臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第590號原 告 成柏弘訴訟代理人 龔暐翔律師
陳樹村律師被 告 李宗勳訴訟代理人 侯捷翔律師被 告 劉恒宏訴訟代理人 郭家駿律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告李宗勳為坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號及其上同段5
271建號、門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房地（下稱系爭房屋）所有權人。被告劉恒宏為領經紀人證照之經紀人員，任職高雄市永慶不動產高雄明誠加盟店業務人員，從事房屋仲介、代銷業。
㈡原告透過劉恒宏仲介而向李宗勳買受系爭房屋，雙方於民國1
02年9月29日簽立系爭房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）820萬元，原告業已將全額買賣價金交付李宗勳，雙方於102年11月4日點交完畢。因原告與配偶蔡佳真約定系爭房屋登記為其2人共有（應有部分各2分之1），其後於102年10月29日辦理登記所有權移轉完畢。
㈢嗣原告遷入系爭房屋居住直至110年11月10日接獲高雄市政府
工務局（下稱高雄市工務局）通知系爭房屋3、4樓增設部分為違章建築應予拆除（下稱系爭3、4樓違建）。原告遂向高雄市工務局查詢始發現於101年9月間該局亦曾通知拆除系爭
3、4樓違建。詎李宗勳、劉恒宏均未告知原告，李宗勳竟於現況說明書就系爭3、4樓違建是否曾被拆除或接獲拆除之事項下勾選「否」，其所為顯已違反系爭買賣契約第2條第2項之約定，隱匿此項足以影響系爭屋交易價格及原告購買意願之重要資訊，且有詐欺原告之行為。又劉恒宏則未善盡調查義務，故意隱匿系爭3、4樓違建拆除通知。其2人所為致原告須自行僱工拆除系爭3、4樓違建。依系爭買賣契約第2條第2項之約定、民法第345條、第360條、第227條、第226條第1項規定，李宗勳對此應負損害賠償責任，請求擇一為有利於原告之判決。又依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第567條之規定，劉恒宏亦應負損害賠償責責任，其2人對原告之損失應負不真正連帶責任等語。因而提起本件訴訟，並聲明：㈠李宗勳應給付原告1,924,236元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡劉恒宏應給付原告1,924,236元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前開二項給付中，有任一項被告已為給付者，另一項被告於相同給付範圍內免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行（原告於113年12月10日具狀減縮訴之聲明，業經李宗勳、劉恒宏同意，故本院審理範圍以原告減縮後之請求為準。本院卷㈡第311-3
13、318頁）。
二、被告為下列答辯：㈠李宗勳抗辯要旨如下：
⒈系爭房屋原為訴外人李桂如所有，李宗勳係於102年3月24
日以790萬元向李桂如購入系爭房屋，並於102年4月30日完成點交。故原告指稱高雄市工務局於101年9月間發函通知拆除違建時，系爭房屋仍在李桂如名下，李宗勳尚非系爭房屋所有權人，實無從收受原告所指之拆除函文。其次，李宗勳向李桂如買受系爭房屋時，李桂如有告知系爭房屋存有違章建築，但未提及高雄市工務局於101年9月間，高雄市工務局發函通知拆除系爭房屋違建，亦未於雙方簽立之不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書揭露此項交易上重要事實，且李宗勳亦是在不知情之情況下，向李桂如買受系爭房屋。而李宗勳於102年4月30日受領系爭房屋後，直至102年10月29日移轉所有權予原告、配偶蔡佳真為止，李宗勳持有系爭房屋期間並未接獲高雄市工務局拆除違建之通知，而是收受起訴狀繕本後始知悉此情。⒉依系爭買賣契約第2條約定、現況說明書第10項次所載，可
