臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第456號原 告 焦曉玉 住○○市○○區○○○○街000號訴訟代理人 范馨月律師
陳樹村律師被 告 吳怡臻訴訟代理人 陳昱仁被 告 鑫亦富不動產有限公司法定代理人 黃奕家訴訟代理人 單文程律師
黃子浩律師陳映龍被 告 王名和上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國112年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告鑫亦富不動產有限公司（下稱鑫亦富公司）為住商不動產仲介股份有限公司之農16帝寶加盟店，被告王名和受僱於鑫亦富公司，擔任房屋仲介人員。原告長期定居美國，因疾情及生涯規劃決定返台購屋定居，經王名和介紹，與被告吳怡臻洽談房屋買賣事宜，詎吳怡臻明知訴外人皇苑建設股份有限公司（下稱皇苑公司）於民國101年9月間在附近興建大廈，門牌號碼高雄市○○區○○○○街000號房屋（下稱系爭房屋）已有傾斜、漏水、裂縫、陷落、磁磚變色等瑕疵（下稱系爭瑕疵），仍於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）項次33「本建物是否有傾斜之情形」中勾選「否」，並與原告於109年5月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）2,550萬元向吳怡臻購買系爭房屋與坐落之高雄市○○區○○段00000地號土地，吳怡臻於109年7月27日交付系爭房屋。嗣原告不願保留系爭房屋，委託其他仲介公司出售，經鄰居告知，原告於109年10月12日始知悉系爭房屋有系爭瑕疵，構成民法第354條規定之減少價值瑕疵、減少通常效用及契約預定效用瑕疵，且缺少所保證之品質，爰依民法第359條規定，請求吳怡臻減少價金51萬元，並依民法第179條規定，請求吳怡臻返還予原告。又王名和明知系爭房屋已有系爭瑕疵，竟未告知原告上情，積極仲介原告向吳怡臻買屋，自屬故意或過失侵害原告財產權之不法行為，致原告受有51萬元之損害，依民法第184條第1項前段及後段規定，王名和應負侵權行為損害賠償責任，而王名和受僱於鑫亦富公司，依民法第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，鑫亦富公司亦應負連帶賠償責任。至吳怡臻與王名和、鑫亦富公司間就上開51萬元賠償責任，則屬不真正連帶債務關係。另鑫亦富公司違反對原告之責任，依民法第571條規定不得對原告請求報酬，爰依民法第179條規定，請求鑫亦富公司返還仲介費用50萬元。並聲明：㈠吳怡臻應給付原告51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡王名和、鑫亦富公司應連帶給付原告51萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項中任一被告如為給付，其他被告於該給付範圍內同免給付之義務。㈣鑫亦富公司應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：否認系爭房屋有系爭瑕疵，原告應舉證證明系爭房屋於交屋時有原告所稱之系爭瑕疵，且依高雄市土木技師公會109年11月16日複測之測量報告（下稱系爭報告），皇苑公司遲至108年7月25日均尚未開工，於109年7月27日系爭房屋交屋後之109年8月6日皇苑公司施工中始測量出系爭房屋有高程變化量（m）-0.016，傾斜率小於1/200，此變化量在高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之安全範圍內，並未造成系爭房屋傾斜，自無可能發生系爭瑕疵，縱有系爭瑕疵，亦係皇苑公司所為，皇苑公司依法須賠償原告此部分損失，原告可否再向被告請求賠償，亦非無疑，又原告主張減少價金51萬元，並未列出算式及依據，更無證據證明，則原告請求吳怡臻、王名和、鑫亦富公司負損害賠償責任，並無理由。另原告僅係委託鑫亦富公司議價，雙方並未成立居間契約，且原告無法證明鑫亦富公司有何違反對於委託人義務之情形，自無須返還報酬50萬元。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第317頁）：㈠鑫亦富公司為住商不動產仲介股份有限公司之農16帝寶加盟店，王名和於鑫亦富公司擔任房屋仲介人員。
㈡吳怡臻將系爭房屋委託鑫亦富公司銷售，由王名和負責銷售
，吳怡臻於109年1月2日在系爭說明書項次33「本建物是否有傾斜之情形」中勾選「否」。
㈢原告與吳怡臻於109年5月16日簽訂系爭買賣契約，由原告以
總價2,550萬元（土地價款2,350萬元，建物價款200萬元）買受系爭房屋及坐落基地。
㈣原告已支付報酬50萬元予鑫亦富公司。
㈤吳怡臻已於109年7月27日交付系爭房屋予原告。
㈥原告係於109年10月12日確悉系爭房屋有傾斜之情事。
