臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡字第21號原 告 梁俊智訴訟代理人 李岳唐被 告 葉淑貞訴訟代理人 陳依伶律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國112年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年6月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及不動產買賣增補協議書（下稱系爭增補協議），約定由原告以總價新臺幣（下同）420萬元買受被告所有坐落高雄市○○區○○○段○0000000地號土地及其上同段1784建號即門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋（權利範圍全部，以下合稱系爭房地），被告至遲應於109年8月1日將系爭房地移轉登記於原告或原告指定之第三人名下，原告已給付第一期簽約款30萬元予被告。惟嗣經仲介人員聯絡被告，請其交付過戶等相關資料予代書以辦理系爭房地移轉登記事宜時，竟發現被告復於109年7月27日將系爭房地設定第二順位抵押權予第三人，另於109年9月29日將系爭房地所有權移轉登記予第三人。被告未依約於109年8月1日將系爭房地所有權移轉登記予原告，依系爭增補協議第2條約定，應賠償原告按已付價金30萬元計算之懲罰性違約金，且因被告屆期未清償上開懲罰性違約金，應再依系爭增補協議第3條約定，給付自111年1月12日起算1年，按買賣價款30萬元依年利率20％計算之遲延利息48,000元。為此，爰依系爭增補協議第2條、第3條約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告348,000元；㈡願供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：被告之系爭房地於109年間將遭強制執行之際，訴外人億文有限公司（下稱億文公司）之法定代理人即訴外人蔡尚倫、專員張士朋主動向被告表示可協助處理法拍事宜，建議被告與其找尋之人頭即原告成立借名登記契約，將系爭房地移轉登記至原告名下，再以原告為債務人，提供系爭房地向銀行抵押貸款，貸得款項後用於清償聲請強制執行之債權人，以免系爭不動產遭法拍，嗣後銀行貸款應由被告按月清償，被告亦可以繼續居住於系爭房地，被告不疑有他，遂與原告簽立系爭買賣契約及系爭增補協議，實則兩造並無買賣系爭房地之真意，被告亦未收受買賣價金30萬元，系爭買賣契約及系爭增補協議所載內容係屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定應為無效，應依同條第2項適用借名登記契約之規定。被告嗣經他人提醒，發現蔡尚倫隱匿系爭房地之真正市價，旋以遭詐欺為由，於109年7月2日以存證信函向原告之代理人即億文公司為撤銷買賣契約之意思表示，並含有終止借名登記契約之意思表示。被告於109年7月初已終止或撤銷與原告間之借名登記契約，系爭增補協議即隨之終止，被告嗣後將系爭房地設定抵押權或出賣予第三人，自無違約之情事。退步言，縱使兩造間無借名登記契約存在，但系爭買賣契約記載之買賣價金為420萬元，系爭增補協議所載買賣價金則為350萬元，雙方就系爭房地之買賣價金就為420萬元或350萬元意思表示不合致，買賣契約應不成立。再者，倘若系爭增補協議非無效或合法終止，原告未依系爭增補協議第1條約定於109年8月1日前給付買賣價金320萬元，原告亦屬違約，自不得依系爭增補協議第2條、第3條約定，請求給付懲罰性違約金及遲延利息等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於109年6月30日簽立系爭買賣契約，約定原告以總價420
萬元向被告買受其所有系爭房地，第一期簽約款於簽約當日交付30萬元，第二期用印款於109年7月14日交付7萬元、第三期完稅款交付63萬元、第四期尾款交付320萬元。
㈡兩造復於109年6月30日簽訂系爭增補協議，並於同日經民間公證人黃吉榮公證在案。
㈢兩造於109年6月30日簽立系爭買賣契約及系爭增補協議當日
，原告已給付第一期款30萬元，並經兩造合意先交由代書保管，待被告提出不動產產權資料予代書後，再由代書交付予第一期款予被告。
㈣被告於109年7月27日將系爭房地辦理第二順位抵押權設定登
記予訴外人程千又，並於同年9月29日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予訴外人黃國閔，且於同日因清償而塗銷上開程千又之抵押權登記。
㈤嗣經億文公司之仲介人員聯絡被告，請其交付過戶等相關資
料予代書以辦理系爭房地移轉登記事宜時，發現被告於109年7月27日將系爭房地設定第二順位抵押權予第三人。
㈥系爭增補協議第1條約定：「…。甲方（按：原告）於109年6
月30日已給付買賣價款30萬元整予乙方（按：被告），乙方亦表示於當天已收訖無誤不另立收據，並雙方約定最遲應於109年8月1日前另給付乙方買賣價款320萬元整」，原告未於109年8月1日前給付尾款320萬元給被告。
四、得心證之理由：原告主張被告未於109年8月1日將系爭房地所有權移轉登記予原告，依系爭增補協議第2、3條約定應給付懲罰性違約金及遲延利息，為被告所否認並以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭增補協議是否屬通謀虛偽意思表示，而應適用借名登記契約之規定？㈡若否，被告撤銷系爭買賣契約及系爭增補協議之意思表示，是否合法？㈢原告依系爭增補協議第2、3條約定請求給付懲罰性違約金及遲延利息，有無理由？茲將本院判斷說明如下：
㈠系爭增補協議是否屬通謀虛偽意思表示，而應適用借名登記
契約之規定？
