臺灣高雄地方法院民事裁定112年度抗字第229號抗 告 人 洪偉銘 住高雄市○○區市○○路000號相 對 人 高雄市○○○區○○○區○○○○○法定代理人 賴木棋上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於中華民國112年11月27日本院112年度聲字第203號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：公寓大廈管理條例乃為民法共有規定之特別法，但並未排除民法共有規定之適用，於公寓大廈管理條例規範不足或漏未規定時，應回歸民法共有之規定。又遍觀公寓大廈管理條例均未論及若有情事變更致共有物之管理方法難以繼續時，應如何續為管理一事，自應回歸民法而適用該法第820條第3項之規定，否則將使共有人僅因其共有物型態為公寓大廈，即需忍受非法且不合理之規約，而無任何救濟途徑。伊為高雄市光華甲區國宅社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，高雄市光華甲區國宅停車場管理辦法（下稱系爭辦法）乃為依據系爭社區區分有所權人及住戶規約（下稱系爭規約）訂定，以規範系爭社區停車場（下稱系爭停車場）及停車位之使用管理方式，則以系爭停車場乃屬防空避難之公共設施，而為全體區分所有權人共有，其之管理即屬共有物之管理，應有民法第820條第3項之適用。而系爭辦法第4條規定汽車停車位如有空位，按原登記時序遞補，機車亦同。然系爭停車場為全體區分所有權人共有，理應由全體區分所有權人依比例及平等原則妥為規劃使用方法，該辦法卻使原擁有停車位之120戶區分所有權人長期占有使用停車位，造成其他無停車位者甚至等候近10年仍未取得停車位使用，則系爭辦法縱經區分所有權人會議決議，符合多數決原則，但未規劃定期抽籤或輪替辦法，長期限制特定區分所有權人權利之行使，顯然違反平等、比例之誠實信用原則，相對人更無視於系爭辦法第5條停車位禁止轉讓之規定，使有停車位之區分所有權人辦理區分所有權移轉登記予子女、配偶或第三人時，停車位也一併讓與，伊乃需長期忍受此一法律漏洞，而有情事變更之情形，且依相對人議事規則之規定，住戶於相對人開會期間未經主席同意不得發言，導致全體區分所有權人無法於會中表達意見、參與議事，乃違反誠信原則，是系爭辦法不利於少數區分所有權人，屬多數決暴力，顯然違反誠信原則，伊自得依民法第820條第3項之規定聲請裁定變更，而原裁定雖認伊得以區分所有權人會議決議變更系爭辦法，但伊遭受多數暴力，無法透過該方式維護自身權益，方提起本件聲請，觀諸民法第820條第3項之立法理由旨在於避免多數暴力侵害共有人之權益，本件自應有該條項之適用，為此爰依法提起抗告等語。並聲明：㈠原裁定廢棄。㈡系爭社區共有之停車位應由系爭社區全體區分所有權人於每年12月1日以抽籤或輪替方式使用1年，中籤者給付租金新臺幣（下同）2,000元，入系爭社區公共基金。
二、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項、第3項定有明文。故聲請變更共有物管理之程序，僅適用於共有人依民法第820條第1項規定為管理決定之情形。又公寓大廈之共有型態與一般共有物不同，是立法者始特別制訂公寓大廈管理條例以資適用。是就公寓大廈區分所有權人間之權利義務關係，公寓大廈管理條例屬於特別法，應優先適用，民法共有之規定則居於補充地位。
三、經查：㈠系爭社區為公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，而抗告人為
系爭社區之區分所有權人，系爭社區定有系爭規約等節，有系爭規約（見原審卷第15至24頁）、建物所有權狀（見原審卷第31頁）、土地所有權狀（見原審卷第32頁）附卷可參，且為兩造所不爭執，應堪認定，則系爭社區區分所有權人間之權利義務關係自應優先適用公寓大廈管理條例。
㈡系爭規約第2條第4項、第4條第3項第2款分別規定：「地下停
車場為共用部分，由使用者付費使用，停車場管理辦法由管理委員會制定後公布實施，其所得由管理委員會統籌應用」；「本社區停車場管理辦法、重大修繕或改良，經區分所有權人會議議決委由管理委員會執行」，有系爭規約在卷可稽（見原審卷第15至24頁），則系爭辦法乃是由系爭規約授權管理委員會制定後公布實行，其變更應經區分所有權人會議議決，顯然並非依民法第820條第1項規定所為之共有物管理，自無民法第820條第3項之適用。
㈢抗告人固主張公寓大廈管理條例均未論及若有情事變更致共
有物之管理方法難以繼續時，應如何續為管理一事，自應回歸民法而適用該法第820條第3項之規定，否則將使共有人僅因其共有物型態為公寓大廈，即需忍受非法且不合理之規約，而無任何救濟途徑云云。惟系爭社區為公寓大廈，自為區分所有建築物，而民法關於建築物之區分所有規定於第799條至第800條，理應優先於一般共有規定之適用。觀諸第799條之1第3項乃規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」，而未就規約所定之管理有情事變更難以繼續時者為規範，則依該條項之規定，於存有顯失公平情形下，不同意之區分所有人僅得在規約成立後3個月內請求法院撤銷，不同於民法第820條第2項所規定，不同意之共有人乃得聲請法院以裁定變更之，且無除斥期間之限制，足見立法者於區分所有建築物之共用部分管理，乃更尊重住戶自治體系，就區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項即規約，存有顯失公平之情形時，法院僅得撤銷該規約，由區分所有人另定規約，不得逕行變更，且定有除斥期間，以維持住戶自治基本規範之法安定性，是民法第799條之1第3項就規約嗣因情事變更難以繼續時，未予規範，應是立法者有意使區分所有權人依循規約修訂程序而為，而無適用或類推適用民法第820條第3項適用之餘地，抗告人上開主張，仍非可採。
㈣綜上所述，系爭辦法非依民法第820條第1項規定所為之共有
物管理，自無民法第820條第3項之適用。從而，抗告人執上開理由提起本件抗告，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 何悅芳
法 官 林婕妤
法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
本裁定不得再抗告。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
書記官 詹立瑜