臺灣高雄地方法院民事判決 110年度重訴字第135號原 告 財團法人高雄市大港保安宮法定代理人 余國華訴訟代理人 王進勝律師
張釗銘律師被 告 劉中發訴訟代理人 陳建宏律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國111 年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人劉晚裁即被告之父於民國74年間以每月租金新臺幣（
下同）775 元，向原告承租坐落高雄市○○區○○段○○段0000000000000地號土地（原告申請標示分割前為高雄市○○區○○段○○段000000地號土地，下合稱系爭土地）供其建屋居住之用，當時並未約定租賃期間，劉晚裁並在系爭土地上建築門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ 號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋）使用；嗣劉晚裁死後，由被告繼承上開與原告間之基地租賃契約，系爭房屋之納稅義務人亦變更為被告並由被告管領使用，而系爭土地之租金自106 年1月1 日起調整為每月7,840 元（計算式：20,400元×102.48㎡4.5 ×4.5 ％÷12個月，四捨五入）。
㈡又原告於109 年間為收回門牌號碼高雄市○○區○○街○○○
號建物坐落土地而派員前往現場時，始知悉系爭房屋業已出租他人作經營影印店使用並收取租金獲利，已失當年原告為使窮困無資力之人有安身立命處所，而以低於市價之租金出租供渠等興建簡易房屋居住使用之原意，經聯絡被告前來協商時，始知劉晚財已經死亡以及被告於劉晚裁死後亦未居住於系爭房屋等節，惟被告將系爭房屋出租他人獲利，甚至刻意此一事實，已與民法第148 條誠信原則有違，為原告當時所無法預料，被告又係以低於行情甚多之金錢出租予他人，所得租金收益顯大於原告向被告收取之租金收益，實有顯失公平之情。另因原告係自74年間起即將系爭土地出租予劉晚裁建屋居住使用，應以74年租賃契約成立時作為系爭土地價值計算之初始點，而系爭土地於74年時之價值及其周邊工商發展，顯與110 年起訴時大有不同，符合民法第227 條之2、第442 條之規定，原告自得訴請調整租金。此外，系爭土地周遭市容及工商繁榮程度迅速發展，於109 年1 月、110年1 月之公告現值已分別高達每平方公尺87,000元、89,000元，另依內政部不動產交易實價查詢資料所示，高雄市○○區○○段一小段附近土地於106 年11月實價登錄交易價為每坪41.2萬元，109 年11月則為每坪41.5萬元，是系爭土地之價值顯然在106 年1 月1 日之後有所提升，均為締約當時所無法預料，原告並於嗣後發現系爭租約有計算短少面積11.5
2 平方公尺（計算式：114 ㎡－102.48㎡=11.52㎡），亦造成租金低估，若維持原來租金，對原告而言確實顯失公平。㈢從而，原告經董監事決議，自110 年1 月1 日起按月調整租
金至104,500 元，並將上開調整租金之意思表示，以存證信函送達被告，惟遭被告回函拒絕，然查系爭土地位於商業、文教均盛地區，生活機能十足方便，是依土地法第97條第1項、第105 條規定，調整租金以系爭土地110 年度公告現值之年息10％計算應屬公允，故本件租金應調整為每月84,550元（計算式：89,000元×114 ㎡×10％÷12個月＝84,550元）。為此，爰依民法第227 條之2 、第442 條等規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告就承租原告所有系爭土地之租金，應自109 年12月4 日起按月調整為84,550元。
二、被告則以：劉晚裁於97年6 月2 日死亡後，系爭房屋為被告繼承取得，與原告間確有不定期限基地租賃關係，惟兩造間無約定系爭房屋僅能自住，被告亦無轉租系爭土地，且由98年至105 年間之地圖照片可知悉被告早已將系爭房屋出租他人經營影印店使用，無任何變動，被告並於99年、106 年原告調整租金時均有據實告知，況原告所在位置又與系爭房屋僅隔100 餘公尺，對於上情不可能不知悉。再者，兩造於99年將每月租金4,974 元合意調整為5,400 元，後又於106 年合意調整為7,840 元，而系爭土地之公告現值於110 年度僅較106 年度每平方公尺些微調漲2,000 元，漲幅僅為2.3 ％，與106 年兩造合意調漲租金時並無明顯上漲情形，難認有原告所稱締約當時所無法預料之情，且106 年調漲租金時，基地周邊環境、工商繁榮之程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等，至今均無任何變更，反觀原告此次主張將租金調漲為每月84,550元，與原先每月租金7,840 元相較，漲幅高達10倍以上，顯不合理，況被告已將109 年度租金繳納完畢，是原告調漲租金即屬無據。退步言之，縱認有調漲租金之必要，亦應比較106 及110 年度間系爭土地增幅比例（即系爭土地漲幅為2.3 ％），每月調漲租金金額應為180 元（計算式：7,840 元×2.3=180 元）等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠劉晚裁於74年間以每月租金775 元向原告承租系爭土地，當
