臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第751號原 告 蔡昀蓁訴訟代理人 黃金龍律師被 告 孫文昌訴訟代理人 林裕洋律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人即原告之父蔡○宗於民國89年10月16日將其所有坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（權利範圍111/9785）、637-172地號土地（權利範圍99/9785）及其上同區段15979建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號7樓之5建物（權利範圍1/1，下稱系爭房屋，與坐落土地下合稱系爭房地），以買賣形式，借名登記於其妻弟即被告名下（下稱系爭登記），並約定以被告之名向銀行貸款設定抵押權將貸款新臺幣（下同）160萬元交付蔡○宗，再由被告每月慢慢繳付貸款本息充當租金，並負擔房屋稅及地價稅等稅捐（登記名義人），被告每月可省下原在外租屋之租金。蔡○宗嗣於106年2月間將系爭房地贈與原告，並要求被告返還及配合將系爭房地以買賣形式移轉登記予原告名下，被告雖提出系爭房地權狀、個人印鑑，並簽署空白之不動產買賣契約書，概括授權蔡○宗配合辦理不動產所有權移轉於其指定之人（原告）名下，惟其上有向滙豐（臺灣）商業銀行股份有限公司擔保設定擔保債權總金額192萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）迄未辦理塗銷，且被告仍占有使用該屋。訴外人即被告之子孫○豪於107年4月17日前來商議欲以100萬元買賣系爭房地，然迄無下文。被告事後竟於109年3月間虛構事實向臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地檢署）誣告蔡○宗及原告，指稱蔡○宗於106年2月6日向被告稱經濟困難，要借系爭房地權狀去貸款或找人買，竟將系爭房地移轉登記予原告云云，上開侵占案件，業經高雄地檢署109年度偵字第17591號為不起訴處分，嗣經被告聲請再議及交付審判，經臺灣高等檢察署高雄檢察分署109年度上聲議字第2440號再議駁回及本院109年度聲判字第111號刑事裁定駁回其聲請（下稱系爭偵查程序）。又若如被告主張106年間係貸款所需，直接設定二胎即可，根本不需簽署不動產買賣契約或為買賣契約之移轉登記，故被告主張情理不符，並非事實。再者，蔡○宗與被告間系爭登記時之形式上不動產買賣契約書2份、106年間買賣契約書及系爭房地使用執照原本均在蔡○宗處，被告僅配合用印，系爭登記之代書費用及地政規費亦均由蔡○宗支付，可證2人借名登記之存在。另被告向銀行抵押設定192萬元最高限額抵押權時之地政規費，由蔡○宗支付，可證蔡○宗於被告貸款抵押設定時，始交付系爭房地所有權狀由被告辦理抵押設定，之後由其保管之事實。是原告父親於106年2月間贈與系爭房地予原告，要求被告歸還系爭房地，被告同意辦理移轉登記，惟仍占有使用該屋，乃屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段請求遷讓返還系爭房屋、第767條第1項中段請求塗銷系爭抵押權等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應塗銷系爭抵押權登記；㈢第1項部分願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不爭執蔡○宗曾於89年10月16日將系爭房地以買賣形式登記於被告名下，惟否認與蔡○宗間存有借名登記之合意，實乃系爭房地原登記在被告之兄孫○華名下，之後蔡○宗透過法拍方式購買，復於89年10月16日出售於被告，被告同時向當時之中華商業銀行股份有限公司（下稱中華商銀）申辦房屋貸款，並將貸款之現金交付蔡○宗作為系爭房地之買賣價金，當時為了能向銀行全額貸款，約定較高之買賣價金即230萬元，辦妥所有權移轉登記後，即由被告、被告之母、被告之子等人居住，原告或原告之父蔡○宗並未居住在系爭房地，且蔡○宗亦於系爭偵查程序中曾證稱