臺灣高雄地方法院民事判決111年度訴字第705號原 告 張黃麗美訴訟代理人 許祖榮律師
許清連律師被 告 張可昀
張國成張國興張明讀朱張菊張仙做張有順張進慧張朱桂美張瓊慧張坤泰張清閒郭張楚紹黃聖宸黃翊嘉張虔豪張家豪張坤張秀燕
周蓮張文宏張珮珊張善得張秋美張太和張太祥張麗香張其昌張太能李銘彥上三十 人訴訟代理人 許泓琮律師被 告 張富智
張富奇張莉妘張育綵張馬金桂張富文
黃啟銘
張順來陳韋樵律師即張天良遺產管理人
張梁雙寶（即張酒雄之繼承人）
張玉欣（即張酒雄之繼承人）
張鈺珮（即張酒雄之繼承人）
張禾欣（即張酒雄之繼承人）上列當事人間請求確認買賣契約無效事件，本院於民國112年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、本件被告張富智、張富奇、張莉妘、張育綵、張馬金桂、張富文、黃啟銘、張順來、陳韋樵律師即張天良遺產管理人、張梁雙寶、張玉欣、張鈺珮、張禾欣經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2、4、5款分別定有明文。本件原告起訴主張被告張可昀就高雄市○鎮區○○段0000地號土地（面積440平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地），與如附表所示系爭土地共有人間之買賣契約有無效或不成立之情形，請求確認該買賣契約為無效或不成立（見審訴卷第17頁），嗣因查悉尚有部分共有人未列為被告，因而追加該等共有人（見本院卷二第23頁、卷三第39頁、第75頁），並因系爭土地已於民國111年5月9日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予張可昀，因而另請求張可昀應塗銷上開移轉登記（見本院卷二第229頁），核其所為，乃因情事變更且追加須合一確定之其他共有人，前後之基礎事實亦均同一，揆諸前揭規定，應予准許。
三、被告陳酒雄於本件訴訟繫屬後死亡，依法應由其繼承人全體承受訴訟，其法定繼承人為配偶及子女張梁雙寶、張鈺珮、張玉欣、張禾欣（下稱張梁雙寶等4人），因張梁雙寶等4人均未為承受訴訟，業經本院於112年1月13日裁定命張梁雙寶等4人承受訴訟（見本院卷三第131頁至第132頁），併此敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告與附表所示之人原為系爭土地之共有人。然訴外人台一地政士聯合事務所（下稱台一事務所）於111年1
月18日發函（下稱系爭通知含）通知原告系爭土地已依土地法第34條之1第1項規定，由共有人過半數暨其應有部分合計過半數同意而出賣權利範圍全部予張可昀。原告接獲通知後，持系爭通知函查找其餘共有人，發現其中同意出賣系爭土地之共有人均表示渠等並未同意出賣系爭土地全部，僅係由建商透過台一事務所出面洽談，同意出賣其個人應有部分予建商而已，足徵有關系爭土地買賣契約其意思表示有未合致而不成立之情形，然系爭土地已於111年5月9日辦理移轉登記予張可昀所有，爰先位請求確認系爭土地買賣契約不成立，系爭土地買賣契約既未成立，自得併請求張可昀塗銷上開所有權移轉登記。倘法院認系爭土地之買賣契約成立，系爭土地買賣亦有不符合土地法第34條之1所規定法定要件之情形，未依該條第2項規定以書面通知其他共有人，依法自屬無效，爰備位請求確認系爭土地買賣契約無效，併請求張可昀塗銷上開所有權移轉登記等語，先位聲明：㈠確認被告間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為均不成立。㈡張可昀應將系爭土地於111年5月9日以買賣為原因所為移轉登記塗銷。備位聲明：㈠確認被告間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為均無效。㈡張可昀應將系爭土地於111年5 月9日以買賣為原因所為移轉登記塗銷。