時並未約定租賃期間，而在系爭土地上有系爭房屋，嗣劉晚裁於97年6 月2 日死亡後，由被告繼承上開與原告間之租賃契約，系爭房屋之納稅義務人亦變更為被告並由被告管領使用，且系爭土地租金亦經合意自106 年1 月1 日起調整為每月7,840 元。
㈡原告經董監事決議，自110 年1 月1 日起按月調整租金至10
4,500 元，並將上開調整租金之意思表示，以存證信函送達被告且於109 年12月4 日送達，惟遭被告回函拒絕。
㈢系爭土地於106 年1 月之公告土地現值為每平方公尺87,000
元，於109 年1 月之公告土地現值為每平方公尺87,000元，於110 年1 月之公告土地現值為每平方公尺89,000元。
㈣系爭房屋目前由被告出租予他人作為經營「大發數位影印」店使用（至於何時開始經營，兩造有爭執）。
㈤系爭土地鄰近高雄市○○○路、民族路，西邊為高雄醫學大
學及其附設之中和紀念醫院，東邊則有愛國國小、高雄市果菜市場，附近商家林立，屬商業、文教均盛地區。
㈥依行政院主計處統計之消費者物價指數，在總指數部分，以
105 年為基準即100 之情形下，106 年1 月之總指數為100.62，109 年12月之總指數為102.71，110 年11月為105.61。
四、原告主張被告利用系爭土地之情形與所受利益、系爭土地周遭市容及工商繁榮程度迅速發展均非當時所得預料，依原租金數額出租顯失公平，其得依民法第227 條之2 、第442 條等規定調整系爭土地之租金，此為被告所否認並以前詞置辯，是本件之爭點厥在於：原告依民法第227 條之2 、第442條規定，請求自109 年12月4 日起按月調整被告承租系爭土地之租金，有無理由？金額若干？茲將本院得心證之理由析述如下：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。而依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項已有變更，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平者，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院93年台上字第2446號、104年度台上字第2413號判決意旨參照）。次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條亦有明文，而此規定乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度台上字第625 號判決意旨參照），惟仍應受民法第227 條之2 第1 項「情事變更」原則性規定要件之限制。
㈡經查，原告於74年間將系爭土地出租予劉晚裁使用，每月租
金775 元，於106 年1 月1 日起調整每月租金為7,840 元，此為兩造所不爭執，並有原告105 年12月9 日大港廟字第105056號函、105 至108 年地租費統一發票附卷可稽（見本院重訴卷第57至65頁），而調整過後之租金當然成為兩造租賃契約之內容，檢視是否符合情事變更原則而得調整租金，自應以最近一次調整租金之106 年1 月與原告主張欲調整租金之時點109 年12月或110 年1 月（按：原告訴之聲明雖請求自109 年12月4 日起按月調整租金，而原告關於調整租金之存證信函亦於109 年12月4 日送達被告【參不爭執事項㈡】，然上開存證信函內容係稱自110 年1 月1 日起調整租金，並非自109 年12月4 日起，併予敘明）進行比較始為合理，若係以最初契約成立時作為判斷基準時點，反而無視兩造於履約過程中曾合意調整租金以及契約內容已有變動之事實，是原告主張應以74年租賃契約成立時作為系爭土地價值計算之初始點，實屬無稽。
㈢其次，觀諸系爭土地地價第二類謄本（見本院審重訴卷第23
至24頁），106 年1 月、107 年1 月、108 年1 月、109 年
1 月公告土地現值均為每平方公尺87,000元，110 年1 月則調升為每平方公尺89,000元，可見106 年至110 年僅每平方公尺有些微調升2,000 元，並無明顯上漲之情形；復觀之原告所提供內政部不動產交易實價查詢服務網擷圖觀之（見本院重訴卷第69頁），其係以高雄市○○區○○段○○段000000地號土地為查詢，非系爭土地，且該筆土地於106 年11月實價登錄之交易價格為1 坪41.2萬元，於109 年11月則為1坪41.5萬元，1 坪亦僅有上漲3,000 元，價值亦未有顯著提昇，尚難認系爭土地價值在兩造106 年1 月調整租金後有發生劇變致依原有效果履行契約顯失公平之情。