臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第519號原 告 郭育婷(即林麗櫻之承受訴訟人)訴訟代理人 郭富斌被 告 蔡賽瑛
蔡賽貞
孫性蓮（即蔡登順之承受訴訟人)
蔡品毅（即蔡登順之承受訴訟人)
蔡品昀（即蔡登順之承受訴訟人)
蔡品雯（即蔡登順之承受訴訟人)上 四 人訴訟代理人 張宗隆律師被 告 蔡長恭
蔡雨璇蔡林清香蔡玉冠蔡价容
蔡昆河林淑嬌訴訟代理人 林芊慧
陳俊男陳芯儀被 告 郭展志上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告孫性蓮、蔡品毅、蔡品昀、蔡品雯應就被繼承人蔡登順所遺坐落高雄市○○區○○段000000地號土地、應有部分42分之7辦理繼承登記。
二、兩造共有高雄市○○區○○段000000地號土地應予變價分割，所得價金由兩造依附表所示之「應有部分比例欄」分配。
三、訴訟費用由兩造依附表所示「訴訟費用負擔比例欄」所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原起訴原告林麗櫻於民國111年12月13日死亡，經其繼承人郭育婷聲請承受訴訟（本院卷二第331頁至第335頁），郭育婷已就高雄市○○區○○段000000地號土地（面積：238平方公尺，下稱系爭土地）繼承登記完畢，有戶籍資料查詢結果、繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議書、系爭土地查詢結果在卷可查（本院卷二第155頁、第261頁至第268頁、第372頁），核無不合，應予准許。
二、被告蔡登順於112年7月7日死亡，其繼承人為孫性蓮、蔡品毅、蔡品昀、蔡品雯（下稱孫性蓮等4人），均未拋棄繼承，有個人資料、戶役政資訊網站、家事公告查詢結果可證（本院卷二第435頁至第439頁），孫性蓮等4人聲明由其承受訴訟，亦應准許。
三、次按因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，依民事訴訟法第255條第1項第4款規定，原告毋庸得被告同意，即得為訴之變更或追加。查蔡登順原為系爭土地共有人，惟於本院審理期間死亡，業如上述，其繼承人孫性蓮等4人於言詞辯論終結前，尚未就蔡登順所遺系爭土地應有部分（權利範圍7/42，下稱甲應有部分）辦理繼承登記，有土地建物查詢資料結果在卷可查（本院卷第二第443頁至第447頁），依法不得處分其權利，則原告追加請求命性蓮等4人就甲應有部分辦理繼承登記（本院卷二第475頁至第477頁），合於規定，應予准許。
四、被告蔡賽瑛、蔡賽貞、蔡長恭、蔡雨璇、蔡林清香、蔡玉冠、蔡价容、蔡昆河、郭展志經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造共有系爭土地，因該地於兩造間並無不得分割之協議，亦無依其使用目的不能分割之情形，惟兩造不能協議分割。又蔡登順於起訴後之112年7月7日死亡，其繼承人為孫性蓮等4人，未就蔡登順所遺甲應有部分辦理繼承登記，故請求孫性蓮等4人就甲應有部分辦理繼承登記，併依民法第823、824條求為變價分割系爭土地之判決，並聲明：
如主文第1、2項所示。
二、被告答辯：㈠孫性蓮等4人：
⒈系爭土地原登記為蔡登順之母親蔡莊綠所有，蔡莊綠於67年8
月20日與訴外人郭瑞峯（原名：郭良義）、洪炎山（下合稱郭瑞峯2人）簽立合建契約（下稱系爭契約），約定由蔡莊綠提供系爭土地予郭瑞峯2人興建5層樓高房屋共10間，建築完成後由蔡莊綠、郭瑞峯2人各分得5間房屋，嗣蔡莊綠將系爭土地應有部分各1/4分別移轉登記至郭瑞峯2人名下。⒉系爭契約既屬有效而未履行完畢，原告、被告郭展志係經拍
賣繼受取得原屬郭瑞峯之持分，被告林淑嬌則為洪炎山之信託管理人，其餘被告則係輾轉繼承蔡莊綠就系爭土地之應有部分，兩造均應受系爭契約拘束，堪認系爭土地具不能分割之情形存在。伊不提出也不同意任何分割方案。㈡蔡賽貞：