有收到被告購屋款，足見系爭房地是被告向蔡○宗購買；原告雖主張160萬元現金是租金云云，然依蔡○宗於系爭偵查程序所述，顯見蔡○宗於89年10月間完全沒有與被告討論過租賃事宜，再者，據蔡○宗於系爭偵查程序所稱，本件透過貸款方式支付系爭房地租金，被告除了負擔貸款本金外，尚有貸款利息、手續費等費用，均由被告負擔，甚至如果沒有按時繳交貸款本息，系爭房地則會面臨遭受法拍之風險，沒有出租人會甘冒房屋可能遭法拍而同意承租人以系爭房地設定抵押而用以支付租金，如此方式，對蔡○宗及被告而言，均非有利，且與一般房屋租賃常情明顯不符；另本件系爭房地權狀係由被告保管，顯不符一般借名登記之常情。原告提起本件訴訟僅空言泛稱系爭房地係借名登記於被告名下，雖提出系爭偵查程序不起訴處分書中關於蔡○宗之證述，然蔡○宗為原告之父，難謂其證述無偏頗而為不實陳述之處；再者，被告與蔡○宗不具血親關係，如將系爭房地借名登記非親屬以外之第三人，卻無借名登記之契約及相關書證以確保自身權益，不合常理，原告就借名登記之原因及協商過程，均未詳實提出書證證明，未盡舉證之責；此外，系爭房地之房屋稅於過戶至原告名下之前，均係由被告繳納，且於89年10月16日所申辦之房屋貸款，係由被告繳納，如系爭房地確實存有借名登記契約，實際所有權人應為蔡○宗，且以所有權人自居享受其權利，然系爭房地卻是由被告居住，蔡○宗當時卻反而向他人承租房屋居住，亦顯非常理。本件綜觀上開情事，系爭登記以買賣原因為過戶登記，且被告同時亦有申請貸款並設定最高限額抵押權，蔡○宗亦不爭執有收到被告所給付160萬元等事實，足證客觀上兩造確實存在系爭房地之買賣契約，原告主張借名登記自無理由。又被告雖不爭執於106年2月16日系爭房地所有權以買賣形式移轉登記於原告名下，然否認同意將系爭房地贈與原告，實係蔡○宗於106年2月6日前往被告住處，誆稱家中經濟困難，請求向被告借用系爭房地出售，出售所得價金扣除房貸後借予蔡○宗，故被告在不動產買賣契約書上簽名後交給蔡○宗處理，被告未同意將系爭房地過戶登記給原告。再者，系爭抵押權乃被告當時向蔡○宗購買系爭房地之貸款，且貸款目前被告已清償完畢，如非蔡○宗請求提供系爭房地以申辦貸款，被告豈可能於身罹癌症且背負房貸債務之餘，仍同意將系爭房地贈與原告。此外，雖系爭偵查程序業經不起訴處分確定，然係因被告所提告訴已逾告訴期限，非認原告等人罪證不足而不起訴，故被告否認虛構事實而對蔡○宗及原告提起刑事告訴。原告、蔡○宗對於系爭房地於106年2月6日所為之買賣為假買賣已不否認，且被告亦否認有基於終止借名登記契約目的而返還系爭房地所有權，故其買賣之債權行為及物權行為意思表示未合致而無效，系爭房地所有權仍屬被告所有，況系爭房地於106年間為移轉時，被告仍在支付系爭房地之銀行貸款，倘若如原告主張僅係單純基於借名登記返還請求權之意思要求被告返還系爭房地，原告應會針對被告先前交付160萬元進行結算，否則原告焉有可能同意系爭房地於銀行貸款尚未清償前，甘冒未來可能面臨法拍之風險，要求被告立即返還系爭房地，被告焉有可能同意在積欠銀行債務前提下返還系爭房地，基於客觀情事，姑不論蔡○宗與被告間就106年2月6日系爭房地後續之真意為何，至少就買賣之債權行為及物權行為意思表示事實上並未合致而無效，原告未取得系爭房地之所有權。原告請求遷讓返還系爭房地及塗銷系爭抵押權並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第159至160、180頁、訴字卷第13、85頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭房地於75年4月14日曾以買賣為登記原因，登記所有權人
為被告之兄孫○華，後於87年11月3日經拍賣移轉所有權給美商花旗銀行股份有限公司（下稱花旗銀行）。
⒉系爭房地於88年2月26日以買賣為登記原因，移轉所有權給原
告之父蔡○宗；嗣於89年10月16日以買賣為登記原因，移轉所有權登記至被告名下（即系爭登記）。被告有以系爭房地設定系爭抵押權，向中華商銀貸款160萬元交給蔡○宗（後該最高限額抵押權讓與香港商香港上海滙豐銀行股份有限公司）；後於106年2月16日以買賣為登記原因，系爭房地所有權移轉登記給原告。
