臺灣高雄地方法院民事判決111年度重訴字第25號原 告 馬文科訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師被 告 林怡君
林顥原林于傑兼 上一人法定代理人 林義風上四人共同訴訟代理人 吳春生律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院民國112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○、丁○○、甲○○、丙○○應於原告給付新臺幣貳仟參佰萬元之同時，將坐落高雄市○○區○○○段○○段○○○○○○○○○地號土地及其上高雄市○○區○○○段○○段○○○○○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○巷○○○弄○○號房屋所有權移轉登記予原告，並將門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○巷○○○弄○○號未辦理保存登記建物騰空交付原告。
被告乙○○、丁○○、丙○○應自民國一一○年九月八日起至上開不動產登記並交付予原告之日止，按日給付原告新臺幣參仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、丁○○、丙○○負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決主文第二項已到期部分，於原告以每期新臺幣壹仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以每期新臺幣參仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項本件原告起訴聲明：㈠被告乙○○、丁○○、甲○○、丙○○（下稱被告丙○○等4人）應將坐落高雄市○○區○○○段0○段0000○0000地號土地及其上高雄市○○區○○○段0○段0000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路0段00巷000弄00號房屋、門牌號碼高雄市○○區○○路0段00巷000弄00號未辦理保存登記建物（權利範圍均為全部，以下合稱系爭房地）之所有權移轉登記予原告。㈡被告丙○○等4人應自民國110 年9月8日起至上開不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣（下同）8,000元。㈢第二項聲明願供擔保，請准宣告假執行（見橋院卷第9頁）。嗣於本院審理時變更聲明為，先位聲明：㈠被告丙○○等4人應於原告給付2,300萬元之同時，將坐落高雄市○○區○○○段0○段0000○0000地號土地及其上高雄市○○區○○○段0○段0000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路0段00巷000弄00號房屋所有權移轉登記予原告，並將門牌號碼高雄市○○區○○路0段00巷000弄00號未辦理保存登記建物騰空交付原告。㈡被告丙○○等4人應自110年9月8日起至上開不動產登記並交付予原告之日止，按日共同給付原告8,000元。㈢第三項聲明願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告丙○○等4人應共同給付原告1,700萬元，及自民事訴之追加及變更狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告丙○○等4人應同意原告向安新建築經理股份有限公司領取設於玉山銀行敦南分行履約保證專戶(戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶，帳號00000000000000號)內之1,700萬元。㈢第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第201-202頁，下稱變更後聲明）。經核原訴與變更之訴請求之基礎事實同一，並擴張、減縮應受判決事項之聲明，自與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定相符，應予准許，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：被告丙○○等4人為系爭房地之公同共有人，潛在應有部分各為1/4。原告於民國110年1月12日與被告丙○○等4人簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告將系爭房地以總價4,000萬元出售原告，並約定雙方若未履約，每逾一日應按買賣總價萬分之2給付違約金。嗣原告已依約給付系爭房地價金1,700萬元，然被告丙○○等4人並未將系爭房地辦理所有權移轉登記並交付原告，原告於110年8月17日以律師函催告被告丙○○等4人履約，經被告丙○○等4人於110年8月18日收受，被告丙○○等4人仍未依約履行。為此，爰依系爭買賣契約、土地法第34條之1等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後聲明。
二、被告則以：被告甲○○為受監護宣告人，被告丙○○以其法定代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約後，聲請臺灣高雄少年及家事法院裁定許可系爭房地之處分行為，經該院以110年度監宣字第126 號裁定駁回聲請（下稱系爭許可事件），而民法第1101條第2項規定係為保護受監護人利益而設，乃民法第71條規定所謂強制或禁止規定，應屬土地法第34條之1之特別規定，系爭買賣契約已因上述原因致全部契約無效而無法履行，被告丙○○等4人並非故意不履行等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠被告丙○○等4人為系爭房地公同共有人，潛在應有部分各為1/4。
㈡被告丙○○以其自己及被告乙○○、丁○○、甲○○代理人之名義，
於110年1月12日與原告簽訂系爭買賣契約，約定由被告丙○○等4人將系爭房地以總價4,000萬元出售原告，並約定雙方若未履約，每逾一日應按買賣總價萬分之2給付違約金。
㈢原告有匯款至履保帳戶系爭房地價金1,700萬元。
㈣被告丙○○等4人未將系爭房地辦理所有權移轉登記並交付原告。
㈤原告於110年8月17日以律師函催告被告丙○○等4人履約，經被
告丙○○等4人於110年8月18日收受。㈤
四、兩造爭執事項原告得否請求被告丙○○等4人移轉交付系爭房地並賠償違約金？
五、本院得心證之理由㈠系爭買賣契約關於被告甲○○部分，係屬無效之法律行為
