臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第1588號原 告 李應宗 住○○市○○區○○○路000號13樓之1訴訟代理人 楊博勛律師被 告 陳莉姍訴訟代理人 林怡君律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段00地號土地（應有部分10萬分之354）及其上同段1168建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路00號11樓之1建物（下合稱系爭不動產）原為被告所有，伊為系爭不動產所在社區之社區管理員，於民國111年間獲悉被告欲出售系爭不動產，乃介紹信義房屋仲介公司（下稱信義房屋）之業務員即訴外人徐啟文予被告，被告由於信任伊多年買賣房屋經驗，因此雖已委任徐啟文為其仲介系爭不動產之出售，仍向伊請教如何買賣房屋，以及如何與仲介交涉方得以最佳價格出售系爭不動產，並約定於系爭不動產買賣成交後，伊得向被告收取新臺幣（下同）85萬元之佣金，是兩造間乃成立以談判技術教學為主之無名契約（下稱系爭契約），被告應於依伊之教學而交易成功後，給付伊教學對價85萬元，是系爭不動產業因伊之教學而交易成功，伊自得請求被告給付85萬元，為此爰依系爭契約之約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告85萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為系爭不動產所在社區之社區管理員，知悉伊有意出售系爭不動產後，即主動邀約伊見面，並介紹徐啟文予伊認識，伊並因而與信義房屋簽訂系爭不動產之專任委託銷售契約，因此伊會將徐啟文提供之資訊與原告討論，於討論過程中，原告從未表示會向伊收取任何費用，在系爭不動產成交前，向伊表示佣金是要向買方收取，要伊不用擔心佣金問題。又伊既已將系爭不動產委由信義房屋居間銷售，即已將系爭不動產廣告、帶看、議價、簽約全程交由信義房屋處理，且依伊與信義房屋簽訂之契約，伊需支付系爭不動產買賣價金4%為仲介服務費用，實不可能另外再與原告約定應給付佣金予原告，況依不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，不動產仲介業者向買賣雙方收取之服務費以6%為上限，而原告向伊請求給付之佣金已超過買賣價金一成，遠超過實際負責居間仲介之信義房屋領取之報酬，更與原告付出顯不相當，足見伊從未與原告約定系爭不動產交易成功，原告可向伊收取佣金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產原為被告所有。
㈡原告原為系爭不動產所在社區之大樓管理員。
㈢原告前介紹信義房屋之業務員徐啟文予被告，被告因而委託
信義房屋出售系爭不動產，並與之簽訂專任委託銷售契約。㈣系爭不動產經信義房屋仲介後，以830萬元出售，被告扣除33萬元仲介費用及其他相關費用後，實得785萬元。
四、得心證之理由按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院100年度台上字第415號判決要旨可供參照。本件原告固主張與被告間成立系爭契約，應得向被告請求給付85萬元之對價云云，惟此為原告所否認。經查：
㈠系爭不動產原為被告所有，而原告原為系爭不動產所在社區
之大樓管理員，並於被告欲出售系爭不動產時，介紹信義房屋之業務員徐啟文予被告，被告因而委託信義房屋出售系爭不動產，並與之簽訂專任委託銷售契約，嗣系爭不動產經信義房屋仲介後，以830萬元出售等節，為兩造所不爭執，則被告所有之系爭不動產確係由原告介紹之信義房屋業務員徐啟文仲介而出售。
㈡原告於112年3月7日言詞辯論期日自陳其與被告第一次見面時
，向被告保證系爭不動產得在1個月以內售出，且被告得實拿700萬元，其與被告口頭約定在700萬元加上88萬元，作為日後仲介與買家殺價的彈性空間，殺價所餘金額即為其介紹雙方買賣房屋成交之介紹費，被告亦有同意等語（見訴字卷第27頁），並於本院問及原告已介紹予被告仲介人員，為何系爭不動產出售需給付介紹費，乃答以此為其介紹被告與仲介認識之介紹費（見訴字卷第28頁），嗣方在本院向其確認被告是否於當時是承諾給付予其介紹費，而非談判技術教學之對價時，方陳稱其與被告所約定者為介紹雙方買賣房屋之介紹費，但亦是教導談判技術之對價等語（見訴字卷28頁），則原告就雙方間所成立之契約內容前後陳述不一，其主張兩造間存有系爭契約是否屬實，即非無疑。
㈢觀諸原告與被告間之LINE通訊對話內容（見訴字卷第129至16