⒊系爭房地均為被告占有使用；且系爭房地上目前仍設定有滙
豐（臺灣）商業銀行股份有限公司擔保債權總金額192萬元之最高限額抵押權（即系爭抵押權）。
⒋被告於109年間對原告及原告之父蔡○宗提出刑事侵占罪嫌告
訴，經高雄地檢署以已逾告訴期間為由，以109年度偵字第17591號案件為不起訴處分，並經本院以109年度聲判字第111號刑事裁定駁回聲請交付審判。
⒌系爭房屋之房屋稅歷年繳款者：
①89年11月（即登記在被告名下翌月）起至105年6月止（被告
名下）及106年3月1日至106年6月30日止（原告名下），均由被告繳納。
②105年7月1日至106年2月28日止（共8個月）為蔡○宗繳納。
③107年7月1日以後，由原告繳納。
⒍系爭房地設定系爭抵押權給中華商銀之地政規費，由蔡○宗支付。
⒎蔡○宗持有於89年間系爭房地辦理買賣移轉登記代書費用及地政規費之收據原本。
⒏被告未持有106年系爭房地買賣契約書；且被告簽署106年2月6日系爭房地買賣契約書時，買受人及價金欄均為空白。
⒐系爭房屋於89年9月15日補發之使用執照均為蔡○宗持有。
⒑被告於110年1月29日有收到原告於110年1月28日寄發之原證5律師函。
⒒兩造所提出證據資料，形式上均為真正。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告之父蔡○宗與被告間就系爭房地是否存有借名登記契約？⒉系爭房地究為何人所有？被告是否無權占有系爭房地？⒊原告請求被告遷讓返還系爭房地，並塗銷系爭抵押權登記，
應否准許？
四、得心證之理由：㈠原告之父蔡○宗與被告間就系爭房地是否存有借名登記契約？⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民
法第759條之1定有明文。次按借名登記契約，係指當事人約定一方（借名者）將自己之財產以他方（出名者）名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決可資參照）。亦即，不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院107年度台上字第629號判決可參）；主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。系爭房地於89年10月16日以買賣為登記原因登記為被告所有乙節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項⒉），而被告否認與蔡○宗間存有借名登記之合意，則原告主張系爭房地於89年10月16日僅係借名登記在被告名下，自應由原告就借名登記關係存在之事實，負舉證責任。
⒉按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文。是以，買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此二者意思表示一致，買賣契約即為成立。經查：
①觀諸原告所提系爭登記之不動產買賣契約書，該份不動產買
賣契約書於89年8月31日簽立（見訴字卷第41至46頁）；而系爭房地係於89年10月13日向高雄市三民地政事務所申請一併辦理系爭登記及系爭抵押權登記，嗣系爭房地於89年10月16日為系爭登記，並於同日登記設定系爭抵押權予中華商銀，系爭抵押權所擔保債權之存續期間為自89年10月12日至119年10月11日等節，有系爭房地登記謄本及異動索引、系爭登記地政費用繳款書及設定系爭抵押權之地政費用繳款書收據在卷可稽（見雄司調卷第59至73頁、訴字卷第53、61頁），顯見被告應於89年10月12日（即系爭抵押權所擔保債權存續期間始日、於辦理系爭登記前幾日）即已向中華商銀辦理貸款之事；復參以原告稱：系爭房地權狀，一開始係由蔡○宗持有，蔡○宗於被告貸款抵押設定時，始交付系爭房地所有權狀由被告辦理抵押設定，後來由被告保管至106年2月間移轉所有權予原告之前，當時叫被告保管，因為蔡○宗有賭博之習慣，擔心欠債會影響到系爭房地的問題等語（見訴字卷第180頁、訴字卷第12、34至35、84頁）。足認被告與蔡○宗於89年8月31日簽立系爭房地買賣契約後，蔡○宗於被告至中華商銀辦理貸款時，即已將系爭房地所有權狀交予被告保管，亦即被告自辦理系爭登記前（向中華商銀辦理貸款時）至106年2月間均保管系爭房地之所有權狀無訛。
