臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第599號原 告 蔡春信訴訟代理人 周慶順律師被 告 李菲菲訴訟代理人 李輝俊被 告 李汶軒訴訟代理人 李輝煌上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落高雄市○○區○○路○○○號地下二樓編號二十三號停車位之使用權，對於被告李菲菲存在。
訴訟費用由被告李菲菲、李汶軒各自負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。查原告起訴時聲明：被告應將坐落高雄市○○區○○段00號10樓房屋之共有部分所有權即高雄市○○區○○段0000○號建物（權利範圍29/10000）移轉登記與原告（見審訴卷第9頁）。
嗣於本院審理時變更聲明，先位聲明：確認原告就坐落高雄市○○區○○路00號地下二樓編號23號停車位（下稱系爭停車位）之使用權，對於被告李菲菲存在；備位聲明：被告李汶軒應給付原告新臺幣（下同）118萬元，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第51頁，下稱變更後聲明）。經核原訴之聲明及變更後聲明均係基於系爭停車位使用權爭議所生，兩者基礎事實同一，且不甚礙被告防禦，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路00號9樓房屋所有權人，被告李汶軒前為門牌號碼高雄市○○區○○路00號10樓房屋(下稱系爭房屋)所有權人，同為尖美DC社區住戶，系爭房屋配置車位為系爭停車位，系爭停車位並無獨立所有權。而原告與訴外人即被告李汶軒之父李輝煌於民國107年6月21日簽立停車位買賣合約書（下稱系爭買賣契約），並經被告李汶軒簽名同意，約定由原告以118萬元買受系爭停車位使用權，原告並於107 年6 月25日交付李輝煌118 萬元，李輝煌即將車位使用權利證明書交付原告，並於同日將系爭停車位交付原告占有使用。詎被告李菲菲於108 年7 月29日向被告李汶軒購買系爭房屋所有權後，竟否認原告對於系爭停車位之使用權存在，原告自有確認系爭停車位使用權存在之利益；倘認原告對於系爭停車位使用權不存在，則被告李汶軒未履行系爭買賣契約，亦應將系爭停車位買賣價金返還原告。為此，爰依民法第247條規定、系爭買賣契約之法律關係，提起本訴等語。並聲明：如變更後聲明。
二、被告李菲菲則以：被告李菲菲於108年7月29日向被告李汶軒購買系爭房屋所有權，並於108年11月20登記為所有權人，其中高雄市○○區○○段○0000號建號建物(權利範圍328分之1，下稱系爭1880號建物)即為系爭停車位，系爭停車位管理費用亦係由被告李菲菲繳納，而被告李輝煌並非系爭房屋所有權人，系爭買賣契約自屬無效，被告李汶軒亦未告知被告李菲菲系爭停車位已經出售等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告李汶軒則以：李輝煌將系爭停車位使用權賣給原告，並交付原告使用，系爭買賣契約已經履行，之後被告李汶軒出賣系爭房屋與被告李菲菲，亦係由李輝煌與訴外人即被告李菲菲父親即李輝煌弟弟李輝俊洽談，雙方買賣範圍並沒有包括系爭停車位使用權，李輝煌有跟李輝俊說系爭停車位已經賣給別人等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項㈠原告為門牌號碼高雄市○○區○○路00號9樓房屋所有權人，被告李汶軒前為系爭房屋所有權人，同為尖美DC社區住戶。
㈡系爭房屋配置車位為系爭停車位，系爭停車位並無獨立所有權。
㈢原告與李輝煌於107年6月21日簽立系爭買賣契約，並經被告
李汶軒簽名同意，約定由原告以118萬元買受系爭停車位使用權，原告並於107年6月25日將118萬元交付李輝煌，李輝煌將車位使用權利證明書交付原告，並於同日將系爭停車位交付原告占有使用。
㈣被告李菲菲於108年7月29日向被告李汶軒購買系爭房屋所有
權，即高雄市○○區○○段○0000○號建物(權利範圍1分之1) 、系爭1880號建物、高雄市○○區○○段○000○00000地號土地(權利範圍10000分之28)，並於108年11月20日登記為所有權人。
五、本件之爭點㈠原告先位確認系爭停車位之使用權，對於被告李菲菲存在，
有無理由？㈡原告備位請求被告李汶軒給付118萬元，有無理由？