知原告買受系爭房屋時，李宗勳已完全揭露已知關於系爭房屋存有違建之訊息，並無隱匿，原告係在充分認知系爭房屋有違建（即系爭3、4樓違建）及系爭3、4樓違建日後有被通知拆除之風險情況下，衡量上開風險後仍決意購買系爭房屋，並無陷於錯誤之情。況原告受領系爭房屋後迄今，已居住8年之久，因遭人舉發違建而接獲高雄市工務局拆除通知，即轉而向李宗勳求償，實屬無理由。
⒊依原告、李宗勳於系爭買賣契約第2條約定之目的，該條係
課予李宗勳告知義務，並做為危險負擔時點，而李宗勳不知系爭房屋曾經遭高雄市工務局通知拆除違建一事，業已說明如前，則李宗勳既未接獲拆除通知，自不負系爭買賣契約第2條第2項之通知義務。又原告係知悉系爭房屋有系爭3、4樓違建存在，且有遭拆除之風險而仍購買該屋等情，亦說明如前，自不能課予李宗勳負民法第355條第1項規定之瑕疵擔保責任甚明等語。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡劉恒宏抗辯要旨如下：
⒈劉恒宏不知高雄市工務局是否早於101年9月間曾寄發拆除
系爭3、4樓違建之函文。亦不知李宗勳是否曾接獲拆除系爭3、4樓違建通知。原告就此應負舉證證明劉恒宏確實知悉之事實。
⒉李宗勳委由豐順不動產仲介經紀股份有限公司（105年9月6
日解散，下稱豐順公司）出售系爭房屋，當時劉恒宏受僱於豐順公司擔任經紀人，雙方於102年6月10日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），而李宗勳亦依契約第8條⑸之約定，其確有向劉恒宏告知系爭房屋有增建部分，及增建不曾被拆除或接獲拆除通知等內容，劉恒宏再依李宗勳告知之內容向原告說明，並無故意隱匿或蓄意蒙蔽欺罔之行為。況高雄市工務局是否曾寄發拆除系爭3、4樓違建之事，亦劉恒宏可得調查或查證之事，因此關於系爭3、4樓違建是否曾被拆除或接獲過拆除通知之事，僅能依據出賣人李宗勳告知或填載內容向買受人原告據實說明。原告雖稱劉恒宏為系爭房屋買賣過程之經紀人，且於系爭買賣契約、現況說明書簽名，惟劉恒宏處理系爭房屋買賣事宜，已盡就其所知，據實說明之義務，況劉恒宏並無調查系爭房屋是否曾收到拆除通知之權限或能力，並無故意或過失可言，因此原告請求劉恒宏負損害賠償責任，顯無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷㈡第320-321、498頁）㈠李宗勳為系爭房屋前所有權人。
㈡劉恒宏為領有經紀人證照（經紀人證號：(91)高市字第00090號）之經紀人員，從事執行仲介或代銷業務。
㈢李宗勳委託當時劉恒宏任職之豐順公司，居間仲介銷售系爭
房屋並由劉恒宏執行仲介或代銷業務，李宗勳、豐順公司、劉恒宏於102年6月10日簽訂專任委託銷售契約書暨（附表）標的物現況說明書（即系爭委託銷售契約；審訴卷第91-97頁）。
㈣原告向李宗勳買受系爭房屋，雙方於102年9月29日簽訂系爭
房屋買賣契約，約定買賣價金820萬元，102年10月29日辦理移轉所有權登記予原告、原告配偶蔡佳真，權利範圍各2分之1（審訴卷第17-29頁、第31-34頁、第65-74頁）。
㈤李宗勳於102年6月10日簽立系爭房屋買賣契約所附之（附表
）標的物現況說明書，原告、李宗勳復於102年9月8日於該說明書簽名確認（審訴卷第25頁）。
