臺灣高雄地方法院民事判決110年度重訴字第178號原 告 高雄市政府法定代理人 陳其邁訴訟代理人 李昌明律師被 告 陳武卿訴訟代理人 秦嘉逢律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段00地號土地如附圖一所示編號A部分面積45.27平方公尺上之建物拆除，並將土地返還原告。
二、被告應自民國109年4月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣1萬2,242元。
三、被告應自返還第一項土地之翌日起至拆除坐落高雄市○○區○○段00地號土地如附圖一、二所示樑柱及編號B部分面積共3.71平方公尺上之建物並返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣927元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。
六、本判決於原告以新臺幣293萬6,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣880萬5,825元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定。民事訴訟法第182條定有明文。又所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟法律關係之存否，為本件訴訟之先決問題而言；所謂應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立，則係指訴訟之全部或一部之裁判，應以行政爭訟程序確定之法律關係為據者而言。查被告固謂其占用坐落高雄市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）非無合法權源，且已就原告要求其停止使用系爭土地之處分，提起行政訴訟，爰請本院審酌是否待該行政訴訟終結前，裁定停止本件訴訟程序等語，惟行政訴訟程序所審究者為原告命被告停止使用系爭土地之處分有無違法或不當，此與被告在私法上有無占有使用系爭土地之合法權源，尚屬二事，並非本件訴訟之先決問題，本院仍得自行依本件訴訟資料認定事實及適用法律，自無何訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據，或應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立為據之情形。則被告陳稱應於上開行政訴訟終結前，裁定停止本件訴訟程序云云，即無足採，應不予准許。
二、原告主張：重劃前高雄市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下稱重劃前000地號等4筆土地），原均為被告所有，嗣經民國96年高雄市都市計畫細部計畫(配合交通部「台鐵捷運化-高雄市區鐵路地下化計畫」)劃入高雄市第71期市地重劃範圍，000、000地號土地並分割出同段000之0、000之0地號土地，與000、000地號土地作為道路用地即○○○○拓寬工程；000、000地號土地重劃後合併為系爭土地，為高雄市所有非公共設施用地，伊為管理機關。又重劃前000地號等4筆土地上原有被告所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱原始000號房屋），於土地重劃後，有部分坐落○○○○拓寬工程範圍，有部分則坐落系爭土地，而其中坐落系爭土地部分原應辦理拆遷補償，然被告陳情希望予以保留，伊考量原始000號房屋在82年7月21日以前已實際使用系爭土地，符合高雄市市有財產管理自治條例第39條第1項第1款規定，因而同意被告得以保留並為補強，但要求被告須繳交土地使用補償金，其後再依高雄市市有財產管理自治條例辦理系爭土地之租、售事宜。詎被告竟於伊辦畢重劃作業及辦理系爭土地之租、售作業前之107年10、11月間，將原始000號房屋坐落系爭土地之部分全部拆除，而僅保留該屋與相鄰門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱000號房屋）共用之樑、柱，並於109年3月22日在系爭土地如附圖一所示編號A部分面積45.27平方公尺上重新建築房屋（下稱重建後000號房屋）。惟被告將原始000號房屋全部拆除再予新建，違反兩造當初約定僅得補強之協議，應認被告原來使用系爭土地事實之狀態中斷，已不符高雄市市有財產管理自治條例第39條第1項第1款規定，其就系爭土地全部已無合法占有權源，而屬無權占有土地。