二、被告則以：㈠張可昀至李銘彥等如當事人欄所列前30人（下稱張可昀等30
人，另除張可昀外則稱張國成等29人）之部分：系爭土地原共有人，已有人數及合計應有部分均過半數，得依土地法第34條之1規定將系爭土地全部出售予張可昀，方由台一事務所發系爭通知函與其他共有人，通知可行使同一條件優先承買權。而張國成等29人確實有同意將系爭土地依土地法第34條之1規定全部出售予張可昀，方提出所有權狀正本、印鑑證明、印鑑章等文件，交由地政士謝依萍辦理登記在案，並無原告所稱買賣契約不成立或無效之情形。本件確已依土地法第34條之1規定，以系爭通知函通知原告及其他未同意出售之共有人行使優先購買權，自無任何未依法辦理而無效之情形，況實務見解向來認為，未依該條第2項規定通知其他共有人，並不影響買賣契約之效力，是系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為均有效成立，原告即不得請求張可昀塗銷所有權移轉登記等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張富智、張富奇、張莉妘、張育綵、張馬金桂、張富文
、黃啟銘、張順來、陳韋樵律師即張天良遺產管理人、張梁雙寶、張玉欣、張鈺珮、張禾欣則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、原告及被告張可昀等30人不爭執事項系爭土地為原附表所示共有人所有共有，台一地政事務所於111年1月18日發函系爭通知含通知原告系爭土地已依土地法第34條之1第1項規定，由共有人過半數暨其應有部分合計過半數同意而出賣權利範圍全部予張可昀，嗣於111年5月9日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予張可昀（原因發生日期為111年4月15日）。
四、本件爭點㈠系爭土地買賣契約是否已成立？㈡系爭土地買賣契約是否有違反土地法第34條之1規定而無效
？
五、本院之判斷㈠系爭土地買賣契約是否已成立？⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，為土地法第34條之1第1項本文所明定。次按合於上開規定之共有人出賣共有土地時，得由出賣人處分移轉者，包括其自己之應有部分，及依法律授權得一併處分之他共有人之應有部分。
⒉本件原告主張部分共有人僅有出售自己應有部分之意思，並
無依土地法第34條之1出售系爭土地全部之意思，故系爭土地買賣契約不成立云云。惟查：
⑴證人即負責系爭土地出售事宜之鄒慎堂於本院審理時證稱：
本件土地整合的流程是先拜訪土地持分人，確認他們的意向，簽署土地整合同意書，蒐集同意書，等到符合土地法第34條之1規定後要再進行合約簽訂，因為如果只是意向書或委託書無法讓代書去辦理正式的買賣，因此確認符合規定後，我才找代書提供本院卷二第445頁土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），回去再讓有意願及有簽署土地整合同意書的人，再簽署這份買賣契約書，再讓代書去辦理後續流程。大約是在1月份辦理系爭土地買賣契約書。在系爭土地出售辦理過程，有些人是簽署「土地買賣暨專任委託合約書」，有些人是簽署「土地買賣同意書」，是因當時公司版本在做更換。上開文件之簽署，我有接洽每一個人，且都有確認他們是親自簽名，除了張富智他們家人，也就是張富奇、張育綵、張馬金桂、朱張菊說如果張富智同意，那他們就也同意，因為後來我有取得張富智同意，他請我給他幾份空白同意書，最後我也是去向張富智收取這幾份的同意書，所以是否是這幾位親自簽名，我不知道。當時是告訴共有人因為本件土地共有人眾多，要來辦理土地整合，就是依照土地法第34條之1之規定要有符合該條的多數情形，有些共有人反應自己坪數很小，但我說縱使坪數很小，但是每一個人都很重要。