臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第136號上 訴 人 王春梅被 上訴人 財團法人伊甸社會福利基金會法定代理人 羅紀琼訴訟代理人 程居威律師複 代理人 李佑均律師
邱靖棠律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年2月9日本院鳳山簡易庭110年度鳳簡字第596號第一審判決提起上訴，經本院於112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，並於民國108年12月間將系爭房屋出租予被上訴人使用，兩造簽訂租賃契約，約定租賃期間自109年1月1日起至109年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）20,000元（下稱系爭租約），被上訴人應於每月5日前繳納租金，被上訴人並於訂約時交付押租保證金18,000元。兩造於109年12月31日就系爭房屋會同點交（下稱系爭點交日），被上訴人相關人員於系爭點交日已無居住在系爭房屋內，惟上訴人認為被上訴人須修繕系爭房屋並將屋內回復原狀，例如：一樓加設隔板拆除、保護孩子措施裝置拆除、變電箱修復、廁所不通等，故兩造於系爭點交日會同點交後，上訴人同意將系爭房屋鐵捲門遙控器（下稱系爭遙控器）暫交由被上訴人保管，約定被上訴人得持系爭遙控器進入系爭房屋並於110年1月10日前將應修繕之處修復完畢，詎被上訴人遲至110年3月2日始將系爭房屋之冷氣窗修繕完畢，迄未就系爭房屋回復原狀。被上訴人於110年9月7日本院調解程序中雖有意返還系爭遙控器予上訴人，惟上訴人認為被上訴人尚未給付相當於不當得利之租金，拒絕收受系爭遙控器，嗣被上訴人於110年12月9日審理中始交付系爭遙控器予上訴人。被上訴人應給付自110年1月1日起至110年11月30日止，共計11個月無權占有系爭房屋，相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000元等語【計算式：｛每月租金20,000元＋（違約金20,000元×20％）｝×11個月＝264,000元】。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：被上訴人應給付上訴人264,000元。
二、被上訴人則以：被上訴人對於兩造有簽署系爭租約，及上訴人於系爭點交日將系爭遙控器暫交付予被上訴人等事實不爭執，惟被上訴人已於109年12月15日搬離系爭房屋，詎上訴人於109年12月31日、110年1月26日、110年1月28日、110年1月30日、110年2月20日、110年3月2日陸續以系爭租約內容以外各項事由或上訴人身為出租人本應自行修繕之物，強迫被上訴人修繕系爭房屋，並以被上訴人尚須修繕系爭房屋為由拒絕返還押租金。被上訴人前將系爭遙控器寄送予上訴人，因上訴人拒收信件致無法順利返還系爭遙控器。又上訴人之配偶即訴外人林憲誠於110年1月28日傳送LINE予被上訴人之社工即訴外人李錦蓮通知被上訴人就系爭房屋尚須修繕事項，顯見上訴人另有鐵捲門備份遙控器得自由進入系爭房屋。再者，系爭租約第4條第5項約定：「租賃關係消滅而雙方無續約時，乙方（即被上訴人）應立即將租賃物騰空現況返還」、第5條第2項約定：「乙方遷出交還租賃物時，如有留存於租賃物之物品，經甲方（即上訴人）定期催告而不處理者，視為放棄任由甲方處理。如生搬運費用由乙方負擔」，可知系爭租約並無約定被上訴人於系爭租約屆滿後應修繕系爭房屋或回復原狀，倘若被上訴人有物品遺留在系爭房屋內，上訴人亦得自行清理，故被上訴人於系爭租約租期屆滿後並無占有系爭房屋，上訴人不得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000元等語置辯，並聲明：
上訴人之訴駁回。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人之訴駁回。而上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：上訴人將系爭房屋出租予被上訴人後，上訴人並未持有系爭房屋之備用鑰匙，無法進出系爭房屋。且上訴人指摘被上訴人未完成系爭房屋修繕，係因從系爭房屋之外觀就可以看得很清楚，被上訴人並未完成修繕，不用進去系爭房屋也可以知悉，故原審判決僅以上訴人指摘被上訴人未完成系爭房屋之修繕，進而認定上訴人於系爭點交日後可自由進出系爭房屋顯然有誤。此外，被上訴人係於110年12月9日始將系爭遙控器交予上訴人，是故在被上訴人持有系爭遙控器之期間，顯然對於系爭房屋具有事實上之管領力，又被上訴人於前開期日所交付予上訴人之系爭遙控器，與簽立系爭租約時，上訴人交予被上訴人職員許哲維之遙控器不同，係屬複製品，並且還不能使用等語。