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87條定有明文。次按稱借名登記者，為當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方就該財產允為出名登記之契約。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。被告抗辯系爭買賣契約及系爭增補協議均屬通謀虛偽意思表示，實際隱含借名登記契約，為原告所否認，依上開規定及說明，應由被告就此利己事實負舉證責任。
2.被告辯稱：系爭買賣契約第2條記載系爭房地之買賣總價款為420萬元，而系爭增補協議第3條記載買賣價金為350萬元，前者係為向銀行辦理貸款之用，後者則是雙方約定原告向銀行貸款後，被告實際可拿到的金額，嗣後再由被告按月清償銀行貸款及繼續居住在系爭房地，可證本件並非真實買賣等語。經查：
⑴兩造於109年6月30日簽立系爭買賣契約，記載原告以總價420
萬元向被告買受其所有系爭房地，第一期簽約款於簽約當日交付30萬元，第二期用印款於109年7月14日交付7萬元、第三期完稅款交付63萬元、第四期尾款交付320萬元，原告於當日交付第1期簽約款30萬元，並經兩造合意先交由代書保管，待被告提出不動產產權資料予代書後，再由代書交付予第一期款予被告等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約可稽（見本院卷第29-37頁），堪信為真。兩造另於同日簽立系爭增補協議並經民間公證人公證，其中第3條記載：「雙方就本件買賣事宜特於本書約定，乙方（按：被告）最遲應於109年8月1日將本書第一條所載之買賣不動產標的移轉登記於甲方（按：原告）或甲方指定之第三人名下（依地政主管機關登載為準）；若乙方屆期未將本書第一條所載之買賣不動產標的移轉登記於甲方或甲方指定之第三人名下即視為乙方違約，乙方除返還已收受買價價款參佰伍拾萬元整與甲方以外，另乙方應再賠償懲罰性遑約金參佰伍拾萬元整與甲方，乙方絕無異議。」等語，有系爭增補協議可參（見審訴卷第23頁），顯示二份文件記載之買賣價金總額確有歧異。
⑵被告陳稱系爭買賣契約第2條記載系爭房地之買賣總價款420
萬元，係為向銀行辦理貸款之用，系爭增補協議第3條記載買賣價金為350萬元，則為被告實際可拿到的金額，縱若屬實，僅可認兩造在系爭買賣契約記載之總價係為虛增系爭房地市價，藉此提高可向金融機構貸款之金額，並不當然意謂兩造不存在真實買賣合意。況原告於簽約當日有實際給付30萬元，已如前述，此與借名登記契約之出名人通常毋庸給付任何對價給借名人之常情，顯然有間。再觀諸被告於109年7月2日寄發予億文公司之存證信函，係記載遭億文公司以詐欺之意思，欺騙其以低於市價行情之買賣金額簽訂契約等語，並未主張兩造間實際存在借名登記契約，此有被告提出之存證信函可參（見審訴卷第75頁）。此外，被告復未提出其他積極證據以實其說，綜合上情以觀，被告辯稱兩造間實係成立借名登記契約，系爭增補協議及系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示而無效，尚難採信。
㈡被告撤銷系爭買賣契約及系爭增補協議之意思表示，是否合
法？
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第92條第1項、第95條第1項分別定有明文。
2.被告抗辯遭原告及蔡尚倫詐騙以低於市場行情之價格成立系爭房地之買賣契約，而於109年7月2日以存證信函通知原告之代理人即億文公司撤銷系爭買賣契約及系爭增補協議之意思表示等語，固提出高雄高分院215號存證信函及實價登錄查詢結果為證（見審訴卷第75頁、本院卷第57頁）。惟原告否認收受上開存證信函及億文公司是其代理人（見本院卷第
118、161頁），被告對於原告委任億文公司擔任其代理人之利己事實並未舉證，且觀諸上開存證信函所載收件人是億文公司，並非原告，顯示被告所為撤銷之意思表示未到達原告，依前引規定，被告所為撤銷之意思表示並未發生效力，應堪認定。
㈢原告依系爭增補協議第2、3條約定，請求給付懲罰性違約金
及遲延利息，有無理由？
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。依同法第348條、第367條規定，於買賣關係中，出賣人之義務在於交付其物於買受人，並使其取得標的物所有權，買受人則以交付約定價金及受領標的物為其義務。
2.經查：⑴系爭增補協議第1條約定：原告於109年6月30日已給付買賣價
款30萬元予被告，原告最遲應於109年8月1日前另給付被告買賣價款320萬元等語；第2條約定：被告最遲應於109年8月1日將系爭房地移轉登記至原告或其指定之第三人名下，若被告屆期未履行即視為違約，被告應返還已收買賣價款350萬元予原告外，另應再賠償懲罰性違約金350萬元與原告等語；第3條則約定：被告屆期仍未完全履行清償原告買賣價款及懲罰性違約金者，被告仍需按買賣價款依年利率20％計算給付遲延利息予原告等語，有系爭增補協議可稽（見審訴卷第23頁）。
⑵依系爭增補協議之文義可知，兩造係約定原告有先給付350萬
元買賣價金之義務，被告待原告給付價金後，始應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。惟原告未於109年8月1日前給付尾款320萬元給被告一情，為兩造所不爭執，被告既未履行先給付義務，被告拒絕依系爭增補協議第3條約定移轉系爭房地所有權予原告，自屬有據，被告即無構成遲延給付。據此，被告未於109年8月1日將系爭房地所有權移轉登記至原告名下並未違約，自不負返還價金及給付懲罰性違約金之義務。是以，原告依系爭增補協議第2條約定請求被告給付懲罰性違約金30萬元，另依系爭增補協議第3條約定請求給付遲延利息48,000元，於法無據。
五、綜上所述，原告依系爭增補協議第2條、第3條約定，請求被告應給付原告348,000元，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 3 日
民事第四庭 法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 3 日
書記官 吳綵蓁