一開始是先去確認他們的意向，看他們有無意願，等到確認完畢，蒐集到一定人數後才能確認是否有達到土地法第34條之1之規定，如果有，才會在那時開始找買方。若拜訪時有共有人當場表示有意願就當場簽署「土地買賣暨專任委託合約書」、「土地買賣同意書」，如果有些人說還要再考慮一下，那就等之後他們確定再簽署。這塊土地我大概跑了一年多快兩年。( 問：證人有無告知共有人會有依土地法第34條之1以多數決處分土地全部之情形？證人如何告知？)有，告知得內容就大略如剛才所述，都會告知土地共有人，公司會依照土地法第34條之1之精神來辦理，也就是意願探詢過後如果共有的人數有符合土地法第34條之1規定，就會找買方來買整筆土地，來達到土地整合的目的。我們會先依照市場價格來詢問共有人有無意願來處理這塊土地，因為如果沒有先訂出一個價錢先詢問共有人，會無法談論確認共有人是否確實有出售意願。當時用一坪16萬元的價格去詢問共有人，很多共有人都已經持有系爭土地非常多年，都很想要處理系爭土地，因此過程中並沒有遇到有人出價的情況，如果有不同意上開價格的人，也不會同意簽署上開合約書。達成土地法第34條之1 規定之人數後，我們找代書辦理簽約用印等程序，再透過履保帳戶匯款到各該共有人指定帳戶，是全部作業都完成之後再一起處理付款等語（見本院卷二第457頁至第460頁、第465頁），並有土地買賣暨專任委託合約書、土地買賣同意書在卷可參（共有人簽署情形及證據出處見附表），而上開土地買賣暨專任委託合約書第5條約定「因土地共有人數眾多，甲方必須全程配合辦理土地法第34條之1所規定之全部流程」；土地買賣同意書第3條亦有約明「因人數眾多，甲方必須全程配合乙方辦土地法34-1條法規流程，協助乙方順利取得土地」等語，核與鄒慎堂所證在探詢共有人意願時，均有一併告知，倘統合結果符合土地法第34條之1第1項所定多數決之規定，後續將依該條規定辦理，將系爭土地全部出售予買方，以達成整合土地之目的，足徵如附表所示有簽署土地買賣暨專任委託合約書或土地買賣同意書之共有人，均在意願探詢過程中，已知悉並同意依土地法第34條之1第1項規定，出售系爭土地全部予他人。
⑵又台一地政事務所於111年1月18日發系爭通知函，通知原告
系爭土地已依土地法第34條之1第1項規定，由共有人過半數暨其應有部分合計過半數同意而出賣權利範圍全部予張可昀（審訴卷第43頁至第53頁），證人即負責發函及辦理移轉登記之地政士謝依蘋於本院審理時證稱：（問：就最後辦理過戶登記之文件證人是如何取得？）我們有分階段，因為共有人很多，有約一個時間請共有人到一個特定得地點去用印，地點是在一間廟，時間是在111年2月11日前的那一個週六，在那天完成部分共有人交付所有權狀、印鑑、印鑑證明、身分證、授權書，最後所有的階段是於同年2月11日完成的。
沒有辦法在那天到場的人，就後來再來我的事務所辦理完成用印與交付文件。（問：有無確認各該共有人，均知悉本次過戶是依土地法第34條之1出售系爭共有物全部？）有。當時拿著公契，上面就有記載範圍是一分之一，用印都是每一個我再人別確認無誤後才由我用印。有部分共有人有授權他人的情形，如果有授權他們會提供授權書。我沒有看過共有人願意出售土地之同意書或委託書，這邊是前置作業，我都沒有參與也沒有看過。但是在跟地政辦理過程中，因為必需要有切結的欄位，即土地登記申請書⑼備註欄位，而地政表示我原本用印樣式不符合要求，要我再另外補正，因此我又有再另外登記申請書下面蓋章，因此我就本件確認共有人是以土地法第34條之1 之規定來出售系爭土地全部的這件事情，我總共用印了兩次。用印得位置就是蓋在這份的下面（該申請書⑼備註欄位見審訴卷第281頁證人謝依蘋簽名處）。原本我蓋印的方法是用附表即審訴卷第283頁以下的格式辦理，但是地政認為這樣蓋章不符合規定，因此我再向地政借出同一份土地登記申請書後，再補蓋在該份申請書上。