臺灣高雄地方法院民事判決111年度重訴字第153號原 告 鄭筱琴訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師被 告 謝明中
蔡介森
蘇有昱周敬堯即久泰企業行共 同訴訟代理人 許芳瑞律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告謝明中應將在高雄市○○區○○段○○段○○○地號如附圖A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予原告；並自民國一一一年三月一日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟捌佰伍拾元。
被告蔡介森應將在高雄市○○區○○段○○段○○○地號如附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予原告；並自民國一一一年三月一日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零捌佰元。
被告蘇有昱應將在高雄市○○區○○段○○段○○○地號如附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予原告；並自民國一一一年三月一日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟肆佰元。
被告周敬堯即久泰企業行應將在高雄市○○區○○段○○段○○○○○○○地號如附圖D部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖D部分土地之土地返還予原告；並自民國一一一年三月一日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟柒佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告依次以新臺幣肆佰壹拾肆萬伍仟參佰伍拾元、新臺幣肆佰壹拾參萬參仟伍佰柒拾伍元、新臺幣柒佰捌拾壹萬貳仟玖佰壹拾元、新臺幣壹仟參佰柒拾玖萬伍仟肆佰零伍元分別為被告謝明中、蔡介森、蘇有昱、周敬堯即久泰企業行供擔保後得假執行；但被告謝明中、蔡介森、蘇有昱、周敬堯即久泰企業行分別以新臺幣壹仟貳佰肆拾參萬陸仟零伍拾肆元、新臺幣壹仟貳佰肆拾萬零柒佰貳拾肆元、新臺幣貳仟參佰肆拾參萬捌仟柒佰參拾貳元、新臺幣肆仟壹佰參拾捌萬陸仟貳佰貳拾元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，分別各以地號稱之），原為訴外人南和興產股份有限公司（下簡稱南和興產公司）所有，並於民國000年00月間分別與被告蘇有昱、蔡介森、謝明中、周敬堯即久泰企業行（下稱周敬堯）（下稱被告等人）簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由上開被告分別向南和興產公司承租如附表所示土地（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。嗣南和興產公司於110年5月28日將系爭土地出售予原告及訴外人蘇姿菁，原告遂於110年7月15日與被告等人以相同條件更換出租人之方式訂定租賃契約書，租期仍至111年1月31日止。嗣於系爭租約到期前之110年9月14日，以存證信函向被告表明租約到期不續租，復於111年1月26日委由律師函請被告等人應於111年1月31日拆除地上物並返還土地予原告。詎被告等人迄今仍未拆除地上物及返還土地予原告，原告爰依系爭租約第10條自得請求被告等人將其等承租之土地上之地上物拆除後騰空返還予原告，及請求相當於租金之懲罰性違約金。為此，爰依系爭租約第10條提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告謝明中應將在124地號如附圖A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予原告；並自1
11 年3 月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告11,850元。㈡、被告蔡介森應將在124地號如附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予原告；並自111年3月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告10,800元。㈢、被告蘇有昱應將在124地號如附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予原告；並自111年3月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告22,400元。㈣、被告周敬堯即久泰企業行應將在124、125地號如附圖D部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖D部分土地之土地返還予原告；並自111 年3 月1 日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告38,700元。㈤、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告等人前興建建物後向南和興產公司承租系爭土地（承租土地地號、面積、租金、位置詳如附表所示），惟南和興產公司出售該等土地時並未通知伊等優先購買，是原告與南和興產公司間之土地買賣契約不得對抗有優先購買權之被告等人。且被告等人現已對南和興產公司提起具有優先購買權之訴，是原告不得請求被告等人返還土地等語。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項
㈠、系爭土地原為南和興產股份有限公司（下稱南和興產公司）所有，因謝金山（謝明中之父）、蔡介森、王艷珠、福南鋼鐵股份有限公司（下稱福南公司）未經南和興產公司同意，自行在系爭土地上興建有建物，故嗣後於89年8月1日與南和興產公司簽立租賃契約，依序承租如附圖A、B、C、D所示部分，並陸續續約至110年1月31日（其中王艷珠部分於96年2月1日變更為其子蘇有昱；福南公司部分於108年12月1日終止，並改由次承租人周敬堯於108年12月1日繼續向南和興產公司承租）。
