臺灣高雄地方法院民事判決
111年度簡上字第53號上 訴 人 洪儀欣
送達處所：臺中市○○區○○○○000號 信箱訴訟代理人 洪玉如被上 訴 人 施朝昌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年12月7日本院高雄簡易庭110年度雄簡字第626號第一審判決提起上訴，本院於民國111年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○里00鄰○○路00○00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國109年8月25日起至110年8月25日止，每月租金新臺幣（下同）9,500元，並應給付10,000元之押租金，兩造並於109年8月25日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。
詎上訴人未依約給付租金、水電費用，僅給付5,500元（原判決誤載為5,000元，原審卷第57、79頁），被上訴人於110年12月16日催告上訴人5日內付清積欠之租金及押租金，否則即終止租約，併以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃關係之意思表示，故上訴人應將系爭房屋返還予被上訴人，並給付積欠之水電費1,870元、自109年8月25日起每月9,500元之租金，及終止系爭租約後占有系爭房屋之利益。爰依系爭租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並於原審聲明為：㈠、上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡、上訴人應給付1,870元，及自109年8月25日起騰空遷讓返還系爭房屋止，按月給付被上訴人9,500元。
二、上訴人則以：上訴人雖未繳納押租金，僅給付5,500元租金（原判決誤載為5,000元，原審卷第106頁），惟因系爭房屋並未安裝熱水瓦斯，沒有熱水可供洗澡；上訴人將車輛停放在門口時，輪胎又被扎破，難以使用。另被上訴人於109年10月11日起，即將其所有之計程車停放於系爭房屋門口，使上訴人無法進入使用，亦無法將系爭房屋內所有之物品搬走，是上訴人雖持有系爭房屋鑰匙，但無實際占有，自無庸給付租金。被上訴人所請求之電費無意見，上訴人願意給付，至於水費部分為被上訴人自己使用，且上訴人無法使用系爭房屋，自無須負擔，又現房屋內物品是否完好，無法確定等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審判決：㈠、上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還予被上訴人。㈡、上訴人應給付被上訴人53,671元（即電費561元、水費1,110元、109年8月25日至110年2月25日之租金、不當得利52,000元），另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判決不利上訴人部分廢棄；㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審敗訴部分，未據上訴，已告確定）。
四、得心證之理由
㈠、查上訴人前向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自109年8月25日起至110年8月25日，每月租金9,500元，應於每月28日繳納，押租金10,000元，房屋電費由上訴人負責，水費則由兩造各負1半，然上訴人未繳納押租金，並僅繳納租金5,500元，被上訴人於109年11月16日寄發存證信函催告上訴人5日內繳納租金，上訴人於109年11月16日收受，此經兩造陳述在卷，並有系爭租約書、存證信函、回執、房屋稅繳納證明書在卷可佐（原審卷第13、15至27、58、167頁），此部分事實應堪認定。
㈡、上訴人固以因車輛停放系爭房屋門口輪胎被扎破、系爭房屋沒有熱水設備、被上訴人於109年10月11日起將計程車停放系爭房屋門口（下合稱系爭理由），使上訴人無法使用系爭房屋（下稱系爭理由）等情，拒絕給付租金。經查：
１、觀之兩造之line對話紀錄所示（原審卷第131至143頁），被上訴人於109年9月起多次催促上訴人給付租金，上訴人均以要辦通儲、自動轉帳、開會、在外地、先匯一部份等理由藉故拖延，至109年10月13日仍未給付，直至被上訴人起訴後，上訴人方表示將「返回」高雄處理系爭房屋之事，均未曾提及因系爭理由之情形，而暫緩給付租金，此部分情事真實性，即非無疑，實難認上訴人其後復因此未居住使用系爭房屋而毋庸給付租金。
２、系爭房屋雖欠缺熱水設備，然被上訴人主張其委請上訴人自行聯絡廠商裝設後，即會付款，並提出估價單為證（原審卷第171頁），核與上訴人提出易成煤氣企業有限公司名片（專營裝設瓦斯設備，原審卷第179頁），表明系爭房屋要裝設瓦斯熱水設備之情形相符，足徵被上訴人應有向上訴人提供熱水設備安裝，因上訴人未與廠商聯繫，方未安裝至明，難謂可歸責於被上訴人。
