臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第827號原 告 陳亭妘訴訟代理人 彭佳凱被 告 張色美訴訟代理人 王宥棋被 告 鄭凱予訴訟代理人 曾素真上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠於民國108 年8 月27日，被告張色美欲出售其所有之坐落高
雄市○○區○○段○○段0000地號土地（權利範圍10000 分之66）及其上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○號8 樓房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），故委由被告鄭凱予向原告介紹及帶看系爭房地屋況。而張色美、鄭凱予（下合稱被告）均明知系爭房屋有管線漏水瑕疵（下稱系爭瑕疵），且未將系爭房屋之管線全部更新，竟為出售系爭房地，故意共同隱瞞系爭房屋存有系爭瑕疵，且向原告佯稱系爭房屋內之管線已全數更新等語，致原告陷於錯誤，而以新臺幣（下同）558 萬元向張色美購買系爭房地。詎原告於同年10月18日遷入系爭房地居住後，系爭房屋正下方之7 樓住宅（下稱系爭7 樓房屋）即經常漏水，迄至110 年2 月間該屋開始滲水，再嚴重漏水且產生壁癌（下稱系爭漏水）。而居住在系爭
7 樓房屋之訴外人即身分不詳黃先生委由水電師傅檢測後，始查悉系爭漏水係因系爭房屋之系爭瑕疵所致，黃先生遂多次以電話告知原告不得用水、不得洗澡、不得沖馬桶等語，致原告每2 日即需前往汽車旅館入住及至洗衣店洗衣服。而原告於年2 月16日已告知被告系爭漏水係因系爭房屋存有系爭瑕疵所致。惟被告知悉後即拒接電話，避不見面，迄至
110 年4 月5 日張色美雖委請抓漏人員查看後，然鄭凱予仍以簡訊通知原告稱水電工有告知了等語，即要原告自我處理而無修繕之意。嗣經原告於110 年4 月5 日聘請專業抓漏人員，鑿開系爭房屋之地板後，發現熱水管路多處補丁及熱水管鏽蝕嚴重，乃於110 年4 月7 日以存證信函通知張色美、鄭凱予，然張色美於110 年4 月13日亦寄發存證信函否認原告陳述之事實。
㈡而張色美為系爭房地之原所有權人，且經原告於買受系爭房
地後之5 年內即110 年2 月16日已告知被告系爭瑕疵，張色美依民法第365 條規定本應負漏水維護之義務。又被告共同故意隱瞞系爭房屋之系爭瑕疵，並向原告佯稱已將系爭房屋管線全部更新等情，致原告陷於錯誤而向張色美購買系爭房地，故意以此背於善良風俗之方法，加損害於原告，原告並因系爭瑕疵導致長期失眠，與鄰居黃先生關係持續惡化，原告因漏水前往洗衣店洗衣、汽車旅館洗澡住宿、大小便時無法沖水導致屋內惡臭，造成原告毫無生活品質、後續因修繕需請假監工，長期折磨苦不堪言，精神上受有極大困擾與痛苦，嗣於110 年4 月12日將系爭房屋完成修繕，共受有如附表所示之損害，被告自應共同對原告負損害賠償責任。為此，爰依民法第184 條、第191 條第1 項等侵權行為法律關係，提起本件訴訟。
㈢並聲明：被告應給付原告100 萬元，並自判決確定之翌日起至被告清償之日止，按年息百分之6 計算之利息。
二、被告之答辯：㈠被告張色美則以：
系爭房地係其委任女兒於108 年8 月間自行出售。於108 年
8 月27日，其因有事無法前往開門予原告查看系爭房屋屋況，乃拜託鄭凱予開門供原告查看屋況。鄭凱予係受買賣雙方委託辦理系爭房地移轉登記之地政士，並非仲介人員，亦無收取仲介費用。又其持有系爭房屋期間，係將系爭房屋之浴室部分已更換新管線，其並無向原告承諾已將系爭房屋內管線全數更新之情事，系爭7 樓房屋之住戶亦未曾向其反應滲漏水情事。況其於108 年10月18日交屋予原告時，經原告當場驗屋，一切設備正常使用，並確認現況無滲漏水情事，是系爭房屋於交屋時並無系爭瑕疵。而於交屋1 年多後，其於春節期間始接獲原告通知系爭漏水，亦已回覆原告委由管委會協助尋專業廠商處理，迄至110 年2 月期間均未再接獲原告訊息，是其亦無原告所稱拒接電話、置之不理等情事。