臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第184號上 訴 人 王厚文（即張香蘭之承當訴訟人）被 上訴人 禮梅蘭
蔡光益上 一 人訴訟代理人 陳意青律師（法扶律師）上列當事人間請求終止租約及不當得利賠償事件，上訴人對於民國111年4月19日本院高雄簡易庭111年度雄簡字第357號第一審判決提起上訴，經本院於民國112年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。此觀民事訴訟法第254條第1項、第2項前段規定甚明。查上訴人張香蘭於本件訴訟繫屬中之民國111年6月15日將門牌號碼高雄市○○區○○里○○路00巷00號2樓（下稱系爭房屋）所有權移轉予王厚文，經王厚文具狀承當訴訟等情，有建物、土地所有權狀影本、民事聲明承受訴訟狀在卷可參（本院卷第73至79頁），並經被上訴人、張香蘭同意王厚文承當訴訟（本院卷第88至89、201至203頁）。揆諸上揭規定，自得由王厚文續行本件訴訟，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：系爭房屋為張香蘭與被上訴人禮梅蘭按應有部分各二分之一共有，被上訴人蔡光益自110年1月1日起向禮梅蘭承租系爭房屋（下稱系爭租約），禮梅蘭在張香蘭不知情狀況，將系爭房屋出租予蔡光益，至110年8月間持房屋租賃契約書要求張香蘭簽名，未經張香蘭同意簽訂之租賃契約應屬無效，為不合法之侵權契約，禮梅蘭所收取的租金獲利應為不當得利，應交付一半給張香蘭，並加計法定利息5％，直至清償完畢為止。蔡光益多次在系爭房屋內喝酒並大聲喧嘩驚擾鄰居與大樓管理員，張香蘭為單身女子人身安全及精神受驚嚇及恐懼，請求蔡光益立即禁止進入系爭房屋。蔡光益於租屋時負有瞭解房屋產權的一定責任，因此對禮梅蘭之上開賠償，負有連帶賠償之責。張香蘭並無買房經驗，故母親過世時均由禮梅蘭一人準備文件，張香蘭僅被告知要蓋章或簽名，禮梅蘭因此觸犯偽造文書罪嫌判決確定，其未通知張香蘭或協調由何人擔任戶長，即逕自登記為戶長，以致造成第三人遷入戶籍，為避免類似事件再發生，請求判決准予變更戶長為張香蘭等語。於原審聲明：㈠禮梅蘭與蔡光益私自訂立之房屋租賃合約應立即終止效力。㈡蔡光益應立即禁止進入租賃之處，並立即遷出系爭房屋戶籍。㈢禮梅蘭應支付自110年1月1日起至與蔡光益終止任何租賃合約日及蔡光益遷出戶籍之日止，所收取之不當得每月新臺幣（下同）7,000元半數之3,500元予張香蘭，並加計法定利息5％，直至清償完畢為止。㈣蔡光益負連帶賠償責任。㈤為避免爾後有類似情形發生，請宣判戶長更正為張香蘭。㈥願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人抗辯：㈠蔡光益以：伊除以租金補助每月3,000元充做租金外，系爭房
屋之水電費每二個月約6,000元係伊支付、房屋雜支亦均由伊負擔，實際支付數額每月超過7,000元。並聲明：上訴人之訴駁回。
㈡禮梅蘭以：要出租前有跟張香蘭說過，本件是公益出租，其
僅出租自己應有部分二分之一的範圍給蔡光益，實際租金僅以蔡光益將租金補助每月3,000元給付充做租金，且系爭房屋全部水電及雜支費用均由禮梅蘭支付，上訴人未負擔任何費用。並聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人聲明不服，提起上訴，除援用原審主張外，上訴人另補陳略以：共有人出租共有物應得到其他共有人之同意，被上訴人間之契約無效，蔡光益應該立即遷出，上訴人並未默示同意禮梅蘭出租行為等語，並為上訴聲明：㈠原判決所有不利上訴人部分均廢棄。㈡禮梅蘭、蔡光益私自訂立之房屋租賃，合約應立即終止效力。㈢蔡光益應立即禁止進入租賃之處，並立即遷出系爭房屋戶籍。㈣禮梅蘭應支付42,000元；及自111年1月1日起至與蔡光益終止租賃合約日及蔡光益遷出戶籍日之日止，所收取之不當得利每月3,000元予上訴人，均加計法定利息5％，直至清償完畢為止。㈤蔡光益負連帶賠償責任（其餘部分未據上訴人上訴而確定）。被上訴人除援用原審答辯外，另補陳略以：系爭房屋內有三間獨立房間（其中一間為套房，內含獨立衛浴）及一客廳、一廚房、一衛浴，上訴人與禮梅蘭就系爭房屋內之使用、收益情形，及各自使用何特定區域，已有默示分管契約存在，禮梅蘭僅出租系爭房屋之主臥室一間，並未逾越其依分管約定使用系爭房屋管領範圍，且蔡光益確實僅使用禮梅蘭分管約定範圍之主臥室一間，上訴人主張均屬無據，並均聲明：上訴駁回。
