臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第1112號原 告 邱嬿玲訴訟代理人 劉泉宏被 告 胡慈芳上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年1月9日以總價新臺幣（下同）500萬元，向伊購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權應有部分45/100000及其上同段4249建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號29樓之3，下稱系爭房屋），經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、增補特約及標的物現況說明書。又系爭契約約定111年3月15日交屋，惟伊直至同年月14日均未接獲交屋時間及地點，經聯繫房屋仲介後，始知被告因驗屋時發現浴缸漏水而不願交屋，伊遂請房屋仲介轉知被告本件已簽訂增補特約，同意免除伊之瑕疵擔保責任，故被告仍應依約完成交屋，乃被告均置之不理，遲至111年4月2日方完成交屋，依系爭契約第12條第2項前段約定，伊得請求被告賠償自111年3月16日起至111年4月6日止，每日按買賣總價即500萬元千分之0.5計算之違約金共5萬2,500元。
其次，被告逾期不配合完成交屋，復擅自致電要求履約保證公司勿撥付尾款予伊，致伊陷於雖已辦理所有權移轉登記，仍未能以尾款清償先前房屋貸款之境地，以為自己遭房屋仲介聯手投資客詐騙，終日不安及恐懼，所為不法侵害伊之身體權，依民法第184條第1項前段及第195條第1項前段規定，伊亦得請求被告賠償精神慰撫金80萬元。為此提起本件訴訟，請求被告賠償85萬2,500元等情，並聲明：被告應給付原告85萬2,500元。
二、被告則以：系爭契約第12條第2項關於違約責任之約定，未包含遲延完成交屋之情形，且伊其後已完成交屋並給付尾款，難認原告受有實質損害，則原告依上開約定，請求伊賠償違約金，於法不合。又伊於111年3月13日驗屋時，發現系爭房屋除浴缸底部漏水外，尚有主臥交界浴室門檻左下牆角壁癌，而原告於簽訂系爭契約前，即已知悉上情，竟故意不告知，更於標的物現況說明書上勾選系爭房屋現況無滲漏水，依民法第366條規定，兩造所簽增補特約同意免除原告就上開滲漏水之瑕疵擔保責任部分，即屬無效，原告仍應對此負物之瑕疵擔保責任。對此，伊已請房屋仲介轉知原告處理上開漏水問題，乃原告迄今均未為任何處理，則伊自得行使同時履行抗辯權，於原告交付無瑕疵之物前，拒絕完成交屋，難謂有原告所指遲延給付之違約情事。其次，縱認伊應對原告負賠償責任，然原告故意不告知瑕疵在先，其請求賠償違約金5萬2,500元，金額顯屬過高，應予酌減，且原告既未能交付無瑕疵之物，伊亦得依系爭契約第12條第3項約定，請求原告賠償自111年3月16日起至111年10月26日止，每日按買賣總價即500萬元千分之0.5計算之違約金共56萬元，並以此與原告請求之違約金主張抵銷。再者，伊係因發現系爭房屋有上開漏水問題，始依系爭契約第9條第7項約定，通知履約保證公司暫勿撥付尾款予原告，所為並無不法侵害原告之權利可言，則原告請求賠償精神慰撫金80萬元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於111年1月9日，以總價500萬元向原告購買系爭房屋及所坐落之土地，經簽訂系爭契約、增補特約，並附有標的物現況說明書。
㈡、上開標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位經原告勾選「否」，並經兩造簽名確認。
㈢、系爭房屋及所坐落土地之買賣價金500萬元，業經被告全數給付完畢，原告於111年4月2日將系爭房屋交付被告。
四、本件之爭點為：㈠原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告賠償違約金5萬2,500元，有無理由？㈡原告依侵權行為法律關係，請求被告賠償精神慰撫金80萬元，是否於法有據？茲分述如下：