1.按成年人之監護，除本節有規定者外，準用關於未成年人監護之規定；監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分；監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力，民法第1113條、第1101條第1項、第2項第1款定有明文。又所謂處分行為概念，學理上可分為最廣義處分（法律上、事實上）、廣義處分（債權行為、物權行為）及狹義處分（物權行為）等意義，基於保護監護人最佳照護利益之考量，本條所規定之「處分」本應指採取最廣義之解釋，此觀對照同款使用「購置」用語觀之，亦非單純僅指物權之移轉登記或法律上之買賣契約，顯見本條規範內容確及於事實上之處分行為，應認本條所謂「處分」，係指最廣義之處分行為。是成年人之監護人對於受監護人之財產，並無以自己名義處分之權，僅得基於法定代理人之地位，代為處分，且須符合為受監護人之利益之要件，始得為之。若涉及不動產之處分時，因對受監護人之利益影響重大，法律乃設有應經法院許可之限制，如監護人未經法院許可，即行處分受監護人之不動產者，該行為並不生效力。
2.經查，被告甲○○因患有重度精神障礙，已不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，經臺灣高雄少年及家事法院以106年度監宣字第602號民事裁定為受監護宣告之人，並選定被告丙○○為其監護人確定，嗣被告丙○○聲請法院許可處分系爭房地，另經該院以110年度監宣字第126號民事裁定駁回聲請確定乙節，有臺灣高雄少年及家事法院106年度監宣字第602號民事裁定、110年度監宣字第 126號民事裁定在卷可查（見審查卷第95-107頁）。參諸前揭說明，被告丙○○以被告甲○○監護人之名義，代理被告甲○○與原告簽訂系爭買賣契約，對於被告甲○○而言，並不發生效力，此部分係屬無效之法律行為，原告此部分主張直接依系爭買賣契約之約定，請求被告甲○○移轉交付系爭房地並賠償違約金，即屬無據。
㈡系爭買賣契約關於被告乙○○、丁○○、丙○○部分，仍屬有效之
法律行為
1.按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；且於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項、第5項定有明文。而依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人，對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。即共有人依本條規定，同意就共有之土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質，此與前述民法關於監護之條文，兩者規範目的、適用範圍不同，彼此並無排斥、優先適用之特別法關係可言。又法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條規定甚明。
2.經查，原告主張被告丙○○等4人為系爭房地公同共有人，潛在應有部分各為1/4，被告丙○○以其自己及被告乙○○、丁○○、甲○○代理人之名義，於110年1月12日與原告簽訂系爭買賣契約，約定由被告丙○○等4人將系爭房地以總價4,000萬元出售原告，且原告有匯款至履保帳戶系爭房地價金1,700萬元等情，為被告所不爭執（見本院卷第148-149頁），並有系爭買賣契約、系爭房地謄本、房屋稅籍資料、履約保證專戶資料在卷可稽（見橋院卷第15-25、45-49頁，審查卷第41-46頁，本院卷第91、115-119頁），堪認屬實。又系爭買賣契約第3條、第5條約定，賣方應於買方繳納第一期款簽約款400萬元、第二期用印款400萬元、第三期完稅款800萬元時辦理產權移轉作業，此觀前述買賣契約條文內容甚明。而系爭買賣契約關於被告甲○○部分，雖屬無效之法律行為，然被告丙○○等4人共同出賣其等所有系爭房地公同共有應有部分，不同出賣人間並無不可分之關係，系爭買賣契約關於被告乙○○、丁○○、丙○○部分，仍屬有效之法律行為，且被告乙○○、丁○○、丙○○所有系爭房地公同共有應有部分合計為3/4，已逾土地法第34條之1規定共有人、應有部分3分之2之代為處分門檻，自得一併處分被告甲○○之公同共有應有部分。參諸前揭說明，原告此部分主張依系爭買賣契約及土地法第34條之1規定，請求被告丙○○等4人於其給付剩餘價金2,300萬元同時，移轉交付系爭房地，核屬有據。被告丙○○等4人辯稱系爭買賣契約已因民法第1101條規定致全部契約無效而無法履行等語，容有誤解。
3.次查，原告主張系爭買賣契約約定雙方若未履約，每逾一日應按買賣總價萬分之2給付違約金，且被告丙○○等4人未將系爭房地辦理所有權移轉登記並交付原告，原告於110年8月17日以律師函催告被告丙○○等4人履約，經被告丙○○等4人於110年8月18日收受等情，為被告所不爭執（見本院卷第148-149頁），並有卷附原告律師函暨郵政回執可考（見橋院卷第41-44頁，審查卷第73-79頁），亦堪認定。又原告前述律師函寬限被告丙○○等4人自函到20日內即110年9月7日履行移轉交付系爭房地，亦有前述原告律師函內容可查。是原告請求被告乙○○、丁○○、丙○○自110年9月8日起至移轉交付系爭房地止，按日給付違約金，當屬有據。惟約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減，民法第252條定有明文。而當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。本院審酌系爭買賣契約關於被告甲○○部分，確因違反民法第1101條強制規定而無效，另原告實際上已給付系爭買賣契約價金則為1,700萬元等情，依兩造簽訂買賣契約之內容、雙方約定價金之多寡、實際給付價金之數額、被告違約之情狀、原告所生之損害等客觀事實，應認原告請求被告乙○○、丁○○、丙○○按日給付依系爭買賣契約總價萬分之2計算之違約金，尚屬過高，應核減為按日給付依實際給付款項總數萬分之2計算即3,400元【計算式：1700萬x2/10000=3400】，方為允適。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約、土地法第34條之1等規定，先位請求被告丙○○等4人於其給付剩餘價金2,300萬元同時，移轉交付系爭房地，並請求被告乙○○、丁○○、丙○○自110年9月8日起至移轉交付系爭房地止，按日給付違約金3,400元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原告先位之訴既一部為有理由，其備位之訴即無審究必要。又本判決主文第三項所命給付，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
民事第四庭 法 官 鄭伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 21 日
書記官 陳孟琳