臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第116號上 訴 人 陳冠伶 住○○市○○區○○○路00巷0號3樓訴訟代理人 呂坤宗律師被 上訴 人 劉豐銘
劉玥緹共 同訴訟代理人 王啓任律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國110年12月15日本院高雄簡易庭110年度雄簡字第1807號第一審判決提起上訴，本院於112年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、坐落高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷0號3樓，下稱系爭房屋）及其所坐落土地（與系爭房屋以下合稱系爭房地）於起訴時為劉豐銘、劉玥緹所共有，於訴訟繫屬中之民國111年8月31日移轉登記予訴外人李仟卉，依民事訴訟法第254條第1項規定，於訴訟無影響，且李仟卉經本院依職權以書面將訴訟繫屬事實通知（見本院卷第371至373頁），並未聲請承當訴訟，是本件仍列劉豐銘、劉玥緹為被上訴人，先予敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人之母陳秀珍於102年10月19日，以新臺幣（下同）430萬元之價格，向訴外人歐恩綺（原名歐玥里）買受系爭房地，並於102年11月11日將系爭房屋出租予其胞妹即上訴人，約定每月租金為1萬4,000元，未定租賃期限，雙方就系爭房屋有不定期租賃契約關係存在。嗣後陳秀珍於110年2月1日死亡，系爭房地及上開不定期租賃契約由其繼承人即被上訴人繼承及繼受，而被上訴人因有收回系爭房屋自住之需要，於110年4月27日寄發存證信函對上訴人為終止上開不定期租賃契約之意思表示，經上訴人於同年月28日收受。上開不定期租賃契約既已終止，上訴人繼續占有系爭房屋即屬無權占有，為此依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等情，並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡被上訴人願供擔保，聲請宣告假執行。
三、上訴人則以：系爭房地原本係伊要買，惟因伊信用不佳，遂先由陳秀珍出面買受並簽訂買賣契約。又系爭房地之買賣價金430萬元，其中頭期款165萬元由陳秀珍以現金給付，其餘265萬元則由陳秀珍以系爭房地向中國信託商業銀行抵押貸款以為給付。陳秀珍買受系爭房地後，以相同價格將系爭房地出售予伊，並將之交付伊占有使用，雙方約定由伊按月清償上開貸款本息1萬4,000元，直至全數清償完畢為止，復約定待伊償還頭期款165萬元後，再由陳秀珍將系爭房地所有權移轉登記予伊。被上訴人均為陳秀珍之繼承人，自應受上開買賣契約之拘束，則伊本於與陳秀珍間之買賣契約，占有使用系爭房屋，即非無權占有。伊與陳秀珍間就系爭房屋並無被上訴人所指不定期租賃契約關係存在，被上訴人主張終止不定期租賃契約，並進而請求伊遷讓返還系爭房屋，洵屬無據等語，資為抗辯，並於原審聲明：㈠被上訴人第一審之訴駁回。㈡如受不利之判決，上訴人願供擔保聲請宣告免為假執行。
四、原審判決被上訴人全部勝訴，並為假執行、附條件免為假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠、被上訴人之母陳秀珍於102年10月19日，出面與歐恩綺簽訂買賣契約，向其買受系爭房地，買賣價金為430萬元，其中頭期款165萬元由陳秀珍支付，其餘265萬元則由陳秀珍以系爭房地向中國信託商業銀行抵押貸款以為給付。
㈡、陳秀珍買受系爭房屋後，即將系爭房屋交由上訴人居住使用迄今。
㈢、陳秀珍於110年2月1日死亡，系爭房地由其繼承人即被上訴人繼承取得，並經被上訴人於110年4月6日辦畢分割繼承登記，所有權應有部分各1/2。嗣被上訴人於000年0月間將系爭房地出售予李仟卉，於111年8月31日辦畢所有權移轉登記。
㈣、上訴人自102年12月13日起，均委由其女黃馨儀按月匯款1萬4,000元予陳秀珍，嗣陳秀珍死亡後，則改按月匯款1萬4,000元至被上訴人劉玥緹所有玉山銀行帳戶（上訴人於110年3、4月，僅各按月匯款1萬元予被上訴人劉玥緹，其後在同年5月始再補匯款8,000元予被上訴人劉玥緹）。
㈤、被上訴人於110年4月27日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人於收受後1日內付清109年3、4月之租金，並表示如上訴人逾期未付清，租賃契約即為終止，經上訴人於同年月28日收受。被上訴人復於110年5月4日寄發存證信函予上訴人，以上訴人積欠租金達2個月以上為由，再對上訴人為終止租約之意思表示，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋。