四、本件之爭點：㈠系爭房屋於交屋時有無系爭瑕疵？是否構成民法第354條之瑕疵？被告是否有故意不告知瑕疵？㈡原告請求吳怡臻減少價金51萬元，有無理由？㈢原告請求王名和與鑫亦富公司連帶賠償51萬元，有無理由？㈣原告請求鑫亦富公司返還報酬50萬元，有無理由？本院分述判斷意見如下：
㈠原告未能舉證證明系爭房屋於交屋時有系爭瑕疵存在：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條固有明文。然物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定甚明（最高法院85年度台上字第664號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。準此，買受人應就物有瑕疵，且瑕疵於出賣人交付標的物時即已存在之事實，負舉證之責。
⒉經查，原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，且系爭瑕疵於吳怡
臻交屋時即已存在等情，固提出通訊軟體對話、皇苑公司施工公告牌、高雄市政府工務局109年7月15日函文、系爭房屋現況相片等為證（見審查卷第27至57頁，本院卷第117頁）。然上開通訊軟體對話（見審查卷第47至53頁），係原告與隔鄰即門牌號碼高雄市○○區○○○○街000號屋主之對話，雖有提到門牌號碼高雄市○○區○○○○街000號至000號房屋陷落2至3公分、龜裂等情，然僅係兩人私下對話，並無任何證據佐證為真，且上開對話並未提及系爭房屋亦有陷落及龜裂等情，對話時間為109年10月12日，亦難認定陷落及龜裂於109年7月27日即已存在。又上開皇苑公司施工公告牌（見審查卷第55頁）及皇苑公司於110年6月15日函文（見本院卷第79頁），僅能證明該公司於系爭房屋附近有興建工程，開工日期為101年9月，於108年6月24日進場，並於108年7月17日開始動工施作鄰房安全防護扶壁攪拌樁，尚難證明皇苑公司興建該工程必然導致系爭房屋有系爭瑕疵且於交屋時即已存在。另上開高雄市政府工務局109年7月15日函文（見審查卷第57頁），亦僅能證明系爭000號屋主有向高雄市政府工務局舉報皇苑公司施工損害系爭000號房屋，自與系爭房屋無涉。至原告所提出之相片（見本院卷第117頁），拍攝時間及地點均不明，且僅能顯示磁磚顏色有異，然產生之原因為何及何時發生均未明，自無從證明係因系爭房屋漏水所致。
⒊又原告雖請求調取皇苑公司（100）高市工建築字第03626
號建造執照工程施工損壞鄰房資料（見審查卷第95至173頁），然上開資料僅顯示其他房屋之屋主通報陽台輕微漏水、瓦斯管線破裂、浴室磁磚裂開、圍牆裂開等情，並未有系爭房屋任何損壞紀錄，又高雄市政府工務局建築管理處於109年7月17日召開施工損鄰協調會，該會議紀錄結論僅記載：承造人於會議後速針對民生管線部分進行修繕及檢測，避免影響周遭住戶民生所需等語（見審查卷第171頁），僅係針對民生管線進行修繕及檢測，並無記載系爭房屋已有系爭瑕疵存在等情，尚難據為有利原告之認定。至原告雖另請求向欣高石油氣股份有限公司函詢系爭房屋附近有無瓦斯管線破裂及修復等情（見本院卷第302、303頁），然系爭房屋附近之瓦斯管線縱有破裂及修復，此與系爭房屋有無系爭瑕疵存在誠屬二事，實無從據此證明系爭房屋確有系爭瑕疵存在，自無調查必要，附此敘明。
⒋另被告提出之系爭報告（見審查卷第183至191頁），顯示
於109年8月6日皇苑公司施工中始測量出系爭房屋有高程變化量（m）-0.016（見審查卷第185頁），然傾斜率小於1/200，此變化量在高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之安全範圍內（見審查卷第190頁），難認系爭房屋於交屋時已有傾斜，自無可能發生系爭瑕疵，被告此部分所辯，洵堪採認。⒌準此，原告所提出之上開證據及請求調查之證據，均無從
證明系爭房屋有系爭瑕疵，且系爭瑕疵於交屋時即已存在，原告此部分主張，洵屬無據。㈡關於其餘爭點，因原告未能舉證證明系爭房屋於交屋時有系
爭瑕疵存在，業如前述，本院爰不就爭點㈡、㈢、㈣部分加以斟酌，併此敘明。
五、綜上所述，原告並未舉證證明系爭房屋於交屋時有系爭瑕疵存在，其請求被告減少價金、賠償損害及返還報酬等情，均屬無據。從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求吳怡臻返還51萬元，且依民法第184條第1項前段及後段規定、民法第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求王名和及鑫亦富公司連帶賠償51萬元，並依民法第571條、第179條規定，請求鑫亦富公司返還50萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
民事第五庭法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 10 日
書記官 林雯琪