五、不爭執事項（本院卷第164頁）：㈠系爭房屋為上訴人與禮梅蘭共有，應有部分各二分之一。
㈡蔡光益自110年1月1日起向禮梅蘭承租系爭房屋之一間房間及機械式車位一個。
㈢蔡光益於110年1月1日起使用系爭房屋之一間房間，約定租金分別為110年為7,000元、111年後則為6,000元。
㈣上訴人單獨使用為雅房一間、禮梅蘭單獨使用為主臥室一間，其餘均為共用部分。
六、本件爭點：㈠上訴人主張終止系爭租約，有無理由？㈡蔡光益自110年1月1日起占有、使用系爭房屋之主臥室，有無
合法正當權源？㈢上訴人得否主張蔡光益立即禁止進入系爭房屋，並遷出戶籍
？㈣上訴人得否主張禮梅蘭應支付42,000元；及自111年1月1日起
至與蔡光益終止租賃合約日及蔡光益遷出戶籍日之日止，所收取之不當得利每月3,000元予上訴人，均加計法定利息5％，直至清償完畢為止？㈤上訴人得否請求蔡光益負連帶賠償責任？
七、得心證之理由：㈠上訴人主張系爭房屋為其與禮梅蘭按應有部分各二分之一共
有，蔡光益自110年1月1日起向禮梅蘭承租系爭房屋之一間房間，約定租金為110年每月7,000元、111年之後每月降為6,000元等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書為憑（原審卷第21至32-1頁、第81至83頁），堪信屬實。
㈡禮梅蘭是否基於共有人間之默示分管約定，將其所管理系爭
房屋部分之範圍出租予蔡光益？蔡光益自110年1月1日起占有、使用系爭房屋之主臥室，有無合法正當權源？上訴人得否主張蔡光益立即禁止進入系爭房屋，並遷出戶籍？⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有
人默示之意思表示固亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言；若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號裁判意旨參照）。另按共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，是為共有物之分管契約，共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，自非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有；又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
⒉經查，禮梅蘭、張香蘭係於105年5月5日因繼承取得系爭房屋
之所有權，此有建物登記第一類謄本在卷足憑（原審卷第81至83頁、本院卷第197至199頁）。系爭房屋於繼承開始時、禮梅蘭與蔡光益簽立系爭租約前，即由張香蘭（後由上訴人所承接而繼續使用）單獨使用雅房一間、禮梅蘭單獨使用主臥室一間，其餘均為共用部分，此為兩造所不爭執。雖上訴人主張本件並無默示分管約定之存在，惟張香蘭（後由上訴人所承接而繼續使用）、禮梅蘭自繼承開始時之105年間，長期以來均各自使用系爭房屋之房間一間，足認共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有系爭房屋之使用、管理，未予干涉，已歷有年所，足以間接推知其效果意思，堪認渠等間已達成默示同意分管之約定。是被上訴人抗辯系爭房屋之全體共有人就系爭房屋有默示分管約定之存在，並約定由上訴人單獨使用雅房一間、禮梅蘭單獨使用主臥室一間，其餘均為共用部分，禮梅蘭自得就其單獨使用受益之部分訂立租約。既系爭租約僅於系爭房屋應有部分二分之一之範圍內所訂立，此有高雄市稅捐稽徵處110年9月17日函文可參(原審卷第91頁背面)；是依上開說明，禮梅蘭所為出租行為合於與上訴人間默示分管約定使用系爭房屋之範圍，並未逾越上開分管約定，上訴人主張禮梅蘭與蔡光益訂立之系爭租約未經張香蘭同意應屬無效，即無理由。