㈡、南和興產公司於110年5月28日將系爭土地出售移轉登記予原告、蘇姿菁，原告並於110年8月4日分割取得單獨所有，並於同年8月17日信託登記予華泰商業銀行股份有限公司。
㈢、原告與被告等人於110年7月15日簽訂租賃契約（租賃土地地號、面積、位置、租金、期間詳附表所示）。
㈣、原告於110 年9 月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租。
四、得心證之理由
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。又依兩造租賃契約第10條約定「租賃關係消滅時，乙方應於翌日立即將租賃土地淨空，並拆除地上建築物交還予甲方，不得藉詞推諉，...倘三日內無法完成拆除地上建築物時，除同意拋棄地上建物事實上分權...由甲方逕行拆除、處理，費用由乙方負擔外，並得向乙方請求①損害賠償②懲罰性違約金：除沒收保證金外，並得依平均日租金三倍計算至交還租賃土地為止之金額」（下稱系爭條款）。查兩造就系爭土地之租賃關係於111年1月31日業已屆滿，且原告於110 年9 月14日寄發存證信函表明租賃期滿不再續租，此為兩造所不爭執，是兩造就系爭土地之租賃契約因期限屆滿而消滅，依系爭條款被告等人應於翌日111年2月1日將所承租之土地淨空返還予原告。惟被告等人仍占有所承租之土地，並未將其上之地上物拆除，是原告自得依系爭條款請求被告等人給付至交還系爭土地之懲罰性違約金即日租金3倍（詳附表所示，即等同月租金3倍）。基此，原告依租賃關係請求被告等人應將所承租占有之土地上之地上物拆除，並請求自111年3月1日起，按月給付依月租金計算之違約金，洵屬有據。
㈡、被告雖抗辯其為土地法第104條租用土地建築房屋之人，其就系爭土地具有優先承買權，故原告不得請求其遷讓系爭土地，並給付租賃之違約金云云。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是於承租基地情形，無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有租地建屋之關係存在，抑或於房屋經建築後，始與基地所有人訂約承租基地，均應有其適用（最高法院69年台上第945號判例要旨、70年度台上第818號判決要旨參照）。惟在出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。該條所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效（最高法院103年度台上字第477號判決參照）。
經查，本件承租之起因，乃謝金山（謝明中之父）、蔡介森、王艷珠、福南公司未經南和興產公司同意，自行在系爭土地上興建有建物，方向南和興產公司承租系爭土地，此為兩造所不爭執；謝明中、周敬堯並受讓其上建物而續向南和興產公司承租系爭土地，此有108年契稅繳款書、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、稅款及財務罰款繳款書在卷可佐（卷二第341、343、437頁），故如建築物仍存在並仍在租賃期間，南和興產公司出售房屋之基地，依土地法第104條之規定，被告等人對於建物基地則應具有優先購買權。惟被告等人雖抗辯其就系爭土地具有優先承買權，並於112年10月18日言詞辯論時表示要對南和興產公司提起優先購買權之訴，但無力繳納裁判費（卷三第8頁），足見其於斯時已知悉買賣條件，應已具備行使優先購買權之要件，然迄言詞辯論終結當日，經本院詢問是否曾向南和興產公司行使本件優先購買權時，僅提出於同日被告等人提起行使優先購買權之起訴狀（卷三第80頁），並自陳尚未繳納裁判費，有待法院裁定補繳納裁判費，故可知該訴剛由法院收受並猶未進行，自無可能藉由訴訟通知南和興產公司。此外，被告等人並未提出任何已向南和興產公司行使優先購買權之證明，故南和興產公司出售系爭土地所為之物權移轉及買賣契約自仍屬有效，被告等人尚未取得系爭土地買受人之地位而得因買賣關係占有系爭土地，是被告等人以此抗辯，尚不可採。
五、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求㈠、被告謝明中應將在如附圖A部分土地上之地上物拆除，並將附圖A部分土地返還予原告；並自111 年3 月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告11,850元。㈡、被告蔡介森應將在附圖B部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖B部分土地返還予原告；並自111年3月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告10,800元。㈢、被告蘇有昱應將在附圖C部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖C部分土地返還予原告；並自111年3月1日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告22,400元。㈣、被告周敬堯應將如附圖D部分所示土地上之地上物拆除，並將附圖D部分土地之土地返還予原告；並自111 年3月1 日起至返還土地予原告之日止，按月給付原告38,700元，為有理由，應予准許。本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 15 日
民事第四庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 22 日
書記官 楊姿敏附表編號 被 告 土地地號 面 積 位置（附圖所示） 租金（新臺幣/月） 租賃期間（與南和興產公司間） 租賃期間 （與原告間） 日租金3倍 1 謝明中 124 246.4㎡ A 11,850元 110年2月1日至111年1月31日 110年6月29日至 111年1月31日 1,185元 2 蔡介森 124 245.7㎡ B 10,800元 同上 同上 1,080元 3 蘇有昱 124 464.4㎡ C 22,400元 同上 同上 2,240元 4 周敬堯即久泰企業行 124、125 820㎡ D 38,700元 同上 同上 3,870元