臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第1567號原 告 奇門家飾有限公司法定代理人 蕭○惠訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師被 告 歐洲大廈管理委員會法定代理人 周美君訴訟代理人 陳子卿
陳煜昇律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國112年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認歐洲大廈於民國一一一年六月二十五日區分所有權人會議討論事項第二案「有關大樓地下一樓使用繳交管理費討論」通過「收取管理費每月壹萬貳仟元」之決議（如附表所示）無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，此觀諸民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項規定自明。
查被告之法定代理人原為陳子卿，嗣於訴訟繫屬中變更為周美君，並於民國112年6月29日具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、委任狀、高雄市○○區○○000○0○00○○市○區○○○○00000000000號函等在卷可稽（見訴字卷第169至174、177、179頁），核與前揭規定相符，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。本件原告為歐洲大廈地下1樓之實際占有使用人，主張歐洲大廈區分所有權人會議111年6月25日所為如附表所示第二案決議（下稱系爭決議）應屬無效，既為被告否認，系爭決議是否有效即屬不明，而系爭決議關涉原告每月應繳納管理費之數額，自有影響原告之權益，致原告主觀上認其法律地位處於不安狀態，且此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，是依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告登記之負責人蕭○惠及實際負責人俞天雲為歐洲大廈（門牌號碼高雄市○○區○○路00號）之區分所有權人，合計擁有地上共13戶房屋，且地下1樓之店舖（下稱系爭地下室）亦係由原告實際占有使用。被告於111年6月25日召開區分所有權人會議（下稱系爭區權會），決議通過如附表所示討論事項及決議第二案（即系爭決議），單獨調漲地下1樓管理費，由每月新臺幣（下同）500元調整為每月12,000元，並自111年7月起實施，漲幅高達24倍，顯違公平原則與誠信原則；其次，被告就系爭地下室長期未為管理，且因系爭地下室不需使用大廈電梯，並有獨立出入大門，歐洲大廈建竣後，即僅就系爭地下室收取些許管理費，詎被告並未提出調漲管理費之依據，率予調漲管理費為每月12,000元，系爭決議應屬無效。又歐洲大廈共有58戶，區分所有權人會議至少應有39人出席，且須出席人數4分之3以上同意始能作成決議，而系爭區權會雖有49人出席，依法至少應有37人同意，卻僅有35人同意系爭決議，決議程序顯不合法，原告於會議當場即對系爭決議表示不同意，自得訴請撤銷系爭決議。為此，爰依民法第71條、第148條、第56條第2項、第799條之1第3項、類推適用民法第56條第1項等規定，提起本件訴訟，請求確認系爭決議無效、撤銷系爭區權會決議通過之系爭決議，擇一為有利判決等語。並聲明：㈠確認系爭區權會決議通過之系爭決議應屬無效；㈡系爭區權會決議通過之系爭決議，應予撤銷（㈠、㈡擇一為勝訴判決）。
二、被告則以：系爭地下室之進出門戶共有3個，其中2個必須經過管理員室，由管理員管制，另1個大門則在大廈1樓騎樓，如同其他1樓店面自行管理與控核，雖歐洲大廈之公用電梯未到達系爭地下室，難謂被告未對系爭地下室執行管理工作；其次，原告固自行辦理停業，仍受益於被告執行大廈之管理維護工作。又系爭地下室坪數高達205坪，長期僅每月繳納500元，對其他住戶而言有失公平，經住戶提議增加系爭地下室管理費後，乃以蕭○惠、俞○天所有位在六合路00-00號、00-00號（書狀將00誤載為00）房屋之總坪數對比相應之管理費，比例計算系爭地下室應負擔之每月管理費為16,000元，再予八折優惠後，酌定系爭地下室每月管理費為12,000元，縱原告實際使用面積僅約152坪，以蕭○惠、俞○天所有位在六合路00-00號、00-00號、00-00號及00-00號（書狀將00誤載為00）及房屋之總坪數對比相應之管理費，比例計算系爭地下室應負擔之每月管理費仍約為12,275元。另被告前於109年5月16日召開區分所有權人會議修改歐洲大廈住戶規約，將規約第3條第10項出席成數與表決成數均改為2分之1，系爭區權會之出席成數與表決成數，皆已達到修正後住戶規約第3條第10項規定，縱109年5月16日區分所有權人會議決議未合法成立，系爭區權會及系爭決議亦不存在有無效或得撤銷之原因，原告主張為無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第141、144至145、315至317、319、341、342頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈俞天雲及原告登記之負責人蕭○惠為歐洲大廈（門牌號碼高雄