⒊從而，禮梅蘭與蔡光益訂立之系爭租約合法有效，蔡光益自1
10年1月1日起占有、使用系爭房屋之主臥室，即有合法正當權源。上訴人聲明請求系爭租約應立即終止效力、蔡光益應立即禁止進入系爭房屋，並遷出戶籍等主張，均無理由。
㈢禮梅蘭是否逾越其應有部分之範圍使用收益，而受有不當得
利？若是，其金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判參照）。另民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人就共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，得按其應有部分行使用收益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍而為使用收益時，其就超越其權利範圍而為使用收益所受之利益，要難謂非不當得利（最高法院84年度台上字第2059號判決參照）。
⒉經查，系爭房屋為兩造所共有，兩造就系爭房屋之應有部分
各為二分之一，系爭房屋由上訴人單獨使用為雅房一間、禮梅蘭單獨使用為主臥室一間，其餘均為共用部分；禮梅蘭將其所使用之主臥室一間，於110年1月1日出租予蔡光益，為兩造、張香蘭均不爭執（本院卷第164頁），且經原審及本院認定上訴人（承接張香蘭使用之部分）、禮梅蘭於繼承開始即依默示分管而各自占有使用系爭房屋之雅房、主臥室各一間。揆諸前揭實務見解，禮梅蘭未超越其權利範圍而為使用收益，自未構成不當得利。上訴人主張禮梅蘭應支付42,000元；及自111年1月1日起至與蔡光益終止租賃合約日及蔡光益遷出戶籍日之日止，所收取之不當得利每月3,000元予上訴人，均加計法定利息5％等請求，難認有據，則上訴人前揭上訴主張，均不足採。
⒊上訴人另主張依據高雄市政府都市發展局111年10月12日、11
1年10月25日、內政部營建署111年10月24日等函文所載，禮梅蘭出租予蔡光益之面積為124.62平方公尺；系爭房屋僅配有一個停車位，若由蔡光益使用收益，蔡光益使用之範圍已大於二分之一等語。查上開函文所載每人平均居住面積124.62平方公尺，實為系爭房屋總面積、附屬建物陽台、花台、共有部分覆鼎金段覆鼎金一小段08703建號（2,748.55平方公尺，權利範圍為10,000分之80，即21.99平方公尺）等面積加總（計算式為：87.09＋12.40＋3.14＋21.99＝124.62平方公尺），此有建物登記第一類謄本在卷可佐（原審卷第81至83頁、本院卷第197至199頁），尚難逕認定為蔡光益實際使用之面積。況系爭停車位係張香蘭、禮梅蘭所使用，蔡光益未使用等情，亦有現場照片在卷可稽（本院卷第173頁）。
上訴人並未舉證證明蔡光益有使用系爭停車位及使用系爭房屋之範圍已大於二分之一等情，上訴人此部分請求亦無理由而應予駁回。
㈣至張香蘭於原審主張蔡光益多次在系爭房屋內喝酒並大聲喧
嘩驚擾鄰居與大樓管理員，張香蘭為單身女子人身安全及精神受驚嚇及恐懼，請求蔡光益立即禁止進入系爭房屋並立即遷出戶籍部分，然此非法定終止租約之事由。又上訴人之訴既無理由，其請求蔡光益連帶賠償部分亦無理由。
八、綜上，上訴人依共有關係、民法第821條及第179條規定等法律關係，請求被上訴人：㈠禮梅蘭與蔡光益私自訂立之房屋租賃合約應立即終止效力。㈡蔡光益應立即禁止進入租賃之處，並立即遷出系爭房屋戶籍。㈢禮梅蘭應支付42,000元；及自111年1月1日起至與蔡光益終止任何契約日及蔡光益遷出戶籍之日止，所收取之不當得每月3,000元予上訴人，並加計法定利息5％，直至清償完畢為止。㈣蔡光益負連帶賠償責任。均無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴，核無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 3 日
民事第五庭 審判長法 官 秦慧君
法 官 王耀霆
法 官 周玉珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 3 日
書記官 林秀敏