臺灣高雄地方法院民事判決110年度訴字第778號原 告即反訴被告 孫淑珍反 訴被 告 曹厚雍上 二 人訴訟代理人 林哲弘律師被 告 楊秋金被 告即反訴原告 曹慧萍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○弄○號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告戊○○應自民國一０九年十月二十三日起，至遷讓返還第一項所示建物為止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告戊○○負擔五之四，庚○○負擔五之一。
五、反訴原告之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項定有明文。本件原告乙○○（下以姓名稱之）起訴時原聲明：㈠被告庚○○（下以姓名稱之）應將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0弄00號房屋（即高雄市○○區○○段000000000○號建物，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予乙○○；㈡庚○○應自民國109年10月23日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付乙○○新臺幣（下同）15,000元；㈢庚○○應給付乙○○2,105元（見審訴卷第11頁）。嗣於本院審理中，追加系爭房屋之現占有人即戊○○（下以姓名稱之）為被告，請求庚○○、戊○○騰空遷讓返還系爭房屋，及按月給付前述相當於租金之不當得利（見本院卷第19頁）；後於111年4月12日撤回前開第3項聲明部分（見本院卷第315頁、第335頁），揆諸前揭規定，可認其乃撤回一部之訴，且請求之基礎事實同一，於法尚無不合，應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。
本件乙○○起訴請求庚○○、戊○○騰空遷讓，並返還系爭房屋予乙○○，戊○○因認乙○○與系爭房地出賣人丙○○（下以姓名稱之）間就系爭房地之買賣係通謀虛偽，遂於言詞辯論終結前，提起反訴，並聲明：㈠確認乙○○、丙○○間就系爭房地於109年9 月18日之買賣關係及109 年9 月30日所有權移轉法律關係均不存在。㈡乙○○應將系爭房屋於109年9月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷（見本院卷第153頁、第216頁），其反訴訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，亦無專屬管轄之情形，揆諸上開規定，戊○○所為反訴合法，應予准許。
貳、實體部分
一、本訴部分㈠乙○○主張：乙○○於109年9月18日以300萬元向丙○○買受系爭房
屋，及系爭房屋所坐落之高雄市○○區○○段000000000地號土地（下稱系爭土地，同時提及房屋及土地時合稱系爭房地），並於109年9月30日完成所有權移轉登記。嗣於109年10月23日，委由訴外人己○○，在系爭房屋張貼書面通知，要求系爭房屋之占有人戊○○、庚○○提出合法居住之證明文件，惟遭置之不理；己○○於109年12月9日再前往系爭房屋協商，仍然遭拒。而乙○○既為系爭房屋之所有權人，然戊○○、庚○○無權占有系爭房屋，致其受有無法使用系爭房屋之損害，爰依民法第767條第1項前段、民法第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠戊○○、庚○○應將系爭房屋騰空遷讓返還予乙○○；㈡戊○○、庚○○應自109年10月23日起，至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付乙○○15,000元。
㈡戊○○、庚○○則以：系爭房地原為戊○○之父即丙○○之祖父曹允
超所有，戊○○自58年間，即在系爭房屋居住並設籍。曹允超98年間過世時，有交代系爭房地不能出售，故系爭房地先以持分方式共有，因戊○○尚有卡債，為免戊○○所有之系爭房地應有部分遭銀行查封，經訴外人即丙○○之母甲○○（斯時丙○○尚未成年）提議由戊○○於98年2月25日將該部分借名登記予丙○○。嗣戊○○之母即丙○○之祖母曹洪幸枝於103年間逝世，因遺產尚有其他房屋，曹洪幸枝之繼承人及甲○○協商後，決定由戊○○、丙○○一起分得系爭房地。惟為避免戊○○逝世後又衍生需繼續共有之情形，其餘繼承人則分別將渠等系爭房地所有權之應有部分移轉予丙○○。又因戊○○當時罹患癌症，為讓戊○○繼續養病，遂與丙○○成立使用借貸契約，約定系爭房地得由戊○○使用至過世為止。嗣後訴外人元誠國際資產管理公司（下稱元誠公司）以戊○○、丙○○間就系爭房地之所有權移轉行為害及其債權為由，提起訴訟，故戊○○98年2月25日移轉系爭房地1/5應有部分予丙○○之法律行為，經判決撤銷，並回復為戊○○所有，且該部分隨即遭拍賣，戊○○為維持丙○○就系爭土地所有權之完整性，以及戊○○對系爭土地占有使用之權利，遂於104年間再出資688,000元，以丙○○之名義，拍定系爭房地所有權1/5應有部分，再借名登記於丙○○名下，故丙○○自始至終均知悉戊○○居住於系爭房屋內，及戊○○有權使用系爭房地。