再者，系爭土地鄰近高雄市○○○路、民族路，西邊為高雄醫學大學及其附設之中和紀念醫院，東邊則有愛國國小、高雄市果菜市場，附近商家林立，屬商業、文教均盛地區，此為兩造所不爭執，而上開所述之周邊環境暨工商繁榮程度，自106 年1 月起即係如此，迄今尚無劇烈變動之情形；況依行政院主計處統計之消費者物價指數（見本院重訴卷第139 至141 頁），在總指數部分，以105 年為基準即100 之情形下，106 年1月之總指數為100.62，109 年12月之總指數為102.71，110年11月為105.61，消費者物價指數雖逐年上漲，惟仍難認有何劇變之情況。復就被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益而言，證人即向被告承租系爭房屋經營大發影印店之陳秀美到庭證稱：我原本在大發影印店上班10幾年，後來老闆生病就盤給我，換我經營，時間約在105 或106 年間，租金每月25,000元，另外8,000 元係繳給大港保安宮，共33,000元，自我在大發影印店上班以來就是這個金額，我都半年去廟那邊繳一次錢48,000元，我拿錢給廟方會計，廟方會開收據給我，會計都稱呼我為老闆娘，而我受僱及盤讓後大發影印店之位置都一樣等語（見本院重訴卷第128 至131 頁），證人即系爭房屋附近住戶莊乃玲到庭證述：系爭房屋係作為影印店使用，自我91年畢業後就知道有這家店，而我一開始知道這家影印店是因為該店有很大的Double A招牌等語（見本院重訴卷第132 至134 頁），再參酌被告所提出98年至105年間系爭房屋GOOGLE地圖照片資料（見本院重訴卷第147 至
149 頁），98年8 月時自系爭房屋外觀即可見影印店招牌，迄至105 年3 月間亦如此；從而，綜合上開證人證述暨照片資料，可認系爭房屋作為經營影印店使用已長達10幾年，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益自106 年1 月迄至10
9 年12月或110 年1 月並未有任何變動，並不存在情事變更原則之外在客觀條件，原告請求調整租金云云，已屬無據。㈣至原告主張其於106 年調整租金時，不知劉晚財已經死亡暨
被告將系爭房屋出租他人經營影印店獲利，且此與原告起初將系爭土地租予劉晚裁之初衷不同，加之被告刻意隱瞞原告，與誠信原則有違，非原告當時所得預料，況被告出租系爭房屋予他人，每月收取租金25,000元，倘加計原告每年應繳納之地價稅成本，被告反而獲取暴利，原告則收益甚微，此情顯然失衡云云。惟本件是否有情事變更原則之適用，其比較基準不能再以原告將系爭土地出租予劉晚裁時為準，業如前述，且原告係何原因將系爭土地出租予劉晚裁僅係原告當時出租之動機，況原告就其所主張出租系爭土地之目的係讓劉晚裁建屋自用乙情，亦未提出相關證據以實其說，原告甚至自承出租系爭土地時並無約定土地上之房屋不得出租他人使用等語在卷（見本院重訴卷第135 頁），則劉晚裁或被告與原告間就系爭土地之租賃關係，既無相反之特約，則房屋所有人即被告將系爭房屋之全部或一部分供與他人使用，僅係所有人對於地上房屋使用收益權之行使，不能認為被告有何違反與原告間租賃契約之情抑或有何違反誠信原則之處，無從以此作為調整租金之正當化基礎。再者，原告對於被告將系爭房屋出租他人使用乙節知或不知，核與所謂「非當時所得預料」之要件並不相同，事實上系爭房屋早於106 年前業已作為影印店使用，並非事後有所變更，即非當時所不得預料，甚至以當時顯現於外之客觀情狀，被告並未刻意遮隱影印店之招牌或系爭房屋用以經營影印店之事實，原告應屬可得而知，若原告確實不知，亦僅係原告未就系爭土地利用情況調查清楚而已，尚與「非當時所得預料」有間，不容混淆。又被告於本件初始之答辯確實係稱系爭房屋係借給他人使用（見本院重訴卷第26頁），但此至多僅能認為被告在訴訟上之答辯前後不一，究與得否因此調整租金之要件無涉。此外，原告初始出租予劉晚裁之每月租金為775 元，其後歷經兩次調整，先調整為每月5,400 元，再於106 年1 月1 日起因應地價稅調漲而調整為每月7,840 元，此有原告105 年12月9 日大港廟字第105056號函在卷可查（見本院重訴卷第57頁），顯見原告亦有因社會經濟情況之發展及地價稅之調漲等因素，而兩次調整系爭土地之租金，縱使所收取之租金仍低於市場行情，亦係原告考量各種因素甚至照顧弱勢等原因後所為之調整，再加以系爭房屋客觀上作為經營影印店使用於106 年時即已存在，此種種因素既為原告於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，原告應僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則請求增減給付，否則等同任何因素在事後發現都可以成為變更契約內容之理由，契約之拘束性即蕩然無存，原告前揭主張均不足採。
五、綜上所述，原告依民法第227 條之2 、第442 條等規定，請求被告就承租其所有系爭土地之租金，應自109 年12月4 日起按月調整為84,550元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 25 日
民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 劉容辰