依民法第767條第1項及第179條規定，伊得請求被告拆除重建後000號房屋，並分別償還因無權占有如附圖一、二所示編號A部分面積45.27平方公尺、編號B部分面積0.2平方公尺及樑柱部分面積3.51平方公尺（合計48.98平方公尺），所獲相當於租金之不當得利等情，並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應自109年4月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬4,485元。㈢被告應自返還第一項土地之翌日起至拆除系爭土地如附圖一、二所示編號B部分及樑柱面積共3.71平方公尺上之建物並返還上開土地之日止，按月給付原告1,854元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原始000號房屋與000號房屋為同一時期興建且結構一體之建物，內部互通，為開放之單一空間。而原始000號房屋坐落○○○○拓寬工程範圍部分經拆除後，足以影響剩餘建物即原始000號房屋坐落系爭土地部分與000號房屋之結構，必須將原始000號房屋坐落系爭土地之部分全部拆除，保留該屋與000號房屋共用之樑、柱，重新立柱接樑架設結構桿件，始能與000號房屋重新成為一結構完整安全之建物，故伊將原始000號房屋坐落系爭土地之部分拆除，實屬補強剩餘建物之方法，其性質屬修建，而非新建。伊既未違反兩造間之協議，原告又同意伊保留原始000號房屋坐落系爭土地之部分，而同意伊占有使用系爭土地，則伊占有使用系爭土地，即非無權占有。其次，原告既同意伊使用系爭土地，並有意將系爭土地出租或售讓予伊，今又請求伊拆除建物返還土地，致伊花費金錢與時間補強剩餘建物歸於徒勞，顯屬權利濫用。原告請求伊拆除重建後000號房屋，並償還占用部分之不當得利，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、重劃前000地號等4筆土地原均為被告所有，嗣經96年高雄市都市計畫細部計畫（配合交通部「台鐵捷運化-高雄市區鐵路地下化計畫」）劃入高雄市第71期市地重劃範圍，000、000地號土地並分割出同段000之0、000之0地號土地，與000、000地號土地作為道路用地即○○○○拓寬工程；000、000地號土地重劃後合併為系爭土地，為高雄市所有非公共設施用地，原告為管理機關。
㈡、重劃前000地號等4筆土地上有原始000號房屋，相鄰同區長明段000地號土地則為被告所有，其上有被告所有000號房屋。
㈢、原始000號房屋坐落系爭土地之部分，經被告陳情希望予以保留，並經原告表示同意，但要求被告須繳交土地使用補償金，嗣後再依高雄市市有財產管理自治條例辦理系爭土地之租、售事宜。
㈣、被告於原告辦畢重劃作業及辦理系爭土地之租、售作業前，即於107年10、11月間將原始000號房屋坐落系爭土地之部分(與000號房屋共用之樑、柱除外)全部拆除，並於109年3月22日在系爭土地如附圖一所示編號A部分面積45.27平方公尺上重新建築。
㈤、原告已給付被告原始000號房屋位在○○○○拓寬工程範圍之拆遷獎勵金及拆除建物補償費、相當於該房屋剩餘部分面積補償費之補強費、000號房屋之立面整修費。
㈥、被告不曾繳納系爭土地使用補償金予原告。
㈦、被告自109年3月22日起迄今，均占用系爭土地如附圖一、二所示編號A、B及樑柱部分面積共48.98平方公尺。
五、本件之爭點為：㈠被告重新建築000號房屋之行為，屬新建或修建？㈡被告占有使用系爭土地有無合法權源？㈢原告請求被告償還相當於租金之不當得利，有無理由？倘然，其數額應以若干為適當？茲分述如下：
㈠、被告重新建築000號房屋之行為，屬新建或修建？⒈按本法所稱新建行為，係指為新建造之建築物或將原建築物
全部拆除而重行建築者；本法所稱修建行為，係指建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。建築法第9條第1款、第4款分別定有明文。查被告於107年10、11月間將原始000號房屋坐落系爭土地之部分(與000號房屋共用之樑、柱除外)全部拆除，並於109年3月22日在系爭土地如附圖一所示編號A部分面積45.27平方公尺上重新建築之事實，為兩造所不爭執，並有拆除前、後之現場照片在卷可稽（見本院卷一第31至38頁），復經本院會同高雄市三民地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖附卷可憑（見本院卷二第119至135頁、第143頁），堪認屬實。原始000號房屋坐落系爭土地之部分，除與000號房屋共用之樑、柱外，既經被告「全部」拆除，足認原始000號房屋已經不復存在，被告於拆除後重新建築房屋之行為，顯無可能係就已滅失之原有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂為修理或變更，核其性質屬將原建築物全部拆除而重行建築之「新建行為」，至為灼然。
⒉被告雖辯稱：原始000號房屋與000號房屋為同一時期興建且