系爭土地屬蔡氏家族之共有人，均不同意分割與拍賣，非蔡氏家族之共有人，就系爭土地所具應有部分未超過2/3，人數未超過1/2，依土地法第34條之1規定，也不得分割及拍賣，況系爭土地另設定有抵押權人為蔡莊綠、擔保債權為新臺幣（下同）400萬元之抵押權，其上另有高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號，下稱系爭房屋），自不得予以分割。
㈢蔡賽瑛部分：
伊雙親於67年間因家中經濟一時周轉不靈，始與郭瑞峯2人簽立系爭契約，該契約未載明合約截止日，僅自對方拿取40萬元，該地一半產權竟以買賣為原因，移轉登記至郭瑞峯2人名下，事後始知被騙，伊不同意分割系爭土地。
㈣林淑嬌、郭展志部分：
同意系爭土地以變價方式分割。
㈤蔡長恭、蔡雨璇、蔡林清香、蔡玉冠、蔡价容、蔡昆河經合
法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告得否請求分割系爭土地？⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。該規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益，故除具限制分割請求權之情事，各共有人當得隨時請求分割。
⒉蔡賽貞雖辯稱：請求分割之共有人之應有部分未超過2/3，持
有人數未超過1/2，依土地法第34條之1規定，不應准許分割云云。然土地法第34條之1執行要點第3點前段已規定該法條所定「處分」，以有償讓與為限，不包括共有物分割，顯見土地法第34條之1並非限制分割之法令，蔡賽貞所稱，並不可採。
⒊又所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之
用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是（最高法院109年度台上字第1403號判決意旨參照）。亦即共有物因本身之分割，將造成他物之利用或使用目的不能完成而言。部分被告雖辯稱：因蔡莊綠與郭瑞峯2人締結之系爭契約既屬有效且拘束現共有人，故系爭土地具因物之使用目的不能分割情形云云，經查：
⑴、系爭土地原登記為蔡莊綠所有，蔡莊綠於67年8月20日與郭
瑞峯2人為於系爭土地進行合建，曾締結系爭契約，具系爭土地異動索引、供地出資合作興建房屋契約等在卷可證（司調卷第123頁至第139頁、本院卷一第165頁至第171頁）。又蔡莊綠曾以郭瑞峯2人經其定期催告，未提出建築師之設計圖樣、拆除房屋之相當擔保，故於72年2月16日以存證信函向郭瑞峯2人、為解除系爭契約之意思表示，另起訴請求郭瑞峯2人將渠等就系爭土地之應有部分，回復登記予蔡莊綠名下，經本院以76年度訴字第860號（下稱前案）受理，惟認定郭瑞峯2人並無給付遲延情事，系爭契約乃因蔡莊綠未提出土地使用書同意書，未能申請建築執照，蔡莊綠之解約不合法，因而駁回蔡莊綠之請求等節，亦有前案判決影本於卷可證（本院卷一第239頁至第257頁）。兩造既未提出其他系爭契約業遭解消之證明，堪認系爭契約仍屬有效。
⑵、惟按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形
外（例如具債權物權化效力之契約），僅對當事人發生效力。共有人與其他共有人訂立債權契約後，其應有部分讓與第三人時，受讓人不當然繼受前手與他共有人間之債權契約。況債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用債權契約原先欲達成之目的、法律秩序之安定、社會經濟及公共利益之實現、受讓人是否明知或可得而知該債權契約之存在、不動產之占有實況、是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，藉以判定受讓人是否需受原債權契約拘束，始得兼顧原債權人與受讓人之權益。
⑶、經查，蔡莊綠將系爭土地應有部分1/4（下稱乙應有部分）
