臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第293號上 訴 人 周定化訴訟代理人 周利皇律師複 代理人 黃靖晏律師被 上訴人 方佩彤上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於本院鳳山簡易庭於民國111 年7 月27日所為111 年度鳳簡字第332 號第一審判決提起上訴，經本院於112 年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國105 年4 月1 日與訴外人即上訴人父親就門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 巷0 號房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自105 年4 月1 日起至106 年4 月30日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元；而系爭租約於106 年4 月30日屆滿後，依民法第451 條規定，轉為不定期限租約，租賃條件皆依系爭租約。又上訴人於106 年5 月1 日繼承系爭房屋，因個人因素欲收回系爭房屋，並已於110 年9 月前告知被上訴人要終止租賃關係，此後即未收取被上訴人租金，嗣經調解，被上訴人仍不願返還系爭房屋。為此，爰依民法第
767 條規定提起本件訴訟等語，並於原審聲明：被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。
二、被上訴人則以：被上訴人自96年4 月1 日起承租系爭房屋，迄今已逾15年，未曾積欠租金，上訴人竟於被上訴人承租期間，在被上訴人不知情之情況下，委任上訴人於原審之訴訟代理人銷售系爭房屋，惟未定期限之房屋租賃，非有土地法第100 條所定各款情形之一者，出租人不得收回房屋，排除民法第450 條第2 項規定之適用等語資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服並提起本件上訴，除援用原審之主張及陳述外，另主張：土地法第100 條規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因，故僅需在事實審言詞辯論終結前符合該原因即為已足，又取回所有之房屋本屬出租人權利之行使，就證明度而言，應以得提出相當之證明即可，否則不僅過度限制出租人之所有權，更使出租人承擔過度之舉證責任；而上訴人現住門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱曹公路房屋）因屋齡已40餘年，屋內多處已不堪使用，不僅外牆會滲水、地板多處破裂、浴室地磚及磚牆破裂外，管線更常堵塞，上訴人乃欲翻修曹公路房屋，工期至少需半年以上，甚至延至1 年以上亦非少見，可見上訴人確有將系爭房屋收回並在翻修曹公路房屋時居住使用之需求，應符合土地法第100 條第1 款規定之情形；另上訴人原欲出賣系爭房屋係為幫其子買房之用，但現已無此需求，自無再出售系爭房屋之必要；況被上訴人另有2 棟建物可居住，可見被上訴人確實未居住在系爭房屋內，應認無特別保護被上訴人之必要等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。被上訴人除援用原審之抗辯與陳述外，另主張：上訴人早於109 年間即在網路銷售系爭房屋，且上訴人稱修繕曹公路房屋係要當作兒子新房，但上訴人之子已另有房屋居住，況修繕係屬短期，上訴人無非係在收受原審判決後，配合判決內容始更改說詞，目的仍係為了使被上訴人遷讓返還，以利上訴人銷售系爭房屋等語，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠訴外人即上訴人父親周義雄與被上訴人於96年4 月1 日、10
5 年4 月1 日均曾就系爭房屋簽署房屋租賃契約書，約定租賃期間自96年4 月1 日起至97年4 月30日止、105 年4 月1日起至106 年4 月30日止，每月租金8,000 元；嗣周義雄於
106 年3 月8 日過世，周義雄繼承人間協議分割遺產，由上訴人取得系爭房屋所有權，上訴人並於106 年5 月1 日辦理分割繼承登記，現為系爭房屋所有權人。
㈡兩造約定系爭房屋自108 年起之租金為每月7,500 元。
㈢被上訴人於106 年4 月30日之租賃期間屆滿後，仍繼續使用
系爭房屋迄今，上訴人於繼承系爭房屋後迄至本件糾紛時止，亦未對被上訴人繼續為系爭房屋之使用收益表示反對，並持續向被上訴人收取租金至110 年9 月，被上訴人亦皆有正常按期繳納租金，嗣上訴人於110 年9 月向被上訴人為終止租約之意思表示後，於110 年10月起即未再向被上訴人收取租金。
