臺灣高雄地方法院民事判決112年度簡上字第211號上 訴 人 蔡宗佑被上訴 人 鄭亦宸上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年7月21日本院鳳山簡易庭112年度鳳簡字第178號第一審判決提起上訴，本院於民國112年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、被上訴人主張：被上訴人於民國111年1月17日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人將所有門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自111年1月17日起至112年1月16日止為期1年，每月租金新臺幣（下同）12,500元，每月1日給付（下稱系爭租約）。詎上訴人於租期屆滿後拒絕遷讓，積欠附表所示租金、水費、電費共計64,248元未給付。又租約於112年1月16日已屆滿，上訴人對於系爭房屋即屬無權占有，上訴人不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之不當得利，致被上訴人每月受有相當於租金之損害，上訴人自應按月賠償被上訴人未收取租金12,500元之損害至返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約及不當得利法律關係提起本訴等語，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人64,248元，及自112年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付被上訴人12,500元。
二、上訴人則以：兩造雖有簽署系爭租約，惟因上訴人是在每個月5號領薪資，曾告知被上訴人會在每月5號，最晚不會超過6號給付租金，被上訴人卻在111年9月5日打來說沒有在讓房客欠租，要求上訴人搬離，兩造因而發生口角，上訴人遂答應於111年9月30日前搬離，但因被上訴人未提前1個月告知，上訴人要求111年9月份房租被上訴人不能收取，押租金25,000元扣完水電費後需無條件返還，然被上訴人不同意不收取111年9月份房租，事後上訴人雖於111年9月30日清空搬離，被上訴人卻未於當日將押租金退還，並要求扣取111年9月房租，上訴人遂未將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，上訴人已搬離系爭房屋，被上訴人本件請求無理由等語置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，及給付被上訴人39,248元，暨自112年1月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,500元，並駁回被上訴人其餘之訴，其勝訴部分則依職權宣告假執行，上訴人不服，提起上訴，上訴意旨除援引原審陳述外，另補充略以：被上訴人主動要求伊於111年9月30日前搬遷，不再續租，伊也確於該期日前搬離，且有拍清空房屋照片傳送被上訴人，故兩造應已於111年9月30日合意終止系爭租約。上訴人於111年10月初打電話表明欲返還鑰匙，要求被上訴人同時結清水電費後返還押金，遭被上訴人拒絕，而被上訴人以收取租金為業，不可能房客搬走而不進屋查看，上訴人復於112年8月初以簡訊向被上訴人表明要歸還鑰匙，被上訴人則要求先還錢，顯見被上訴人早已接管系爭房屋。至上訴人雖曾向被上訴人陳稱逕自入屋就提告，只是一時氣話等語，於本院聲明：
(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院整理不爭執事項如下：㈠兩造於111年1月17日簽訂系爭租約，約定上訴人承租被上訴
人所有系爭房屋，租期自111年1月17日起至112年1月16日止，每月租金12,500元，應於每月1日給付，水電費由上訴人自行繳納。
㈡上訴人未支付111年9月起至112年1月16日止之租金56,450元
，也未再繳納此期間系爭房屋水電費7,798元（詳如附表所示）。
㈢上訴人尚未交還系爭房屋鑰匙給被上訴人。
㈣被上訴人尚未將押金25000元返還上訴人。
㈤若認上訴人主張兩造系爭租約已提前終止乙節有理由，上訴
人對於被上訴人得請求111年9月分租金12500元、111年8月至12月水費695元、111年8月9日至10月11日電費6335元，合計19530元之項目及金額，不予爭執。
五、本件爭點在於：㈠兩造系爭租約是否已於111年9月30日合意提前終止？㈡被上訴人請求上訴人給付如附表所示租金、水電費及不當得
利是否有理由？
六、本院之判斷：㈠被上訴人於111年1月17日與上訴人簽訂系爭租約，約定被上
訴人將所有系爭房屋出租予上訴人，租期自111年1月17日起至112年1月16日止為期1年，每月租金12,500元，每月1日給付，押租保證金（下稱押租金）2個月即25,000元，水費、電費由上訴人自行繳納，惟上訴人就附表所示之租金、水電費未為繳納，系爭房屋鑰匙尚持有未還，被上訴人亦未將押租金退還等情，並兩造所不爭執，並有系爭租約附卷可稽（見原審卷第51至59頁），得認屬實。
㈡關於兩造已否合意提前於111年9月30日終止系爭租約乙節，經查：
⒈兩造對於提前於111年9月30日終止系爭租約之條件，就被上
訴人扣除水電費後返還押租金一情雖有達成合意，然上訴人要求不收取111年9月租金一情則未獲同意，為兩造所不否認（見原審卷第263至264頁），足見兩造並未合意提前於111年9月30日終止系爭租約。上訴人雖以被上訴人提出之簡訊為據，並主張：被上訴人在111年10月8日有傳簡訊給伊表示可以退押租金及1個月搬遷費，可以證明被上訴人事後有同意伊不用支付111年9月房租等語（見原審卷第173、264頁），惟觀諸被上訴人所提出111年10月1日至同年10月11日被上訴人傳送予上訴人之簡訊全文，被上訴人於111年10月1至7日均有向上訴人催繳9月及10月房租，111年10月8日之簡訊雖表示可以退2個月押租金及1個月搬遷費，然仍表明上訴人應給付9月及10月租金，有簡訊存卷可查（見原審卷第167至173頁），堪認被上訴人簡訊中所指之1個月搬遷費非指上訴人毋須支付111年9月房租，是上訴人此節主張，顯難採認。