六、本件之爭點為：㈠陳秀珍與上訴人間就系爭房屋有無不定期租賃契約關係存在？如有，該不定期租賃契約是否已經被上訴人合法終止？㈡上訴人占有使用系爭房屋，有無合法權源？茲分述如下：
㈠、陳秀珍與上訴人間就系爭房屋有無不定期租賃契約關係存在？如有，該不定期租賃契約是否已經被上訴人合法終止？⒈經查，被上訴人固提出劉玥緹所有玉山銀行帳戶存摺交易明
細查詢（見本院卷第59至69頁），主張：黃馨儀按月匯款1萬4,000元，截至110年8月為止，其附言欄均記載房租，可證陳秀珍與上訴人間就系爭房屋有不定期租賃契約關係存在云云，惟匯款附言欄僅110年4、5、6、8月記載房租，時間均在陳秀珍死亡後，且4、5月金額為1萬元、8,000元，證人黃馨儀復到場證稱：匯款均係伊在處理，上訴人告訴伊每月貸款本息約1萬3,000多元，要伊直接匯整數即1萬4,000元予陳秀珍，上訴人與伊歷年來支付之1萬4,000元是房貸，並非租金；被上訴人在陳秀珍告別式結束後，南下高雄，要求上訴人就系爭房屋簽訂租約，但上訴人不願意，而被上訴人堅持要以租金來講，但陳秀珍已經死亡，死無對證，故伊與上訴人覺得如果被上訴人要這樣子，那就用租金來處理等語（見本院卷第345、346頁），可見上開房租之註記乃兩造發生爭執後所為，尚難據此而為有利於被上訴人之認定。且匯款附言欄僅係匯款人於匯款時單方加註之文字，能否單憑上開記載，即遽認上訴人委由黃馨儀按月匯款之1萬4,000元為租金，亦非無疑。又被上訴人所提陳秀珍放款帳戶繳款交易明細顯示102年12月至104年11月，每月償還之貸款本息約1萬3,847元；104年12月至105年1月，每月償還之貸款本息約1萬3,752元；105年2月至5月，每月償還之貸款本息約1萬3,671元；105年6月至8月，每月償還之貸款本息約1萬3,580元；105年9月至107年11月，每月償還之貸款本息約1萬3,490元（見本院卷第159至165頁），與證人黃馨儀上開證述房貸之金額相近，衡情若有被上訴人所指租賃之情，則上訴人依約給付租金，何需按陳秀珍以系爭房地貸款，每月應繳納貸款本息金額取整數給付？顯有可疑。互核證人即歐恩綺之配偶王薪堡到場證稱：簽訂系爭房地買賣契約時，伊有陪同歐恩綺到場，當時陳秀珍與上訴人均在場，有在談貸款的問題等語（見本院卷第487頁），堪認上訴人辯稱：伊按月匯款1萬4,000元予陳秀珍或被上訴人劉玥緹，實為繳納上開貸款本息，而非在給付租金等語，容屬非虛。被上訴人復未能提出其他證據證明陳秀珍與上訴人間有就系爭房屋成立不定期租賃契約之意思表示合致（見本院卷第83頁），則其徒執前詞，辯稱陳秀珍與上訴人間就系爭房屋有不定期租賃契約關係存在云云，即不足採信。
⒉從而，陳秀珍與上訴人間就系爭房屋並無不定期租賃契約關
係存在，被上訴人自無從合法終止其等間之不定期租賃契約，堪予認定。
㈡、上訴人占有使用系爭房屋，有無合法權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任，買賣之情形，倘出賣人已交付買賣標的物予買受人，該買賣標的物既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，買受人占有該標的物即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號、98年度台上字第863號裁判意旨參照）。
⒉本件上訴人提起上訴後，於本院審理中聲請傳訊證人李懿展
到場，以證明其確有向陳秀珍買受系爭房地。被上訴人雖謂上訴人聲請傳訊上開證人，屬新攻擊防禦方法，應適用失權效規定，不得再行聲請傳訊云云，然上訴人於原審已提及其向陳秀珍買受系爭房地一事（見原審卷第149頁），則其於本院審理中聲請傳訊上開證人，應認僅屬對於原審已提出之攻防方法為補充，依民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第447條第1項第3款規定，尚無不合。查證人李懿展到場證稱：伊自100年間起迄今均擔任不動產仲介，系爭房屋係由伊仲介售出；約6、7年前，歐恩綺委由其配偶王薪堡來找伊，要伊幫忙出售系爭房屋，當時上訴人與伊係任職同一間公司的同事，伊受託後沒幾天，上訴人來找伊說對系爭房屋蠻感興趣，就找伊一起去看屋，看了之後蠻喜歡，就開始跟伊討論買賣價金及貸款、自備款之事，但就伊所知，上訴人當時拿不出自備款，且信用似有瑕疵，亦無法以名下不動產貸款，後來由上訴人二姊陳秀珍拿出自備款來買，系爭房屋登記在陳秀珍名下；當時係上訴人向伊表示要買系爭房屋，簽約當天上訴人與陳秀珍均有到場等語（見本院卷第342至345頁）；證人王薪堡到場證稱：伊曾委請台灣房屋李懿展出售系爭房屋，伊記得只有上訴人來看屋，共