之未定期限債務，併請求被告均自112年7月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬有據，為有理由。逾此部分，則無理由。
㈡原告依民法第567 條第1 項前段、第227 條、第226 條規定
，請求雄赫公司應給付447,758元，及自112 年7 月18日起至清償日止，按周年利率百分之5 計算之利息，為有理由。
逾此部分，則無理由。
⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條第1項前段、第2項、第571條規定分別定有明文。
⒉查雄赫公司自陳為原告提供仲介服務（參見本院訴字卷二第1
77頁），並收取服務費用，有其等之買方給付服務費承諾書1份在卷可考（參見本院審訴字卷第226頁），是其等間成立居間契約。且雄赫公司並指派其職員洪蕙菁為原告提供系爭買賣契約之仲介服務，亦經洪蕙菁證述明確（參見本院訴字卷一第235頁），並有上開買方給付服務費承諾書可佐，堪認洪蕙菁為雄赫公司履行該居間契約之代理人。而依據洪蕙菁上開證述，可察其於締約過程中確實知悉系爭孝親房及其上之2樓廚房部分，均屬未保存登記之增建部分，非屬使用分區為第三之一種住宅區之品質等情。又上開室內機冷氣機台雖位於天花板內，然客觀上可經由掀開天花板裝置之簡易行為而查看其內有無室內機冷氣機台，亦經本院認定如前，以洪蕙菁之能力自得檢查系爭房屋所遺留之冷氣機台數量。再查，系爭孝親房及2樓廚房部分均屬增建部分，將來可能涉及遭強制拆除之風險等情，對原告而言，自屬是否購買系爭房地之重要考量事項，另查看上開室內機冷氣機台數量並非難事，課與雄赫公司負有查看李素鳳填寫該等冷氣機台數量是否正確之義務，並未明顯過苛。惟雄赫公司之代理人洪蕙菁卻均未明確告知原告上情，顯有違背居間仲介之據實報告及調查之義務，致原告受有價差損害及冷氣機台移機損害合計共447,758元（計算式：308,258元+139,500元=447,758元），雄赫公司就洪蕙菁此部分之疏失，致原告受有該等損害，自應對原告負債務不履行責任。至原告請求之電路變更費用部分，考量該工程藏置於建築物管線內，雄赫公司客觀上並無從自系爭房屋外觀察知，則就此部分自難認雄赫公司有何故意或過失，而無從負損害賠償責任。因此，原告依民法第567 條第1 項前段、第227 條、第226 條規定，請求雄赫公司給付447,758元本息，亦屬有據，為有理由。逾此部分，則無理由。此外，原告係於112年7月17日當庭變更其訴之聲明，已如前述，是原告就其得請求被告給付之未定期限債務，併請求雄赫公司自112年7月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬有據，為有理由。逾此部分，則無理由。
㈢綜上，原告依民法第184 條第1 項前段、185條規定請求李素
鳳、凱璿龍華分公司連帶給付周冠宏447,758元，及依民法第567 條第1 項前段、第227 條、第226 條規定請求雄赫公司給付周冠宏447,758元本息，均有理由。惟原告對李素鳳、凱璿龍華分公司之侵權行為損害賠償請求權，與其對雄赫公司之不完全給付損害賠償請求權，均係就原告同一損害所為之賠償，兩者間係屬不真正連帶關係，於其中任一債務人給付後，他債務人同免責任。準此，被告3人如有任一人就該447,758元本息為全部或一部之給付者，其餘之人於該給付範圍內免給付之義務，亦予敘明。
六、從而，原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求李素鳳給付28,000元，及依民法第184 條第1 項前段、185條規定請求李素鳳、凱璿龍華分公司連帶給付周冠宏447,758元，以及依民法第567 條第1 項前段、第227 條、第226 條規定請求雄赫公司給付周冠宏447,758元，且被告3人就該447,758元，為不真正連帶債務；並均自112 年7 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均有理由，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴
訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，並 酌定被告免為假執行之擔保。至原告敗訴部分，其假執行之 聲請已失所依附，應併予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 25 日
民事第三庭法 官 黃姿育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
書記官 陳亭妤