嗣鄭凱予於110 年4 月5 日轉達原告請求其介紹專業防水廠商查看系爭房屋狀況之意，其基於協助之意，當日即請廠商前往系爭房屋，經防水師傅查看後，告知因系爭房屋屋齡已有20年之久，管線本就有老化現象，亦可能因地震、氣候等因素造成管線問題。又其持有系爭房屋期間，並未鑿開地板及變動過熱水管路，且於系爭房地買賣契約成立時即已當面告知原告，系爭房屋為中古屋大樓，依現況交屋，不保證將來有無漏水情事等語，原告亦表示知悉，系爭房屋既已經原告當場驗收確定並完成交屋，依民法第373 條規定，原告不得請求其負擔修繕費用。系爭房屋交屋已逾1 年，原告應自行僱請水電師傅維修漏水情事，且原告於110 年2 月間已知悉系爭房屋有系爭漏水情事，直至110 年4 月始處理，其亦已介紹水電師傅予原告，原告不便係其自身所致，是原告請求為無理由等語置辯。
㈡被告鄭凱予則以：
其係受買賣雙方委託辦理系爭房地移轉登記相關事宜之地政士，並非仲介，亦無收取仲介費用。於108 年8 月27日，張色美因有事無法帶原告看屋，乃於當日拜託其開門讓原告進入系爭房屋查看屋況；復因原告打電話告知其欲購買系爭房地，其始令原告簽立要約同意書及交付斡旋金10萬元予其轉交予張色美，以向張色美為購買不動產之意思表示，而該筆斡旋金之後即列入買賣價金予張色美。嗣原告與張色美正式簽訂系爭房地買賣契約書，其中標的物現況確認書內容係由張色美填寫，因此，系爭房屋有無存有系爭瑕疵與其無關，原告請求並無理由等語置辯。
㈢均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠張色美於108 年8 月28日出售系爭房屋予原告，並於同年10
月14日辦理登記過戶，再於同年月18日交屋，原告已遷入居住。
㈡原告於110 年2 月16日告知被告系爭房屋有漏水等系爭瑕疵，張色美於110 年4 月5 日委請人員前來查看。
四、經查：㈠原告於110 年2 月16日告知被告系爭房屋有漏水等瑕疵之事
實，為兩造所不爭執，且依據原告民事起訴狀所附之通話紀錄翻拍照片，顯示兩造於110 年2 月17日即有通話紀錄，又原告於110 年4 月6 日有以郵局存證信函通知被告其於110年2 月17日發現系爭房屋有漏水之情事等節（該存證信函誤載為109 年，經原告當庭更正為110 年，參見本院訴字卷第
190 頁），足認系爭房屋至少應係於110 年2 月16日發生滲漏水之事實。原告主張系爭房屋係於110 年2 月26日發生滲漏水等節（參見本院審訴字卷第11頁；本院訴字卷第102 頁），顯與其所所提出之事證不符，而有誤稱，合先敘明。
㈡按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第191 條第1 項規定定有明文。查原告於110 年2 月16日發現系爭漏水時，其已係系爭房屋之所有權人，則系爭房屋縱有發生系爭漏水致系爭7 樓房屋受損之事，亦係原告應依民法第191 條第1 項規定對因系爭漏水所受損害之人負損害賠償責任，原告主張被告應依該項規定對系爭7 樓房屋之住戶及原告負損害賠償責任等節（參見本院訴字卷第119 頁），於法不合，並無理由。㈢原告雖主張系爭房屋於交屋前已存有系爭瑕疵，且被告除消
極未告知系爭房屋有系爭瑕疵外，更積極向原告佯稱已將系爭房屋之管線全部更新等不實言語，致原告因系爭瑕疵受有損害，自應對原告負損害賠償責任等節。惟查：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第
184 條第1 項、第2 項前段規定定有明文。次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋於交屋前已存有系爭瑕疵，而依民法第184 條等侵權行為法律關係請求被告應共同負損害賠償責任，自應就有利於己之事實負舉證責任。即原告應先舉證證明系爭房屋於交屋前已存有系爭瑕疵，且被告有故意向其佯稱已將系爭房屋之管線全部更新等不實言語等事實。
⒉查兩造簽署系爭房地買賣契約書時（下稱系爭契約書），就
