臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第213號原 告 朱建安訴訟代理人 吳登輝律師被 告 郭美伶
李淑雅朱竟慈共 同訴訟代理人 陳甲霖律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國111年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴原請求：1.確認原告就系爭土地權利範圍2分之1之優先承購權存在；2.被告郭美伶就系爭土地權利範圍2分之1於民國110年7月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被告李淑雅、朱竟慈公同共有；3.被告李淑雅、朱竟慈就系爭土地權利範圍2分之1，應按每坪新臺幣（下同）10萬5000元之同一價格與原告訂立書面買賣契約，並於原告繳清價款後，將系爭土地權利範圍2分之1之所有權移轉登記予原告（審訴卷頁
9、11）。嗣於本院審理中，原告於言詞辯論時陳稱現在始知被告李淑雅、朱竟慈一併出售坐落系爭土地之未辦保存登記建物、門牌號碼高雄市前鎮區鎮州路212號（持分2分之1；下稱系爭建物）予被告郭美伶，並表示願以220萬元購買全部出售部分（院卷頁28）；復於111年12月8日言詞辯論時變更聲明為：1.確認原告就系爭土地暨其上系爭建物之優先承購權存在；2.被告郭美伶就第1項所示土地，權利範圍2分之1，於110年7月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被告李淑雅、朱竟慈分別共有，權利範圍各4分之1；3.被告郭美伶就第1項所示未保存登記建物稅籍登記資料應變更納稅義務人為被告李淑雅、朱竟慈，持份比例各4分之1；4.被告李淑雅、朱竟慈就第1項所示土地及系爭建物以220萬元之同一價格與原告訂立書面買賣契約，並於原告繳清價款後，將第1項所示土地之所有權及系爭建物之使用權移轉登記予原告（院卷頁86-87），核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張坐落高雄市○鎮區○○段00000○000地號土地（下稱系爭土地）為其與被告李淑雅、朱竟慈共有，應有部分原告2分之1、被告李淑雅2人公同共有2分之1，詎被告李淑雅、朱竟慈將其所有系爭土地應有部分出賣予被告郭美伶，然原告就系爭土地應有部分有優先承購權存在，應由其本於共有人之地位行使優先承購權，此為被告所否認，堪認兩造對原告是否屬土地法第34條之1第4項所定優先承購權人乙節，有所爭執，原告之私法上地位即處於不安之狀態，並得以對被告之確認判決除去之，堪認原告具有即受確認判決之法律上利益甚明，自得提起本件確認訴訟。
乙、實體事項
一、原告主張：伊與被告李淑雅、朱竟慈原為系爭土地之共有人，權利範圍為伊2分之1，被告李淑雅、朱竟慈公同共有2分之1，雙方為系爭建物之納稅義務人，持分亦各2分之1；詎被告李淑雅、朱竟慈於110年5月23日以220萬元將系爭土地暨建物出賣予被告郭美伶，然依土地法第34條之1第4項之規定，原告為系爭土地及建物之共有人，對系爭土地及建物有優先承購權，被告李淑雅、朱竟慈出賣時，並未以書面通知優先承購權人即原告是否願以同一價格優先承購，其2人與被告郭美伶間簽訂之買賣契約應不得對抗原告，爰以起訴狀繕本之送達為向被告李淑雅、朱竟慈行使對系爭土地（權利2分之1）優先承購權之意思；又於本院111年10月18日言詞辯論時，當庭表示原告起訴沒有考慮到系爭建物部分，現在願以220萬元購買系爭土地及建物等語，並變更聲明：如上開變更後聲明所載。
二、被告抗辯：被告李淑雅、朱竟慈已於97年間，辦理系爭土地分割完畢，2人權利範圍各4分之1；其後於110年5月23日，其2人將系爭土地（應有部分各4分之1），及系爭建物（持分各4分之1）出售予被告郭美伶，買賣價金220萬元，並簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）後，被告李淑雅、朱竟慈委由訴外人即地政士蘇裕昇於110年6月10日以新興郵局存證號碼000989號存證信函（下稱系爭存證信函），將系爭土地處分情形（含土地及建物標示、處分方式、價金分配等條件）通知原告，並表示如於文到後15日內不主張優先購買或未能依相同條件購買，將逕辦理過戶，並一併送達買賣契約予原告；另蘇裕昇再以LINE通知原告應按郵局招領通知前往領取系爭存證信函，原告亦回覆「好的」等語，足徵系爭存證信函已達原告可支配、隨時可領取與了解之範圍內，而原告未於110年6月26日前向李淑雅、朱竟慈表明優先承購之意；又被告李淑雅、朱竟慈為求慎重，續於110年7月1日將系爭存證信函公告於太平洋日報，是以系爭存證信函於110年6月11日第一次投遞時，已生意思表示達到之效力，原告既未於110年6月26日前表明優先承購之意，應認原告已放棄優先承購權；又土地法第34條之1第4項規定所示之優先承購權僅具債權效力，並無物權效力，因此原告所稱被告間之系爭買賣契約不得對抗原告，尚屬無據等語。綜上，原告主張為無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告、原共有人即被告朱淑雅、朱竟慈為系爭土地暨其上未
