臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第602號原 告 黃黍莓訴訟代理人 陳勁宇律師被 告 林鳳珠訴訟代理人 李俊賢律師、李玉雯律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國110年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾捌萬貳仟元，及自民國一一○年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年10月22日經由台慶不動產高雄中正文化加盟店瑞邦房屋仲介，購買被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段898建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號，下合稱系爭房地），並於同日簽立不動產買賣契約契約（下稱系爭契約），透過第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金履約保證。原告業於109年10月14日給付被告斡旋金新臺幣（下同）3萬元轉為簽約金，並於109年10月29日、11月12日匯款40萬元、80萬元至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。又兩造因原告自有現金有限，恐無法貸得尾款367萬元而違約，乃於系爭契約第12條「特約事項」約定「貸款不足現金補足，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買方，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」等語，即以原告無法以系爭房地向金融機構貸得360萬元作為系爭契約之解除條件。原告於簽約後向多家金融機構口頭、書面洽詢、辦理貸款均未能貸得360萬元，其後雖透過兩造所委請之地政士蔡志杰代為洽詢台中商業銀行高雄分行（下稱台中銀行高雄分行）可辦理440萬元貸款，然因貸款利率與一般房屋貸款不同，且需提供保證人始能核貸，原告乃透過蔡志杰、仲介人員及寄發存證信函向被告主張依系爭契約第12條約定解除系爭契約，並請求被告返還原告已支付之價金123萬元。嗣兩造又於109年12月6日另簽立延長點交協議書（下稱系爭延長協議書），同意不再辦理台中銀行高雄分行之貸款方案，並將點交日期延長至109年12月31日，然原告仍無法完成核貸，乃再次透過蔡志杰、仲介人員及寄發存證信函請求被告協商及返還原告已支付之價金123萬元，又於110年1月4日在蔡志杰及仲介人員之LINE群組、同年月7日寄發存證信函向被告主張解除系爭契約，並請求被告應返還原告已支付之價金123萬元。原告再以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第12條約定請求被告返還已支付之買賣價金123萬元等語，爰依據解除買賣契約關係，聲明：被告應給付原告123萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告明知台中銀行高雄分行可核貸440萬元、林園農會可核貸380萬元，竟以無法貸得360萬元為由，主張解除系爭契約，原告以不正當行為促使條件成就，應視為不成就，其主張解除契約及返還價金，顯無理由，此外，縱使原告解除系爭契約有理由，亦應依系爭延長協議書給付被告5萬8000元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於109年10月22日經由台慶不動產高雄中正文化加盟店
瑞邦房屋仲介，購買被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段898建號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號）（即系爭房地），並於109年10月22日簽立不動產買賣契約契約（即系爭契約），透過第一建經公司辦理價金履約保證。
㈡原告業於109年10月14日給付被告斡旋金3萬元轉為簽約金、
於109年10月29日匯款40萬元、於109年11月12日匯款80萬元至系爭契約之第一商業銀行之履約專戶。
㈢兩造因原告自有現金有限恐無法貸得尾款367萬元而違約，
乃於系爭契約第12條「特約事項」約定「貸款不足現金補足，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買方，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」等語，即以原告無法以系爭房地向金融機構貸得360萬元作為解除系爭契約之條件。
㈣高雄市林園區農會於109年12月24日同意以系爭房地為擔保貸與原告349萬元，並給予房屋貸款優惠利率。
㈤台中銀行高雄分行於109年11月25日同意與原告440萬元貸款
，其中340萬元為以系爭房地擔保之有擔保貸款1.8%機動利率，其餘100萬元為無擔保貸款5.6%機動利率。
㈥兩造於109年12月6日另簽立延長點交協議書（即系爭延長協