系爭房屋有無滲漏水情形，張色美已於標的物現況確認書（下稱系爭確認書）勾選「否」，並經原告在該段文字下方簽名確認，有兩造之系爭房地買賣契約所附之標的物現況確認書1 份在卷可證（參見本院訴字卷第141 頁），可察於兩造簽署系爭房地買賣契約時，系爭房屋外觀上並未經發覺有滲漏水之情事。惟房屋內部管線有無滲漏水之情事經常隱藏於建築物牆壁內，有時無法經由屋況外觀察覺，是縱使系爭確認書上之記載業經兩造確認而簽名，倘若有具體事證足以證明兩造於交屋前系爭房屋存有系爭瑕疵，原告自不因系爭確認書而得免責。然以系爭房屋於兩造簽訂買賣契約時，已係屋齡21年之中古屋，有系爭房屋之土地建物查詢資料1 份（參見本院審訴字卷第61頁）在卷可稽，並非係新成屋，依社會常情，就檢視該屋況本應具備之效用或品質自不等同於新成屋。審酌本件係於110 年2 月16日始發生系爭漏水，並非係於原告遷入後數月內即發生，而係於兩造交屋後長達1 年
4 月許始發生，以系爭房屋係屋齡21年之中古屋，依社會生活經驗法則，系爭房屋自有可能因屋齡已久且經長期使用，而逐漸自然產生必然之損耗及老化現象，客觀上自不能排除係於兩造交屋後始發生系爭瑕疵，尚難以系爭房屋有系爭漏水，逕認系爭房屋於交屋前已有系爭瑕疵之事實。而原告雖提出其與系爭房屋樓下之系爭7 樓房屋住戶黃先生之通訊軟體對話內容、7 樓住戶於110 年3 月1 日因系爭漏水造成主臥衣櫃滲水修復高壓密封費用16,000元之收據、110 年4 月
6 日因系爭漏水造成損害之傢俱費用143,000 元收據（參見本院審訴字卷第19至25頁；本院訴字卷第79、89、123 頁），惟此部分事證僅可證明系爭房屋係於110 年2 月16日始發生系爭漏水，並無從證明兩造交屋前，系爭房屋已有系爭漏水之事實。另原告陳稱系爭7 樓住戶並不願證述系爭漏水之事發經過，亦陳稱本件亦無其他事證可證明該待證事實等語（參見本院訴字卷第104 、121 、190 頁），則原告主張系爭房屋於交屋前已存有系爭瑕疵等節，並無所據，難認屬實。
⒊原告雖又主張張色美委由鄭凱予向原告帶看系爭房屋時，曾
透過鄭凱予向原告口頭佯稱系爭房屋之管線已全部更新等節。惟依據系爭確認書關於第16項「水、電管線於產權持有期間是否更新」項目，係勾選水管「部分更新」，兩造並於該段同頁下方簽名確認，已難認原告主張被告有向其保證系爭房屋水管全部更新等節屬實。原告雖陳稱其當時大學剛畢業，且係首次購屋，一心只想買房，對很多事情並不了解等語，惟審酌其自陳購屋時已係24歲之成年人，21歲即從事咖啡廳之服務人員等節（以上參見本院訴字卷第191 頁），堪認其為本次交易時已係智識成熟且有相當社會經驗之成年人，理應具足夠能力為本次交易，自難以其此部分口頭陳述逕認被告有向其保證系爭房屋水管全部更新之事實。原告雖又以其依據實價登錄查詢已獲悉張色美係於108 年5 月間以約38
5 萬元購入系爭房屋，倘若非張色美保證有管線全部更新、裝潢，其豈會同意以173 萬元之差價向張色美購入系爭房屋等節，以此主張被告確有向其保證系爭房屋之水管已全部更新等節（參見本院訴字卷第190 頁）。惟查，依不動產交易實務情形，原告願以較高價購買系爭房屋，有可能係基於各種動機需求以增加其生活上之利益等緣故，且依據系爭買賣契約書第15條點交約定記載賣方願意附贈買方以下設備：天然瓦斯、水錶、電錶、流理臺、吊櫥、排油煙機、瓦斯爐、熱水器、冷氣機、床櫃組2 件、沙發1 件、窗簾、燈飾11具、電視、音響等（參見本院訴字卷第138 頁），及被告承諾之浴廁管線部份更新等節，原告以高於張色美買入系爭房地之總價購買，亦難認有何明顯不合理之處。是原告所提此部分事證尚不足以使本院認定被告確有為該項保證之事實。此外，關於張色美答辯其當時有就系爭房屋之浴廁部分之管線更新等節，觀諸原告提出之系爭漏水修復收據顯示抓漏地點均係「主臥室」，有附表編號3 所示之單據附卷可考，並佐以系爭房屋之漏水管線處並非係浴廁位置，有原告提出之修繕漏水之照片在卷可參（參見本院訴字卷第35至41頁），可察系爭漏水位置應係在系爭房屋之主臥室，並非在系爭房屋之浴廁處，據此亦難認張色美此部分陳述有何不實，而無從認定被告有何故意或過失共同以不法手段侵害原告之權益之侵權行為，附此敘明。