市○○區○○路00號）之區分所有權人，合計擁有地上共13戶房屋，且系爭地下室亦係由原告實際占有使用。
⒉歐洲大廈於111年6月25日召開系爭區權會，決議通過如附表所示系爭決議。
⒊歐洲大廈共有58戶。
⒋地下室早年起造時已約定屬建商澳克股份有限公司單獨所有
，嗣於72年間，始經澳克公司同意而交由原告使用，此項地下室管理費之金額，72年到000年0月00日間，原告每個月以500元繳納。
⒌系爭地下室面臨六合路的出入口有2個，其中1個經過旋轉梯
直接下到地下室，不經過管理室。另1個要經過管理室，左右各有2個樓梯再下到地下室。系爭地下室之出入口共有上開3個。
⒍依高雄市政府工務局使用執照，本件系爭地下室面積為679.1平方公尺。
⒎歐洲大廈大樓住戶管理規約第3條第10項於109年5月16日區分
所有權人會議開會前原規定內容為「區分所有權人會議討論事項，除第3款第1目至第5目應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」。
⒏系爭區權會之出席人數為49人、已出席區分所有權比例為79.
2％，第二案管理費議案同意人數35票、不同意13票、棄權1票，做成系爭決議之同意人數未達4分之3。
⒐原告於111年6月25日系爭會議決議有當場表示不同意。⒑被告未依公寓大廈管理條例第32條第2項、第34條之規定，將109年5月16日之會議紀錄送達各區分所有權人並公告之。
⒒歐洲大廈不包含系爭地下室之各樓層住戶收取管理費之收費標準為：
①地上30餘坪房屋：每月繳納2,900元。
②地上10餘坪房屋：每月繳納1,500元。
③地上不到10坪房屋：每月繳納300元。㈡本件爭點：
⒈系爭決議是否違背公平原則或誠信原則？⒉系爭區權會作成系爭決議之出席成數與表決成數，是否違反
歐洲大廈住戶規約？⒊原告請求確認系爭決議無效、撤銷系爭決議，擇一為有利判
決，是否有理？
四、得心證之理由：㈠系爭區權會作成系爭決議之出席成數與表決成數，未違反歐
洲大廈住戶規約：按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。而歐洲大廈大樓住戶管理規約第3條第10項於109年5月16日區分所有權人會議開會前原規定內容為「區分所有權人會議討論事項，除第3款第1目至第5目應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」乙情，為兩造不爭執（兩造不爭執事項⒎），復觀諸歐洲大廈住戶管理規約第3條第3項第1目至第5目係規定「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：㈠規約之訂定或變更；㈡本大廈之重大修繕或改良；㈢本大廈有本條例第13條第2款或第3款情形之一須重建者；㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓；㈤約定專用或約定共用事項」（見訴字卷第67、111頁），本件系爭決議所涉管理費應屬規約所定應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之事項，又歐洲大廈共有58戶，系爭區權會之出席人數為49人、已出席區分所有權比例為79.2％，第二案管理費議案同意人數35票（兩造不爭執事項⒊、⒏），是系爭區權會之出席成數及表決成數已達歐洲大廈住戶管理規約所規定之成數乙情，洵堪認定；縱被告前於109年5月16日召開區分所有權人會議後，未依公寓大廈管理條例第32條第2項、第34條之規定，將109年5月16日之區分所有權人會議紀錄送達各區分所有權人並公告之（兩造不爭執事項⒑），致109年5月16日區分所有權人會議修改規約之決議不得視為成立，亦不影響系爭區權會之出席成數及表決成數已達歐洲大廈住戶管理規約原規定成數一事，先予敘明。
㈡系爭決議違反民法第148條之規定，依同法第56條第2項之規定無效：
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文，而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法社團均屬人的結合，有其相似性，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自得類推適用民法第56條第2項規定，視其決議內容是否有違反法令或章程（規約）而定。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條亦有明文。復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。