臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第1530號原 告 詹明恩訴訟代理人 詹淑芬被 告 邱偉綸
王冠融𡍼健富訴訟代理人 鄭旭廷律師當事人間損害賠償事件，本院民國112年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）90萬元。嗣原告將訴之聲明更正為：被告應給付原告120萬元，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：原告與訴外人李雪達經信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介，於民國107年12月14日就坐落高雄市○○區○○段0000地號土地與其上同段6443建號房屋（門牌高雄市○○區○○○路000巷00○0號，位在5樓，含增建之6樓未保存登記建物，下合稱系爭房屋，其中5樓部分下稱5樓，增建部分下稱6樓；並與上開土地合稱為系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以268萬元向李雪達購買系爭房地。信義房屋公司指派被告邱偉綸擔任買方即原告之經紀人員，但被告邱偉綸沒有告訴原告漏水及裸空，是過失侵權行為。被告王冠融是開發，不動產說明書是被告王冠融調查的，被告王冠融未告知原告漏水，因此被告王冠融屬故意侵權行為。被告𡍼健富是地政士跟經紀人，講解時卻未講解滲漏水、裸空之情形及位置，大螢幕與系爭買賣契約內容亦不同，因此原告依地政士法22條第1、2項、不動產經紀業管理條例第23條第1項對被告𡍼健富請求損害賠償。原告爰依民法第184條第1項前段、地政士法22條第1、2項、不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，請求被告賠償原告所受房屋價差損失、租金收入損失合計120萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告120萬元；㈡請准供擔保宣告假執行。
三、被告則以：本件原告主張之請求權基礎為侵權行為法律關係，但原告前就本案相同糾紛，已於108年9月2日對信義房屋公司提起訴訟，經本院109年度訴字第247號、臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第112號判決其敗訴確定（下稱前案）。依前案起訴主張之事實及理由，可知其當時已知悉損害及賠償義務人，卻遲至111年8月28日始對被告提起本件訴訟，依民法第197條第1項規定，其侵權行為損害賠償請求權已罹於消滅時效；又被告邱偉綸、王冠融於仲介系爭房地過程中，已就系爭房屋有無漏水詳為調查及告知，並無故意隱瞞房屋漏水瑕疵之行為；且大螢幕講解內容與系爭買賣契約內容相同，系爭買賣契約第17條第9項及第20項是另外特別註記，字體與原來契約不同，註記第9條內容是關於壁癌的狀況有再確認，所以代表簽約時被告𡍼健富已有向原告說明，原告亦有簽名，裸空雖沒特別寫，但原告買屋前有去看過兩次或三次，屋況原告也知悉，包含五樓陽台有外推、增建以及六樓鐵皮屋加蓋的部分，被告𡍼健富於系爭買賣契約第1條都有記載，顯見被告𡍼健富當時都有說明；此外，原告雖稱受有租金收入損失，但原告於前案二審已供稱並無具體出租計畫，自不符合民法第216條第2項所定「所失利益」之要件等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告與李雪達經信義房屋公司仲介，於107年12月14日就系爭
房地簽訂系爭契約，約定原告以268萬元購買系爭房地，原告已付訖買賣價金，系爭房地已於108年2月20日移轉登記為原告所有，並於108年3月4日交屋。
㈡原告、李雪達分別係委託信義房屋公司為買方、賣方之仲介
，信義房屋公司並分別指派被告王冠融、被告邱偉綸擔任賣方、買方之經紀人員，原告則委由其母親詹淑芬代為處理本件買賣、看屋、交屋事宜。
㈢被告𡍼健富為系爭契約簽訂時之不動產經紀人及地政士。
㈣原告前於108年9月2日對信義房屋公司提起訴訟，主張被告邱
偉綸執行本件房屋仲介業務時，故意或過失未告知原告系爭房屋有漏水情形，經臺灣高雄地方法院109年度訴字第247號、臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第112號判決原告敗訴確定。
㈤系爭房地於108年7月2日、7月19日下大雨過後，5樓之A房、B房及6樓之右房有漏水（滴水）情形。
㈥詹淑芬於被告邱偉綸帶看房屋期間，曾看見5樓牆壁有壁癌。㈦系爭房屋5樓B房有陽台外推情形，陽台外推之天花板上方為鐵皮覆蓋，且6樓之鐵皮屋位置並未蓋在5樓鐵皮上方。
㈧李步修出具之標的物現況說明書，就其中項次28「本標的物
現況有無滲漏水或壁癌之情形」乙項，原係填載「無」。被告王冠融嗣請李步修重新填具標的物現況說明書，於該項次勾選有壁癌，位置為五樓臥室角落主臥室天花板、廁所旁。㈨系爭買賣契約第17條第9項記載「本買賣標的物依標的物現況
說明書第28項有關標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形誤填，經確認於臥室角落及主臥室天花板、廁所旁有壁癌之情形，簽約時關於該項次已再次說明並謄寫於契據上，由買方自行處理並負擔費用」。
五、本件爭點：㈠本件原告主張被告邱偉綸、王冠融之損害賠償請求權，是否
已罹於時效而效滅？㈡原告依民法第184條第1項規定對被告邱偉綸、王冠融主張侵
權行為，有無理由？㈢原告依地政士法22條第1、2項、不動產經紀業管理條例第23
條第1項對被告𡍼健富請求損害賠償，有無理由？㈣原告對被告主張因系爭房屋有漏水瑕疵所生價差損失90萬元
