臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第426號原 告 梁凱雄 住○○市○○區○○○路000號訴訟代理人 黃燦堂律師被 告 張榮錫訴訟代理人 楊博勛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國110年3月20日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）2,100萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）及其上同段2632建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物（下稱系爭建物，合稱系爭不動產），被告於系爭契約所附現況說明書之「本標的樑、柱是否有顯見間隙裂痕」項勾選「否」，則被告將系爭不動產危險移轉予伊時，應擔保其無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，並具上開其所保證之品質，而兩造雖就瑕疵擔保有特別約定，但所約定之被告無庸負物之瑕疵責任部分係指系爭建物後方1至4樓原設置空調設備之巨大孔洞及滲漏水、壁癌、龜裂等瑕疵。惟伊於被告在110年4月間交屋後就系爭建物進行整修裝潢時，竟發現系爭建物之屋內樑、柱遭水管等異物破壞、穿越，且有鋼筋外露、鏽蝕、裂斷等狀況（下稱系爭瑕疵），顯然具有影響安全結構上之重大瑕疵，且上開瑕疵因簽訂系爭契約時尚未發現，並未於特別約定事項中記載，則依兩造間關於瑕疵擔保之特別約定，伊仍得就此請求被告負瑕疵擔保之損害賠償責任。又被告既擔保系爭建物沒有顯見間隙裂痕，而系爭建物之樑、柱具顯見間隙裂痕及遭異物破壞穿越之情況，則被告乃因可歸責於己之事由而不完全給付，自應負損害賠償責任。另伊委由訴外人太江工程顧問有限公司鑑定，鑑定結果系爭建物之破壞情況已影響原設計建築物之結構安全，建議進行結構修復工程，以回復原設計建築物之結構性能，預估修復需費2,499,169元，是伊應得請求被告賠償160萬元，為此爰依民法第360條、第227條、第231條之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告160萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於110年2月18日原是以2,500萬元將系爭不動產出售予被告，但原告因系爭建物現況問題而向伊請求減價400萬元，伊為求和平解決乃同意重新簽訂買賣契約，因此兩造於110年3月20日協議解除原契約，並重新簽訂買賣契約，因此在協議書載明：「解約條件為雙方因鑑界後越界爭議及合約內容協議協調，經協調後雙方合意賣方補貼買方400萬元（原成交2500萬元，今降下400萬元），日後本標的僅負責交屋前從未發生過非自然身故、室內無他人占用及配合辦理產權移轉予買方及重大瑕疵為外，其他瑕疵，如：越界建築、漏水、壁癌、增建違建、被他人越界占用面積含領空及地面，其旅館執照移轉」等語，因此伊僅需就標的有非自然身故情事、產權無法移轉、室內遭人占用及類此情況之重大瑕疵負擔保之責，是以原告所主張之系爭瑕疵並非伊應負責之瑕疵擔保範圍，原告自不得就此向伊請求損害賠償等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於110年3月20日與原告簽訂系爭契約，將系爭不動產出售予原告，價金為2,100萬元。
㈡系爭不動產已於110年4月9日移轉登記予原告，並於110年4月間交屋。
㈢被告於系爭契約所附現況說明書之「本標的樑、柱是否有顯見間隙裂痕」項勾選「否」。
㈣系爭契約特別約定事項第1點約定：「雙方知悉並合意，買方
於簽約前已至本標的現場確認，並於鑑界時在場，知悉本標的物現況屋況問題，有被越界、有滲漏水、增建違建、2-4樓鑿孔情事等等，甲方（即原告）同意自行承受並負擔若需修繕所需費用。本案甲乙（即被告）雙方原議定之成交價新台幣2500萬元，乙方同意減價400萬元予甲方，最後合意成交價為2100萬，若日後買賣標的發現尚有屋況物之瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂、被越界含領空及地面、越界他人、增建違建、2-4樓鑿孔及旅館執照無法移轉...等問題，由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的物有非自然身故情事、產權無法移轉、室內被人占用及重大瑕疵等情事，乙方仍應負該重大瑕疵擔保責任」等語。