⒋綜上，原告既不能證明兩造交屋時，系爭房屋已存有系爭瑕
疵，復不能證明兩造為本次交易時，被告有向原告保證系爭房屋之水管已全部更新之事實，則原告依民法第184 、195條第1 項等侵權行為法律關係，請求被告應共同給付其100萬元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第184 條、第191 條第1 項、第195條第1 項等侵權行為法律關係，請求被告應給付原告100 萬元，並自判決確定之翌日起至被告清償之日止，按年息百分之6 計算之利息，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘提出主張及所提證據，核於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 20 日
民事第三庭法 官 黃姿育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 21 日
書記官 陳亭妤附表：
┌──┬─────────────────┬───────┬──────┐│編號│原告請求賠償之項目及金額 │單據金額（新臺│單據出處 ││ │ │幣 │ │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 1 │主臥室衣櫃因滲水毀損之修復費用 │16,000元 │本院訴字卷第││ │16,000元 │ │89頁 │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 2 │施工期間支出之清潔費用2,400 元 │2,400元 │本院訴字卷第││ │ │ │87至88頁 │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 3 │修復系爭漏水之費用共75,000元： │75,000元 │本院訴字卷第││ │主臥室抓漏：18,000元 │ │31頁 ││ │主臥室漏水處打地工程：8,000 元 │ │ ││ │主臥室冷熱水管暗管施工：5,000 元 │ │ ││ │地板修復含瓷磚：10,000元 │ │ ││ │屋內清潔（水漬、粉塵) ：6,000 元 │ │ ││ │工期7 天( 2 工) 共28,000元 │ │ │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 4 │至住家附近投幣洗衣服、烘乾之費用共│無 │無 ││ │2,000 元 │ │ │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 5 │施工期間請假監工遭扣薪共6,680 元 │6,680元 │本院訴字第79││ │ │ │頁上方、第81││ │ │ │至85頁 │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 6 │旅館住宿1 次2,300 元，14天共32,200│無 │無 ││ │元 │ │ │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 7 │賠償系爭7 樓房屋住戶之衣櫃50,000元│143,000元 │本院訴字卷第││ │、床墊58,000元、床板組23,000元、窗│ │79頁下方 ││ │簾12,000元，共143,000 元 │ │ ││ │ │ │ │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│ 8 │精神慰撫金：700,000元 │無 │無 │├──┼─────────────────┼───────┼──────┤│合計│977,280元 │243,080元 │ │└──┴─────────────────┴───────┴──────┘