移轉予系爭契約之他造郭瑞峯後，乙應有部分由原告及郭展志經本院以108年度司執字第74330號清償債務執行程序（下稱系爭執行程序）拍賣取得，有異動索引在卷可查（司調卷第129頁至第139頁），孫性蓮等4人雖辯稱：部分共有人於系爭執行程序，已以聲明異議狀敘明系爭契約存在，嗣亦有108年度司執字第74330號裁定（下稱系爭裁定，司執影卷第493頁至第494頁）駁回聲明異議，原告與郭展志就系爭契約具可得而知之情形，依債權物權化法理，應受系爭契約拘束云云。
⑷、惟以系爭土地為坐落基地之系爭房屋，係於系爭契約成立
前之54年7月8日就已建築完成，並於54年11月8日為第一次登記，有土地建物查詢資料在卷可查（本院卷二第380頁至第382頁）。而系爭土地面積為238平方公尺，經本院111年7月至現場勘驗，附圖一編號E所示40平方公尺，用以作為系爭房屋之坐落基地，編號A至C所示各0.1平方公尺處，則有建物所遺柱子、編號D所示3平方公尺，則為緊鄰系爭房屋之鐵皮建物，其餘均為空地，有土地建物查詢資料、複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片在卷可查（本院卷二第369頁、本院卷一第365頁、第317頁、第335頁至第345頁），孫性蓮等4人亦稱：系爭土地原有二棟合法木造半樓房屋（門牌號碼編為民生二路46、48號），然因遭颱風吹壞、破損拆除等語（本院卷二第427頁至第429頁），可認系爭契約於67年8月20日成立後，遲至本院勘驗之111年7月19日，已逾40餘年，仍未拆除契約成立前、就已存在之系爭房屋，更未依系爭契約，建築任何合建建物於系爭土地之上，堪認目前並無合建建物占用系爭土地之實況存在。
⑸、又系爭執行事件之拍賣公告，僅於使用情形記載「系爭土
地現為空地，四周以鐵皮圍住，其上懸掛一郵箱，地址為民生二路46、48號，部分土地上坐落一廢棄建物，據債權人之代理人主張由共有人使用中；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」，備註記載「七、本件僅拍賣土地，其上之建物不在拍賣範圍…」、「八、請應買人注意拍賣不動產之規約、分管情形…」（司執影卷第153頁至第187頁、第215頁至第219頁、第253頁至第286頁、第289頁至第316頁、第319頁至第361頁），單依上開公告及系爭土地實況，不足使投標人知悉系爭契約存在。又部分共有人雖曾於異議理由狀提及系爭契約相關糾紛（司執影卷第195頁至第201頁、第205頁至第213頁、第237頁至第243頁、第465頁至第479頁），然原告與郭展志係於109年6月18日就已投標（司執影卷第373頁至第379頁），駁回聲明異議之系爭裁定，則係於109年7月24日作成（司執影卷第493頁至第494頁），是原告與郭展志無從以前開公告、系爭裁定，於投標時知悉系爭契約存在。
⑹、是依上述，系爭契約並未存在合建建物占有系爭土地之公
示性，而原告與郭展志於投標前，未能依拍賣公告或系爭裁定知悉具系爭契約存在，無從依債權物權化之法理，使受讓乙應有部分之原告與郭展志，受系爭契約之拘束。
⑺、況系爭房屋與系爭土地，僅部分共有人相同，有土地建物
查詢資料在卷可查（本院卷二第380頁至第382頁、第443頁至第447頁），且系爭土地共238平方公尺，其中僅40平方公尺為系爭房屋之坐落基地，所佔比例約為17％【計算式：40÷238＝17％，小數點第三位以下四捨五入】，系爭房屋既非基於系爭契約所興建之區分所有建物，且系爭契約成立迄今，已逾40年仍未興建合建建物，該契約未能拘束全體共有人，又查法定分割方法，亦可以原物分配以外其他方式分配，另依民法第824條之1第2項規定，共有人之應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，難認系爭土地已因系爭契約或設有抵押權，而具物之使用目的不能分割情形。
⒋從而，系爭土地並無依其使用目的或法令不能分割情事，兩