而在丙○○取得系爭房地全部之所有權後，戊○○居住於系爭房屋之期間，及戊○○出租系爭房屋予庚○○時，丙○○不僅均未前往察看房屋或提出爭執，亦未報警處理，更未提起訴訟；此外，系爭房地103年至105年之房屋稅、地價稅均由戊○○繳納，且105年間系爭房地之地價稅、房屋稅投遞地址，雖已更改為雲林縣○○鎮○○00號即丙○○及甲○○住處，惟丙○○及甲○○均未繳納，致生滯納金，最後才由戊○○繳納；系爭房地出售前，丙○○亦曾傳訊息與戊○○協商，上情均可彰顯戊○○有權占有使用系爭房地，否則無須與戊○○協商，更遑論丙○○亦曾於電話中表示要放棄系爭房地。另庚○○早在101年間曹洪幸枝過世前即向戊○○承租系爭房屋1、2樓，並經曹洪幸枝告知系爭房屋相關事宜均由戊○○處理，且均有依約按時繳納租金、水電費予戊○○，當有權使用系爭房屋，故居住於系爭房屋內並無不當得利可言。況且，既本件紛爭係乙○○向丙○○購入系爭房地而產生，則系爭房屋遭他人占用、因他人占用所生之損失，乙○○本應向丙○○主張，而非向戊○○、庚○○主張等語，資為抗辯，並聲明：乙○○之訴駁回。
二、反訴部分㈠戊○○主張：系爭房屋之買賣契約中，已載明系爭房屋由第三
人占有中，而乙○○係己○○所開設之昶信不動產仲介行之員工，其二人身為不動產職業經理人，既知悉系爭房地現由第三人占有使用，則系爭房地之使用權勢必產生糾紛，竟仍違反職業道德而買受由戊○○占有之系爭房屋，其買賣行為自屬違法。且乙○○原非居住於系爭房地附近，豈會捨近求遠購買可能產生使用權糾紛之系爭房地，顯見乙○○之購買動機，已有可議，顯非法律所應保護之善意第三人；而乙○○亦未入內確認屋況，即購買系爭房屋，亦不合常理；又乙○○之夫於岡山有購買房屋，卻未以該房屋進行貸款，反係向己○○借款購入系爭房地，可知乙○○購屋之資金來源亦顯有疑義，應係為通謀虛偽購買系爭房地而為。丙○○與甲○○均明知系爭房屋為戊○○有權使用，竟仍違反協議將系爭房地出售他人，顯係故意不法侵害戊○○之權利，該買賣自屬無效。另乙○○購買系爭房屋後，即向戊○○、庚○○提起遷讓房屋之訴訟，卻未向丙○○提出任何主張，亦可知乙○○與丙○○並無買賣之真意，爰依民法第87條第1項之規定提起反訴，請求確認乙○○、丙○○間買賣契約及移轉所有權登記之行為均不存在，及依民法第179條之規定，請求乙○○塗銷系爭房地之所有權登記等語，並聲明：如前揭壹、二之反訴聲明所示。
㈡乙○○、丙○○則以：乙○○購買系爭房地之動機，係因計劃讓乙○
○子女於附近學區就學之故，且縱乙○○知悉系爭房屋有第三人居住在內，與拍賣程序不點交之房屋相同，均無從逕謂不得購買。而不動產買賣因交易金額龐大，買賣價金來自於自身存款、銀行貸款或親友間借貸均屬常態，則判斷買賣是否真實之標準應是有無將約定款項交付予賣方，而非資金來源，是縱乙○○就系爭房地之買賣有部分價金係向己○○借款，亦不影響系爭房地買賣契約之真實性，則乙○○及丙○○已就標的物系爭房地、價金300萬元、支付價金之方法、系爭房屋移轉所有權之時點均有合意，買賣契約自已有效成立，且丙○○卻有移轉登記系爭房地之所有權予乙○○，乙○○亦有如數交付價金，足證乙○○及丙○○間確有買賣及移轉系爭房地所有權登記之真意等語，資為抗辯，並聲明：戊○○之反訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為訴外人曹允超所有，於98年2 月13日以繼承為
原因登記予曹洪幸枝、戊○○、訴外人丁○○、曹慧英、丙○○，應有部分各1/5；前述戊○○之部分於98年2 月25日以買賣為原因，移轉登記予丙○○；曹洪幸枝之部分於103 年7 月17日因分割繼承，移轉登記予丙○○；曹慧英之部分於103 年8 月
5 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○；丁○○之部分於103 年
8 月7 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○（註：此時丙○○取得系爭房地全部之權利）；104 年1 月13日就前開「98年2月25日戊○○將其應有部分1/5部分」，因判決回復而登記為戊○○所有；104 年12月2 日丙○○再因拍賣而取得戊○○上開應有部分1/5 （註：此時丙○○再次取得系爭房地全部之權利）；嗣於109 年9 月30日以買賣為原因移轉登記予乙○○。
㈡元誠公司前以戊○○、丙○○於98年2 月16日就系爭房地應有部
分1/5 之買賣契約及98年2 月25日之所有權移轉行為，屬無償行為害及其債權為由，訴請本院撤銷上開行為並回復原狀，經本院102 年度雄簡字第1989號判決元誠公司勝訴，丙○○提起上訴，經本院103 年度簡上字第177 號審理駁回其上訴而確定。
㈢戊○○現居住在系爭房屋內，並將系爭房屋分租予庚○○。
四、本件本訴及反訴之爭點：㈠乙○○與丙○○就系爭房地於109 年9 月30日之買賣行為及移轉
所有權之物權行為，是否基於通謀虛偽意思表示而為？戊○○請求確認上開該買賣關係及所有權移轉法律關係均不存在，有無理由？㈡戊○○、庚○○有無占用系爭房屋之合法權源？乙○○得否請求2人