辦保存登記之系爭建物之共有人，其等就系爭土地及建物之應有部分依序為2分之1、持分4分之1、4分之1（審訴卷頁95-115、院卷頁77-81）。
㈡被告朱淑雅、朱竟慈於110年5月23日將系爭土地及建物（土
地應有部分合計2分之1，建物持份部分合計2分之1），以價金220萬元出售予被告郭美伶，並於110年7月21日將系爭土地所有權移轉登記予被告郭美伶，並將系爭建物納稅義務人變更為被告郭美伶（審訴卷頁57-93 、95-115、137-143、院卷頁77-81 ）。
四、兩造爭點㈠被告有無合法通知原告行使優先承購權？㈡原告請求被告移轉系爭土地所有權、變更系爭建物納稅義務
人，是否有理由？㈢原告請求以220萬優先購買系爭土地及系爭建物，是否有理由
？
五、本院之判斷㈠被告有無合法通知原告行使優先承購權？
1.按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上字第908號判決意旨參照）。
2.原告主張其未收受系爭存證信函，而無從對被告李淑雅、朱竟慈行使優先承購權等語，然被告李淑雅、朱竟慈於出售系爭土地及建物予被告郭美伶時，其2人以系爭存證信函檢附系爭買賣契約，並送達系爭建物所在地址（即高雄市前鎮區鎮州路212號），通知原告於文到15日內行使優先承購權，因未會晤原告，而於111年6月16日置於郵局招領中，復由蘇裕昇以LINE訊息通知原告攜帶招領單、身分證及印章至郵局領取系爭存證信函，原告亦有回覆「好的」，其後亦有於太平洋日報刊登公告等情，有系爭存證信函、系爭買賣契約書、郵件查詢單、LINE的對話訊息、太平洋日報刊登公告證明單在卷可佐（審訴卷頁137-43、145-146、151、147-149、153）；則依上開系爭存證信函送達、公告過程，堪認本件係郵務機關因不獲會晤原告，而製作招領通知單通知原告領取，被告李淑雅、朱竟慈委任之蘇裕昇再以LINE通知提醒原告領取系爭存證信函，顯然原告已知悉被告李淑雅、朱竟慈書面寄送系爭存證信函予原告等情，應堪以認定；而原告未舉證證明其客觀上有不能領取系爭存證信函之正當事由，是以參酌前開說明，應認原告於受招領通知時，被告李淑雅、朱竟慈通知原告就系爭土地及建物行使優先承購權之意思表示已到達原告而發生效力，堪認被告已合法通知原告無訛。
3.至原告之戶籍原設於系爭建物所在地址，111年5月27日遷徒至高雄市○○區○○○街00號2樓之3（院卷頁63-64），然原告於起訴狀陳明其住所地為系爭建物所在地址，復於言詞辯論時陳明居住在系爭建物所在地址（審訴卷頁9、院卷頁69），基上，被告李淑雅、朱竟慈自應向系爭建物所在地址送達系爭存證信函無訛。
㈡原告請求被告移轉系爭土地所有權、變更系爭建物納稅義務
人，是否有理由？
1.按土地法第34條之1第4項，僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承購權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先承購權人之明文，故土地法第34條之1規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人，已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上第853號判例參照）。
2.查原告未於系爭存證信函所定期限內行使優先承購權等情，業已說明如前，則原告已不得再對被告李淑雅、朱竟慈行使優先承購權；況被告李淑雅、朱竟慈與被告郭美伶間已訂立不動產買賣契約（審訴卷頁142-144），並於110年7月21日將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記為被告郭美伶及系爭建物持分2分之1納稅義務人變更為被告郭美伶乙節，亦為原告所不爭執，則依前開說明，原告不得以被告李淑雅、朱竟慈違反土地法第34條之1第4項規定，主張其2人與被告郭美伶間之不動產買賣契約無效而訴請被告李淑雅、朱竟慈塗銷系爭土地應有部分2分之1之移轉登記，及變更系爭建物持分2分之1納稅義務人之登記。
㈢原告請求以220萬優先購買系爭土地及系爭建物，是否有理由
？查原告既不得訴請被告李淑雅、朱竟慈塗銷系爭土地應有部分2分1之移轉登記，及變更系爭建物持分2分之1納稅義務人登記，則原告請求確認就系爭土地及建物有土地法第34條之1第4項之優先承購權，及請求被告李淑雅、朱竟慈就系爭土地及建物與其訂立條件相同之不動產買賣契約，並以相同價金220萬元購買，即欠缺權利保護必要，不應准許。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定，主張確認其就系爭土地應有部分、系爭建物持分各2分之1優先承購權存在；被告李淑雅、朱竟慈就系爭土地應有部分、系爭建物持分各2分之1所為移轉登記、納稅義務人登記應予塗銷及變更；被告李淑雅、朱竟慈應就爭土地應有部分、系爭建物持分各2分之1與原告訂立與被告李淑雅、朱竟慈及郭美伶間訂立同一條件之買賣契約之請求，均為無理由，均不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
民事第五庭 法 官 賴寶合以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
書記官 王珮樺