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人264,000元。被上訴人則補稱：上訴人稱於系爭點交日後，並無進入系爭房屋等情並不實在。而系爭遙控器被上訴人已多次欲返還，係因上訴人無正當理由拒絕收受，並持續拖延點交日期，方至前開期日始將系爭遙控器返還予上訴人，並非無權占有系爭房屋，且持有房屋鑰匙與占有房屋亦屬二事，尚難僅憑被上訴人持有系爭遙控器，即遽認被上訴人能占有系爭房屋等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第167至168頁）㈠上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人於108年12月間，將系爭房屋出租予被上訴人使用，兩造並簽訂系爭租約。
㈡系爭租約第2條約定租賃期間為109年1月1日至109年12月31日
止；第3條約定每月租金20,000元、押租金18,000元、租金以1個月為1期、1期1付，由被上訴人於每期5日前匯款至上訴人指定之合作金庫帳號：0000000000000號金融帳戶；第4條第2項前段約定，被上訴人以善良管理人之注意使用與保管租賃物，因被上訴人過失致租賃物毀損者，由被上訴人負賠償責任；同條第3項前段約定，租賃物室內有改裝設施必要時，被上訴人需口頭或書面告知上訴人同意始裝設，惟不得損害建物主體結構；同條第5項約定，租賃關係消滅而雙方無續約時，被上訴人應立即將出賃物騰空現況返還。
㈢租賃期滿，兩造於系爭點交日就系爭房屋會同點交。
㈣上訴人於系爭點交日時，認為被上訴人應修繕系爭房屋並回
復原狀，而將系爭遙控器暫交被上訴人保管，約定被上訴人得持系爭遙控器進入系爭房屋。
五、本件爭點㈠被上訴人於110年1月1日至110年11月30日，是否無權占用系
爭房屋？㈡上訴人之請求有無理由？
六、得心證之理由：㈠被上訴人於110年1月1日至110年11月30日並無無權占有系爭房屋：
⒈按民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所
有物者，得請求返還之。而占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，依一般社會觀念，足認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配的客觀關係者，即有事實上管領力。（最高法院103年度台上字第2578號判決意旨參照）。復按所謂無權占有，係指無正當之權利為排他性的占有其物，而持有房屋鑰匙與占有房屋，乃屬不同之二事（臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第110號判決意旨參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。經查，上訴人主張於系爭點交日後，被上訴人仍占有系爭房屋，自應以被上訴人對系爭房屋是否有事實上管領力為據，又被上訴人既已否認其為現占有人，則此有利於上訴人之事實即應由上訴人負舉證之責。
⒉觀諸林憲誠與李錦蓮之間LINE對話紀錄、廠商報價評估表暨
訴外人上益通運有限公司（下稱上益公司）及大鋒交通有限公司出具估價單、109年12月15日搬家照片、上益公司開立發票、高雄武廟存證號碼000091號存證信函、系爭房屋修繕前後之照片、被上訴人修繕系爭房屋所支出費用單據等件（原審卷第193至199、209至239頁）可知，上益公司確有於109年12月15日受被上訴人委託至系爭房屋搬運物品，搬運結果為被上訴人於系爭房屋內相關物品已搬運完畢，僅遺留上訴人所有之傢俱在系爭房屋內，且上訴人於原審亦自承，被上訴人於系爭房屋內所遺留之家具為其所有等語（原審卷第391頁），足見被上訴人於109年12月15日已搬離系爭房屋。
⒊復參上訴人提出系爭房屋110年3月（計費期間109年12月31日
起至110年1月22日止）、5月、7月、9月、11月水費通知單應繳納金額分別為41元、83元、71元、71元、71元；系爭房屋110年3月（計費期間110年1月7日起至110年3月10日止）、5月、7月、9月、11月電費繳費通知單應繳納金額分別為65元、65元、62元、65元、65元（原審卷第285至323頁）等件可知，系爭房屋自系爭點交日後所需繳納之水電費用均為基本費用，若被上訴人仍於系爭房屋內占有使用，並為一般日常營運，實難想像前開水電之使用情形已足夠供應被上訴人日常營運使用所需，益徵被上訴人於系爭點交日後即未再使用系爭房屋，是被上訴人抗辯於系爭點交日後就系爭房屋已無事實上之管領力等情，應屬可採。
