臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第246號上 訴 人 詹佩如訴訟代理人 詹勳利被上訴 人 漢泰華城管理委員會法定代理人 陳仙商上列當事人間請求修繕房屋漏水事件，上訴人對於民國111年5月31日本院高雄簡易庭111年度雄簡字第386號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國112年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○○路0號5樓之3之房屋頂樓依附表所載修繕項目、方法修繕至不漏水狀態。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、被上訴人法定代理人於訴訟進行中由莊英彥變更為陳仙商，有其民國112年6月會議紀錄在卷可稽（見本院卷宗第355頁）。陳仙商具狀聲明承受訴訟（見本院卷第354頁），核無不合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件上訴人起訴時原聲明：被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○○路0號5樓之3之房屋（下稱系爭房屋）頂樓地坪隔熱層、防水層修至不漏水狀態。嗣經聲請高雄市土木技師公會就修繕方法進行鑑定後，而更正其此部分之聲明為：被上訴人應將系爭房屋頂樓依附表即高雄市土木技師公會111年12月29日高市土技字第00000000號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載修繕項目、方法（如報告第3 頁㈣所載）修繕至不漏水狀態等語（見本院卷第359頁至第360頁），核其所為，僅係補充其事實上之陳述，非為訴之變更追加，先予敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張：上訴人於108年11月25日因買賣登記取得系爭房屋，而為漢泰華城大廈（下稱系爭大樓）區分所有權人；系爭房屋自110年5月間下大雨發現3個房間天花板皆有漏水情形，並經系爭鑑定報告確認漏水原因係屋頂防水層年久失效所致，被上訴人為系爭大樓管理委員會，就屬共用部分之頂樓即應負管理、修繕、維護之義務，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款規定提起本件訴訟等語，並聲明：如前揭更正後之聲明所示。
二、被上訴人則以：依系爭大樓向建設公司買受房地之第一手買賣合約書記載頂樓平台由五樓保管使用，該約定性質屬分管約定，將頂樓約定為頂樓住戶專用部分，上訴人自應繼受此分管約定；且大樓全部5樓之所有權人均在頂樓增建大小不一建築物或鐵皮雨棚，可知向來確由5樓住戶自行修繕。又被上訴人每月僅每戶收取數百元環境維護費，並無額外經費，除公管漏水由被上訴人負責修繕外，頂樓漏水均由各頂樓住戶自行修繕，此業經系爭大樓於111年2月9日召開區分所有權人會議，決議頂樓一切修繕都是由該棟五樓區分所有權人自行負擔，是依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，即應由上訴人就系爭房屋之屋頂頂樓負擔管理、維護及修繕之責，上訴人同時亦應受到新修正規約之拘束等語置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認為上訴人之請求無理由，判決駁回其訴。上訴人不服，提起上訴，除援引原審書狀及陳述外，並於本院補陳：縱頂樓有由上訴人管理之分管契約存在，惟上訴人無從得知有分管資訊，因從上訴人買賣時之不動產現況說明書，該分管協議選項均勾選否，且前手係於108年8月2日因繼承取得，於同年11月25日隨即出售，前手如何得知有該分管契約，因此善意受讓之上訴人亦不知有分管契約之存在。而系爭大樓舊規約並未將頂樓約定為專用，至於被上訴人在本件起訴後，始於111年2月9日修改規約內容，顯不得拘束上訴人等語，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋頂樓依系爭鑑定報告所載修繕項目、方法（如報告第3 頁㈣所載）修繕至不漏水狀態。
四、兩造不爭執事項㈠上訴人於108 年11月25日買受系爭房屋，為系爭大樓之區分
所有權人。系爭房屋有如系爭鑑定報告所示之漏水情形，兩造對於系爭鑑定報告所載漏水原因及修復費用均無爭執。
㈡系爭大樓為公寓大廈管理條例施行前取得建照之大樓。其中
編號A18-5 號住戶向建商買受大樓A18 棟5 樓房地之不動產買賣契約書第7 條其他約定記載「樓頂平台歸伍樓保管使用，但不得有違建及妨礙觀瞻之措施，其他各層之住戶接裝電線天線及蓄水池清理或其他公共設備之修護，頂層住戶不得阻止」（下稱系爭約款）。
五、本件爭點：㈠系爭大樓有無成立樓頂平台由各該頂樓住戶專用之分管協議
？如是，上訴人是否應受該分管協議之拘束？㈡上訴人就本次系爭房屋頂樓漏水情形是否應受111年2月9日新
修正規約之拘束？㈢本次系爭房屋頂樓漏水情形，應由上訴人自負維修責任？或
應由被上訴人負責？
六、本院之判斷㈠系爭大樓有無成立樓頂平台由各該頂樓住戶專用之分管協議
？如是，上訴人是否應受該分管協議之拘束？⒈按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行