②其次，系爭房地均為被告占有使用、系爭房屋之房屋稅自登
記在被告名下翌月起，除105年7月1日至106年2月28日止之房屋稅由蔡○宗網路申報列印隨課外，其餘均為被告繳納，後原告於107年4月12日申請更改房屋稅繳款書投遞地址後，自107年7月1日以後之房屋稅由原告繳納等情為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項⒊、⒌、訴字卷第34頁）；且原告對被告主張「系爭房地在被告名下期間，系爭房屋所坐落土地之地價稅均由被告支付繳納」一事並未爭執，並有被告提出之地價稅繳款收據影本存卷可佐（見訴字卷第343至361頁）。堪認系爭房地登記在被告名下期間，除蔡○宗於106年2月間向被告拿取權狀、印鑑後，於106年2月自行繳納之8個月房屋稅外，其餘房屋稅、地價稅均由登記名義人即被告所繳納。
③又證人孫○美（即原告之阿姨、被告之妹）於言詞辯論時具結
後證稱：蔡○宗要賣系爭房地給被告，問我願不願意做保，我說好，蔡○宗跟我講的，說房子賣給我二哥，他以後有自己的小孩，叫我去做保，孫○華欠花旗的錢，蔡○宗不知道怎樣去把房子以120萬向花旗銀行買回來，再以160萬元賣給我二哥即被告，蔡○宗說貸款多少就賣給被告多少，蔡○宗請我擔任系爭房地向中華商銀貸款160萬元之連帶保證人，蔡○宗有把澎湖的土地借名登記在我名下過，他有一些債務，所以放在我名下，已還給蔡○宗了，澎湖土地在我名下這段期間，地價稅由蔡○宗繳納，我沒有支付任何費用，本件系爭房地蔡○宗是真的賣給被告，他有跟我說他要賣給他，因為他不賣，我不簽保證，我問蔡○宗是否賣給被告，叫我作保，他說對，讓他以後有一間房子，我說好等語明確（見訴字卷第77、80頁）。本院審以證人孫○美與兩造間均有親屬關係，且蔡○宗尚曾將澎湖縣馬公市之土地借名登記在證人孫○美名下，可見蔡○宗與證人孫○美間有相當程度之信任關係，證人孫○美與蔡○宗、原告間並無冤仇，證人孫○美所述情節復無明顯悖於常情之處，其證述內容應無偏頗之虞，堪以採信。
④依一般實務借名登記常情，若原告主張系爭登記屬借名登記
為真，則系爭房地之所有權狀原本，應係由借名人即蔡○宗保管，以免系爭房地遭被告擅自任意處分，系爭房地之房屋稅及地價稅等，亦應由蔡○宗自行負擔，然如前所述，自被告向中華商銀辦理貸款時（辦理系爭登記前數日）至106年2月間蔡○宗藉故向被告拿取所有權狀期間，被告均保管系爭房地之所有權狀，且占有使用系爭房地，並繳納系爭房地房屋稅及地價稅，此顯與一般借名契約管理、使用、處分權仍屬借名者之常情相違，被告與蔡○宗間是否有借名契約存在，實非無疑。況依證人孫○美前開所證，被告與蔡○宗係基於買賣之意思而為系爭登記；復參以如兩造不爭執事項⒉所示，被告以系爭房地設定系爭抵押權，向中華商銀貸款160萬元後交給蔡○宗（中華商銀於89年10月18日核貸98萬7,000元、於89年10月19日核貸61萬3,000元，見訴字卷第199至227頁），經核該筆金額與蔡○宗於88年間自花旗銀行購買系爭房地之價款尚屬相當〔無論是證人孫○美前開所述120萬元或蔡○宗於系爭偵查程序中所述含代書費用約160幾萬元（見訴字卷第88頁）而言〕。應認被告與蔡○宗間係基於標的物（系爭房地）及其價金（160萬元）互相同意之買賣契約而為系爭登記，原告主張系爭登記為借名登記，非屬可採。
⑤至原告固主張被告並未持有系爭登記之買賣契約書及系爭房