自系爭房屋遷出？⒈戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立借名登記法律關係？如有
，得否對抗乙○○？⒉戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立使用借貸法律關係？如有
，得否對抗乙○○？⒊庚○○得否基於占有連鎖，主張有權占有？㈢乙○○得否請求戊○○、庚○○給付相當於租金之不當得利？
五、本院之判斷㈠乙○○與丙○○就系爭房地於109 年9 月30日之買賣行為及移轉
所有權之物權行為，是否基於通謀虛偽意思表示而為？戊○○請求確認上開該買賣關係及所有權移轉法律關係均不存在，有無理由？⒈按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相
對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立，最高法院86年度台上字第3865號民事判決參照。又通謀虛偽意思表示係屬權利障礙事項，依舉證責任分配原則，自應由主張者負舉證證明之責。又負舉證責任之人若先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則他造就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦難遽認負舉證責任者之主張為真實可採。
⒉經查，就系爭房地之買賣，乙○○、丙○○簽立以300萬元買賣系
爭房地之契約，有買賣契約1份在卷足稽（見審訴卷第45至第47頁），且乙○○已先後給付簽約款100萬元（包含以現金支付50萬元及以支票支付50萬元）、完稅款825,242元（買賣合約第六條約定土地增值稅、房屋稅隨課由賣方負擔，並由買方代繳後於第二期款扣除），以及尾款100萬元等節，亦有簽約款收款明細、50萬元之支票翻拍照片、825,242元匯款回條、100萬元匯款回條各1紙（見本院卷第31頁、第33頁），及高雄市○○區○○000○0○00○○區○○○○0000000000號函暨所附之乙○○岡山區農會交易明細表1張（下稱乙○○帳戶交易明細表，見本院卷第279頁至第281頁）在卷可考。是乙○○與丙○○間就系爭房地之買賣，已簽立買賣契約，經乙○○給付前述價金予丙○○，丙○○亦將系爭房地所有權移轉登記予乙○○等節，均堪採信。戊○○主張與乙○○、丙○○間就系爭房屋所為之買賣契約為通謀虛偽意思乙節，既為乙○○、丙○○所否認，依前開說明，自應由戊○○就此負舉證之責。
⒊首就丙○○出售系爭房地之動機部分，戊○○雖主張丙○○與甲○○
均明知戊○○有權使用系爭房屋，竟仍違反協議將系爭房地出售他人，顯係故意不法侵害戊○○之權利，該買賣自屬無效云云。惟系爭房地原為訴外人曹允超所有，於98年2 月13日以繼承為原因登記予曹洪幸枝、戊○○、丁○○、曹慧英、丙○○，應有部分各1/5；戊○○之部分於98年2 月25日以買賣為原因，移轉登記予丙○○；曹洪幸枝之部分於103 年7 月17日因分割繼承，移轉登記予丙○○；曹慧英之部分於103 年8 月5 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○；丁○○之部分於103 年8 月
7 日以贈與為原因，移轉登記予丙○○；104 年1 月13日就前開「98年2 月25 日戊○○將其應有部分1/5部分」，因判決回復而登記為戊○○所有；104 年12月2 日丙○○再因拍賣而取得戊○○上開應有部分1/5等節（見不爭執事項㈠），可知丙○○於
103 年8 月7 日後即取得系爭房地之全部權利，嗣就戊○○所移轉之1/5應有部分雖因判決而回復，然後於104 年12月2日，再因拍賣而取得戊○○上開應有部分1/5，而再次取得系爭房地之全部權利。然戊○○自承自58年起即居住在系爭房屋（見本院卷第68頁），並將系爭房屋分租予庚○○（見不爭執事項㈢），甲○○與丙○○則均居住在雲林而未使用系爭房屋（見本院卷第120頁），顯見自丙○○自103 年、104年間取得系爭房地完整所有權後，均未能實際使用、收益系爭房屋，丙○○因而在107年3月5日傳簡訊予戊○○稱「大姑姑您好：…我不想再為了這間房子一直牽掛著無法好好上課所以決定賣掉房子…房客請您跟他們說儘速找房搬離…」等語（見本院卷第371頁、第439頁，關於戊○○否認該簡訊之真正部分，詳後述），已可知丙○○早在107年間即有出售系爭房地之意，因而請戊○○聯繫房客搬遷事宜，則丙○○於109年將系爭房地出售予乙○○，實難認其無出售系爭房地之真意。戊○○固認丙○○違反協議（惟有關戊○○抗辯與丙○○達成同意其居住系爭房屋之協議部分，本院認無法證明，此部分詳後述）而感受不快，然此均無從佐證丙○○出售系爭房地及移轉所有權登記之舉，係出於虛偽之意思表示，是戊○○此部分主張，自難採憑。
⒋次就乙○○購買系爭房地之動機部分，戊○○雖主張，系爭房屋
之買賣契約中，已載明系爭房屋由第三人占有中，而乙○○身為不動產仲介行之員工，不可能購買此種會產生爭議之房屋云云。然查，系爭房屋之買賣契約之特約條款確已載明：「