，有無理由？㈤原告對被告主張因系爭房屋有漏水瑕疵，致其未能出租受有
租金收入損失30萬元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠本件原告主張被告邱偉綸、王冠融之損害賠償請求權，是否
已罹於時效而效滅？
1.按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。又此所謂知有損害及賠償義務人之「知」，係指明知而言，亦即該請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算（最高法院99年度台上字第884號裁定意旨參照）。
2.原告主張被告邱偉綸擔任買方即原告之經紀人員，但被告邱偉綸沒有告訴原告漏水及裸空，被告王冠融是開發，但被告王冠融沒有告訴原告漏水，因此向被告邱偉綸、王冠融請求侵權行為損害賠償。查漏水部份，原告於本院審理中自承：我是交完屋120天，108年7月7日下雨時，才知道會漏水等語（見本院卷第307頁），裸空部份，原告自承其於前案審理中，於109年8月出庭時，法官要原告畫漏水位置，開庭後隔幾天原告爬上去才發現鐵片上無水泥之裸空情形（見本院卷第308頁），又原告於109年8月21日提出陳述狀，載明「五樓陽台及套房房間，上面屋頂簍空，由鐵片代替水泥」等情，此有該案之陳述狀在卷可查（見本院卷第347頁），則揆諸前揭規定及說明，原告對被告邱偉綸、王冠融之損害賠償請求權消滅時效至遲應自109年8月21日間起算，乃原告遲至111年9月5日始提起本件訴訟（見審訴卷第11頁），則原告對被告之損害賠償請求權，算至其提起本件訴訟之日止，均已罹於2年消滅時效，此部分既經被告行使時效抗辯拒絕給付，原告之請求權即歸於消滅。原告雖主張其於前案110年8月28日間就有請信義房屋處理，所以早就請求云云，然原告前案乃依民法第567條、第571條、不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條規定對信義房屋請求，並未對被告邱偉綸、王冠融請求侵權行為損害賠償，因此原告主張前案已請求云云，並無理由。
㈡原告依地政士法22條第1、2項、不動產經紀業管理條例第23
條第1項對被告𡍼健富請求損害賠償，有無理由？
1.按地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。地政士辦理簽證業務前，應向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金20萬元，作為簽證基金。
地政士辦理簽證業務，因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者，簽證人應負損害賠償責任；其未能完全賠償之部分，由簽證基金於每一簽證人400萬元之範圍內代為支付，並由地政士公會全國聯合會對該簽證人求償，地政士法22條第1、2項定有明文。因此，地政士的簽證，是指當事人請地政士辦理不動產交易移轉或設定負擔時，由地政士核對當事人身分的真實性後，地政士在不動產契約或協議書上進行簽證，而不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分，然本件原告是主張被告𡍼健富在大螢幕解說時沒有說明本件有滲漏水及裸空之情形等情，然依前開說明，原告主張之此種情形，並非簽證不實或錯誤之情形，因此，原告主張依地政士法22條第1、2項向被告𡍼健富請求損害賠償，顯係誤解法律規定，並無理由。
2.又按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第23條定有明文，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。原告雖主張依不動產經紀業管理條例第23條第1項，被告𡍼健富是經紀業人員，解說時沒有說漏水及裸空之情形云云，然系爭買賣契約第17條第9項記載「本買賣標的物依標的物現況說明書第28項有關標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形誤填，經確認於臥室角落及主臥室天花板、廁所旁有壁癌之情形，簽約時關於該項次已再次說明並謄寫於契據上，由買方自行處理並負擔費用」等情，為兩造所不爭執業如前述，且原告就此記載亦不爭執其有簽名（見本院卷第374頁），顯見被告𡍼健富就系爭房屋之滲漏水、壁癌之情形依其專業及職責，已善盡查證及告知義務，難認被告𡍼健富有欠缺善良管理人之注意義務之情事。佐以系爭房屋屋齡逾40年，且於108年3月4日交屋，自不能單以系爭房屋於交屋後4月始生漏水情事，以及交屋後之109年8月21日發現裸空，即認被告𡍼健富於交易前有未盡查證及告知之情形。是原告主張𡍼健富是經紀業人員，他解說時沒有說漏水及裸空之情形，依不動產經紀業管理條例第23條第1項，應負損害賠償責任，亦無理由。
㈢本件原告侵權行為損害賠償請求權已罹於時效消滅，且原告
對被告𡍼健富依地政士法22條第1、2項、不動產經紀業管理條例第23條第1項對請求損害賠償並無理由等情，業已認定如前，則其餘爭點毋庸審究。
七、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、地政士法22條第
1、2項、不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，請求被告賠償原告120萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 韓靜宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
書記官 陳雅雯