地於89年9月15日補發之使用執照、系爭登記及系爭抵押權移轉費用係由蔡○宗支付、被告交付蔡○宗之160萬元係屬使用系爭房地之租金、被告於106年間有配合辦理系爭房地移轉登記所有權、孫○豪曾於107年4月17日在代書處商談時表示要以100萬元買回系爭房地，可證系爭登記屬借名登記云云。惟查，買賣房地並不以交付使用執照為要件，留存持有買賣契約書亦不足證明雙方間存在借名登記之事；且房地移轉及抵押權設定等相關費用由何人負擔亦可由買賣雙方自行約定，非必由何方負擔不可；又原告於本件民事訴訟及蔡○宗於系爭偵查程序中雖均稱被告於89年間交付之160萬元貸款係屬租用系爭房地之租金，然蔡○宗於系爭偵查程序稱借名登記給被告沒有說要登記多久等語（見訴字卷第88頁），原告與蔡○宗復始終無法敘明被告一次交付與系爭房地價值大致相當之租金費用160萬元係如何計算而得，而於106年間將系爭房地移轉登記給原告時，原告或蔡○宗亦未結算雙方租金是否有需退補之情、未商討銀行貸款餘額如何負擔，尚難認原告主張蔡○宗收受之160萬元屬系爭房地租金一事為可信；另被告固於106年2月間因蔡○宗之要求而提出系爭房地權狀、個人印鑑，並簽署空白之不動產買賣契約書交予蔡○宗，但被告否認係基於返還借名登記物之意而為，縱被告就其抗辯事實所舉證據有何疵累，亦尚難憑此即得逕予推認89年間之系爭登記屬借名登記；再者，孫○豪於107年4月17日在代書處與蔡○宗協商系爭房地之事時雖表示：要把系爭房地過戶到孫○豪名下，由孫○豪貸款，目前能力貸款100等語（見訴字卷第92頁系爭偵查程序訊問筆錄勘驗內容），然孫○豪非系爭登記之當事人，是否知悉系爭登記時之實情為何，尚屬有疑，況衡情協商糾紛時本會有互相讓步情形，亦難憑孫○豪前開表示而為有利於原告之認定。
⒊基上說明，依原告所舉證據資料，要難認被告與蔡○宗間於89
年間就系爭房地有借名登記之合意，原告主張蔡○宗與被告於89年間基於借名登記契約而為系爭登記云云，難以憑信。
㈡系爭房地究為何人所有？被告是否無權占有系爭房地？原告
請求被告遷讓返還系爭房地，並塗銷系爭抵押權登記，應否准許？⒈查系爭房地於89年10月16日所為之系爭登記非屬借名登記，
應為被告與蔡○宗間基於買賣契約所為，業經本院認定如前，是被告於89年10月16日確有基於與蔡○宗間之買賣契約而取得系爭房地之所有權。
⒉次查，原告提出之106年2月6日系爭房地買賣契約上固有兩造
簽章（見訴字卷第183至189頁），且兩造不爭執系爭房地於106年2月16日以買賣為登記原因，所有權移轉登記予原告（見兩造不爭執事項⒉）。惟查，兩造對於被告簽立106年2月6日系爭房地買賣契約書時，買受人及價金處均為空白，且事實上並無契約書上所載買受人（即原告）交款40萬元現金給被告一節，為兩造所不爭執（見訴字卷第13頁），又原告自承系爭房地於106年間移轉登記所有權予原告時，原告或蔡○宗並未支付任何款項給被告等語明確（見訴字卷第83頁）；復參以被告稱：本來我同意要真的拿去賣掉，簽空白買賣契約給蔡○宗是價錢談好，就可以賣給任何人之意，蔡○宗賣到390萬或400萬都可以接受，錢匯到我的帳戶，我再把錢借給蔡○宗等語（見訴字卷第16至17頁），即被告係基於出售系爭房地之意而於106年2月間提出系爭房地權狀、個人印鑑，並簽署空白之不動產買賣契約書給蔡○宗，授權蔡○宗代為出售系爭房地，而原告既主張蔡○宗將借名登記之系爭房地贈與原告，顯見兩造間或被告與蔡○宗間就系爭房地均未成立買賣系爭房地之意思表示合致，系爭房地仍為被告所有之不動產。
⒊又按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認
始生效力。民法第118條第1項定有明文。蔡○宗雖將系爭房地贈與原告，惟被告方為系爭房地之所有權人乙情，已如前述，是蔡○宗將登記名義人為被告之系爭房地贈與非善意之原告屬無權利人就權利標的物所為之無償無權處分行為，且有權利人即被告不承認蔡○宗無權處分行為之效力，應認蔡○宗贈與原告系爭房地之處分行為對於被告不生效力，原告未取得系爭房地之所有權。
⒋依上所述，被告仍為系爭房地之所有權人，非無權占有系爭
房地，原告主張洵無可採；且原告既非系爭房地所有權人，其請求被告遷讓返還系爭房地，並塗銷系爭抵押權登記，依法不應准許。
五、綜上，本件原告依民法第767條第1項前段、中段提起本件訴訟，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告、被告應塗銷系爭抵押權登記，均無理由，應予駁回。原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 21 日
民事第五庭法 官 鄭靜筠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 10 月 21 日
書記官 李方云