㈥原告於買受系爭房屋時即知悉該房屋3、4樓為違章建築（該屋3-4樓）。
㈦李宗勳於系爭房屋買賣契約所附之（附表）標的物現況說明
書所載，「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」項目欄中勾選「否」（審訴卷第25頁）。
㈧系爭房屋係李宗勳向李桂如買受，雙方於102年3月24日簽立
不動產買賣契約書（中信房屋；編號L0000000；下稱系爭A買賣契約）、房屋交易安全契約書，買賣價金為790萬元，並於102年4月24日辦理所有權移轉登記予李宗勳（本院卷㈠第23-32頁、第79頁）。
㈨李桂如於102年3月15日於系爭A買賣契約（102年3月24日買賣
契約）所附房地產標的現況說明書簽名，李宗勳則於102年3月24日簽名確認（本院卷㈠第33頁）。
㈩系爭房屋於101-102年間，高雄市工務局因民眾檢舉至現場勘
查並調閱圖說，確認系爭房屋現況為施工中，未經申請擅自建造建物態樣並勒令停工，並於101年9月19日以高市工違民字第1230號處理新違章建築處分書，並通知當時系爭房屋所有權人李桂如，101年9月21日拆除情形為部份拆除，但壁體組模拆除則另擇期派工（本院卷㈠第175-181頁）。系爭房屋3、4樓為違章建築（即系爭3、4樓違建），經高雄
市政府工務局於110年11月3日以高市工違民字第1156號處理新違章建築處分書通知原告應自行拆除。嗣於111年4月22日至系爭房屋勘查，屋頂增建部分，業由原告自行拆除，但僅拆除4樓屋頂（本院卷㈠第41-71、第111-141、251-273、179-210頁）。
四、兩造爭點本件依兩造主張答辯，修正兩造爭點如下：
㈠原告主張出賣人李宗勳未告知高雄市工務局曾通知系爭房屋
屋主拆除系爭3、4樓違建，請求李宗勳賠償1,924,236元，是否有理由？㈡原告主張劉恒宏執行系爭房屋仲介業務時，其未告知高雄市
工務局曾通知屋主拆除系爭3、4樓違建，致原告受有損害，請求賠償1,924,236元，是否有理由？㈢原告主張李宗勳、劉恒宏應就其等賠償1,924,236元，負不真
正連帶責任，是否有理由？
五、本院之判斷㈠原告主張出賣人李宗勳未告知高雄市工務局曾通知系爭房屋
屋主拆除系爭3、4樓違建，請求李宗勳賠償1,924,236元，是否有理由？⒈原告與李宗勳簽立系爭買賣契約時，原告已知悉系爭3、4樓
違建存在（審訴卷第19頁），故原告既已知悉該違建存在，仍簽立系爭買賣契約，原告不能事後因高雄市工務局於110年11月3日以處分書通知拆除系爭3、4樓違建，主張系爭房屋有物之瑕疵，進而請求李宗勳損害賠償。又縱認系爭3、4樓違建為物之瑕疵，原告自陳系爭房屋係102年10月29日點交（本院卷㈡第420頁），因此自李宗勳將系爭房屋點交予原告之日即102年10月29日起至110年11月3日原告接獲高雄市工務局通知拆除系爭3、4樓違建之處分書止（審訴卷第35頁），該期間已有8年之久，顯已逾5年除斥期間，原告亦不能請求減少價金（民法第365條第1項規定參照）。
⒉原告、李宗勳於系爭買賣契約第2條第2、3項約定，系爭3、4
樓違建在交屋前，曾被拆除或曾被通知拆除，李宗勳應通知原告。系爭3、4樓違建無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後始被通知拆除時，原告同意自行負責，其相關權利義務原告確已知悉。且經雙方確認後，在該條款下方簽名（審訴卷第20頁第1-5行）。又原告自陳系爭房屋於102年10月29日點交（本院卷㈡第420頁）。顯見雙方以系爭買賣契約第2條第2項之約定，就系爭3、4樓違建遭拆除之風險所為特別約定條款，該條款課予出賣人即李宗勳關於系爭3、4樓違建曾被拆除或曾被通知拆除之告知義務，若李宗勳未盡其告知義務，買受人即原告可請求李宗勳損害賠償。同時系爭買賣契約第2條第3項亦約定以交屋日為時點，若交屋後，主管機關通知屋主即原告拆除系系爭3、4樓違建，此時應由原告自負其責。