結構一體之建物，內部互通，為開放之單一空間，故伊將原始000號房屋坐落系爭土地部分全部拆除，保留該屋與000號房屋共用之樑、柱，再重新立柱接樑架設結構桿件，藉此與000號房屋重新成為一結構完整安全之建物，乃補強剩餘建物之方法，應屬修建云云，然原始000號房屋與000號房屋均經辦理建物所有權第一次登記，有建物登記謄本、所有權狀及建物測量成果圖足憑（見本院卷一第67頁、卷二第281頁），足見上開2棟房屋原本即為2棟結構各自獨立之房屋。又該2棟房屋雖因內部打通而形成單一空間，惟二者共用之樑、柱均經保留，本院於110年12月21日勘測現場時，亦明顯可見足以區隔該2棟房屋之樑、柱（見本院卷二第119、129、130頁），被告復自承：伊拆除原始000號房屋時，並未變更或破壞000號房屋之結構等語（見本院卷二第119頁），堪認000號房屋原有之結構始終如一，自難認有何須仰賴原始000號房屋結構始能存在之情形。被告辯稱原始000號房屋與000號房屋結構同一，二者為不可分云云，顯與事實不符，自不足採信。其次，被告陳情希望保留，經原告同意保留者，僅有原始000號房屋坐落系爭土地之部分，為兩造所不爭執，則就本件被告拆除原始000號房屋後重新建築房屋之行為，究屬「新建」或「修建」，自應僅就原始000號房屋為判斷，被告猶以應將原始000號房屋與000號房屋視同「1棟房屋」，辯稱其拆除原始000號房屋坐落系爭土地之部分並重新建築，係在補強該「1棟房屋」云云，自無足採。原始000號房屋既經被告拆除，原始000號房屋與000號房屋結構又各自獨立，互不相影響，則被告就此部分聲請函詢訴外人中興工程顧問股份有限公司及高雄市結構工程工業技師公會，並聲請傳訊證人即參與拆除原始000號房屋之人甲○○到場作證，以釐清原始000號房屋坐落系爭土地之部分是否有結構安全之虞、其所為拆除原始000號房屋坐落系爭土地部分之行為是否為適當之整修方式、如不拆除原始000號房屋坐落系爭土地之部分是否影響000號房屋等，即無必要，爰均不依聲請調查。
⒊從而，被告重新建築000號房屋之行為，乃屬新建，堪予認定。
㈡、被告占有使用系爭土地有無合法權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任。
⒉經查，原始000號房屋坐落系爭土地之部分，經被告陳情希望
予以保留，經原告表示同意一節，為兩造所不爭執，並有陳情書及兩造往來之函文在卷足憑（見本院卷一第23至28頁、卷二第49頁）。觀諸上開陳情書，被告於107年10月2日陳情表示：「該建物現臨○○○○000、000號同一建築物，為建物使用效益需要相當之面寬，故希望能保留拓寬土地分配的部分（即000、000地號）免予拆除。本人願意配合拓寬範圍，自行拆除○○○○拓寬工程部分之地上建物，並自行補強剩餘建物之結構安全」等語（見本院卷一第25頁），經原告於107年10月31日函復被告表示：「台端陳請保留長明段000及000地號土地上之建築改良物部分（按即原始000號房屋坐落系爭土地部分，見本院卷二第106頁），查重劃區範圍外台端所有長明段000地號土地與000及000地號相毗鄰，該三筆地號上之建築改良物屬同一使用用途，考量台端土地及建物使用之完整性，經本府相關單位協商，原則同意台端所請……」等語（見本院卷一第29、30頁），可見被告陳情希望保留者僅有原始000號房屋坐落系爭土地之部分，並稱其願自行「補強」其結構安全，經原告審酌系爭土地與被告所有長明段000地號土地相鄰，其上原始000號房屋與000號房屋作同一用途使用，考量土地及建物使用之完整性，始同意被告保留原始000號房屋坐落系爭土地之部分。又原告已給付被告原始000號房屋位在○○○○拓寬工程範圍之拆遷獎勵金及拆除建物補償費、「相當於該房屋剩餘部分面積補償費之補強費」，亦據兩造陳明屬實，互核以觀，堪認兩造間確係協議被告僅得就原始000號房屋坐落系爭土地之部分予以「補強」，原告係在「原始000號房屋繼續存在」此一前提下，方同意被告保留房屋，進而使用系爭土地甚明。則原告主張：伊不曾同意被告將原始000號房屋全部拆除，再於系爭土地上重新新建建物等語，自屬可採。
⒊被告基於兩造間之協議，僅能「補強」原始000號房屋坐落系
爭土地之部分，且僅能在「原始000號房屋繼續存在」之前提下占有使用系爭土地，業據前述，則原始000號房屋既經被告於107年10、11月間拆除而滅失，原告同意被告使用系爭土地之前提即不復存在，自應認被告已無占有使用系爭土地之合法權源。被告猶以其拆除原始000號房屋僅係修建或補強結構，且建物必須使用土地，原告既同意其保留房屋，應認亦同意其得占有使用系爭土地，而謂其未違反兩造間之協議，進而辯稱得有權占有使用系爭土地云云，要無足取。此外，被告就其占有系爭土地有何合法權源存在，復未能提出其他證據加以證明，則原告主張被告為無權占有系爭土地，即堪信為實在。
⒋被告另辯稱：原告同意伊使用系爭土地，且有意出租或售讓