四、得心證之理由按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第360條、第227條第1項、第231條分別定有明文。本件原告固主張其雖與被告就物之瑕疵擔保具有特別約定事項，但系爭瑕疵乃屬重大瑕疵，依兩造間之特別約定事項，其仍得請求賠償云云。惟查：
㈠被告原是於110年2月18日簽訂不動產買賣契約書，將系爭不
動產以2500萬元出售予原告，有該買賣契約書在卷可參（見訴字卷第139至158頁）。又被告於110年3月20日與原告另簽訂系爭契約，將系爭不動產改以2100萬元出售予原告，同日雙方簽訂之協議書（下稱系爭協議書）第1條約定，雙方合意解除前述110年2月18日簽訂之契約，但須於系爭契約簽立時，協議書方生效力，第2條則約定：「解約條件為雙方因鑑界後越界爭議及合約內容協議協調，今協調後雙方合意賣方補貼買方新台幣400萬元（原成交2500萬元，今降價400萬元），日後本標的僅負責交屋前從未發生過非自然身故、室內無他人占用及配合辦理產權移轉予買方及重大瑕疵為外，其他瑕疵，如越界建築、水、壁癌、增建違建、被他人越界占用面積含領空及地面，其旅館執照移轉」等語，有系爭契約（見訴字卷第125至135頁）、協議書（見訴字卷第136頁）附卷可參，且為兩造所不爭執，足見被告抗辯其原以2500萬元將系爭不動產出售予原告，是因存有越界等爭議而協議降價，應堪採信。
㈡系爭契約特別約定事項第1點約定：「雙方知悉並合意，買方
於簽約前已至本標的現場確認，並於鑑界時在場，知悉本標的物現況屋況問題，有被越界、有滲漏水、增建違建、2-4樓鑿孔情事等等，甲方（即原告）同意自行承受並負擔若需修繕所需費用。本案甲乙（即被告）雙方原議定之成交價新台幣2500萬元，乙方同意減價400萬元予甲方，最後合意成交價為2100萬，若日後買賣標的發現尚有屋況物之瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂、被越界含領空及地面、越界他人、增建違建、2-4樓鑿孔及旅館執照無法移轉...等問題，由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的物有非自然身故情事、產權無法移轉、室內被人占用及重大瑕疵等情事，乙方仍應負該重大瑕疵擔保責任」等語，並對照系爭協議書第2條之約定，則兩造協議降低買賣價金並重新簽約時，已於特別約定事項約明系爭不動產若日後尚有發現屋況物之瑕疵，由原告自行負責，與被告無涉，即已免除被告因系爭建物屋況問題所需負之損害賠償責任，而足認該特別約定事項所約定被告仍應負責之重大瑕疵應是指已列舉之「標的物有非自然身故情事、產權無法移轉、室內被人占用」等3種情況以及與此三種狀況相類之重大瑕疵。
㈢被告雖於110年3月20日協議時曾提及「我所謂不知道的是指
在牆壁內天花板裡的，有的天花板有2層，我也不可能因為這樣又特定敲開進去看哪一間哪一間有沒有怎麼樣，事實上對我來講有困難，我也不知道」等語，有錄音譯文及錄音光碟附卷可參（見訴字卷第229頁、證物存置袋），但嗣在場協助協商之代書即訴外人李冠穎乃提議「降400萬改天如果有知道或不知道的事後什麼問題都不處理，只有3種要處理，第一發生事故不管是他殺或自殺，第二產權若不能過戶，對不對，要賠到夠，第三如果有租客或家族占用，降400萬就是這樣好嗎」等語，經本院當庭勘驗上開錄音光碟屬實（見訴字卷第268頁），而原告所提出之錄音光碟中檔案錄音品質不佳，且非全程錄音，但證人即當時在場之仲介人員柯冠宇於本院審理中到庭證述：被告當時的意思就是房子除現場看到的樣子，不能看到的部分，其不可能逐間敲打確認是否具有狀況，因此就是其折讓金額現況交屋，不負擔保責任，且兩造乃有接受李冠穎上開提議，因此重新簽訂買賣合約書等語（見訴字卷第274至275頁），而證人柯冠宇乃為負責兩造買賣系爭不動產之仲介人員，又親自參與兩造協商，對於兩造簽訂系爭協議書、系爭契約知悉甚詳，其上開證述內容，應可採信，益徵兩造經協議後所約定之特別約定事項是同意以被告降價400萬元免除其就系爭建物關於屋況而生之賠償責任，是被告除非自然死亡事故、所有權移轉及房屋遭占用及類此三種情況之瑕疵外，不負賠償責任。
㈣綜上所述，依兩造於系爭契約特別約定事項之約定，被告除
非自然死亡事故、所有權移轉及房屋遭占用及類此三種情況之瑕疵外，不負賠償責任，是系爭瑕疵並非屬非自然死亡事故、所有權移轉及房屋遭占用及類此三種情況之瑕疵，原告以此為由請求被告賠償，自屬無據。
五、從而，原告依民法第360條、第227條、第231條之規定請求被告給付160萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併與駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
民事第二庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
書記官 詹立瑜