看了2、3次，第1次是李懿展帶上訴人來，第2次是上訴人和她姊姊一起來，伊均有在場；上訴人前往看屋時，有說覺得很滿意，就是價錢的問題；伊後來陪同歐恩綺前往簽約，在場之人尚有李懿展、上訴人及上訴人的姊姊；簽約時伊有問上訴人的姊姊妳住在台北為什麼要買系爭房屋，她說上訴人經濟有問題，由她來代墊頭期款，當時上訴人跟她姊姊也有在談貸款的問題，伊有問上訴人系爭房屋是不是她要住，上訴人說是，伊問上訴人貸款怎麼辦，上訴人說她繳，伊說都是用她姊姊的名字辦，這樣不會有問題嗎，上訴人說她姊姊在公家機關上班，比較好辦貸款；伊之所以問上開問題，係因伊之前問上訴人是誰要買系爭房屋，上訴人說是她自己要買，伊覺得很奇怪，如果是上訴人要買，為何要用她姊姊的名字買等語（見本院卷第486、487頁）。本院審酌證人王薪堡與兩造間並無利害關係，其具結而為上開證述，應可採信，而證人李懿展雖與上訴人曾有同事關係，惟其證述與王薪堡所證大致相符，同堪採信。據此，足認實際欲買受系爭房屋之人為上訴人，僅因其經濟狀況及信用不佳，始由陳秀珍先行支付頭期款，出面買受系爭房屋並登記為所有人，再以系爭房地辦理抵押貸款後，給付買賣價金。
⒊陳秀珍買受系爭房屋後，即將系爭房屋交由上訴人居住使用
迄今，上訴人自102年12月13日起，均委由黃馨儀按月匯款1萬4,000元予陳秀珍，陳秀珍死亡後，則改按月匯款1萬4,000元至被上訴人劉玥緹所有玉山銀行帳戶（上訴人於110年3、4月，僅各按月匯款1萬元予被上訴人劉玥緹，其後在同年5月始再補匯款8,000元予被上訴人劉玥緹）等情，為兩造所不爭執，而上訴人所匯之1萬4,000元，均係為繳納貸款本息，亦如前述，兩造復均不爭執系爭房屋之房屋稅自始均由上訴人繳納（見本院卷第489頁），參以證人黃馨儀到場證稱：陳秀珍在簽約前一天南下高雄，在伊與上訴人之前租屋處向上訴人表示她很感念上訴人對家人付出，所以就說頭期款她先出，等到之後上訴人有能力把頭期款還給她的時候，再將系爭房地過戶至上訴人或伊名下，但貸款本息由上訴人繳納等語（見本院卷第349頁），互核以觀，堪認上訴人辯稱：陳秀珍買受系爭房地後，再以相同價格出售予伊，雙方約定由伊按月清償上開貸款本息，直至全數清償完畢為止，並於伊償還頭期款後，由陳秀珍將系爭房地所有權移轉登記予伊等語，尚非不可採信。
⒋被上訴人雖謂：一般清償房貸，尚會加計每人不同之利息，
故利息算起來不一樣，倘如上訴人所述其與陳秀珍間就系爭房地成立買賣契約，應就買賣契約必要之點有更正式且明確之約定云云。查陳秀珍買入系爭房地買賣價金為430萬元，扣除頭期款165萬元後，其餘價金265萬元由陳秀珍以系爭房地向中國信託商業銀行抵押貸款以為給付，為兩造所不爭執，據此計算，依上訴人所述其與陳秀珍約定，由上訴人繳納各期貸款本息，上訴人實際清償之貸款本息勢將超過265萬元，其實際給付陳秀珍之金額加計頭期款，固亦將超過430萬元。然上開貸款本息經陳秀珍與上訴人約定由上訴人繳納，業據證人黃馨儀證述明確，上訴人亦自陳其同意負擔全部利息等語（見本院卷第511頁），足見陳秀珍與上訴人間係約定上訴人除應給付買賣價金430萬元外，另需繳納全部貸款利息，雖以貸款本金加計頭期款計算總價430萬元，惟其等之真意為上訴人應負擔之買賣價金包含貸款利息在內。是陳秀珍與上訴人就買賣標的物、價金已互相同意，應認其等間已就系爭房地成立買賣契約（民法第345條第2項參照）。
被上訴人執前詞主張陳秀珍與上訴人間就買賣價金未達成合意云云，顯有誤會，自無足取。
⒌陳秀珍與上訴人間就系爭房地有買賣契約關係存在，而陳秀
珍買受系爭房屋後，即將系爭房屋交由上訴人居住使用迄今，業據前述，互核以觀，堪認上訴人辯稱：陳秀珍本於其等間之買賣契約，將系爭房地交付伊占有使用等語，應屬可採。系爭房屋既係陳秀珍本於買賣之法律關係交付上訴人占有，被上訴人均為陳秀珍之繼承人，自應繼受陳秀珍上開買賣債務，揆諸前引最高法院85年台上字第389號裁判意旨，被上訴人自不得主張上訴人占有系爭房屋為無權占有而請求返還。
⒍從而，上訴人本於其與陳秀珍間之買賣契約占有系爭房屋，
並非無權占有，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，於法洵屬無據。
七、綜上所述，本件被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，亦應駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行、附條件免為假執行之諭知，容有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 陳宛榆
法 官 施盈志法 官 林婕妤以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
書記官 黃雅慧