，該條例施行之前，公寓大廈之建商與全體承購戶及受分配建物之合建地主，就屬共用部分之屋頂平台，約定由特定區分所有人使用，應解為全部共有人已合意成立分管契約。此項分管約定，依該條例第55條第2項但書規定，不受第7條第3款規定之限制，且共有人倘已按分管契約占有該特定之屋頂平台，他共有人嗣後將其區分所有建物讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院110年度台上字第2139號判決意旨參照）。查，兩造不爭執系爭大樓其中編號A18-5 號住戶向建商買受大樓A18 棟5 樓房地之不動產買賣契約書第7 條其他約定載有系爭約款（見不爭執事項㈡），是依該約定足認建商於出售系爭大樓房屋時，已有就系爭大樓樓頂平台使用權為分管約定之情事，又各區分所有權人向建商購買系爭大樓房屋時，就將樓頂平台歸由頂樓之區分所有權人管理使用一節，既已同意，則依前揭說明，應認系爭大樓之區分所有權人，已就樓頂平台成立由頂樓住戶使用之分管契約。
⒉惟上訴人係於108 年11月25日買受系爭房屋，並非直接向建
商購買，則上訴人應受前開分管契約拘束之前提，需上訴人就此分管契約之存在，為「知悉」或「有可得而知」之情形。查，參諸上訴人與訴外人孫美慧簽署之不動產買賣契約書所附之標的物現況說明書（見本院卷第241頁至第251頁），「規約內是否有約定專用或約定共用部分？」、「是否有未記載於住戶規約之約定專用或約定共用部分（如分管協議約定）」均標示為「否」，即無從認上訴人購買系爭房屋時，已經出賣人孫美慧告知有此分管契約存在之情形，當無從事證可認上訴人明知系爭分管契約存在。又兩造均不爭執系爭大樓其他1至4樓之住戶均得上到頂樓平台（本院卷第87頁），更甚者，系爭大樓住戶規約第七條㈥約定「授權住戶有條件使用頂樓，其使用、管理辦理由管委會訂定（106年7月24日修訂）」等語（見原審卷第67頁），益徵系爭大樓住戶自106年7月24日後，均得有條件使用頂樓，而暫不論上開約定修正是否足以終止前述分管契約，惟就上訴人於108年購買系爭房屋時，依前述實際使用現況、系爭大樓規約當時之約定，及前屋主所提供之資訊，實難認上訴人對於頂樓有約定分管一事亦有可得而知之情形，則強令上訴人應受該分管契約之拘束，實有欠公允。是本院綜合上情，認上訴人應不受該分管協議之拘束，被上訴人此部分抗辯，即難採憑。
㈡上訴人就本次系爭房屋頂樓漏水情形是否應受111年2月9日新
修正規約之拘束？⒈公寓大廈區分所有權人會議決議修正規約，如修正後規約規
定「溯及既往」，其效力為何？此問題經最高法院102年度台上字第1751號判決，以「按法律不溯及既往乃在維持法治國之法安定性並適度保護當事人之信賴利益。故如立法者基於政策考量，特別規定溯及既往，若人民依該修正前法律已取得之權益及因此所生之合理信賴，因該法律修正而向將來受不利影響者，立法者乃採取其他合理之補救措施，即非法之所不許，俾符法治國之法安定性原則及信賴保護原則。故非違反法律不溯及既往原則，必然無效」說明在案。
⒉經查，系爭大樓於111年2月9日召開區分所有權人會議決議修
改系爭大樓規約，決議「頂樓一切修繕都是由該棟五樓區分所有權人自行負擔」，並增訂於系爭大樓規約第7條第7項（規約誤載為㈥）等節，有上開區分所有權人會議及系爭大樓修正後之規約在卷可參（見原審卷第53頁至第55頁、第67頁）。依前引最高法院判決意旨，公寓大廈規約修正，倘定有溯及既往條款，非必然無效，惟換言之，必修正後之規約明確約定有溯及既往條款，始得適用於規約修正前已發生之事件。然系爭大樓規約第7條第7項並未約明此規定「溯及既往」，亦即該次修正，並未規定「過往所發生頂樓需修繕之事件」亦納入該項規定之範圍，而有溯及適用之效力。本件上訴人主張系爭房屋於110年5月間發現頂樓未修繕至生漏水之情形，早已於110年11月8日具狀提起本件訴訟，有本院收文章在卷可考（見原審卷第9頁），當認被上訴人就該次漏水之修繕義務，早已發生（詳後述），本於前述法律不溯及既往之原則，即應以事實發生時之法律，於本案中即應以修正前之規約為適用基礎。而上訴人起訴時系爭大樓規約尚無此規定，則前述該修正後之規約第7條第7項規定，自不影響本件上訴人就本次漏水情形，請求被上訴人修繕樓頂平台。被上訴人徒以系爭大樓規約已修正而拒絕修繕，自不可採。
⒊惟本件應補充敘明者為，本件審理範圍，係針對系爭房屋於1
10年5月間發現頂樓未修繕至生漏水之問題，尚不及於兩造日後就頂樓之修繕事項應如何適用，附此敘明。
㈢本次系爭房屋頂樓漏水情形，應由上訴人自負維修責任？或
應由被上訴人負責？按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。本件依前所述，系爭房屋樓頂平台雖定有分管契約，惟上訴人不受該分管契約，亦不受系爭規約第7條第7項規定之拘束，從而，系爭大樓樓頂平台性質本屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，即應由被上訴人負修繕、管理、維護之責。而系爭房屋有如系爭鑑定報告所示之漏水情形，兩造對於系爭鑑定報告所載漏水原因及修復費用均無爭執，則上訴人請求被上訴人將系爭房屋頂樓，依系爭鑑定報告所載修繕項目、方法修繕至不漏水狀態，自有理由，應予准許。
七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被上訴人將系爭房屋頂樓，依系爭鑑定報告所載修繕項目、方法修繕至不漏水狀態，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 高瑞聰
法 官 黃姿育
法 官 鄭珮玟以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 張傑琦附表：如系爭鑑定報告第3頁㈣所載「為有效防止滲水，鑑定標的
物修復方式，建議將頂版之防水層及防水保護砂漿，完全鑿除至屋頂樓板結構面，將樓版既有裂縫以防水底材填補，再重新施做3mm厚PU防水，待PU固化後再施做5公分厚之水泥砂漿做防水保護」