大約4月底左右完成補正，部分共有人約某一個週六在方才那間廟用印，部分共有人沒辦法，就來我事務所用印等語（見本院卷二第461頁至第462頁），並提出委任買賣契約授權書、前鎮地政事務所111年4月19日前登補字000422號土地登記案件補正通知書為佐（見本院卷二第473頁至第489頁、第491頁），則依證人謝依蘋所證，其並未參與前階段鄒慎堂探詢共有人意願及整合之過程，僅辦理後續發系爭通知函，及辦理將系爭土地所有權移轉登記予張可昀之程序。而系爭土地買賣契約書，確已載明出售之權利範圍為「全部」，在前鎮地政事務所收件日期111年4月15日，收件字號前地020640號土地登記申請書（見審訴卷第281頁至第289頁），亦均有如附表「有無同意出售」欄所示同意出售系爭土地之共有人之蓋章，其上確已註明張可昀購買之權利範圍為「1/1」（即全部），甚至上開用印程序因辦理之初不符合地政事務所之要求，而再為第2次之用印，當可認該部分之共有人提供其身份證明文件、印鑑證明、土地所有權狀等文件予謝依蘋，均知悉且同意係要依土地法第34條之1第1項規定出售系爭土地全部予張可昀，非僅只有出售自身之應有部分而已。則附表所示同意出售系爭土地全部之共有人，已有人數過半數暨其應有部分合計過半數同意，符合土地法第34條之1第1項規定，當認系爭土地之買賣契約，確已合於上該規定而成立。
⒊本件原告雖主張系爭土地買賣有未符合共有人之意思而未成
立一節，得傳訊共有人張富智、張秋美、張善得、張明讀、張富奇等人作證（見審訴卷第141頁），惟張富智、張富奇於本案審理期間始終未到庭或以書狀陳述意見，原告亦表示無法聯繫張富智到庭（見本院卷二第230頁）；張秋美、張善得、張明讀則已委任訴訟代理人為前開答辯，是原告就其主張，顯乏事證可佐，自難採取。至於原告雖又主張部分之土地買賣暨專任委託合約書之簽名為偽造云云（本院卷二第16頁），姑不論此部分尚無事證可佐，已難認原告主張為真實外，前已敘明土地買賣暨專任委託合約書，僅係鄒慎堂在前階段辦理意願探詢時所簽署之文件，本非系爭土地正式之買賣契約，此觀上開文件簽署之承購人暨受任人為「頂丰開發有限公司」，而非張可昀即明，自無從以上開文書簽名之真偽，或共有人有無簽署土地買賣暨專任委託合約書或土地買賣合約書，即反推共有人在辦理正式簽署系爭買賣合約書及移轉系爭土地所有權予張可昀時，並無出售系爭土地全部之意願。況被告業已陳明共有人李銘彥、黃啟銘在系爭通知函中列為「未簽約共有人」，在寄送系爭通知函時尚未同意出售，但事後已同意出售，故在辦理移轉登記時有提供其等印鑑及印鑑證明、共有人張酒雄經列為「同意出售之共有人」，原有同意出售，但後來辦理過戶時拒絕提出印鑑章及印鑑證明等文件，因此才將他的部分辦理提存等語（見本院卷二第232頁），足認確實有部分共有人之意願前、後有更易之情形，惟該部分共有人之意願變動情形，實不影響本件系爭土地確有符合人數過半數，暨其應有部分合計過半數同意出售系爭土地全部之計算。況認定是否合於上開過半數多數決之基準，亦應以最終辦理移轉登記時，有無在土地登記申請書用印（即審訴卷第281頁至第282頁）為準，而與系爭通知函所列載之同意與否，或有無簽署土地買賣暨專任委託合約書、土地買賣合約書等文件無涉，併此敘明。
⒋準此，原告先位請求確認被告間就系爭土地之買賣契約及所
有權移轉行為均不成立，及請求張可昀應將系爭土地於111年5月9日以買賣為原因所為移轉登記塗銷，均無理由，應予駁回。
㈡系爭土地買賣契約是否有違反土地法第34條之1規定而無效？
⒈原告主張本件未依土地法第34條之1第2項規定以書面通知其
他共有人，而有不符合法定要件之情形，是系爭土地買賣依法自屬無效云云。然台一地政事務所於111年1月18日發函系爭通知函，通知原告系爭土地已依土地法第34條之1第1項規定，由共有人過半數暨其應有部分合計過半數同意而出賣權利範圍全部予張可昀，詢問原告及其他共有人是否有意願優先承買等情，為兩造所不爭執，足徵被告確有以書面通知原告共有人依土地法第34條之1第1項規定處分系爭土地，要無原告所指未通知之情形。⒉又倘原告係主張，系爭通知函係在踐行土地法第34條之1第4