⒊承上，本件原告主張李宗勳未盡其告知義務即「告知系爭3、
4樓違建曾遭拆除或曾被通知拆除」（系爭買賣契約第2條第2項），請求李宗勳損害賠償等語，此為李宗勳所否認。查李宗勳登記為系爭房屋所有權人係自102年4月24日起至102年10月29日止，而此情亦為兩造所不爭執。又系爭房屋原為李桂如所有，李桂如於101年9月19日接獲高雄市工務局通知拆除系爭房屋違建之處分，其後該局於101年9月21日派工執行，拆除範圍為系爭房屋3樓，且為部分拆除，壁體組模拆除將擇期派工（如違建現場簡圖1所示；本院卷㈠第175-181頁）。顯見李宗勳於上開登記為系爭房屋所有權人期間，李宗勳並未接獲高雄市工務局拆除通知或處分書，或者該局派工至系爭房屋拆除先前未拆除之壁體組模，則李宗勳是否未盡其告知義務即告知原告「系爭3、4樓違建曾遭拆除或曾被通知拆除」之情，已有疑義。
⒋李宗勳向李桂如買受系爭房屋時，李桂如於102年3月14日在
房地產標的現況說明書第9項次所載建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分，李桂如明確勾選「有。位置：頂樓平台、前陽台、後陽台、室內格局、車庫」，並經李宗勳確認後，李桂如與李宗勳於該說明書簽名（本院卷㈠第33頁）。又原告向李宗勳買受系爭房屋時，李宗勳於102年6月8日在標的物現況說明書第10項次關於是否有增建部分，勾選「有」，並經原告確認後，原告、李宗勳於該說明書簽名（審訴卷第25頁）。復經本院至現場履勘，確認系爭3、4樓違建包含頂樓平台及前後陽台、頂樓後方房間、3樓室內前後房間、1樓車庫；另系爭3、4樓違建僅拆除4樓前方平台屋頂鐵皮（未拆除四周壁體），後方室內部分天花板（但仍有鋼製蓋子覆蓋），其餘違建部分均未拆除（詳附圖、違建現場簡圖2；本院卷㈡第253-257、479-481頁）。再李桂如出售系爭房屋予李宗勳前，系爭房屋違建已興建至3樓，該3樓違建遭高雄市工務局於101年9月21日派工拆除，但是壁體組模並未拆除（本院卷㈠第177-181頁）。後續李桂如於出售系爭房屋予李宗勳時，現況說明書已明白記載系爭房屋有違建，違建位置為「頂樓平台、前陽台、後陽台及室內格局、車庫」。其後李宗勳出售系爭房屋予原告時，該房屋違建即為現況系爭3、4樓違建之狀態。足見系爭3、4樓違建應是在李桂如登記為系爭房屋所有權人期間即已興建完畢，原告亦未提出其他證據證明李宗勳在買受系爭房屋時，其已知悉系爭房屋3樓違建曾遭高雄市工務局通知拆除且派工執行拆除業務。則原告依系爭買賣契約第2條第2項之約定，請求李宗勳負損害賠償責任，難認有據，不予採認。
⒌證人即李宗勳前手屋主李桂如於本院證述：我不記得有接獲
拆除系爭房屋違建之通知，系爭房屋是我自己要居住的，我只記得系爭房屋有興建，但都是我父親李勝雄處理，但李勝雄已過逝，系爭房屋出售前後，我都沒有看過該房屋頂樓狀況，當時是由李勝雄委由仲介處理，我不認識張景鳳這個人等語（本院卷㈠第286-291頁）。又高雄市工務局於101年9月21日拆除通知係由受僱人張景鳯收受（本院卷㈠第179頁），由李桂如之證詞，僅能證明系爭房屋興建事宜應係李桂如之父李勝雄（已歿）處理屬實，但無法證明張景鳳收受拆除通知後，其有告知李勝雄或李桂如，後續李桂如於出售系爭房屋時再告知李宗勳，因此李桂如之證詞，尚無法為有利於原告之認定。
⒍原告另依民法第227條、第226條第1項之規定，請求李宗勳負
