臺灣高雄地方法院民事裁定111年度司執字第82271號聲明異議人即承 租 人 朱正良債權人高雄市鳳山區農會等與債務人林洪玉秀間清償債務強制執行事件，上聲明人對本院民國112年3月15日除去租賃關係命令聲明異議，本院裁定如下：
主 文聲明異議駁回。
理 由
一、聲明異議意旨略以：聲明人即第三人自民國78年起向債務人承租門牌號碼高雄市○○路000號1樓房屋，以經營新形象計程車行使用迄今，無租約，按月給付租金，且於前案104年度司執字第9008號、108年司執字第30483號強制執行事件拍賣公告即有載明租賃情形存在，然鈞院以112年3月15日雄院國111司執字第82271號通知排除查封前即已存在之合法租賃關係，顯損害聲明人之權益，為此聲明異議，並提出拍賣公告、繳納租金收據等件為證。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。次按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人設定租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋參照）；蓋抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響，如該項地上權或其他使用收益之權利於抵押權無影響時，仍得繼續存在，已兼顧在後取得權利者之權益（司法院大法官會議釋字第304號解釋文參照），故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。
三、本院審查判斷如下：
（一）查本件債權人即抵押權人高雄市鳳山區農會聲請執行債務人林洪玉秀所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地及同地段351建號建物(即門牌號碼高雄市○○區○○路000號1樓，下稱系爭房屋)，系爭房屋於82年3月27日設定抵押權登記，嗣經本院以93執全字第3138號為假扣押查封登記，於93年12月22日查封時，債務人在場稱部分樓層有出租，部分自住。又經本院於111年8月31日至現場執行，一樓現由新形象計程車占用等情，有建物登記謄本、本院查封筆錄及執行筆錄等件在卷可查。
（二）經核聲明人主張本院104年度司執字第9008號、108年度司執字第30483號拍賣公告有記載其租賃情形乙節，前案拍賣公告分別記載「1樓101室租給計程車行，無租約，從民國78年就開始承租」、「第三人109年2月19日具狀陳報1樓101室租給計程車行，無租約，從民國78年就開始承租」等語，僅知系爭房屋一樓出租予計程車行，惟均無租約，無從佐證租賃關係之始期。又核聲明人所提之租金繳納收據，係債務人收受109年10月至112年3月、112年4月至116年12月、117年1月至119年12月期間租金之收據，僅足證自109年10月起聲明人有向債務人繳納租金之事實，難認其於設定抵押權前即已承租系爭房屋一樓。
(三)另核抵押權人於112年5月31日所提債務人簽立之切結書及本院89年度執字第25451號拍賣系爭房屋之拍賣公告，切結書之切結事項含債務人聲明該不動產於提供設定抵押權之時，以及往後包括現有或增建部分絕無出租或被第三人佔有，而本院89年度執字第25451號拍賣系爭房屋之拍賣不動產附表記載「本件建物現由第三人劉太山承租……及第三人洪玉枝承租(一樓)，期間自88年11月10日起至93年11月9日止」，則本院89執字第25451號執行時，承租系爭房屋一樓並非本件聲明人，復參酌債務人於112年1月16日具狀陳報系爭房屋一樓自85年起出租予新形象計程車行，復於112年3月31日具狀改稱系爭房屋一樓101室於78年間即出租承租人朱正良經營計程車行使用至今等情，綜上，因債務人及聲明人均未能就其租賃關係於78年間即成立此節為相當之釋明，故本院依形式上審查，尚難認聲明人於系爭房屋設定抵押權前即已與債務人成立租賃關係，揆諸前揭規定及說明，其聲明異議為無理由，應予駁回。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向司法事務官提出異議。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
民事執行處 司法事務官 宋佳蓁