㈣被上訴人有於110 年11月3 日提存6 個月租金45,000元、於
111 年4 月12日提存6 個月租金45,000元、於111年10月3日提存6 個月租金45,000元。
㈤原審卷第117 至119 頁之出售廣告（即被上訴人於111年10
月6 日民事答辯狀提出之出售廣告），均為上訴人委託仲介出售系爭房屋之廣告。
五、本院得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。查被上訴人與周義雄於105 年4 月1 日就系爭房屋簽署系爭租約，租賃期限至106 年4 月30日屆滿，嗣周義雄於106 年3 月8 日過世後，由上訴人取得系爭房屋所有權，上訴人於繼承系爭房屋後迄至本件糾紛時止，未對被上訴人繼續為系爭房屋之使用收益表示反對，並持續向被上訴人收取租金至110 年9 月，為兩造所不爭執，並有系爭租約、高雄市政府地政局鳳山地政事務所111 年6 月21日高市地鳳登字第11170545300號函暨所附系爭房屋及其坐落土地之登記謄本、異動索引、分割繼承登記資料附卷可稽（見原審卷第21至25、81至113 頁），堪認兩造就系爭房屋之租賃關係自106 年5 月1 日起，視為以不定期限繼續契約。
㈡次按民法第450 條第2 項前段固規定，租賃未定期限者，各
當事人得隨時終止契約，然「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，則為土地法第100 條所規定甚明，此為民法第
450 條第2 項之特別規定，是未定期限之租賃契約，出租人非有土地法第100 條規定之情形，仍不得請求承租人遷讓返還房屋。又土地法第100 條第1 款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要情形而言，故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明者始得為之（最高法院41年台上字第138 號、43年台上字第1199號裁判意旨參照）。
經查，上訴人確有委託仲介出售系爭房屋乙節，有被上訴人提出之仲介所刊登系爭房屋銷售廣告存卷足憑（見原審卷第
117 至119 頁，本院卷第181 至185 頁），且為上訴人所不爭執，另上訴人於原審之訴訟代理人徐駿紘於原審111 年7月13日言詞辯論時亦稱：上訴人要出售系爭房屋，委託伊處理等語在卷（見原審卷第129 頁），足見上訴人係因欲出售系爭房屋始終止兩造間之租賃契約，顯與土地法第100 條第
1 款規定要件有間，上訴人請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，已屬無據。至上訴人上訴後雖改稱：將系爭房屋收回係要在翻修曹公路房屋時居住使用云云，惟上訴人先稱：欲整理曹公路房屋讓伊兒子當新房，伊則搬至系爭房屋居住等語（見本院卷第101 頁），嗣又稱：伊兒子名下另有房屋，曹公路房屋整理好，伊兒子可以和伊一起住，伊不清楚伊兒子要如何處理名下房屋等語（見本院卷第103 頁），復始改稱：系爭房屋係要在伊翻修曹公路房屋時居住使用等語（見本院卷第208 頁），前後所述不一，更無翻修曹公路房屋之相關證據，難認上訴人就將系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形等節，已為相當之證明。此外，上訴人未能再行舉證證明其有何符合土地法第100 條規定之情形，則上訴人終止與被上訴人間之不定期限房屋租賃契約即非合法，其依民法第767 條規定請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，即為無理由。
㈢至上訴人主張土地法第100 條規定係為保障經濟上弱勢之承
租人，若出租人得隨意收回租賃物，會使承租人居住權利受到影響，但本件被上訴人另有2 棟建物可居住，被上訴人確實未居住在系爭房屋內，亦無此需求，應認無特別再以土地法第100 條規定保護被上訴人之必要云云。惟土地法第100條並未規定承租人未實際居住或無居住需求時，出租人即得收回房屋，上訴人主張實係增加法律所無之限制，已難認可採，況上訴人並未確實舉證被上訴人未使用居住系爭房屋之事實，自無從為上訴人有利之認定。
六、綜上所述，上訴人依民法第767 條規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無違誤，上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
民事第四庭 審判長法官 王 琁
法 官 徐彩芳法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
書 記 官 陳仙宜