不完全給付責任，並賠償系爭房屋減少之價值等語，惟依系爭買賣契約第2條第3項約定，爭房屋增建部分即系爭3、4樓違建無所有權，且有被拆除之虞，若於交屋後即102年10月29日後，原告始接獲通知拆除或被拆除，應由原告自行負責，而與李宗勳無涉（審訴卷第20頁）。又李宗勳不知系爭3、4樓違建曾遭高雄市工務局拆除及通知拆除等情，本院已說明如前。再原告係於110年11月10日接獲處分書通知拆除系爭3、4樓違建。基上，依系爭買賣契約第2條第3項之約定，系爭3、4樓違建拆除應由原告自行負責，不能請求李宗勳損害賠償甚明。
㈡原告主張劉恒宏執行系爭房屋仲介業務時，其未告知高雄市
工務局曾通知屋主拆除系爭3、4樓違建，致原告受有損害，請求賠償1,924,236元，是否有理由？⒈按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者
委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。
⒉劉恒宏為領有經紀人證照之經紀人員，從事執行仲介或代銷
業務一節，為兩造所不爭執。又系爭3、4樓違建在李宗勳向李桂如買受系爭房屋時已存在，且李宗勳不知李桂如曾收受高雄市工務局通知拆除及遭該局拆除系爭房屋3樓違建一事，本院業已說明如前。而劉恒宏擔任原告、李宗勳買賣系爭房屋之仲介一事，亦為兩造所不爭執。另觀之李桂如、李宗勳簽立之系爭房屋買賣契約，該買賣係由中信房屋仲介，承辦經紀人「吳叔樺，經紀人證號(93)高市字第00402號」（本院卷㈡第23-33頁）。可知劉恒宏並非李宗勳向李桂如買受系爭房屋時之仲介，原告與李宗勳買賣系爭房屋時，系爭3、4樓違建已存在。基此，劉恒宏應不知李宗勳前手屋主李桂如曾遭高雄市工務局通知拆除違建及該局派工拆除違建之事，自無法告知原告此事，亦不能因其未告知，而遽認其違反居間人之調查及告知義務，進而認為劉恒宏應負侵權之損害賠償責任。
⒊原告另依民法第184條第1項之規定，請求劉恒宏負不法侵害
原告權利之損害賠償責任等語。查居間人違反居間契約調查告知義務不當然等於不法侵害買受人之權利。又劉恒宏不知李宗勳前手屋主李桂如曾遭高雄市工務局通知拆除違建及該局派工拆除違建之事，而不能課予違反居間人應盡之調查及告知義務一節，本院亦已說明如前。是以劉恒宏既未違反居間契約之調查及告知義務，而原告亦未舉證證明劉恒宏尚有何不法侵害原告權利之行為，因此原告為前開請求，洵屬無據，不予採認。
㈢原告主張李宗勳、劉恒宏應就其等賠償1,924,236元，負不真
正連帶責任，是否有理由？查李宗勳為系爭房屋出賣人，劉恒宏為系爭房屋買賣仲介，其2人對原告無損害賠償責任等情，本院已認定如前，是以原告請求其2人負不真正連責任，亦屬無據，不予採認。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第2條第2項之約定、民法第345條、第360條、第227條、第226條第1項規定，及擇一為有利於原告之判決，請求李宗勳給付原告1,924,236元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。及依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第567條規定，請求劉恒宏應給付原告1,924,236萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
且請求李宗勳及劉恒宏就上開損害賠償應負不真正連帶責任，均為無理由，不能准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
民事第五庭法 官 賴寶合以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
書記官 王珮綺違建現場簡圖1：101年9月21日拆除(本院卷㈠第177頁)違建現場簡圖2：110年11月3日處分書命拆除範圍(本院卷㈡第422頁)