二、房屋目前由第三人占有中，由買方自行點交。」然此僅能證明乙○○於購買系爭房屋前，已知悉系爭房屋由他人占有使用之事實，不能以此即認為乙○○無買受系爭房地之真意。
而乙○○於本院審理時到庭陳稱：當時丙○○有說裡面有人住，好像說房子是他的，但是有人佔住房子不還他，所以要把房子賣掉。至於裡面的人住多久，他不清楚，他有說他姑姑把房子租給別人，租金都是她姑姑在收，所以要把房子賣掉。【問：為何願意購買尚有他人居住之房屋？】因為房子不點交也是有人買，只是需要點時間處理。我小孩還小，還有時間可以處理。我是從己○○那裡知道要賣系爭房地。因為將來小孩可能要到高雄讀書，而需遷居至高雄，故購入系爭房地。當初丙○○要賣350 萬元，而且裡面有人佔住，所以我請己○○現場打電話給丙○○，問他如果少50萬元他要不要賣，丙○○一口就答應了等語（見本院卷第217頁至第219頁），益徵房屋點交與否，尚無影響乙○○購買意願，僅係認需時間處理，並已執此為由要求賣方即丙○○減價50萬元，經丙○○同意後始決定購買。而證人己○○亦於本院審理時證稱：丙○○有說房子有人在居住，但是是何人他不清楚，因為他需要用錢，所以希望我幫他賣房子。我有建議他跟佔用人談清楚，看能不能解除此部分，後來我聽說他有去，但也沒有結果，我說如果依照這個狀況賣房子可能賣不到好價錢。乙○○是我員工，在案件討論的時候，我有跟員工說這種情形是屬於有問題的案件，所以你們可以考慮先購買來處理，因為佔用人是我不認識的人，如果是賣給其他不認識的人可能我也會被告。乙○○說有計畫將來小孩子可能到高雄念書，所以他有想要買等語（見本院卷第317頁至第321頁），則己○○受丙○○之委託出售系爭房地，並已詳為告知系爭房屋有人占用之事實，經己○○將之歸類為較有爭議之案件，因而詢問員工有無人願意購買，乙○○基於小孩日後就學之規劃，而在要求丙○○減價50萬元後決議買入，可見乙○○於購入系爭房地前，雖因系爭房地遭他人占有使用而有所考量，然丙○○亦因此就系爭房地之買賣價金有所讓步；而是否購買具有使用權爭議之房屋、出售價格是否合理，本屬買方得自行評估，尚難謂購入具有使用權爭議之房屋，即可認為買方並無購入房屋之真意，是戊○○此部分之主張，尚難憑採。
⒌再就乙○○購入系爭房地之資金來源觀之，戊○○主張訴外人即
乙○○之夫另有位於高雄市○○區○○段000地號之土地，及位於該基地同段之925建號建物（下稱岡山房地），且岡山房地之貸款已全數繳清，然購買系爭房地時卻非以岡山房地設定抵押，而係由己○○匯款予乙○○，亦可證明系爭房地之買賣為通謀虛偽云云。經查，孫昱程所有之岡山房地貸款已於101年6月25日清償完畢，及己○○有於乙○○給付買賣價金前後，匯款共798,324元予乙○○，固有岡山房地之土地建物查詢資料（見本院卷第287頁至第291頁）、高雄市○○區000○0○00○○區○○○○0000000000號函暨所附之孫昱程岡山區農會交易明細表1份（見本院卷第299頁至第303頁）、乙○○帳戶交易明細表1份（見本院卷第279頁至第281頁）在卷可稽，則乙○○購入系爭房地有部分之資金係來自於己○○，而非自有資金乙節，固可採信。惟己○○於本院審理時具結證稱：乙○○當初要買時要向銀行貸款可能不好貸款，乙○○也有說現金不夠，故我有出借約80萬元予乙○○，並有說好等房子可以辦貸款，再返還該筆借款，且因乙○○是10幾20年的老員工，故未要求乙○○提供擔保品，而乙○○是否以岡山房地向銀行貸款，係乙○○自主決定等語（見本院卷第321頁至第323頁）。則審酌房屋買賣時，買受人如何籌措資金乙事，本為買受人個人投資理財之理念，且涉及買受人籌措資金之能力與管道，尚難認乙○○購入系爭房地有部分資金來源係己○○，即可推認乙○○無購入系爭房地之真意。況乙○○係因己○○詢問員工是否有意願購買系爭房地，經乙○○考量小孩就學需求後決定購買，已如前述，並非乙○○原有購屋需求已備妥資金始尋覓適合之房屋，則乙○○當時資金不足，向熟識之己○○借款，自難認與常情相違，是戊○○此部分之主張，亦不足採。
⒍就買入系爭房地後，乙○○處理系爭房地遭他人占用之手段觀
之，戊○○又主張乙○○取得系爭房地所有權後，即向戊○○、庚○○提起遷讓房屋之訴訟，而未向丙○○提出任何主張，亦可知乙○○與丙○○並無買賣之真意云云。惟因系爭房地遭他人占用，故購買系爭房地之價金，經乙○○與丙○○商討後，已自350萬元降低至300萬元乙節，既如前述，顯見乙○○與丙○○談論買賣價金時，已將系爭房屋現遭第三人占有一事考慮在內，則乙○○未向系爭房地之出賣人丙○○爭執此事，亦無違反常情之處。且乙○○究係向丙○○或戊○○主張其權利，亦屬乙○○個人之決定，無從依此即認為乙○○無買受系爭房屋之真意，是戊○○此部分主張亦無足採。
⒎準此，乙○○及丙○○就系爭房地之買賣，確有簽立買賣契約，