六、本院得心證之理由㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。經查，原告先位主張系爭停車位之使用權為其所有，而為被告李菲菲所否認，此致原告主張其為系爭停車位使用權人在私法上地位有受侵害之危險，且此危險得藉由確認判決加以排除，揆諸上開說明，原告先位提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益。
㈡按公寓大廈管理條例係於84年6月28日始經總統公布，於同年
月30日施行，該條例對於專有部分及共用部分之使用收益處分均明訂其規範，並列舉不得為約定專用部分之法定共用部分，然在上開條例施行前，不動產業者間多有於讓售契約中同時設定專用使用權，亦即於公寓大廈出售時，由出賣人與買受人於買賣契約中約定共同部分或基地之特定部分由某買受人專用，倘未違反當時法律強制或禁止規定，自難謂無效。詳言之，公寓大廈管理條例施行前之停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者，亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者，前者僅購買停車位之區分所有人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者則因公共設施之範圍包括停車位在內編列在同一建號，公寓大廈之原始出賣人於分批讓售時，一方面預先作成保留專用權之定型化契約，經買受人簽約同意放棄其對所保留專用使用權客體之使用權，另一方面則與特定人締結專用使用權契約，使其取得此特定專用使用權，性質上即屬共有人間就共用部分成立分管契約。準此，公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬於地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人間已默示同意成立分管契約，最高法院110年度台上字第1704號判決意旨同此見解。經查：
1.原告為門牌號碼高雄市○○區○○路00號9樓房屋所有權人，被告李汶軒前為系爭房屋所有權人，同為尖美DC社區住戶等情，為兩造所不爭執，並有原告房屋登記謄本、系爭房屋建物查詢資料暨異動索引在卷可參（見審訴卷第21頁，本院卷第35-48頁），堪認屬實。又尖美DC社區為79年間建築完成，此有前述建物登記資料附卷可查，而系爭房屋配置車位為系爭停車位，系爭停車位並無獨立所有權，此亦為兩造所不爭執，系爭停車位使用證明書復有記載：「核發單位：尖美建設開發股份有限公司；使用權利人：G棟10樓李林美；核發日期79年12月4日」等語（見審訴卷第17頁），核與尖美DC社區組織章程暨住戶規約第二條第四點約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」等語相符（見本院卷第102頁），參諸前揭說明，足見系爭停車位為公寓大廈管理條例施行前所設置之停車位，且未獨立編列建號，係由建商與買受人締結專用使用權契約，性質上屬於區分所有權人間成立默示分管契約予以使用。
2.被告李菲菲雖抗辯系爭1880號建物即為系爭停車位，並提出上開權狀為憑（見本院卷第35頁），然系爭1880號建物所在位置為地下一層，而系爭停車位則位於地下二層，兩者已有不同，復經本院函詢高雄市政府工務局提出系爭1880號建物之使用竣工平面圖資料（見本院卷第87頁、證物存置袋），均未見有系爭停車位，顯見系爭1880號建物並非系爭停車位甚明，被告李菲菲前揭主張，實屬誤解，並不可採。
㈢按主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須
具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，苟能證明間接事實，且該間接事實在經驗法則上已足推認待證之要件事實者，即無不可，非以直接證明要件事實或提出直接證據為必要。又停車位如未獨立編列建物，即無從取得所有權狀，一般均藉由停車位使用證明書或向管理委員會登記，且實際占有使用該車位，用以表彰分管契約內容之約定，以資證明享有停車位之約定專用使用權，並符合區分所有人間得相互轉讓使用停車位之現實情狀。而公寓大廈區分所有建物，若已由建商或起造人與承購戶定明停車位之使用權及其範圍者，當可解釋為共有物之分管契約，已如前述，共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，除受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形外，各區分所有權人及其受讓人，自應受其拘束（司法院大法官釋字第349號解釋意旨參照）。經查：