㈠、原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告賠償違約金5萬2,500元，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第354條第1項、第366條分別定有明文。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號裁判意旨參照）。
⒉經查，被告於111年1月9日，以總價500萬元向原告購買系爭
房屋及所坐落之土地，經簽訂系爭契約、增補特約，並附有標的物現況說明書，而上開標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位經原告勾選「否」，並經兩造簽名確認之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、增補特約及標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷一第15至22頁，卷二第51頁），堪認屬實。又系爭房屋位在29樓，原告在出售系爭房屋予被告前，曾委由其配偶劉泉宏將該房屋出租給1位阿姨，嗣於簽訂系爭契約後始請其搬離乙節，為原告所自陳（見本院卷二第38、108、150頁），而徵諸上開承租人與劉泉宏間之LINE對話內容，承租人於109年3月6日向劉泉宏表示：「小劉，還有欠你房租是我們理虧，但是房子的缺失真的很多，浴室抽風機4-5年前就壞掉……衣櫥有門的濕氣重不放衣服，連沒有門的也濕氣重，衣服都是霉味」，劉泉宏則回以：「現在我也沒有多餘的錢處理，請阿姨再忍一下，感謝」（見本院卷二第127頁），可見系爭房屋於109年間確有嚴重潮濕、發霉之情形。其次，觀諸兩造所不爭執之被告與水電師傅呂沅璟之對話譯文（見本院卷二第55、56頁），被告向呂沅璟詢以：「因為你昨天說那個租客不是也有跟你說什麼房子很潮濕之類的？」，呂沅璟表示：「潮濕是你們29樓裡面潮濕，28樓是想說你們那邊也有漏水，阿因為她後來就沒有在浴缸那邊洗澡了啊！」，被告詢以：「你說29樓的那個租客哦。」，呂沅璟回以：「她就是一個小姐嘛，她說她有跟房東講啊，阿房東就一直想說不管啊，反正她就認為買房子，就不想去負擔那些責任啊！」，原告亦自承：呂沅璟曾於2、3年前，前往系爭房屋查看有無漏水，因為當時27樓住戶反應有漏水，故呂沅璟逐一前往28、29、30、31樓查看房屋內浴室的管道，當時呂沅璟有進入系爭房屋查看，並告知伊屋內有壁癌及水氣現象，且係因31樓的水往下流所致等語（見本院卷二第107、108頁），互核以觀，顯見系爭房屋早於108年間即出現水氣、壁癌及浴室滲漏水問題。且被告於111年3月13日委請訴外人弘曜非破壞檢驗工程行進入系爭房屋內檢測，檢測結果認系爭房屋浴室浴缸底部滲漏水、主臥交界浴室門檻左下牆角壁癌等情，亦有該工程行出具之勘查驗收事項表在卷可憑（見本院卷二第167頁），堪認系爭房屋前揭水氣、壁癌及浴室滲漏水狀態，持續至111年3月。則被告辯稱：簽訂系爭契約前，系爭房屋即有浴室浴缸底部滲漏水、主臥交界浴室門檻左下牆角壁癌之滲漏水瑕疵等語，尚非不可採信。
⒊系爭房屋有前揭滲漏水瑕疵，且依上開承租人與劉泉宏間之L
INE對話內容，及原告自己所述，可知原告對於系爭房屋有此瑕疵一事，早有所悉。況上開承租人曾於110年8月間傳送系爭房屋照片予劉泉宏（見本院卷二第129頁），而該照片為系爭房屋浴室外牆壁經承租人粉刷後之照片，承租人之所以粉刷浴室外牆壁，乃因之前31樓漏水，沿公共管線滲漏至系爭房屋，造成水氣及壁癌等情，亦據原告陳述明確（見本院卷二第186頁），益徵原告於簽訂系爭契約時，對於系爭房屋有水氣、壁癌及浴室滲漏水現象，知之甚詳。則原告明知系爭房屋有滲漏水情形，竟仍於標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，而為不實記載，顯屬故意不告知瑕疵，應堪認定。