亦完成所有權之移轉登記及價金之交付。而乙○○是否購買現由他人占有使用之房屋、購入房屋後應如何處置，乃乙○○所應承擔之風險，縱房屋正由第三人占有使用，亦無從以此即認定買賣雙方均無締結買賣契約之真意，且就此現狀，買賣雙方亦得以協商買賣條件、價金之方式處理之，非謂乙○○若未於買受遭他人占有之房屋後，向丙○○起訴主張權利，即能謂買賣為通謀虛偽。故戊○○前揭主張，均無從推認乙○○與丙○○間，就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為，均屬通謀虛偽行為，自難認乙○○與丙○○間系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為均屬無效，從而戊○○請求確認乙○○與丙○○間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記不存在，及乙○○應塗銷系爭房地於109年9月30日之所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。㈡戊○○、庚○○有無占用系爭房屋之合法權源？原告得否請求2人
自系爭房屋遷出？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、98年度台上字第863號裁判意旨參照）。查，乙○○與丙○○間就系爭房地之買賣並非通謀虛偽，業經本院認定如前，則乙○○即為現為系爭房地之所有權人，且戊○○、庚○○現占有使用系爭房屋，為兩造所不爭執，則依前引說明，即應由戊○○、庚○○就渠等有權占有系爭房地之事實，負舉證之責。
⒈戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立借名登記法律關係？如有
，得否對抗乙○○？⑴戊○○雖抗辯，就系爭房地與丙○○有借名登記法律關係，故有
權使用云云。然按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異(最高法院107年台上字第2096號民事判決意旨同此見解)。則縱認丙○○與戊○○確實就系爭房地應有部分1/5存在借名登記關係，然此僅為丙○○與戊○○間之內部法律關係，本無由對抗乙○○。
⑵再者，戊○○雖多次以借名登記之法律關係稱之（本院卷第117
頁、第174頁），然觀其所述：實際上系爭房屋一直都是由戊○○居住，在98年間曹允超過世時，系爭房地係先以持分方式共有，因戊○○有卡債，為免其應有部分1/5遭銀行查封，而該部分借名登記予丙○○；在103年曹洪幸枝過世後，原欲維持現狀，係甲○○稱不欲再繼續保持共有，且戊○○罹患癌症需有地方居住，為避免其過世又需繼續共有，遂與其他繼承人丁○○、曹慧英商議，約定由戊○○、丙○○一起分得系爭房地，丙○○放棄其他不動產，並均登記在丙○○名下，然同意讓戊○○得居住使用系爭房地直到其過世為止，過世後由丙○○取得系爭房地權利。事後104年系爭房地應有部分1/5再遭法院拍賣時，為求系爭房地權利完整，戊○○再出資688,000元將該部分以丙○○名義買回；而曹紅幸枝死亡時因有4位繼承人（即丙○○、戊○○、丁○○、曹慧英），但只有兩間公寓和一間1/5權利之系爭房地，丙○○得分到系爭房地係有對價關係等語（本院卷第66頁、第174頁、第427頁），其所述系爭房地所有權變動過程，與不爭執事項㈠所載大致相符，則依戊○○所強調者乃為「當時為免法律關係複雜而不欲繼續維持共有方決定由丙○○分得系爭房地，丙○○、甲○○有同意讓其使用系爭房地至過世為止」等節，倘為真實，則仍由戊○○保有系爭房地1/5之所有權，顯與其所陳為避免法律關係複雜化之目的相違，且似意指同意使用之期間僅至戊○○死亡為止，此實與「戊○○仍保有系爭房地1/5之所有權，而僅係登記在丙○○名下」，而成立借名登記關係，待實際所有權人死亡後該借名登記法律關係即消滅而有別，則縱其所述為真實，應僅係與丙○○或甲○○達成同意其居住使用至過世為止之協議而已，自難評價為已有成立借名登記法律關係之合意。是戊○○抗辯就系爭房地與丙○○間有成立借名登記法律關係，因而有權使用系爭房地一節，即難採憑。
⒉戊○○就系爭房地有無與丙○○間成立使用借貸法律關係？如有
，得否對抗乙○○？使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用，故不動產於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法院59年度台上字第2490號、91年度台上字第278號判決參照），戊○○雖亦曾抗辯，與丙○○間成立使用借貸法律關係（見本院卷第265頁），惟縱戊○○與丙○○間，確曾就系爭房地成立無償使用借貸契約，系爭房地既已出售乙○○，並由乙○○取得所有權，戊○○亦不得持其與丙○○間使用借貸契約對抗乙○○，並據此主張有權占有。
⒊承前所述，戊○○之真意，應係與「其已出資拍得系爭房地1/5
而以有償方式，與丙○○或甲○○，達成同意由戊○○使用系爭房地至過世為止之協議」，然此節，業經丙○○所否認，自應由戊○○舉證以實其說。
⑴就此，戊○○辯稱：系爭房地出售前，丙○○亦曾傳訊息與戊○○
協商，上情均可彰顯戊○○有權占有使用系爭房地，否則無須與戊○○協商，丙○○亦曾於電話中表示要放棄系爭房地云云。