土地予伊，卻又請求伊拆除建物返還土地，致伊花費金錢與時間補強剩餘建物歸於徒勞，顯屬權利濫用云云。惟權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文，然此係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。查原告請求被告拆除建物，並返還土地，固將對被告造成損害，惟系爭土地為高雄市所有，高雄市本於所有人之權能，得對土地全部為使用收益，被告無合法權源，逕占用土地並於其上重新新建房屋，顯已妨害高雄市之所有權，原告本於管理機關之地位，請求被告拆除建物返還土地，乃屬權利之正當行使，殆無疑義。且原告於107年10月31日函復被告表示：「……嗣後將依高雄市市有財產管理自治條例相關規定辦理上開土地租、售事宜，其讓售地價由本府市有財產審議委員會審議辦理」等語（見本院卷一第28頁），顯見原告是否將系爭土地出租或出售予被告，仍屬未定，此亦為被告所明知，則被告於此情形仍率爾違反原告同意其使用土地之前提，致失其占有之合法權源，自應自行承擔原告請求拆除建物返還土地之不利益。是被告徒以前詞，辯稱原告提起本件訴訟構成權利濫用云云，委無足採。
⒌從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除重建後0
00號房屋，並將系爭土地如附圖一所示編號A部分面積45.27平方公尺部分返還原告，洵屬有據。
㈢、原告請求被告償還相當於租金之不當得利，有無理由？倘然，其數額應以若干為適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查被告於107年10、11月間拆除原始000號房屋後，即無占用系爭土地之合法權源，已如前述，而被告自109年3月22日起迄今，均占用系爭土地如附圖一、二所示編號A、B及樑柱部分面積共48.98平方公尺，且不曾繳納土地使用補償金等情，復為兩造所不爭執，則原告請求被告償還自109年4月23日（即原告登記為系爭土地所有人之日，見本院卷一第21頁）起算之不當得利，自屬有據。⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百
分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，此依同法第105
條規定，於租用基地建築房屋準用之。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。而所謂以土地申報總價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等事項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。又系爭土地109年之申報地價為每平方公尺5萬9,990元，有土地登記謄本在卷足稽（見本院卷一第21頁）。而系爭土地南邊臨高雄市○○區○○○路，西邊臨同區○○○○，附近有便利商店、3C產品店，商家林立，且周圍設置公車站牌，鄰近高雄火車站，生活機能甚佳，交通便利等情，亦有前揭勘驗測量筆錄可憑。本院審酌上開情狀，及高雄市被占用市有土地使用補償金係依當期土地公告地價總額，以年利率百分之5計收（高雄市政府處理被占用市有不動產作業要點第4點參照），因認被告無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息百分之5計算為適當。據此計算，原告得請求被告自109年4月23日起至返還系爭土地如附圖一所示編號A部分之日止，按月償還之不當得利價額即為1萬2,242元（48.98×59990×5%÷12＝12242，不滿1元部分無條件捨去，下同），至原告所得請求被告自返還系爭土地如附圖一所示編號A部分翌日起至拆除系爭土地如附圖一、二所示編號B及樑柱部分面積共3.71平方公尺上之建物並返還上開土地之日止，按月償還之不當得利價額則為927元（3.71×59990×5%÷12＝927）。原告逾此範圍之請求，則不應准許。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求判決：㈠被告應將系爭土地如附圖一所示編號A部分面積
45.27平方公尺上之建物拆除，並將土地返還原告；㈡被告應自109年4月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2萬4,485元；㈢被告應自返還第一項土地之翌日起至拆除系爭土地如附圖一、二所示編號B部分及樑柱面積共3.71平方公尺上之建物並返還上開土地之日止，按月給付原告1,854元，於如主文第1至3項所示範圍內為有理由，應予准許。超過部分，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 林婕妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 29 日
書記官 黃雅慧