而按管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由（最高法院97年台上字第2347號判決理由可參）。是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就共用部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約得就該費用之分擔比例另行約定，但所約定分擔之方式（包含就原有分擔方式所為之調整）即必須有充分、正當且必要之理由，始得認未與上述「按應有部分比例分擔」之原則相違。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判決要旨參照）；至所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。就區分所有權人會議或規約得就該費用之分擔比例所另為之約定是否有充分、正當且必要之理由，以及有無違背誠信原則甚或構成權利濫用等節，基於公平法理，法院應得加以審查之。若區分所有權人會議就管理費分擔比例所為未按應有部分比例分擔之決議，其顯失公平之情況已達於權利濫用之程度（即該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大），其決議自不生其權利行使之效果，應逕認為無效。⒉被告固主張系爭地下室坪數高達205坪，依蕭○惠、俞○天所有
位在六合路00-00號、00-00號房屋之總坪數對比相應之管理費，比例計算系爭地下室每月應負擔12,000元等語。惟查：
①系爭決議就系爭地下室管理費由每月500元調漲為每月12,000元，調漲幅度高達24倍，調整比例相差甚鉅，系爭決議雖經由多數決作成決議，然與少數區分所有權人即原告負責人之權益發生衝突，歐洲大廈共有58戶，系爭決議就系爭地下室管理費之調漲，對歐洲大廈全體住戶所得利益非多，原告所受損失甚大；②復觀之系爭地下室平面圖（見訴字卷第53頁），本件系爭地下室面積679.1平方公尺中尚有原告不得使用或專用之電梯間及樓梯間、電力公司配度電室及廁所化糞池、電錶室、柱等大樓公共設施，面積共約162.97平方公尺（被告對原告此部分面積計算無意見，見訴字卷第140、329至331、342頁），是原告實際得使用系爭地下室之面積僅約516.13平方公尺（即約156.13坪），與被告據以計算之205坪差距非小；③又被告計算系爭地下室應繳納管理費數額之依據僅以蕭○惠、俞○天所有之房屋為計算基準，非以歐洲大廈全部用戶之收費標準計算，被告並未說明系爭地下室僅以蕭○惠、俞○天所有房屋計算管理費之依據、理由為何；④況被告陳稱：因為原告需要被告所委任的管理人員為其管制該出入口的人員進出或修繕位於地下室機電室或蓄水池，故將門鑰匙放置在管理室，管制機電修理人員或蓄水池清掃人員才可以進出地下室，原告之前在那邊開家具行，但生意不好，停業很久，所以處於關閉的狀態，沒有必要不會有外人到地下室，因為系爭大樓的機電室跟蓄水池都設置在地下室，故原告才會寄放鑰匙在管理室等語（見訴字卷第320頁），則原告既已處於停業許久狀態，且與歐洲大廈其餘地上房屋相較，進入系爭地下室尚有無庸使用到電梯之差異，被告復未提出原告使用系爭地下室有何增加管理人員工作內容而需另支出額外費用之情，尚難認有調漲管理費達24倍之充分理由；⑤基此，系爭決議調漲系爭地下室管理費為原費用之24倍，顯逾比例性而難謂適當，已與公寓大廈管理條例第10條第2項所宣示「按應有部分比例分擔」之原則及誠信原則有違，系爭決議對原告自屬顯失公平。
㈢從而，系爭決議僅就系爭地下室調漲高達24倍之管理費，堪
認屬多數區分所有權人以人數優勢，損害少數區分所有權人為主要目的，與公平法理不符，有違誠信原則。是原告類推適用民法第56條第2項、民法第148條之規定，請求確認系爭決議無效，即屬有據。至原告另基於民法第799條之1第3項、類推適用民法第56條第1項請求撤銷系爭決議部分，因原告係請求擇一為有利判決之選擇合併（見訴字卷第315頁），而本院既就此部分為原告勝訴之判決，則其餘請求權主張，自無庸再予審究，併此敘明。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定類推適用民法第56條第2項、第148條之規定，請求確認如附表所示之系爭決議因違背法令而無效，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
民事第五庭法 官 鄭靜筠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
書記官 李方云◎附表（系爭決議即民國111年6月25日歐洲大廈111年公寓大廈區分所有權人會議之討論事項及決議第二案）：
案由 有關大樓地下一樓使用繳交管理費討論。 說明 地下室長期使用未繳交管理費有欠公允。為公平使用原則，擬收取管理費每月12,000元。 決議 經大會表決同意此案人數35票、不同意13票、棄權1票，此案通過，並自111年7月起實施。