觀諸丙○○107年3月5日傳簡訊予戊○○稱「大姑姑您好：開學了自從上次與您聯繫後我一直在思考這高雄我唯一房子的事，我不想再為了這間房子一直牽掛著無法好好上課所以決定賣掉房子。舅舅已經結婚有家庭有小孩，我孤兒寡母總不能一直寄人籬下需要有自己的生活空間賣掉房子才能找個小窩安頓才能踏實過日子，還請您慈悲憐憫成全感激不盡。房客請您跟他們說儘速找房搬離…」，戊○○則回覆「不可能讓你們賣。還有我這邊也有你母親當時蓋章的單據。也有你說要放棄這間房子跟我的錄音。這間房子我也有份。就這樣。不然就上法院。對了曹先生我還要跟你說我現在跟房客住在一起。我分租給她們，每次一簽又都是5年。那就法院見吧」等語（見本院卷第371頁、第439頁），可知系爭簡訊丙○○並非詢問戊○○能否出售系爭房地，或與戊○○商議如何訂立價金等買賣事宜，而是逕告知戊○○其決定出售系爭房地，並係請戊○○處理房客事宜，顯無從證明戊○○就系爭房地亦有權利，而經丙○○與戊○○協商之情形。
⑵另參酌戊○○所提出，上開簡訊中所提及之「丙○○說要放棄」
之對話錄音（檔案顯示修改日期為106年7月7日，下稱系爭對話錄音），戊○○稱「你媽媽怎麼都叫你出面勒，她怎麼都不敢接電話勒。她當時跟姑姑講說，為了說另外兩個姑姑講說一定要一個人佔一份，要簽放棄，到現在姑姑用成這樣子，然後到繳完，你媽媽怎麼不敢接電話勒，到現在硬要給我賣那間房子，另外兩個姑姑說給我賣賣看阿，你媽媽這樣一步一步來很過份喔。我當時都沒有聽另外兩個姑姑的話喔，這樣一步一步來真的很過份喔，而且當時你媽媽說要簽放棄的時候我是用擴音的喔，每個，連代書都有聽到喔。…當初恐嚇我說如果要跟他們一個人佔一份，他就要簽放棄，這樣一步一步來什麼意思阿，我跟你兩現在另外兩個姑姑已經知道了，尤其是第二個。你們賣賣看吧。丙○○：（嘆氣）好，那不然就放棄」，有本院勘驗筆錄在卷可考（見本院卷第490頁至第491頁），上開內容亦係戊○○致電丙○○向其質問，認為甲○○很過份，並揚言讓丙○○去「賣賣看吧」之內容，亦無提及任何有關因為有達成「同意戊○○居住使用至過世為止之協議」，故不得出售系爭房地之意，則上開錄音內容，亦無從證明戊○○此部分之主張為真實。
⑶又有關丙○○所述「要放棄」之內容，實際意思為何，實為不
明，蓋系爭對話錄音在丙○○語畢時即立即結束，然依其語氣二人似未完成交談，亦有本院勘驗筆錄可佐（見本院卷第490頁），且戊○○固然主張甲○○或丙○○所稱「要放棄」係指不要系爭房地之所有權，也不與其他人有持份關係等語（見本院卷第493頁），惟倘若丙○○或甲○○當時確有意放棄系爭房地權利之意思，此舉顯有利於戊○○及丁○○、曹慧英，實無系爭對話錄音中所陳「以此遭恐嚇」之可能。再者，倘確有放棄系爭房地之意旨，則曹洪幸枝過世時之103年間，實無讓丙○○繼承系爭房地，丁○○、曹慧英實無陸續將其應有部分移轉予丙○○之必要，更無在104年間系爭房地1/5回復所有權後，戊○○又再拍定上開應有部分1/5 並登記在丙○○名下之可能。而縱然丙○○在106年7月7日之系爭對話中曾說「那不然就放棄」一語，惟嗣後系爭房地並無辦理任何所有權之異動，反而在107年3月5日丙○○傳送系爭簡訊予戊○○告知要出售系爭房地之決定，益徵丙○○亦無放棄系爭房地所有權之意思，是戊○○此部分所辯，亦難採憑。至於戊○○嗣後雖否認系爭簡訊之真正（見本院卷第494頁），然其既已在書狀說明二人發送系爭簡訊前後始末（見本院卷第398頁），又提出前述二人之系爭對話錄音，依系爭對話錄音內容所述戊○○質疑、並對於甲○○表示要出售系爭房地而憤怒之舉，均與系爭簡訊對話內容、情境相符，自可認系爭簡訊之內容為真實，是戊○○否認系爭簡訊之真正，自難採取。
⑷戊○○固再辯稱：居住於系爭房屋之期間，及戊○○出租系爭房
屋予庚○○時，丙○○不僅均未前往察看房屋或提出爭執，亦未報警處理，更未提起訴訟，可證有權使用系爭房屋云云。惟戊○○自陳系爭房地為曹家祖厝，已經居住於其內長達52年，而證人甲○○於本院審理時係證稱：我們也沒有同意戊○○使用居住。因為我們在雲林，暫時沒有要用到，也沒有想到要如何處理。而且那時候丙○○還未滿20歲，我也不能說要幹嘛就幹嘛，就等到丙○○20歲後再決定。沒有允諾戊○○得居住使用系爭房屋至其過世為止。爺爺過世時，原本各有持分，直到奶奶過世後財產重新分配，我們分到高雄的系爭房地，但是我們是在雲林生活，不可能會到高雄使用居住。剛才所述奶奶過世後財產重新分配我們分到高雄系爭房地，當初分配時我跟戊○○說我不要持分，因為這樣會很亂，我想要各自不動產都是獨立所有權，當時丙○○分到系爭房屋也是戊○○指定的。其他人也有分到其他房地，有另外二間公寓，一間在大順路，另一間我不清楚等語（見本院卷第119頁至第120頁），所述系爭房地移轉之過程，與戊○○所述大致相符。是審酌甲○○、丙○○平時均居住於雲林，並無實際使用系爭房地之需求，則甲○○、丙○○與戊○○又為親戚，因前述親屬關係，且丙○○當時尚未成年（其為87年1月生，見本院卷末證物袋之個人戶籍資料），而在取得系爭房地所有權後，未積極向戊○○主張權利，至多僅可認係單純之沉默，尚無從以此即反推丙○○與戊○○間就系爭房地，有達成同意其居住使用至過世為止之合意，是此部分之事實，尚難逕為有利於戊○○之認定。
⑸另戊○○辯稱：104年間其有出資688,000元，以丙○○之名義，
拍定系爭土地所有權5分之1應有部分，固據其提出本院收據為憑（見本院卷第83頁）。惟證人甲○○於本院審理時證稱：