議書）載明：「…雙方同意延長點交約定，買方應於109年12月31日前完成對保（若因貸款銀行程序而造成不及於前段期日完成，最多應於七日內為限完成對保），剩餘程序交由地政士按程序辦理移轉設定案件，並交付貸款銀行撥款。買方若未於約定期日前完成對保，賣方毋須另行催告，得依規定解除合約。買方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元正予賣方，其中壹萬元正為現金紅包，另肆萬元正為抵銷方原補貼買方之裝修費，雙方不另補貼。雙方不另追究對方之違約責任，並以前段所訂之金額為違約金，今於蔡志杰地政士事務所達成協議，訂定協議書以茲遵守。」等語。
㈦原告於109年12月29日向被告送達林園郵局131號存證信函請
求被告於109年12月31日前與原告協商，逾期原告依系爭契約第12條約定解除系爭契約，並請求被告返還已付價金123萬元。
㈧原告以本件起訴狀送達向被告為解除系爭契約並請求返還已
付價金123萬元之意思表示，而本件起訴狀業於110年5月27送達被告。
四、本件之爭點：㈠原告依系爭契約第12條之約定，解除系爭契約，有無理由？㈡原告請求返還已付價金123萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由㈠原告依系爭契約第12條之約定，解除系爭契約，有無理由？⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…」民法第259條定有明文。準此，契約解除時，如契約另有訂定者，自得本於其契約之訂定而為請求（最高法院87年度台上字第781號民事判決參照）。
⒉經查，前述兩造不爭事項㈠至㈧之事實，為兩造所不爭執（
見本院卷二第84頁至第85頁），並有系爭契約、匯款單、存證信函及回執、系爭延長協議書、高雄市林園區農會、台中銀行高雄分行貸款申請書、Line訊息紀錄（見本院卷一第19頁至第85頁）影本、高雄市林園區農會110年6月10日函（見本院卷二第51頁）、台中銀行高雄分行110年7月6日函及所及審核文件（見本院卷二第71頁）可證，足以認定。
⒊高雄市林園區農會、台中銀行高雄分行審核原告以系爭房地
為擔保所申請之房貸，核准金額各僅「349萬元」、「340萬元」，均低於系爭契約第12條「特約事項」所約定之「360萬元」等情，有高雄市林園區農會函（見本院卷二第51頁）、台中銀行高雄分行函（見本院卷二第71頁）可證，亦堪認定。是原告依兩造系爭契約第12條之約定，以其所能申請到之貸款不足360萬元為由，解除系爭契約，即非無據。
㈡原告請求返還已付價金123萬元，有無理由？⒈依前述兩造不爭事項㈢、㈥之事實，即系爭契約第12條「特
約事項」固然約定「貸款不足現金補足，另不足360萬元雙方無條件解除合約，已付款項返還買方，惟若因買方個人信用狀況仍應補足價金」等語，惟系爭延長協議書則載明：「…雙方同意延長點交約定，買方應於109年12月31日前完成對保…買方若未於約定期日前完成對保，賣方毋須另行催告，得依規定解除合約。買方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元正予賣方…雙方不另追究對方之違約責任，並以前段所訂之金額為違約金…」等語之事實；及兩造均不爭執「系爭延長協議書」為系爭契約第12條之「補充約定」等情（見本院卷二第83頁），堪認兩造簽立系爭延長協議書之真意應係兩造雖仍維持系爭契約第12條以能否貸得「360萬元」為解除系爭契約之條件，但已將本來「無條件解除」之約定，改成由原告給付被告「5萬8000元」作為補貼「解除系爭契約」之約定。至於「…賣方毋須另行催告，得依規定解除合約。買方補貼新台幣（下同）伍萬捌仟元正予賣方…」等語，雖字面上僅係賣方即被告解除系爭契約時始有適用買方即原告補貼5萬8000元，但合併系爭契約第12條觀之，應解釋為兩造中之任一造依系爭契約第12條之約定解除系爭契約時，均由被告補貼原告5萬8000元，始合情理及邏輯。
⒉原告依兩造系爭契約第12條之約定，以其所能申請到之貸款
不足360萬元為由，解除系爭契約，為有理由，業如前述，則原告依系爭契約第12條之約定，請求被告返還已付款項，即非無據。而原告依兩造系爭契約第12條之約定解除系爭契約同時，仍應依系爭延長協議書之約定，給付被告補貼「5萬8000元」，業如前述。且原告業已給付被告系爭延長協議書所載「5萬8000元」其中之1萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第108頁），足以認定。則被告抗辯其應返還原告之款項，應扣除原告尚未給付被告之前述「補貼」差額4萬8000元，非無理由。是原告雖得請求被告返還「已付款項」123萬元，但應扣除尚未給付之前述「補貼」差額「4萬8000元」，即本件原告請求被告給付118萬2000元（0000000-00000=0000000）部分，應有理由，逾此部分，並無理由。
六、綜上所述，原告基於解除買賣契約關係，請求被告給付118萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月28日（見本院卷一第111頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許；至上開不應准許部分，原告之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 施盈志以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 8 月 20 日
書 記 官 陳玫燕