臺灣高雄地方法院民事裁定112年度聲字第203號聲 請 人 洪偉銘相 對 人 高雄市光華甲區國宅社區管理委員會法定代理人 賴木棋上列當事人間聲請裁定變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：聲請人為高雄市光華甲區國宅社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。依據目前系爭社區所制定之停車場管理辦法（下稱系爭辦法）4條規定「汽車停車位如有空位，按原登記時序遞補，機車亦同」。惟系爭社區目前共有汽車停車位僅120格（含6個子母車位），區分所有權人則有232位，停車位顯有不足，若依照系爭辦法將使原已登記承租使用車位之120位區分所有權人，長期霸佔停車位，使系爭社區之其他區分所有權人無法有公平使用之機會，當中更有區分所有權人排隊等候輪序長達10年以上，而仍無法取得遞補資格等情事發生。從而，系爭辦法未另行制定其他輪替方法（例如採取定期抽籤之方式）顯已違反平等、比例之誠實信用方法。再者，依據系爭辦法第5條規定，系爭社區之停車位並不得轉讓或轉租，惟相對人卻配合已取得承租停車位資格之區分所有權人，於其等辦理區分所有權移轉予子女、配偶或第三人時，將停車位之使用資格併同轉讓，使其他無使用停車位資格之區分所有權人，平白喪失可遞補停車位之機會，更突顯系爭辦法存有法律漏洞。綜上，爰依民法第820條第3項規定，聲請法院裁定變更系爭辦法，將停車位之使用方式，變更為由系爭社區全體區分所有權人於每年12月1日，以抽籤或輪替方式使用1年，中籤者應給付租金新臺幣（下同）2,000元並入系爭社區公共基金等語。
二、相對人則表示意見略以：聲請人非早期即居住於系爭社區，而係於近2年内甫向首購者買入，於系爭社區居住僅約兩年，並於111年11月20日向相對人登記該棟之汽車停車位等候順序第17位。後因今年5月定期審查，排除1名不符承租資格之住戶，故聲請人目前已躍升為第16位，是系爭社區停車位承租之申請輪序，並無聲請人所述長年均無變動而有失公平。又系爭辦法於90年1月7日經區分所有權人會議通過施行迄今，只要牽涉系爭辦法之變動，都須經過年度區分所有權人會議決議通過始可辦理，從無例外，而歷年來決議之結果均維持登記先後制，並無礙難施行之問題，亦無因情事變更而有難以持續之情事。再者，系爭社區規約之決議係經全體住戶超過2/3之出席，以出席人數超過3/4以上之同意行之，門檻較民法第820條第1項共有物之管理嚴格甚多。而民法僅係民事基本法，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）是民事特別法，本即應優先適用。是公寓條例第9條第1項但書，既已明定建築物之共有部分可由區分所有權人另行以規約方式為之，要無再行適用民法第820條第1、2、3項規定之餘地等語置辯。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。民法第820條第1項、第2項及第3項分別定有明文。故聲請變更共有物管理之程序，僅適用於共有人依民法第820條第1項規定為管理決定之情形。公寓大廈之共有型態與一般共有物不同，是立法者始特別制訂公寓條例以資適用。是就公寓大廈區分所有權人間之權利義務關係，公寓條例屬於特別法，應優先適用，民法共有之規定則居於補充地位（臺灣高等法院臺中分院99年度抗字第490號民事裁定意旨參照）。復按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體；各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別規定，非經載明於規約者，不生效力，公寓條例第23條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文。
四、經查，系爭社區為區分所有建物，聲請人為區分所有權人，系爭社區訂有規約等情，兩造均不爭執，而觀諸系爭社區規約第2條第4項、第4條第3項第2款、第6項分別規定：「地下停車場為共用部分，由使用者付費，停車場管理辦法由管理委員會制定後公布實施」；「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：（2）本社區停車場管理辦法、重大修繕或改良，經區分所有權人會議議決委由管理委員會執行」；「區分所有權人會議若有修訂規約，應有區分所有權人超過三分之二出席，以出席人數超過四分之三以上同意（含委託書）；其他決議事項應有區分所有權人超過三分之二出席，以出席人數超過二分之一以上同意行之（含委託書）」（本院卷第15至16頁），相對人亦已基於規約授權制定系爭辦法並於第4條約明，系爭社區停車位採取登記遞補制（本院卷第2
5、27頁），足認系爭辦法並非係依民法第820條第1項所為管理決定。又系爭社區規約既已就系爭社區停車位授權相對人制定系爭辦法，並就系爭辦法之變更明定須由區分所有權人會議議決通過始得為之，則依前開說明，本件核屬公寓大廈區分所有權人就約定專用部分之爭執，自應優先適用公寓條例第2章、第3章之特別規定。聲請人應不得依民法第820條第3項規定，聲請本院裁定變更。況依公寓條例之立法精神旨在建立住戶自治體系，而規約則為區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，可謂住戶自治之基本規範，聲請人倘欲變更現行規約或系爭辦法，自應以決議方式加以變更，方為妥適。至聲請人於聲請狀另敘及相對人有未依系爭辦法，逕自配合原已承租停車位之其他區分所有權人，於辦理所有權移轉登記時，併同將停車位之承租資格轉讓等情，惟系爭辦法第5條已規範系爭社區之停車位不得轉租、讓與，若經查明即終止租用等不利後果（本院卷第27頁），難認系爭辦法有何漏洞存在，聲請人上開所述縱令屬實，亦係相對人是否違反系爭辦法之問題，與系爭辦法健全與否無關。
五、綜上所述，系爭社區停車位之管理非依民法第820條第1項而定，聲請人依民法第820條第3項規定，以系爭社區之管理委員會為相對人向本院聲請裁定變更共有物之管理，為無理由，應予駁回。
六、本件聲請人之聲請為無理由，裁定如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 27 日
民事第一庭法 官 趙 彬以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。
中 華 民 國 112 年 11 月 27 日
書記官 洪王俞萍