104 年12月2 日拍賣的部分我有付錢，10月中旬從丙○○帳戶轉到我土地銀行帳戶，再從該帳戶轉到戊○○郵局帳戶11萬元，之後每個月104年11月起到106 年5 月為止，我每個月給戊○○1 萬元，都是轉到戊○○郵局帳戶，共付了30萬元。因為我沒有這麼多錢，而且實際上這1/5 的權利我也認為是丙○○所購買，因為戊○○在97年12月30日跟我借20萬元沒有還我，奶奶過世代書的錢59,805元也是我付的，因為曹立民因公過世有一筆撫卹金，原本應該是由曹洪幸枝、丙○○、曹允超每年都有領，後來曹允超過世後變成是由曹洪幸枝、丙○○領取，曹洪幸枝過世時應該要由丙○○領的17萬元，戊○○要我轉給她，他用什麼理由叫我轉給她我已經忘了。這些款項全部加起來已經超過當初1/5 的拍定價金。有關分期的事情是因為戊○○要我付錢，但是我當下沒有這麼多資金，所以才會用這種方式給付等語（見本院卷第121頁），而甲○○所述，其以丙○○名義在97年12月30日匯款20萬元、103年7月17日匯款17萬元，及自104年10月12日匯款11萬元，並陸續自104年11月11日起至106年5月5日止陸續匯款1萬元予戊○○，合計匯款共667,000元，亦有丙○○帳戶存摺、匯款申請書在卷可考（見本院卷第351頁至第365頁）。其中104年10月12日之匯款單尚有註記「1/5法拍部分」等語（見本院卷第355頁），應可認甲○○所證陸續有交付款項予戊○○支付前述拍定價款一節，堪予採憑。
⑹戊○○均不否認收受前開匯款，而僅否認97年12月30日匯款20
萬元、103年7月17日匯款17萬元係甲○○與戊○○間之消費借貸關係所生。然對於104年10月12日匯款11萬元，並陸續自104年11月11日起至106年5月5日止陸續匯款合計297,000元之部分，乃陳稱「是甲○○認為我也有一半的權利才將拍賣價金半數匯款給我」（見本院卷第125頁）、「104年10月12日匯款11萬元是作為系爭房地之買賣價金，意思是戊○○就系爭房屋使用之權利是到丙○○清償系爭房地1/5所有權為止」（見本院卷第395頁），而自承其餘款項均係丙○○所支付系爭房地1/5拍定價款之一部，並認為其使用系爭房地之權利，係截至丙○○付清系爭房地1/5拍定款為止。則審酌甲○○所匯款項共667,000元，與戊○○拍定系爭房地1/5之688,000元相當，且參酌系爭簡訊、系爭對話錄音之內容及時間，足認在106年5月5日甲○○認為付清系爭房地1/5之拍定價款後，即有向戊○○表達欲出售系爭房地之意（即系爭對話錄音中戊○○所述「然後到繳完」，戊○○陳稱係指系爭房地1/5 之拍定價款，見本院卷第493頁），經戊○○106年7月7日（即系爭對話）向丙○○質疑此事，丙○○再於107年3月5日傳送系爭簡訊予戊○○告知要出售系爭房地等節，戊○○均未以其等間有達成「同意其居住系爭房屋至過世為止之協議」為由質疑丙○○違反約定，更認為甲○○已繳清系爭房地1/5之拍定款，則丙○○在104 年12月2
日因拍賣取得系爭房地全部所有權，並陸續匯款予戊○○前述拍賣價款完畢後而決定出售系爭房地，即與常情無違，戊○○自當無從再主張其就系爭房屋仍有使用之權利。至於戊○○所辯97年12月30日匯款20萬元、103年7月17日匯款17萬元並非借款而係分擔曹允超、曹洪幸枝之喪葬費用一節，未據其提出支付父母喪葬費用之單據，或其他繼承人亦有交付同額喪葬費用分擔款之證明，則其此部分之抗辯，因乏事證可佐，亦與其在系爭錄音中陳稱甲○○繳完系爭房地1/5之拍定款一節相違，即難採取。
⑺依前所述，戊○○未能提出事證證明有與丙○○或甲○○，達成同
意由戊○○使用系爭房地至過世為止之協議。且基於債之相對性原則，該協議亦無從對於系爭房地現在之所有人乙○○主張有權占有。準此，戊○○復未能提出其他理由及事證，證明其有權占有系爭房屋，乙○○請求戊○○騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
⒋庚○○得否基於占有連鎖，主張有權占有？
按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源（最高法院110年度台上字第606號判決意旨參照）。而戊○○未能舉證其就系爭房屋具合法之占有權源，已如前述，則縱庚○○與戊○○間，就系爭房地有租賃關係之存在，庚○○亦無從以戊○○有權占有為由，主張亦有占有之正當權源。至於乙○○如何處理系爭房屋遭戊○○、庚○○占有乙事，乃屬乙○○個人考量，非謂乙○○必先向丙○○主張權利，方得向戊○○、庚○○主張，是庚○○此部分所辯，亦難憑採。則乙○○請求庚○○騰空遷讓返還系爭房屋，亦有理由，應予准許。
㈢乙○○得否請求戊○○、庚○○給付相當於租金之不當得利？
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可資參照。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判意旨可資參照）。
⒉經查，戊○○係無權占有系爭房屋，已如前述；而系爭房屋位