項規定，通知原告是否優先承買，並未在系爭通知函「前」，另依同條第2項規定先行通知共有人欲依第1項規定處分系爭土地全部等語。然土地法第34條之1並無規定應辦理兩次之通知程序，況共有人未踐行優先承買之通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害，亦有最高法院 109年度台上大字第2169號民事裁定意旨可考。是原告執此主張系爭土地買賣契約未依法定程序通知而無效，即與前述裁判意旨相違，自不可採。
⒊從而，原告備位請求確認被告間就系爭土地之買賣契約及所
有權移轉行為均無效，及請求張可昀應將系爭土地於111年5
月9日以買賣為原因所為移轉登記塗銷，亦均無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位請求確認系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為均不成立，備位請求確認上開法律行為為無效，暨請求張可昀應將系爭土地於111年5月9日以買賣為原因所為移轉登記塗銷，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 鄭珮玟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
書記官 張傑琦附表：系爭土地原共有情形謄本所載編號 姓名 應有部分 有無同意出售（以有無在審訴卷第281頁至第289頁土地登記申請書用印為準） 有無簽署土地買賣暨專任委託合約書或土地買賣同意書（ 下均為本院卷） 備註 1 張老生 1/18 無 無 未辦理繼承登記，繼承人為張天良，現由陳韋樵律師為張天良之遺產管理人 2 張坤 1/72 有 卷二第383頁 3 張秀燕 1/72 卷二第389頁 4 張黃麗美 （原告） 1/12 無 無 5 周蓮 3/18 有 無 6 張順來 （原告配偶） 1/12 無 無 7 張文宏 1/216 有 卷二第395頁 8 張佩珊 1/216 卷二第401頁 9 張善得 1/18 卷二第407頁 10 張秋美 3/18 卷二第411頁 11 張太和 1/72 卷二第415頁 12 張太祥 1/72 卷二第421頁 13 張麗香 1/72 卷二第427頁 14 張其昌 3/72 卷二第433頁 15 張太能 3/72 卷二第439頁 16 李銘彥 13/216 無 17 張國成 公同共有3/18 卷二第351頁 權利範圍1/120 18 張國興 卷二第355頁 權利範圍1/120 19 張酒雄 無 無 權利範圍1/96 20 張明讀 有 卷二第359頁 權利範圍1/96 21 朱張菊 無 權利範圍1/96 22 張仙做 卷二第363頁 權利範圍1/96 23 張有順 卷二第367頁 權利範圍1/96 24 張進慧 卷二第371頁 權利範圍1/96 25 張富智 卷一第447頁 權利範圍1/144 26 張富文 無 無 權利範圍1/144 27 張富奇 有 卷一第455頁 權利範圍1/144 28 張莉妘 卷一第463頁 權利範圍1/144 29 張育綵 卷一第471頁 權利範圍1/144 30 張馬金桂 卷一第479頁 權利範圍1/144 31 張朱桂美 無 權利範圍1/480 32 張瓊慧 無 權利範圍1/480 33 張坤泰 無 權利範圍1/480 34 張清閒 無 權利範圍1/240 35 郭張楚紹 無 權利範圍1/240 36 黃啟銘 無 權利範圍1/96 37 黃聖宸 無 權利範圍1/960 38 黃翊嘉 無 權利範圍1/960 39 張虔豪 卷二第375頁 權利範圍1/120 40 張家豪 卷二第379頁 權利範圍1/120