8頁），原告固在系爭不動產委託信義房屋銷售期間，於被告告知徐啟文提出之房屋買賣價金議定消息時，多次給予被告建議，且被告於111年6月7日在原告傳送「7月31日過戶後代書就會匯給妳785萬元」、「我的庸金（應為佣金之誤載，以下同）85萬。（此句號應為贅載）元再麻煩姍妹了」時，回覆「好」、「到時看如何拿」，復於同年月8日在原告傳送「最主要就是讓你知道來龍去脈，7月31日就麻煩姍妹了，感恩」時，回覆「其實一直一直說我也很煩」、「買個經驗也不錯」、「這是您應得的」，惟：
⒈原告既為系爭不動產所在社區之社區管理員，被告又是經原
告介紹而認識徐啟文，並與信義房屋簽訂專任委託銷售契約，其於信義房屋提供居間仲介系爭房屋出售過程，與原告商議並聽取其建議，亦非無可能是基於前述情誼所致，尚難據此逕認原告與被告間存有系爭契約。
⒉於系爭不動產仍在信義房屋居間仲介期間，原告於111年5月1
0日向被告提及等待系爭不動產成交之好消息，會讓被告一次拿500萬元去存定存時，被告乃表明其沒有私房錢，原告先是稱：「一個月後就有了，也謝謝莉姍讓我有機會賺傭金（應為佣金之誤載）」，在被告表示「這樣對徐先生會不會不好意思阿」時，復表示「不會啦」、「是買方要付的錢」等語；又於同年5月30日表示：「啟文簽約時868萬，是我們實拿788萬，等於他加了80萬（公司仲介人員的庸金及所有行政費用），他要妳降到798萬，這是個陷阱，這798萬價錢包括公司仲介人員及代書費用，加上所有行政費用加總。若以此價成交，妳絕對實拿不到700萬元，而大哥也拿不到妳們買賣雙方的庸金（你要包給我的紅包在內）。當初教妳如何簽約，就是保證妳實拿700萬元，姍妹不用再包紅包給我，我的庸金就是跟買方要的（只有我跟妳母女知道），也要求姍妹不要讓啟文知道此事。姍妹的等著看，這幾天就有好消息」等語，有LINE通訊對話截圖附卷可參（見訴字卷第129至168頁），足見被告承諾原告的應是在系爭不動產買賣成交後，會包紅包予原告，且原告一再表示是要跟買方收取佣金，而非向賣方即被告收取佣金，實難認被告前有同意於系爭不動產買賣成交後給付原告佣金。
⒊系爭不動產買賣成交後，被告於111年6月6日以LINE通訊軟體
向原告表示：「整個流程跑完，我再給李大哥一個小小心意」等語，原告則傳送：「謝謝」予被告，於111年6月7日方向被告表示「我們約定的事，先生知道嗎？」、「從買方上所得85萬庸金之事。若他不知道就不要說了，怕有變數，謝謝」等語，被告則表明其沒有說，並表示：「我實拿785耶」等語，原告則稱：「700萬是妳實拿，85萬是我們約定的。我從買方賺取的利潤（庸金）」、「當初就是保證妳實拿700萬元。多出的是我的庸金」等語後，被告方詢問其應給付原告多少金額，以及買方是否也要給付原告金額，原告此刻才回答買方無須給付其金錢，並說明其已在700萬元上面加了85萬元，其動腦獻策也要收取回報即85萬元佣金，此金額不是從被告身上取得，而是在買方身上拿到的。被告方於其稱「我的庸金85萬。元再麻煩姍妹了」時，回覆「好」，但嗣復質疑「李大哥請教您一個問題，我還是不太懂，是我要轉錢給您，為何您是說買方給的」、「雖然我不知道管理員幫賣可以抽到10多%」、「李大哥，您說700已經很高了，但您抬高到788，說幫我抬高房價也沒落入我口袋呀，我也有2位好朋友在賣房，我開高價給他們賣，我不是賺更多，錯就錯在我沒多比較，我已經瞭解您的模式就是這樣」等語，但原告仍堅持被告需給付85萬元佣金後，被告方回覆「其實一直一直說我也很煩」、「買個經驗也不錯」、「這是您應得的」等語，有LINE通訊對話截圖附卷可參（見訴字卷第129至168頁），則依前述兩造對話內容，被告在原告說明之前，始終不知悉其並非包紅包予原告即可，原告前所稱佣金是由買方給付，實為要求其從向買方收取之系爭不動產買賣價金給付原告佣金之意，而所以在原告要求其給付佣金時，回覆「好」、「這是您應得的」等語，應是誤認，否則不會在高達85萬元佣金之下，向原告表示要給其一個小小心意，並認為自己能實拿785萬元，復不知悉應給付予原告之金額，並一再提出質疑，此益徵被告前並未同意系爭不動產交易成功後，給付85萬元佣金予原告。
⒋綜上所述，應難據上開LINE通訊對話內容即認兩造間存有系爭契約。
五、綜上，原告乃不能舉證證明兩造間存有系爭契約，則依上開說明，原告既先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。從而，原告依系爭契約之約定，請求被告給付85萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
民事第二庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
書記官 詹立瑜