於高雄市苓雅區武昌路，鄰近衛武營都會公園、鳳山運動公園，附近亦有公車經過，生活機能良好（見司執卷之勘估標地位置略圖），而戊○○將系爭房屋之1、2樓出租與庚○○之租金，自101年至108年，均為每月10,000元，亦有戊○○與庚○○間租賃契約在卷可考（見審訴卷第55頁至第65頁），且鄰近之高雄市苓雅區武慶三路57巷31號3樓透天厝之出租價格為16,000元，亦有591房屋交易網之截圖1紙在卷可參（見審訴卷第131頁）。又系爭土地109年1月之申報地價為每平方公尺10,960元，有系爭土地登記第一類謄本在卷可考（見審訴卷第127頁）。本院審酌系爭房地坐落位置、繁榮程度及生活機能完善度，併考量戊○○無權占用系爭房屋之使用情形等一切情狀，認乙○○主張其所受相當於租金之不當得利，以每月15,000元計算，尚屬適當，戊○○對於上開金額亦無意見（見本院卷第264頁）。而乙○○既已自109年9月30日即取得系爭房地之所有權，則乙○○請求戊○○給付自109年10月23日起至騰空返還系爭房地止，每月15,000元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
⒊次按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；
善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益，分別為民法第943條、第952條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地（最高法院77年度台上字第1208號裁判要旨參照）。而租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至於所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定。倘承租人為善意，依民法第952條規定，其既被推定得為租賃物之使用、收益，於所有人舉證推翻該權利推定前，承租人因此項占有使用所獲利益，自無不當得利可言（最高法院91年度台上字第1537號裁判要旨、109年度台上字第2146號、104年度台上字第2252號判決參照）。且善意占有人就其占有是否具有本權，並無查證之義務（民法第959條規定修正理由參照）。準此，占有人以承租人地位占有土地而為使用、收益，除非有客觀事實足認其取得占有並非善意，否則所有權人並無依民法第179條規定，向占有人請求返還其因使用占有土地所獲利益之餘地。
⒋經查，庚○○自101年間3月1日起即向戊○○承租系爭房地之1、2
樓，有戊○○與庚○○間租賃契約在卷可考（審訴卷第55頁至第65頁），則庚○○係因與戊○○間之租賃契約關係，而取得系爭房地之占有及為使用與收益。再參酌前述，戊○○已長期居住在系爭房屋，則庚○○於斯時認系爭房地為戊○○所有而承租，堪認其乃善意占有系爭房屋。縱丙○○或甲○○曾至系爭房地查詢占有情形，或其後經己○○張貼居住證明，惟庚○○是否僅能憑此確知系爭房地所有權及使用權之歸屬，尚有疑問，而乙○○復未主張或舉證證明庚○○取得系爭房地之占有為惡意，參酌前揭說明，當無從依民法第179條之規定，向庚○○請求給付相當於租金之不當得利，是乙○○向庚○○請求自109年10月23日起至騰空返還系爭房地止，每月應與戊○○共同給付15,000元之部分，即無理由，應予駁回。
六、綜上所述，本訴部分，乙○○為系爭房地之所有權人，而戊○○、庚○○均無權占有系爭房屋，是乙○○依民法第767條第1項前段之規定，請求戊○○、庚○○騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條之規定請求戊○○自109年10月23日起，按月給付相當於租金之不當得利15,000元，均屬有據，應予准許；逾此部分之請求（即乙○○請求庚○○應按月給付相當於租金之不當得利15,000元部分）則屬無據，應予駁回。反訴部分，戊○○請求確認乙○○與丙○○間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記不存在，及乙○○應塗銷系爭房地於109年9月30日之所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。至於戊○○雖請求丙○○提出手機，以證明簡訊內容之真實性（見本院卷第494頁、第495頁），惟本院依前揭事證已認上開簡訊內容為真正，此部分即無調查之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：本訴部分，乙○○之訴雖為一部有理由，一部無理由，然其敗訴部分（即請求庚○○給付相當於租金之不當得利部分），依法免徵裁判費（民事訴訟法第77條之
2 第2 項參照），本院認本件訴訟費用應依民事訴訟法第79條規定，酌量情形由戊○○、庚○○全部負擔。再審酌戊○○與庚○○間就本訴利害關係情形，依民事訴訟法第85條第1項但書之規定，判決如主文第4 項所示。反訴部分，依民事訴訟法第78條規定，由反訴原告戊○○負擔。
中 華 民 國 111 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 鄭珮玟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 22 日
書記官 張傑琦