造就系爭土地得否分割主張已有爭議，復查原告主張系爭土地應採變價分割，部分被告表示其不同意分割，故不贊成也不提出任何分割方案，可認雙方不能協議決定分割方式，則原告依民法第823條、第824條第2項訴請裁判分割系爭土地，符合法律規定，自應准許。㈡系爭土地應如何分割始為允當？⒈次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項至第3項分別亦有明定。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張、使用現狀、或分管約定之拘束。
⒉經查，系爭土地南面高雄市○○區○○○路○○○○○○路00巷○於○○○地
○○○○○○○號E、40平方公尺為二層磚造之系爭房屋坐落基地，緊鄰系爭房屋如附圖一編號D、3平方公尺處，則具作為浴室使用之鐵皮建物，部分土地以鐵皮柵欄相圍，於鐵皮柵欄外鄰近民生二路處，另於附圖一編號A至C處，另有3根各占0.3平方公尺之水泥柱，目前為蔡莊綠之繼承人使用，有附圖一、系爭土地地籍圖、勘驗筆錄、google地圖街景現況，現場照片在卷可查（審訴卷第165頁、本院卷一第317頁至第319頁、第323頁至第345頁）。考量系爭土地僅238平方公尺，然共有人之人數已逾10位（本院卷二第443頁至第447頁），若以原物分割予兩造，將使土地過度細分，不易發揮經濟上效用，顯非適宜。
⒊又若將系爭土地原物分配予部分共有人，則受分配之共有人
，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然就將系爭土地全數分配予部分共有人再予補償，或將系爭土地拆分為如附圖二「鄰近系爭土地坐落基地、面積為102平方公尺之編號a地」與「前開範圍以外、面積為136平方公尺之編號b地」後再予分配、補償等分割方案，部分被告已明確表示不同意任何分割方案與補償（本院卷一第418頁、卷二第118頁、第429頁），可認各共有人對於可否金錢補償及其標準均有不同，難認共有人具有受補償之意願或資力，則「兼採原物分配及金錢補償之分割方式」亦非妥適。
⒋考量本件原物分割顯有困難，而依系爭土地現狀、原物分割
之經濟效用減損情形、共有人之利益一切情事，參以變價分割方式，兩造就系爭土地如具有特殊感情或其他保有該不動產之迫切需要，仍得依民法第824條第7項行使優先購買權，認本件應採變價分割之方式，並將價金按各共有人如附表「應有部分比例欄」所示之比例，分配予兩造，實屬適當。
四、綜上所述，原告請求孫性蓮等4人就甲應有部分辦理繼承登記，並依民法第823條、第824條，訴請准予將系爭土地以變價方式分割，所得價金則按兩造附表所示之「應有部分比例欄」所示比例分配，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式上形成之訴，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造以附表「訴訟費用負擔比例」欄分擔，始為公平，併為說明。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第九庭 法 官 葉晨暘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 吳良美【附表】編號 共有人姓名 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 蔡賽瑛 1/14 1/14 2 蔡賽貞 1/14 1/14 3 孫性蓮、蔡品毅、蔡品昀、蔡品雯 （原登記於蔡登順名下） 公同共有7/42 連帶負擔7/42 4 蔡長恭 1/42 1/42 5 蔡雨璇 1/42 1/42 6 蔡林清香 1/56 1/56 7 蔡玉冠 1/56 1/56 8 蔡价容 1/56 1/56 9 蔡昆河 1/56 1/56 10 林淑嬌 9/28 9/28 11 郭展志 1/8 1/8 12 郭育婷 （即林麗櫻之承受訴訟人） 1/8 1/8