1.原告與李輝煌於107年6月21日簽立系爭買賣契約，並經被告李汶軒簽名同意，約定由原告以118萬元買受系爭停車位使用權，原告並於107年6月25日將118萬元交付李輝煌，李輝煌將車位使用權利證明書交付原告，並於同日將系爭停車位交付原告占有使用等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭停車位使用權利證明書、現場照片在卷可查（見審訴卷第15-17頁，本院卷第147-148頁），堪信屬實。是系爭停車位之使用權既經原使用權人被告李汶軒同意出賣與同一公寓大廈之區分所有權人即原告，性質上即屬原告與被告李汶軒合意變更系爭停車位之專用使用權，且被告李汶軒除交付車位使用權利證明書與原告外，並將系爭停車位實際交由原告占有使用，應認原告已證明其取得系爭停車位之占有外觀，依一般大樓停車位之使用情形，系爭房屋之受讓人自難謂無法得知上開情事；尤以證人李輝俊於本院審理證稱：系爭房屋最早登記在我母親李林美名下，實際所有權是我的，買賣契約書已經沒有保留了，我在那邊住了十幾年，也有使用系爭停車位，系爭停車位使用證明書是當初建商發給實際買受人的，因為我有跟李輝煌借300萬元，所以先登記在李輝煌名下，我就搬走了，後來李輝煌貸款繳不出來，我就想要把系爭房屋過戶回來，簽訂買賣契約前一年，我跟李輝煌承租系爭房屋搬回來住，我知道李輝煌把系爭停車位租給別人使用，後來過戶完我才知道李輝煌是賣給別人等語（見本院卷第63-66頁），足見系爭房屋原先即為被告家族長期持有使用，對於系爭停車位相關產權情形自難諉為不知，而被告李菲菲買受系爭房屋前，李輝俊即已實際入住系爭房屋相當期日，且對於當時系爭停車位係由他人占有使用中，亦知之甚明，稍加詢問或查核停車位使用證明書歸屬，即可得悉李輝煌已將系爭停車位使用權出賣與原告，並無不可得知上開分管契約存在之情事存在，基於維持法律秩序之安定性，被告李菲菲事後向被告李汶軒買受系爭房屋，自應受前述分管契約之拘束，方符公允。
2.被告李菲菲雖抗辯系爭停車位管理費用係由其繳納，並提出尖美DC社區管理委員會之證明為據（見本院卷第181頁），惟被告李汶軒有無於被告李菲菲買受系爭房屋之前，即同意將系爭停車位之專用使用權讓與原告，此與被告李菲菲買受系爭房屋之後，有無繳納系爭停車位之管理費，係屬二事，至多僅生管理費用求償之問題，並不得執此推論被告李菲菲現為系爭停車位之使用權人。又被告李菲菲另抗辯李輝煌並非系爭房屋所有權人，系爭買賣契約自屬無效等語，然契約僅為民法上之負擔行為，使雙方當事人間發生一定之債權債務關係，並不以有處分權為必要，出賣人對標的物雖無處分權，其契約仍屬有效，遑論本件李輝煌出賣系爭停車位使用權已經有權處分人即被告李汶軒簽名同意（見審訴卷第15頁），系爭買賣契約自屬有效，被告李菲菲前述抗辯，於法不合，亦不可採。
3.至於證人李輝俊於本院審理時證稱：李輝煌貸款繳不出來就跟我商量買系爭房屋，我不清楚系爭停車位有出售給他人，跟李輝煌洽談的過程中都沒有討論到系爭停車位有問題等語（見本院卷第63-64頁）；證人藍鴻能於本院審理時證稱：
我是經手被告間買賣系爭房屋契約的土地代書，實際上都是由李輝煌、李輝俊在談的，當時有說包括編號23號停車位，李輝煌於過程中都沒有提到系爭停車位已經出售與原告等語（見本院卷第67-69頁），固可認定李輝煌於洽談系爭房屋出售過程刻意隱瞞李輝俊已將系爭停車位使用權出售與原告，被告李汶軒亦未告知被告李菲菲系爭停車位已經出售等情，然此係被告李汶軒、李菲菲間買賣契約有無民事債務不履行之問題，應由被告李菲菲另循法律途徑處理，並不得於本案執此對抗原告。
七、綜上所述，本件原告先位依民法第247條規定，確認原告就系爭停車位之使用權，對於被告李菲菲存在，為有理由，應予准許。原告先位之訴部分既獲勝訴之判決，其備位之訴即毋庸審酌。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，依民事訴訟法第78條規定，併審酌本件情形，酌量由被告李汶軒、李菲菲共同負擔訴訟費用，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 16 日
民事第四庭 法 官 鄭伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 16 日
書記官 林雅婷