又兩造雖另簽訂增補特約，載明原告於減價後不負物之瑕疵擔保責任（見本院卷一第15頁），然增補特約僅記載：「……本標的物現況屋齡已久、全屋屋況問題……乙方（按即原告，下同）同意減價48萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任……」等語，足認原告在明知系爭房屋滲漏水之情形下，仍僅空泛告知屋齡、屋況問題，而全然未告知滲漏水問題，揆諸前揭規定，上開關於免除原告就系爭房屋滲漏水之物之瑕疵擔保責任之約定，自屬無效。其次，系爭房屋既有前揭滲漏水瑕疵，並造成屋內水氣及壁癌，即足以影響被告之居住品質及系爭房屋之價值，自屬民法第354條所定之瑕疵，原告猶以洗澡不一定需使用浴缸，不使用浴缸即不會漏水，而謂前揭滲漏水情形不得視為瑕疵云云，要無足取。至原告雖主張其曾將系爭房屋有壁癌一事告知房屋仲介云云，然其此一說詞，與標的物現況說明書所載不符，復未據舉證以實其說，自難憑信。是原告仍應就系爭房屋滲漏水一事，對被告負物之瑕疵擔保責任，堪予認定。
⒋原告自承：房屋仲介於111年3月15日以後，曾向伊轉達被告
表示浴室浴缸漏水問題，希望伊處理，然伊認兩造已簽訂增補特約，同意免除伊之瑕疵擔保責任，故伊並未就上開漏水問題作任何處置，亦請房屋仲介向被告轉達既已簽訂增補特約，伊無須再就漏水問題為修繕或處理等語（見本院卷二第
106、107頁），堪認被告辯稱：伊於111年3月13日前往驗屋後，發現有上開漏水問題，即請房屋仲介轉知原告，請原告處理，但原告均不願處理乙情屬實。又系爭房屋之滲漏水得藉由重新施作浴室防水以為修補，有前揭弘曜非破壞檢驗工程行出具之勘查驗收事項表足憑，則被告既在交屋前發現上開瑕疵並請求原告修補，然原告不願為之，揆諸前引最高法院裁判意旨，自應認被告於交屋前即得行使物之瑕疵擔保請求權，並得拒絕受領系爭房屋及給付尾款，要無原告所指因拒絕完成交屋而陷於遲延之可言。是被告未於111年3月15日完成交屋，並無遲延給付之情形，洵堪認定。
⒌從而，被告既無原告所指因遲延完成交屋而違約之情事，則
原告依系爭契約第12條第2項前段約定：「甲方（按即被告，下同）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（按即原告，下同）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止」，請求被告賠償違約金5萬2,500元，於法即屬無據。至被告另辯稱原告未能交付無瑕疵之物，其得依系爭契約第12條第3項約定，請求原告賠償違約金共56萬元，並以此為抵銷部分，因本件原告對於被告已無違約金債權可資行使，就此部分自無庸再予審究，併此敘明。
㈡、原告依侵權行為法律關係，請求被告賠償精神慰撫金80萬元，是否於法有據？查原告雖以被告逾期不配合完成交屋，且擅自致電履約保證公司勿撥付尾款，致原告以為自己遭房屋仲介聯手投資客詐騙，終日不安及恐懼，而不法侵害其身體權為由，主張依民法第184條第1項前段及第195條第1項前段規定，請求被告賠償精神慰撫金云云，然被告逾期未完成交屋，並不構成遲延給付，業據前述，且原告因被告未依約完成交屋及給付尾款，所受損害應僅有債權未能實現之財產上損害，尚難認其身體權亦因此受有損害。原告復未舉證證明，則其依前揭規定，請求被告賠償其精神慰撫金80萬元，於法亦屬無據。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約第12條第2項前段約定及民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求被告給付其85萬2,500元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 林婕妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 黃雅慧