３、上訴人另主張於109年10月11日起即因被上訴人將計程車停放在系爭房屋門口而無法使用系爭房屋，方未繳納租金云云。查證人洪玉茹雖證稱：被上訴人於109年9月以後即以計程車擋住系爭房屋大門拒絕上訴人進入等語（原審卷第107頁），並提出照片為證（原審卷第111、161頁），惟證人即為本件上訴人之訴訟代理人，上訴人為證人之員工，證人自承同時占有系爭房屋（原審卷第107頁，本院卷第81頁），其立場並非客觀，所為之證言，應有其他佐證，方值採信；且照片雖顯示有計程車停放在系爭房屋門口，但照片並無日期，依證人所註記109年9月8日、10月4日、10月5日亦僅有3日時間，不足認定為長時間停放，而致上訴人未能使用系爭房屋，況由其中2日照片拍攝之角度（原審卷第160頁圖證㈤、㈥、㈨），應係由系爭房屋內，由樓上往下拍攝，可見斯時計程車停放並無阻礙上訴人得進入使用系爭房屋。另參以被上訴人向上訴人催討租金時，上訴人均未提及計程車停放乙情，益見當時計程車之停放，並未造成上訴人無法使用系爭房屋，至為顯然（至被上訴人於110年2月26日後防止上訴人將物品搬走之情，則屬另事詳如後述）。
４、末上訴人所辯，其車輛停放在系爭房屋門口輪胎被扎破乙情，並無佐證為系爭房屋缺失所造成或與被上訴人相關，上訴人以此為由拒絕給付租金，亦無理由。基此，上訴人自應依系爭租約繳納租金。
㈢、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。上訴人於109年8月28日即未按時給付租金，被上訴人已於109年11月12日催告其給付，上訴人並於同年月16日收受，仍未給付；被上訴人於110年12月9日起訴請求上訴人返還系爭房屋，可認有終止租約之意思表示，又起訴狀於110年2月22日送達上訴人時，上訴人業已遲延給付租金逾2個月，復上訴人僅給付未及1個月之租金5,500元，至110年2月22日止，共積欠逾5月之租金，是系爭租約應於起訴狀送達上訴人時（110年2月22日）應合法終止，堪以認定。
㈣、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第451條第1項定有明文。上訴人為承租人應有給付租金之義務。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。復無權占有他人具有管理處分權之不動產，其占有之利益，係獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。系爭租約雖於110年2月22日終止，上訴人亦仍有物品放置在系爭房屋內未搬走。然被上訴人自承上訴人已無再使用系爭房屋，因上訴人未給付租金，其於110年2月26日開過調解庭後，即將車輛擋在系爭房屋門口，妨礙上訴人將物品搬走（原審卷第80、168、108頁），足見於110年2月26日起上訴人因被上訴人之阻礙方造成無法將占有物品搬遷，將系爭房屋返還予被上訴人，上訴人亦難自由使用系爭房屋，不足認上訴人無原因占有系爭房屋而受有利益，是被上訴人僅得請求自110年2月23日至110年2月25日占有系爭房屋相當於租金之不當得利。本院審酌上訴人承租系爭房屋之原有租金為9,500元，可見上訴人占用系爭房屋所可得之利益應即為上開租金之數額，且不應以上訴人無權占有反受有低於原有租金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。
㈤、基此，被上訴人請求上訴人應給付109年8月25日至110年2月22日之租金、110年2月23日至110年2月25日相當於租金之不當得利（109年8月25日至110年2月25日雖為6月又1日，但僅以6月計，因系爭租約終止日為110年8月25日，期間為1年又1日，可見被上訴人允諾上訴人多住1日，故以有利於上訴人之認定。（9,500元×6月＝57,000元），扣除上訴人已給付5,500元（57,000－5,500元），共51,500元（原判決誤載為52,000元），應為有理由。又依系爭租約，上訴人需負擔承租期間電費及一半水費。上訴人對於占有系爭房屋期間其所積欠電費561元並無爭執（原審卷第167頁，另被上訴人就此部分原判決駁回部分亦未上訴）；另積欠水費為1,110元，亦有台灣自來水股份有限公司水費通知單在卷可佐（原審卷第
117、119頁），上訴人雖抗辯水費均為被上訴人所用云云，然並無提出任何證據可資佐證，是上訴人此部分所辯，難以憑採，故上訴人應另給付水電費1,671元。從而，上訴人應給付被上訴人53,171元（51,500元＋1,671元＝53,171元）。
㈥、末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。系爭租約既已終止，被上訴人請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓交還予被上訴人，洵屬有據。
㈦、至上訴人聲請本院勘驗現場確認其放置在系爭房屋內之物品是否完好，惟此為上訴人是否嗣後得向被上訴人另行請求之問題，與本件無關；另上訴人聲請傳訊易成煤氣企業有限公司人員許燦東以證無熱水設備及系爭房屋大門曾被計程車擋住之情，惟此部分事實業經本院認定如前，無再為傳訊之必要。
五、綜上所述，被上訴人依租賃契約、不當得利之法律關係，請求㈠、上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交還予被上訴人。㈡、上訴人應給付53,171元（原判決主文第2項誤載為53,671，應由原審另裁定更正），為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴論旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響判決結果，自無逐一詳予論駁之必要。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 陳宛榆
法 官 楊淑儀法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書記官 楊姿敏