系爭租約既未經合意終止，復未經契約當事人任一方片面合法終止，則上訴人在系爭租約租期屆滿前仍有依約支付租金及繳納水費、電費之義務，自得認定。
⒉上訴人復主張：已於111年9月30日清空搬離系爭房屋，被上
訴人本件請求無理由云云，為被上訴人所否認，並辯稱：上訴人有傳照片6張及搬空2字給我，但我無法確定上訴人之後是否沒有再進去住，雖然我有備用鑰匙，但到現在我都沒有進去，上訴人有嗆聲說我敢進去試試看，鑰匙在他那邊，我完全不敢進去等語（見原審卷第264至265頁）。上訴人又於本件補充陳述：伊確已於111年9月30日前搬離系爭房屋，且有拍清空房屋之照片傳送被上訴人，自應以111年9月30日為合意終止租約之日。又伊於111年10月初打電話表明欲返還鑰匙，要求被上訴人同時結清水電費後返還押金，遭被上訴人拒絕，而被上訴人以收取租金為業，不可能房客搬走而不進屋查看，伊復於112年8月初以簡訊向被上訴人表明要歸還鑰匙，被上訴人則要求先還錢，顯見被上訴人早已接管系爭房屋，伊雖向被上訴人陳稱逕自入屋就提告，只是一時氣話云云。經查，⑴上訴人於原審陳稱：我們要解約的時候被上訴人押租金不退
還給伊，伊就說被上訴人不跟我解約，代表房子使用權還在伊這邊，被上訴人只要進去就是非法入侵，被上訴人要拖就等到租約至112年1月到期，但是這段期間伊已經搬走了，被上訴人只要進去伊就提告等語（見原審卷第264至265頁），由上訴人上開陳述，可知上訴人對於兩造系爭租約並未於111年9月30日合意終止之情，知之甚詳，並明瞭其基於該租賃契約彼此之權利義務關係，雖上訴人於本件陳稱：被上訴人逕自入屋就提告是一時氣話云云，但此應係其事後避責之詞，尚難採信。
⑵又上訴人主張：伊於111年9月30日搬離系爭房屋且未再進入
系爭房屋等語，為被上訴人所否認，此情是否屬實尚有疑問。上訴人又指：被上訴人持有備用鑰匙、以出租房屋為業，房客遷走不可能不入屋查看，顯已接管系爭房屋云云，僅為上訴人主觀猜測之詞，無事證為佐，且入屋查看與自由出租收益亦屬二事，是難採為有利於上訴人之認定。再者，縱認上訴人主張之前開事實為真，然兩造系爭租約仍尚有效存在，業如上述，上訴人既未將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，且向被上訴人表明若進入系爭房屋就是非法入侵並提告，顯然沒有將系爭房屋交付被上訴人，供被上訴人使用收益之意，縱上訴人已清空遷離不再居住使用，仍屬占有系爭房屋，是至租期屆滿為止，仍應依系爭租約繳付租金、水電費，亦足認定。
⑶系爭租約於112年1月16日屆滿，上訴人未繳納附表所示之房
租、水費、電費共計64,248元，被上訴人則未將押租金25,000元返還上訴人等情，為兩造所未爭執，並有水費、電費繳費憑證為證（見原審卷第13至19頁）。惟按押租金契約，乃承租人擔保租賃契約所生債務履行為目的，移轉押租金所有權與出租人，並於租賃關係消滅後，承租人履行租賃債務完畢，出租人始負返還之責。租賃關係消滅後，倘承租人尚有欠租及其他租賃債務未履行，其所交付之押租金，不論當事人意思表示為何，或出租人行使與否，發生當然抵充（法定抵充）效力（最高法院104年度台上字第1569號、90年度台上字第1432號判決參照），依前說明，被上訴人尚未返還押租金25,000元自得不待主張逕予抵充上訴人積欠之房租、水電費共64,248元，從而，上訴人僅須給付被上訴人39,248元(計算式：00000-00000=39248)。
㈢系爭租約於112年1月16日屆滿，依系爭租約第13條約定上訴
人應恢復原屋狀況交還被上訴人，有系爭租約存卷可查（見原審卷第53頁）。又所稱交還系爭房屋，指上訴人應依債務本旨，向被上訴人移轉系爭房屋之占有，亦即將系爭房屋交付被上訴人之謂。本件上訴人於租期屆滿後，仍未將系爭房屋清點交付被上訴人，即屬無權占有，則被上訴人首開契約約定，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，洵屬有據。又上訴人無權占有系爭房屋，又未付租金，自能獲得相當於租金之利益，造成被上訴人受有相當於租金之損害，甚為灼然，本院審酌兩造就系爭房屋之租金原本即約定為每月12,500元，此依兩造認知價值、現今社會經濟狀況等情亦應相當，以此金額作為計算不當得利之標準自屬適當，故被上訴人請求上訴人應自112年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付12,500元，亦屬有據。
七、綜上所述，本件被上訴人依系爭租約及不當得利法律關係，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，及上訴人應給付被上訴人39,248元，暨自112年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原吿12,500元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，則無理由，應予駁回。原審據此所為之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 王耀霆
法 官 周玉珊法 官 楊境碩附表 (單位：新臺幣)編號 欠費項目 金額 1 111年9月房租 12,500元 2 111年10月房租 12,500元 3 111年11月房租 12,500元 4 111年12月房租 12,500元 5 112年1月1日至16日房租 6,450元 6 111年8至12月水費 695元 7 111年12月至112年1月17日水費 454元 8 111年8月9日至同年10月11日電費 6,335元 9 111年10月12日至同年12月8日電費 241元 10 111年12月9日至112年1月8日電費 73元 64,248元以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
書記官 陳鈺甯