⒋復參證人李錦蓮於本院行準備程序證稱：系爭點交日時，上
訴人有指出我們還有一些地方要修繕，所以點交日期有延遲10日，我們修理了大約10幾天，修好後我們就通知上訴人，問上訴人何時可以點交，但是上訴人說我們還沒有修補完成，也沒有告知我們具體的點交時間。我們修繕完成後，都會拍照片傳給上訴人看，上訴人就會指出我們修繕不完全的部分等語（本院卷第122、124頁），並核以林憲誠於110年1月28日傳送予李錦蓮之LINE對話紀錄（原審卷第195頁）綜合以觀，上訴人於系爭點交日表示被上訴人並未將系爭房屋回復原狀，或有瑕疵待被上訴人修繕，而被上訴人修繕完成後，則會傳送修繕之成果予上訴人檢核，上訴人於檢核後會再以LINE訊息告知被上訴人有何處尚未修繕完成，請被上訴人再行修繕。而前開LINE對話紀錄中，上訴人所指摘被上訴人未完成修繕之部分，不乏有二樓客廳、二樓前段臥室衣櫃及二樓馬桶阻塞等關於系爭房屋屋內瑕疵之部分，是故若上訴人未進入系爭房屋內觀察被上訴人修繕之情形如何能得出修繕未完成之結論。且該LINE對話紀錄之時間點係於系爭點交日後，由林憲誠傳送予李錦蓮，足見於系爭點交日後上訴人及林憲誠皆可自由進出系爭房屋，被上訴人並未有作任何排他性之利用，否則上訴人及林憲誠要如何檢核被上訴人之修繕情形。上訴人固主張此係因上訴人胞弟之房屋位於系爭房屋之隔壁，故由其房屋觀察系爭房屋之外觀即可得知被上訴人尚未完成修繕，不用進入系爭房屋屋內等語（本院卷第126至127頁），惟由前開LINE對話紀錄中，上訴人所指摘「二樓客廳（租合長櫃、兩座之間缺三片隔板。2.二樓前段臥室衣櫃缺一扇拉門，右下角上膠劑溢流，對角等值少2R。它項需處理未顯示成果？」等未修繕完成之部分，皆必須進入系爭房屋之屋內，詳予對比檢視，方可檢核被上訴人之修繕情形，絕非上訴人所稱單就系爭房屋之外觀即可得知修繕情形，上訴人之主張應不可採。
⒌又上訴人主張被上訴人於前開期日所交付予上訴人之系爭遙
控器，與簽立系爭租約時，上訴人交予被上訴人職員許哲維之遙控器不同，係屬複製品，並且還不能使用等情。惟依前開說明，占有鑰匙與對系爭房屋有事實上管領力係屬二事，尚難等同視之。復參前開不爭執事項㈣所載，被上訴人之所以持有系爭房屋鐵捲門之遙控器，係出於上訴人要求被上訴人修繕系爭房屋未回復原狀之處，始由上訴人先行將該遙控器借予被上訴人使用，並非被上訴人主觀上欲持續占有使用系爭房屋而拒不返還。且由被上訴人於110年2月3、4、20、
23、24日多次以LINE（本院卷第158至161頁）積極詢問上訴人何時可以進行系爭房屋之點交程序，更顯見被上訴人於主觀上並無占有使用系爭房屋之意圖，尚難執此即遽認被上訴人於110年12月9日始交還系爭遙控器予上訴人，係屬無權占有系爭房屋。且依系爭租約第4條第5項約定，租賃關係消滅而雙方無續約時，被上訴人應立即將租賃物騰空現況返還，並無任何返還租賃物之要式約定，被上訴人既於系爭租約租期屆滿後將系爭房屋搬遷清空返還，自應認其已依系爭租約將系爭房屋返還予上訴人，至上訴人稱被上訴人所交還之系爭遙控器係複製品無法使用等情，亦與被上訴人是否仍占有系爭房屋無關，故被上訴人實已不具備排他性地占用系爭房屋之主觀意思及客觀行為。此外迄至本院言詞辯論終結時止，上訴人亦未再提出證據佐證被上訴人於系爭房屋點交日後對於系爭房屋仍具有事實上管領力，則依前開說明，上訴人主張被上訴人於110年1月1日至110年11月30日無權占有系爭房屋等情，即未可採。
㈡被上訴人既未有無權占有系爭房屋之事實，則上訴人依系爭
租約及不當得利之法律關係請求被上訴人應給付自110年1月1日起至110年11月30日止，共計11個月無權占有系爭房屋，相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000元等主張，即無理由。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係請求被上訴人應給付自110年1月1日起至110年11月30日止，相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000元，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、至於上訴人主張原審應依職權調閱高雄市政府交通局建置路口監視器部分，上訴人並未表明待證事實為何，應為如何之調查，調查之必要性為何，且本院於112年1月5日行準備程序亦詢問兩造有無其他證據請求調查，上訴人亦稱無（本院卷第170頁），故本院認此部分並無調查之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 劉定安法 官 趙 彬以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官 洪王俞萍